房地产开发与经营作业
东北财经大学《房地产开发与经营》单元作业二-03
东财《房地产开发与经营》单元作业二
在住宅产品中应用大空间、大开间等自由分隔结构技术，体现了项目规划设计
中的（）理念。
A:与生态环境相和谐
B:与社会发展相和谐
C:与家庭需求变化相和谐
D:与技术进步相和谐
参考选项：C
某住宅区内一条道路的红线宽度为8米，从路幅宽度上看，属于居住区道路分
级中的（）。
A:居住区级道路
B:居住小区级道路
C:居住组团级道路
D:宅间小路
参考选项：C
房地产开发项目贷款的贷款期限一般长于（）年。
A:1
B:2
C:3
D:5
参考选项：C
绿化用地面积占居住区总用地面积的比率，称为（）。
A:绿化率
B:绿地率
C:绿化覆盖率
D:三者一致
参考选项：B
在项目规划设计技术经济指标中，平均每户居住建筑面积的计算方法是（）。
A:总建筑面积/总户数
B:居住建筑面积/总人口
C:总人口/居住建筑用地面积
D:居住建筑面积/总户数
参考选项：D
信托公司收购开发企业的期房，以其预售登记后为担保发行资金信托计划，属
于信托融资中的（）。
A:抵押贷款模式
B:股权信托模式
1。
19秋东财《房地产开发与经营》在线作业一(随机)-0001参考答案
东财《房地产开发与经营》在线作业一（随机）-0001
试卷总分:100 得分:100
一、单选题 (共 17 道试题,共 34 分)
1.以下不属于房地产企业融资来源的是( )
A.外部融资
B.企业资产变现
C.企业自身积累
D.企业税收减免
答案:D
2.某高级公寓项目在做竞争项目调查,可列为竞争楼盘的是( )
A.相邻地段的产权式酒店项目
B.同地段的普通商品住房项目
C.位置较远的高级公寓项目
D.位置较远的别墅项目
答案:C
3.市场调查中,一般来说随着项目进展不需要更新的信息是( )
A.项目交通条件
B.消费者需求特征
C.周边竞争项目情况
D.周边产品租售价格
答案:C
4.抵押合同若要具备对抗善意第三人的效力,必须经过的程序是( )
A.合同经过公证
B.合同经过不动产登记
C.合同本身不违法
D.合同包含土地和房屋的抵押内容
答案:B
5.房地产项目可行性研究的最终目的是( )
A.项目财务评价
B.拟定开发方案
C.市场调研
D.多方案比选得到最优方案
答案:D
6.以市场资料为基础确定土地使用权出让价格时,定价依据是( )
A.政府制定价格
B.市场平均价
C.基准地价
D.土地评估价格
答案:D
7.应用招标方式出让土地使用权,中标人的条件是( )
A.评标分最高。
天大14秋《房地产开发与经营》在线作业二答案
《房地产开发与经营》在线作业二单选题一、单选题（共20 道试题，共100 分。
）1. 下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（）。
A. 市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因B. 可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫C. 房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性D. 金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成-----------------选择：D2. 房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。
A. 最低租售价格B. 最低租售量C. 最低利润水平D. 最高土地取得价格-----------------选择：C3. 2006年某市商品住宅实际销售量为410万m2，预测销售量为380万m2。
如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为（）万m2。
A. 390.5B. 399.5C. 523.5D. 543.0-----------------选择：B4. 下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（）。
A. 解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布B. 蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理C. 解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上D. 蒙特卡洛法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题-----------------选择：D5. 下列费用中不属于物业管理企业经营费用范围的是（）。
A. 保险费B. 房产税C. 法律费D. 贷款利息-----------------选择：D6. 在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（）。
A. 第一阶段B. 第二阶段C. 第三阶段。
大工14秋《房地产开发与经营》在线作业3答案
大工14秋《房地产开发与经营》在线作业3
一,单选题
1. 如果开发商具有向市场领导者挑战的实力，或者是因为成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可采取()。
A. 价值定价法
B. 挑战定价法
C. 认知价值定价法
D. 随行就市定价法
?
