教你如何成为房地产测算高手(89P)
房产估值的方法和技巧
随着房地产市场的不断发展，房产估值成为了很多人关注的焦点。
无论是买方还是卖方，准确的房产估值都是进行交易的基础。
本文将介绍一些常见的房产估值方法和技巧，帮助读者更好地理解和应用。
一、市场比较法市场比较法是最常用的房产估值方法之一。
它通过对相似房产交易数据的分析，找到相同或相似特征的房产进行比较，从而确定目标房产的估值范围。
在使用市场比较法时，需要考虑以下几个因素：地段：地段是决定房产价值的重要因素之一。
相同地段的房产通常具有相似的价格水平。
建筑面积：房产的建筑面积也是影响价格的重要因素。
一般来说，建筑面积越大，价格越高。
房屋质量：房屋的质量和装修情况也会影响价格。
新装修的房屋通常价格较高，而老旧房屋需要考虑翻新和维护成本。
周边配套设施：周边的交通、教育、商业等配套设施也会影响房产的价格。
便利的交通、优质的学校和购物中心都会提高房产的价值。
二、收益法收益法是用于估计投资性房产价值的方法。
它基于预期未来收益来确定房产的价值。
主要包括以下几个步骤：收集租金收入数据：收集目标房产近期的租金收入情况，包括每月租金和出租率。
确定预期收益率：根据市场情况和风险水平确定预期收益率。
计算净收益：将每年的租金收入减去相关费用（如物业管理费、维修费等），得到净收益。
计算资本化值：将净收益除以预期收益率，得到资本化值，即投资性房产的价值。
三、成本法成本法是基于重建成本来确定房产价值的方法。
它适用于新房或独立产权房产，主要包括以下步骤：估算建筑成本：根据建筑面积、建筑类型和地区建筑成本指数，估算重建房产的成本。
考虑折旧和磨损：考虑房产已经使用过一段时间，需要考虑折旧和磨损对价值的影响。
考虑市场需求：根据市场需求情况，确定房产目前的市场价值。
四、专业估价师的角色在进行房产估值时，专业估价师的角色非常重要。
他们具备专业的知识和技能，能够准确判断房产的价值，并提供专业的评估报告。
如果您需要准确的房产估值，建议咨询专业的估价机构或寻找合格的估价师。
房产估价师得分方法
房产估价师得分方法房产估价师得分方法在房产估计师考试中，获取高分是有法可寻的。
店铺整理了部分关于在考试中得分的方法资料，希望对大家有用。
一、房产估价师考场“巧得分”四大准则1.表述清楚条理分明表现在做简答题的时候。
有的考生长篇大论，洋洋洒洒，可是在阅卷老师只会找几个得分点而已，得分点往往体现在几个关键词上。
打字太多，表述不清楚，有碍阅卷人的视线，如果你的关键词隐藏在其中没被发现，那你就自认倒霉吧!所以说，答题不比写论文，只要清楚地答出要点即可。
2.不会做的题怎么办这要看出现在哪里了。
如果是选择题，猜都要猜一个上去。
你别以为这是废话，就有很多考生连选择题都没勇气做的。
如果是判断题，那就奉劝你谨慎一点了，千万别过分自信!我曾听到一位考友说自己考完，觉得自己考的还不错，对着答案一看，原来判断题全做了，却一分未得。
如果是简答题，首先告诉自己不必惊慌，做几个深呼吸，让自己冷静下来，再仔细审审题，努力回忆一下，这个时候想到什么就写什么吧，但是尽量写得专业一些，也许能蒙几分呢?3.考前做什么有人说“大考大玩，小考小玩，不考不玩”，考前应该好好放松一下。
也许对某些人来说可以这样，但也有人认为，考前既不能过分紧张，也不能完全放松。
不能过度紧张的道理谁都明白，但完全放松同样也会影响发挥，因为过于放松会造成考试时难以进入兴奋的状态，如果你学得不够扎实的话，很可能那些平时认为得心应手的题都不会做了。
