房地产开发经营计算题

第1题：第六章经济评价指标与方法(计算)(本题:10分)

甲公司在2009年12月31日通过竞拍，以400万元/亩的价格获得一宗面积为200亩的建设用地，土地费用一次性付清。该宗土地为居住用途，使用期限为70年，容积率为2.0。该项目的计划开发周期为6年，其中建设期5年。经市场调研和方案设计，确定项目建设成本为3200元/m2。甲公司在获得该宗土地后的第一年和第二年，分别投入了总建设成本的20%、5%以及共计1200万元的管理费，未进行项目预售。由于资金原因，甲公司计划从第三年开始，寻找合作伙伴共同开发该项目。甲公司与乙公司签订了项目合作开发合同，并约定从第三年开始，乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用，项目开发周期不变，销售收入的60%归甲公司所有，40%归乙公司所有。乙公司的开发及销售计划是：项目续建的开发建设成本分3年投入，投入比例分别占总建设成本的20%、25%和30%；销售从合作开发的第一年开始，各年销售量占总销售量的比例分别为20%、30%、30%和20%，销售均价为8500元/m2；管理费、销售费和营业税金及附加分别占销售收入的2%、3%和5.5%。假定管理费和销售费在开发周期内平均支出，营业税金及附加与销售收入同步发生，除土地费用外，开发周期内的项目收支均发生在年末。[2012年真题]

（1）请计算该开发项目的财务内部收益率；

（2）若乙公司的目标收益率为10%，请计算其财务净现值并说明乙公司能否达到投资目标（不考虑企业所得税和土地增值税）。

解：（1）该开发项目财务内部收益率的计算

①总建筑面积=200?X666.67X2=266668（m2）；

②总建设成本=3200X266668+10000=85333.76?（万元）；

③总销售收入=8500?X266668+10000=226667.80（万元）；

④计算该开发项目的财务内部收益率FIRR

第2题：甲公司花4.3亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。该公司自有资金投入为购买价格的60%，其余为年利率7.5%、期限20年、按年等额还款的抵押贷款。该写字楼可出租面积为36000m2，前两年的租金均为150元/cm2?月），以后租金每年递增5%。另有地下停车位310个，租金为500元/（个?月）。写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的10%，包括营业税和房产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的30%。建筑物采用直线折旧，年折旧额为600万元，土地使用权等无形资产年摊销额为800万元，其他设备的年折旧额为200万元。[2012年真题]

请计算该项目第5年的税前现金回报率和偿债备付率。

第3题：第六章经济评价指标与方法(计算)(本题:10分)

某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元（不包括贷款利息）。项目第1年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款；项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为9.0%，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0%，按年付息、到期还本。

购物中心的可出租面积为总建筑面积的70%，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10%。预计购物中心的出租率为95%，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35%。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。[2007年真题]

请回答下列问题：

（1）若开发商要求的自有资金目标收益率为20%，则购物中心的年最低基础租金为多少元/m2?（精确到个位）？

（2）在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13%，求项目全部投资的内部收益率是多少（精确到小数点后2位）？

解：（1）购物中心年底基础租金的计算设最低基础租金为求最低基础租金计算各年自有资金净现金流量

①第1年年初净现金流量=—5400?（万元）

②第2年年初：投资=—5400?（万元）；甲银行贷款5400万元净现金流量=—5400+5400=0（万元）

③第3年年初：

归还甲银行贷款=2700X（1+9%）2+5400X（1+9%）=9093.87（万元）

乙银行贷款=9093.87（万元）

净现金流量=—9093.87+9093.87=0（万元）

④第3、4年年末：

还本付息=9093.87X7%=636.57（万元）

营运成本=（1.5X70%X95%XA+10000X10%）X35%=（0.99754+1000）X35%

经营收入=1.5X70%X95%XA+10000X10%=0.9975A+1000净现金流量=（0.9975A+1000）X65%-636.57

⑤第5年年末：

还本付息=636.57+9093.87=9730.44（万元）

营运成本=（0.9975A+1000）X35%

经营收入=0.9975A+1000转售收入=（0.9975A+1000）X65%X9.5

净现金流量=[（0.9975A+1000）X65%+

（0.9975A+1000）]X65%X9.5-9730.44=（0.9975A+1000）X65%X10.5—9730.44

2）全投资内部收益率FIRR的计算计算各年净现金流量：

①第1年年初投资=8100?（万元）

②第2年年初投资=5400?（万元）

③第3年、4年年末：

经营收入=0.9975X1915+1000=2910.21（万元）

经营成本=2910.21X35%=1018.57（万元）

净现金流量=2910.21-1018.57=1891.64（万元）

④第5年年末：

经营收入=0.9975X1915+1000=2910.21（万元）

经营成本=2910.21X35%=1018.57（万元）

转售收入=2910.21X65%X9.5=17970.55（万元）

净现金流量=2910.21+17970.55—1018.57=19862.19（万元）