正确答案：B
2. 招标文件自出售之日起至停止出售之日止，最短不得少于()个工作日。
A. 1
B. 3
C. 5
D. 7
?
正确答案：C
3. 通常情况下，（）及以上资信等级的企业才能获得银行贷款。
A. AA
B. A
C. BBB
D. BB
?
正确答案：C
4. 某开发企业申请贷款2000万元，期限2年，以商品房作抵押，该企业的信用等级为AAA 级，项目风险等级为A级，则贷款综合风险度为()。
A. 8%
B. 11%
C. 15%
D. 18%
?
正确答案：B
5. 写字楼租金水平常常以每平方米（）为计算基础。
A. 可出租面积
B. 建筑面积
C. 使用面积
D. 套内面积
?。
大工16秋《房地产开发与经营》在线作业1满分答案
大工16秋《房地产开发与经营》在线作业1
一、单选题（共 5 道试题，共 20 分。
）
1. 获取土地使用权，进行征地、拆迁、安置、补偿是()阶段的主要工作。
A. 投资机会选择与决策分析
B. 前期工作
C. 建设
D. 租售
正确答案：B
2. 下列关于各类用地最高出让年限说法不正确的是()。
A. 居住用地70年
B. 教育用地50年
C. 综合用地40年
D. 工业用地50年
正确答案：C
3. 房地产开发投资通常属于（）。
A. 长期投资
B. 中期投资
C. 短期投资
D. 置业投资
正确答案：C
4. 豪华住宅、私立学校、商场用地的土地使用权出让的法定最高年限，由低至高的顺序为()。
A. 商场、豪华住宅、私立学校
B. 豪华住宅、商场、私立学校
C. 私立学校、商场、豪华住宅
D. 商场、私立学校、豪华住宅
正确答案：D
5. 某一时点的净现金流量，是指（）。
A. 该时点的现金流入
B. 该时点的现金流出
C. 该时点现金流量的代数和
D. 该时点现金流量的绝对值的和
正确答案：C
大工16秋《房地产开发与经营》在线作业1。
大工14秋《房地产开发与经营》在线作业1答案
大工14秋《房地产开发与经营》在线作业1
一,单选题
1. 某小区规划建设用地面积50000平方米，其上建有10栋6层住宅楼,各层建筑面积均为600平方米，该小区容积率为()。
A. 0.65
B. 1.24
C. 0.95
D. 0.72
?
正确答案：D
2. 房地产投资决策分析主要包括（）和项目财务评价两个部分。
A. 价格分析
B. 市场分析
C. 成本分析
D. 决策分析
?
正确答案：B
3. （）是房地产开发建设过程中的一种中间形态。
A. 土地
B. 在建工程
C. 建成后的物业
?
正确答案：B
4. 《城市房屋拆迁管理条例》规定，货币补偿金额根据被拆迁房屋的区位等区素以()确定。
A. 重置价格结合成新
B. 市场指导价
C. 基准地价
D. 房地产市场评估价格
?
正确答案：D
5. 房地产开发企业的利润总额可分为4个层次。
其中，经营利润与营业外收支净额之和为（）。
A. 投资利润
B. 税后利润
C. 利润总额
D. 可分配利润
?