那么考试前两天应该看什么?如果你平时对那些比较生疏、容易做错的题做了记录的话，这个时候拿出来看一下是最合适不过了。
另外，书要系统地翻一下，重点看一下标题，不用每个字都看，看标题的时候应能大致了解讲的是什么内容，如果觉得很生疏，就要重点看一下了。
4.准备充分保持好的精神状态考前确认自己的东西是否都已备全，准考证、身份证、计算器、笔纸(先备好，看考场情况，让带就带进去，不让带就放在外面)等等都要提前准备好，切莫到考试时丢三落四，影响了考试心情。
房地产评估师的工作技巧与经验分享
房地产评估师的工作技巧与经验分享一、引言房地产评估师是房地产行业中非常重要的职位之一。
他们负责评估房地产的价值和潜在风险，对于购房、借贷和投资等各种决策起着至关重要的作用。
本文将分享一些房地产评估师的工作技巧和经验，希望能为相关行业的从业者提供一些有价值的参考。
二、掌握市场信息作为一名优秀的房地产评估师，首先需要了解市场信息的状况。
这包括收集房地产市场的价格走势、供需关系、政策变化等方面的信息。
只有在了解市场变动趋势的基础上，才能更准确地评估房地产的价值。
三、深入了解物业状况房地产评估的核心是评估物业的价值，因此我们要深入了解物业的状况。
这包括房屋的建筑结构、使用年限、装修状况等方面的信息。
同时，还需要了解所在地的交通、教育、医疗等基础设施状况，以及周边环境、购物中心等配套设施。
只有全面了解物业的各个方面，才能做出准确的评估。
四、合理运用评估方法评估师需要根据具体情况采用不同的评估方法。
常见的评估方法包括市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法主要适用于房屋销售的市场，通过与类似物业的价格对比来评估目标物业的价值；收益法主要适用于商业地产，通过预测未来的租金收入来评估价值；成本法主要适用于新建物业，通过计算建筑成本和土地价值来评估。
评估师需要根据具体情况选择合适的方法，并灵活运用。
五、注意风险评估在评估房地产价值时，评估师还需要注意风险评估。
这包括市场风险、政策风险、资金风险等。
评估师应该具备敏锐的市场洞察力，能够准确判断未来市场走势，并将风险因素考虑在内。
只有全面评估各种风险，才能给出客观、准确的评估结果。
六、注重沟通能力作为一名房地产评估师，良好的沟通能力非常重要。
评估师需要与客户、购房者、出租者等多个利益相关方进行有效的沟通，了解他们的需求和关注点，并向他们清晰地解释评估结果。
同时，评估师还需要与同事、上级进行团队合作，协调各方利益，确保工作顺利进行。
七、持续学习和提升自我房地产行业是一个不断发展和变化的行业，因此评估师需要持续学习和提升自我。
房地产估价师实操经验
房地产估价师实操经验随着房地产市场的不断发展，估价行业在其中扮演着至关重要的角色。
具备实操经验的房地产估价师是市场上备受追捧的专业人才。
本文将探讨一些房地产估价师的实操经验，帮助读者理解该职业的重要性以及如何提升自身的实际操作能力。
一、了解房地产市场作为一名房地产估价师，了解市场是至关重要的。
估价师需要关注房地产市场的最新动态、政策法规以及相关的经济指标。
通过积累大量的市场信息和数据，估价师可以更准确地评估房产的价值。
因此，在实操经验中，估价师需要注意及时关注媒体报道、政府发布的政策以及行业内的研究报告。
二、掌握估价方法和技巧估价师需要熟练掌握各种估价方法和技巧，以提高估价的准确性。
常用的估价方法包括市场比较法、收益法和成本法。
在实操中，估价师需要根据具体情况选择合适的方法，并结合市场数据和专业知识进行估值分析。
此外，使用专业的估价工具和软件，如房产数据平台和财务模型，也可以提高实操效率。
三、实地勘察与数据采集在进行估价工作时，实地勘察和数据采集是必不可少的环节。
估价师需要亲自前往房产现场，通过对房产的实地考察，获得更全面和准确的数据。
在实地勘察过程中，估价师需要注意对房子的各项指标进行测量和记录，如房屋面积、建筑结构、装修状况等。
此外，估价师还应该采集与房产相关的市场数据，如最近的成交价、相邻房产的估值等。
四、了解法律法规房地产估价涉及到众多的法律法规，因此估价师需要深入了解相关的法律法规，以避免出现违规行为。
估价师应该熟悉土地管理法、国有土地使用权法、房屋征收与补偿条例等相关法律法规。
在实操经验中，估价师要遵循职业道德，严格遵守法律法规的规定，确保估价结果的合法性和可靠性。
五、持续学习与进修随着房地产市场的不断变化，估价师需要持续学习和进修，不断提升自身的专业能力。
参加各种培训班、研讨会和行业峰会，可以帮助估价师更新自己的知识和技能，跟上市场的变化。
此外，通过积极参与项目实操、与行业内其他估价师的交流与合作，也可以提高实操经验和技巧。
必看｜房地产项目测算入门指南
必看｜房地产项⽬测算⼊门指南每⽇⼀新每⽇⼀闻xx 2018-12-20 11:40:36会测算，会算账，这是成为合格的“⼟拓⼈”所必备的条件。
对于⼟拓中介⽅，同样如此，接到项⽬，⾸先得⾃⼰粗略先算下账，账算不过来，推荐给开发商⼤都不会有戏，可能⽩忙活，还可能落下不专业的坏名声。
===⼟地投资拓展⼈员测算⼊门指南===⼀个房地产项⽬能不能做得好，拿地阶段就已经决定了⼤半。
⽽决定是否要拿⼀个项⽬，根本决定因素就是预测是否能赚钱，商⼈重利，不赚钱的项⽬是不会做的，⽽赚不赚钱，其实看的就是算账。
算账，分为静态测算和动态测算，静态的账⾮常简单，就是收⼊和成本的简单相减，也最为实⽤和简洁，项⽬好坏的评价指标为净利润率。
但静态的测算只能讲清楚项⽬的利润空间有多少，并不反映股东的资⾦使⽤效率，所以港资企业和上市公司也都采⽤了动态的测算，核⼼是现⾦流的预测，项⽬好坏的评价指标为内部收益率。
⼀、静态测算⼀般的投资⼈员学测算都是从静态测算开始学起，因为结构上相对简单，罗列的是房地产开发的全成本和全收⼊，容易理解。
1、其中主要成本为①⼟地成本、②前期费⽤、③⼯程费⽤、④基础设施费⽤、⑤开发间接成本、⑥三项费⽤（管理、营销、财务）、⑦税费（⼟增税、增值税、所得税）。
2、其中主要收⼊为房产销售收⼊。
3、测算利润也很简单：净利润=总收⼊-总成本。
4、⼟地成本⾥包含了⼟地款、拆迁费⽤、契税等⼀切和⼟地有关的成本。
5、前期费⽤⾥包含了项⽬正式开⼯前的所有费⽤，如设计费、报批报建费、招标费、勘察费、三通⼀平费、临建费等。
6、⼯程费⽤⾥包含了⼟建⼯程费和安装⼯程费，前者包含基础⼯程、地下室⼯程、主体⼯程、门窗幕墙⼯程、室内精装、公共部位精装以及临⽔临电等，后者包含了室内⽔电暖管线设备及安装等。
7、基础设施费⽤包含了，⼤市政配套费、上下⽔、电、⽓、有线电视、智能化等费⽤，也包含⼩区园林景观费⽤。
8、开发间接成本主要是不可预见费，也包括了将股东借款资本化的费⽤以及营销设施建设费⽤。
房地产估价师考试技巧与经验
房地产估价师考试技巧：六大注意点助考生取胜1、规定黑色水笔答题外，建议考生再多准备一支笔。
2、不要让考场中可能出现的情况影响自己。
原因：你在考场中可能会碰到非常紧张焦躁、情况不断的考生，这时，一定要把握住自己，千万不要浪费时间在和考试无关的事物上。
3、考场突遇好久未见的朋友，不要出现情绪波动。
原因：考场按学科分，考生很有可能遇到自己的朋友、同事，谈起自己现在工作、生活情况等等，不要因此而影响自己的情绪。
毕竟马上要进考场了，心理上的波动都可能会影响正常发挥。
4、习惯监考老师站在身边。
原因：有些考生会出现如果监考老师站在自己身边就会觉得浑身不自在，没有思路，落不下笔的情况，这其实都是紧张的心理在作怪。
考生要学会集中注意在试卷和答题上，营造好像只有自己一个人的答题环境。
5、考完单门，尽快离开考场，不要对答案。
6、注意身体，不要生病。
如果生病也不要影响心态。
原因：考试前，要特别注意冷暖，不要让自己生病。
但万一正好有些感冒、发烧，也不要给自己太大的心理压力。
其实，如果考试中完全投入到做题中，身体上的一些小病并不会带来太大的影响。
关键是心态上千万不要总觉得自己处在劣势，那么这场仗，还没打就已经输了。
房地产估价师执业资格考试经验与技巧一是要熟悉房地产估价师考试每门课程的试题信息。
试题是考试的核心，是实现考试目标的关键。
历年考题应当说是最好的训练材料，特别是近几年的房地产估价师考试试题，指导意义更强。
另外这十几年的考题，几乎涉及了所有学科的考试重点（新法规与废除法规除外），弄懂了这些题的特点，也就基本上掌握了每门课程考试的技巧。
因此，考生要对这些考试试题全部做一遍，了解试题的要求、题型、试卷的难易度等，通晓考试命题的指导思想、考试依据和范围、命题要求、答卷时间及评分要求，抓住考试重点、难点、常考点，比如在2003年的考试试题中，房地产基本制度及相关知识，二者的比例为6比4，了解了这些，对于考生学习、参加考试都是有帮助的。
房地产投拓——投资测算正确的学习方式
房地产投拓——投资测算正确的学习方式真的好多人在问，群里问、私下问，而且愿意付费，付很多钱。
但是我不想做这种视频课，这种韭菜不能割，知道新人很焦虑，但是这种韭菜割不下手，毕竟测算真没啥技术含量的。
本文就是讲下，土地测算正确的学习方式，来减轻新人们的焦虑感。
先讲为什么我不搞测算类的视频课？一、测算技术含量低土地投资的测算，本质上就是累加法，利润=收入-成本，然后收入和成本里面又同步累加，就算搞动态的测算，最复杂的公式也就是IRR，Excel表里面公式调一下就出来结果了。
至于套表里面那些引用来引用去的勾稽关系，自己去看看Excel表对应格子里的公式就好了，没有那么难吧。
就Excel表里的这些碎碎的东西，相信经历过九年义务教育的人都看不懂的话，就无力吐槽了。
测算里真正复杂的地方是什么，是复杂商务条件类收购项目、复杂业态类招拍挂项目如何将商务条件或复杂业态抽象或者近似填入测算表里，囊括了税务常识、对测算表的把控能力等方面，但讲真，这种不具有普适性的五花八门的情况实在太多了，又讲不完，就算讲了，小白能听懂吗，就算好不容易听懂了，平时用得着吗？二、测算表种类繁多你信不信，每家房地产企业的测算表都不一样，看的指标也不一定相同！很简单的一个问题，你家的测算表是怎么来的？有的测算表是财务体系转化过来的，填写逻辑和指标都是兼容财务口径；有的测算表是合约体系转化过来的，填写逻辑和指标都是兼容合约口径；也有的测算表是抄头部开发商的；还有些测算表是香港那边传过来的；甚至还看到过会计师事务所口径的测算表。
五花八门啥都有。
细节上面，虽然都是累加法，不同企业的成本、费用归类的办法也不尽相同，成本那边的子项不同是大概率，财务上财务费用放哪里、营销上售楼处成本填哪里，都不同。
指标也不一样，都是老板导向，以老板习惯看的指标来，甚至有些独特视角的指标，会改变整套测算表的逻辑，嗯，也是企业投资文化的一部分。
问题来了，如果要我上视频课，我该用哪一张表来做底表？我讲了我的表，会不会有不兼容的情况发生，你们听我讲我自己表的测算，然后用在自己的表里面，会不会有问题，不好说实在是不好说。
房地产项目经济测算培训掌握市场风险评估技巧
房地产项目经济测算培训掌握市场风险评估技巧房地产项目是当今社会中的重要投资领域，而经济测算和市场风险评估是房地产项目成功的关键。
为了提高专业人士的能力，培训机构提供了房地产项目经济测算培训课程，旨在帮助学员掌握市场风险评估的技巧和方法。
本文将介绍这种培训的重要性，并详细探讨市场风险评估的技巧。
首先，房地产项目经济测算培训在当前经济环境下具有重要意义。
随着经济的不断发展，房地产市场风险也逐渐增加。
在不确定性和竞争激烈的市场中，合理评估市场风险是项目成功的基础。
通过培训，专业人士可以学习到最新的理论和实践，掌握市场风险评估的方法，从而提高项目的成功率。
其次，市场风险评估是房地产项目经济测算中的重要环节。
市场风险评估需要系统地研究市场中的各种因素，包括供需关系、竞争态势、政策环境等。
通过合理分析这些因素，可以预测市场的走向，为项目的决策提供依据。
在培训过程中，学员将学习到如何建立适当的风险评估模型，并运用统计技巧、经济学原理等方法进行分析和预测。
在市场风险评估的过程中，学员还需要学习如何评估特定项目的风险。
每个房地产项目都有其特殊的风险点，例如地理位置、项目规模、项目类型等。
通过培训，学员将了解如何分析和评估这些特定项目的风险，并提供相应的解决方案。
同时，学员还将学习到如何通过市场研究和调查，获取准确的数据和信息，为市场风险评估提供支持。
此外，房地产项目经济测算培训还包括实践环节，让学员能够亲自参与市场风险评估的实际工作。
通过实践，学员可以运用所学的技巧和方法，分析真实的案例，并提出相应的风险评估报告。
这种实践能够增加学员的实战能力，并使其更好地应对实际工作中的挑战。
综合而言，房地产项目经济测算培训对于掌握市场风险评估技巧至关重要。
通过培训，专业人士可以系统地学习和应用市场风险评估的方法和技巧，从而提高房地产项目的成功率。
通过掌握市场风险评估技巧，可以降低投资风险，为房地产行业的可持续发展做出贡献。
因此，参加房地产项目经济测算培训是专业人士在行业中不可或缺的一部分。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
以事实依据为基础，客观进行测算。
根据客户不同使用需求，技巧性的安排报告侧重点及适宜的表现手法。
3388
经验之谈/政府最关心什么？
案例：万达
就业
每个综合体为社会新增 近万个就业岗位
万达 对政府的
3大致命吸引力
每个城市综合体都创 造一个城市新中心
政绩
税收
每个综合体每年创造几千万元
甚至超亿元税收
3399
不同阶段的测算的精确度要求各不相同。
Who——哪些人需要测算？
职业经理人、投资者、决策人、政府、银行 开发商决策依据 向政府汇报的文本源 合作各方商谈的筹码（利益分配） 投融资的判断基础（向银行融资、专业房产投资基金、保险资金的 不同的场合、应各方需求不同、测算报告的侧重点不同。
1177
本课的重点
4488
数据采集/“切字决”/解读年报数据
案例
罗牛山 海南项目
4499
数据采集/“切字决”/常用数据来源
常用的数据来源
项目宗地规划指标 国务院发展研究中心数据库 该省市《房地产统计年鉴》 该省市《统计年鉴》 当地建安工程定概预算定额 当地房地产开发各类管理费用标准 中国人民银行存、贷款利率 中国人民银行相关文件 专业房地产网站相关数据
绝对保密
如何成为房地产测算高手
此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制 。
测算重要吗 ？
2
先讲2个故事 一个商业房地产巨人的发家故事 一个中国最大的商铺产权投资失败案例
3
巨人 STORY 1. 一个商业房地产
承诺业主每天可获每平方米4元租金收入
即一年可收入1.9万余元(税前)/个铺位
承诺投资回报率高达11.9%
资金链断裂， 法律纠纷缠身
北京庄胜崇光(SOGO)百货商场
产权式销售。最长20年回报期，年平
均租金收益高达8.5％，20年后
还可与庄胜崇光百货协议续约。由银 行五成十年按揭，全程提供“3＋ 1×17”年租约履行担保。
项目工作逻辑图
输
物业配比
出
方
总平规划建议
案
项目开发策略
财
方案取舍
务
分
析
确定方案
形
概念主题
成
假
物业组合
设
物业配比
区域规划研究
市
场
商业市场研究
研
写字楼市场研究
究
酒店市场市场研究
调
概念主题
整
物业组合
假
物业配比
设
形成备选方案
60
总体定位
地块区位
初
地块规划指标
步
判
开发商意愿断可比来自例cric经验 投资预判
概念主题
科学测算
融到所需资金 获得商业成功
1122
碧溪的惨败和SOGO成功
故事启迪：
不科学 输 因为测算
，所以碧溪家居 了。
科学 赢 因为测算相对
，所以SOGO百货 了！
1133
故事启迪
同一种融资，可以有不同的解决方案， 哪一种最适合本项目，需要测算决策。 科学测算可以进行——
方案的经济比选、风险 的警示
全投资财务评价
投资项目
自有（权益）资金财务评价
投资项目
3300
全投资&自有资金
案例
葛洲坝集团 三亚福湾项目
3311
本节小结
1 个模型——现金流模型 2 个层次——全投资评价、自有资金评价 3 个方面——收入、费用、收益 4 个要素——初始投资、持有期、定期回收、销售收益
3322
测算好手不只是会算！
43
PART 4. 数据甄选
44
测算数据收集非常重要，要字字有出处。
45
测算需要什么数据？
成本
其他
市场
融资
税费
数据清单
测算前提模板
插入测算数据清单（案例）
4466
数据怎么采集？
望切 闻问
4477
数据采集/“切字决”/解读年报数据
从开发商的年报中，可以看出： 1、发展态势 2、资金情况 3、开发进度 4、收益率期望 ……
物业组合
输
出
物业配比
方
总平规划建议
案
项目开发策略
财务分析结论
形
概念主题
成
物业组合
假
物业配比
设
假设初判
项目工作逻辑图
总投资估算
销售运营模拟
动
态
投资回报测算
分
财务风险预估
析
资金计划设计
开发策略
区域规划研究
市
可
场 商业市场研究
行
研
性 写字楼市场研究 论
究
证
酒店市场研究
调
概念主题
多
整
物业组合
组
假
物业配比
方
设
认真阅读合同； 尽可能第一次就与客户接触； 提前把要收集的数据清单交给市调人员，并说明要求； 要字字有出处； 建一个尽可能完善的模型； 拿到数据后一定要先选后用；
5555
PART 5. 怎么用测算做大单？
56
测算应当前置、并全程进入。
海南三江投 资机会研究
57
经济测算—— 是策划方案的科学验证，对定位有辨错功能。 是营运计划的仿真模拟，有方向性指导作用。
案
价格拟合
方 主打方案
静
案 备选方案1
态
优
备选方案2
选
分 析
61
房地产税费一览表
序号
税种
单位
纳税 期限
税率 （或额）
备注
1
房产税
2
城镇土地使用税
3
耕地占用税 （省、自治区、直辖市另行规定）
经验之谈/投资人最关心什么？
投资人最关心什么？
收益的稳定性 投资的风险大小 安全的退出方式
4400
PART 3. 客户沟通
41
客户沟通
蔡总、徐总、刘经理、马经理、钟慧：
各位好！ 附件是今天提报中用到的2-1#南北、3-4#、3-5地块的测算报告。 针对会议最后我提出的几个问题，这里再重申一下： 1、 有关测算决策指标方面，也请提供你们日常用的测算决策指标定义，以便大家统一。 2、有关成本数据方面，我根据今天徐总讲的意见，又就税后利润率做了初步估算，我感觉我们总体成本确实偏高。但究竟是 哪一部分，烦请刘经理、马经理及各相关负责人根据附件再予以核对确认。如有需要调整，我们尽早以书面形式确认，以便开 展后续的测算工作。如没有调整，我们就照此开展测算。 3、 就闵总今天会上提出的投资收益率这一指标，比较好的做法是由贵司提供明确的 初始投资数据。如可以提供，我们关于这一指标的测算就可以比较准确。 目前，我们仅能以总投资扣除30%的银行贷款这一假设来做。如果这个假设被认可，我 们也可以做。请明确。 4、 由于住宅和商业的利润互补关系，可以起到避税的作用，而且所得税额的确定是以整体利差确定。如果贵公司最后的运 作模式打算每个地块分别成立项目公司，那可以分开计税。如果是没有这个想法的，而以单个地块分别做所得税，恐不准确。 建议“租售收入+开发成本+管理费用+经营税金”部分可以分别核算，损益表及现金流 做合并账。 以上各项，烦请尽快给予书面答复，以利测算工作的开展。 非常感谢！
42
客户沟通
1，已仔细看了包小姐做的测算，发现集团所用的指标在包小姐做的数据分析里面均已涉及到，也就是净现值，内部收益率， 投资回收期，销售净利率； 2，项目总成本偏高，也是实际情况，土地成本和建安成本都比较高； 3，项目融资额度是集团是以总投资*35%来做的，包小姐用总投资*30%也是可以的； 4，住宅和商业的利润互补，可以起到避税的作用，这点也有考虑，但是集团现在也没有明确是每块土地单独注册还是合并开 发，本人建议暂按分地块单独测算，如果某地块既有住宅，又有商业，可以住宅、商业合并测算，最终考察该地块的收益状况。
How——怎么样做测算？
1188
PART 1. 测算模型的建立
19
要点预告 现金流模型
2200
现金流模型分析什么？
收入 费用 收益
2211
现金流模型，谁在用？用在哪？
现金流模型在国际上被
投资者、贷款人、评估人、资产经理及其他相关人士广泛运
用。
现金流模型可以用来分析不同类型、不同规模的投资项目。 现金流模型可以对各种可供选择的投资项目进行比较，包括投资项目的现金支出与流入。
5588
锦里，为何能迅速脱颖而出？
“锦里的迅速脱颖而出得益于前期策划的详尽、 周密。“尽管当初连街的雏形都还没呈现，但我 们的策划方案上关于锦里在开街后所涉及的一切 活动都已经有了精确的数据。
——操盘手刘承志
5599
总体定位(项目工作逻辑图)
地块区位
初
地块规划指标
步
判
开发商意愿
断
可比案例
cric经验
-营业费用 ————————————————————————
营业净收入（NOI） -年度债务支付(ADS) Annual Debt Service ————————————————————————
税前现金流 -应税额
———————————————————————— 税后现金流
2266
现金流模型的使用要点
2233
税前现金流模型(CFBT)
潜在租金收入（PRI） -空置和欠租损失（VCL） ————————————————————————-
实际租金收入（ERI） +其他收入（可收的） ———————————————————————— 营业总收入（GOI）