正确答案：C。
浙大远程土木工程项目管理课程作业房地产开发与经营(答案)
《房地产开发与经营》作业第一章绪论一、名词解释1．房地产；房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。
2．房地产开发与经营；房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。
房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。
3．土地储备开发；指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。
4．房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分。
5．房地产项目定位，是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。
二、问答题1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。
答：直线制组织结构：优点是命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。
缺点是不利于企业成长，过分依赖领导人的才能和技能。
职能制组织结构：优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。
缺点是容易部门分割，不了解其他部门的工作，部门追求各自的职能利益。
直线职能制结构：优点是统一指挥与专业分工相结合，缺点是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。
事业部制组织结构：优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。
缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。
矩阵型组织结构：优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。
大工23春《房地产开发与经营》在线作业3
大工23春《房地产开发与经营》在线作业3-00001试卷总分:100 得分:100一、单选题 (共 5 道试题,共 20 分)1.AAA级企业的信用等级系数为（）。
A.30％B.50％C.70％D.90％2.在工程项目施工阶段，( )的主要任务是保证施工质量满足设计要求和合同规定的质量目标。
A.进度控制B.费用控制C.质量控制D.合同管理3.以旧换新属于（）的具体手段。
A.广告B.销售促进C.人员推销D.直销4.某开发企业申请贷款2000万元，期限2年，以商品房作抵押，该企业的信用等级为AAA级，项目风险等级为A级，则贷款综合风险度为( )。
A.8%B.11%C.15%D.18%5.邀请招标中邀请企业的数量不能少于( )家。
A.1B.2C.3D.4二、多选题 (共 5 道试题,共 40 分)6.房地产心理定价包括( )。
A.声望定价B.尾数定价C.吉祥数字定价D.招徕定价7.我国建设工程施工合同示范文本由( )组成。
A.协议书B.通用条款C.专用条款D.特殊条款8.房地产定价方法包括( )。
A.成本导向B.购买者导向C.竞争导向D.政策导向9.按合同所包括的工程范围以及承包关系的不同,建筑工程施工合同分为( )。
A.总包合同B.开发商直接发包承包合同C.分包合同D.独立承包合同10.下列属于金融机构在融出资金时要遵循的原则的是（）。
A.流动性B.安全性C.盈利性D.地域性E.稳定性三、判断题 (共 10 道试题,共 40 分)11.邀请招标通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。
A12.公开招标的最大特点是一切有资格的承包商均可参加投标竞争，都有同等的机会。
B13.投标人应按招标文件的规定和要求编制投标文件。
B14.评标分为初步评审和详细评审两个阶段进行。
B15.当费用偏差（CV）为负值时，表示费用超支。
B16.公关和宣传具有可信度高、降低购买者疑心等特点。
B17.权益融资筹措的资金具有永久性特点，无到期日，不需归还。
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房地产开发与经营作业
西安建建筑科技大学综合楼拆迁重建项目定位研究
姓名：伍旭升
班级：工程管理0902
学号：090410207
西建大综合楼拆迁重建项目定位研究
一、背景分析：
由于原西安建筑科技大学综合楼已达到使用年限，且内部设备年久失修，教室利用率较低，考虑到该地段较好的利用价值，故计划对其进行拆迁重建，暂定项目名称为西部建筑科技大厦。
我们结合具体地理条件及相关类型项目策划经验，对该项目拟进行定位研究。
二、客户定位：
西部建筑科技大厦的规划位置在拥有100年建校历史的西安建筑科技大学校园内，外临雁塔东路，所处地段有庞大的新兴经济体，其附属各大建筑设计研究院及设计事务所，都依托其得天独厚的文化科技资源，更是吸引了无数电子科技投资者；雁塔路是西安市区唯一的电子产品专卖一条街，又有文化底蕴的老牌大学与之毗邻，长安大学，西安科技大学均离此不远，有又政府办公地点国有企业比较密集，地理位置非常优越。
以下表格可以对其附近的优势资源做一简单阐述。
经分析该项目主要以建筑科技为主打，兼以娱乐消费为次要品牌的多方位客户定位；我们从该项目的主体导向出发，拟可以吸引的客户群类型，公司经营能力及营业特征，区域结构，客户群对该地段商品房的消费能力，消费方式及目的进行了分析，可以得出以下表格，对各种客户群总结结果做出一定的反映。
三、产品定位：
现代市场营销理论认为，房地产产品是人们通过交换而获的需求的满足，是消费者或用户期求的实际利益。
从建大之前所做的“华清学府城”商品住宅的成功可以看出，房地产产品无论从物业实体及其质量，特色，类型，品牌等，还是可以给消费者带来附加利益和心理上的满足感及信任感的服务，保证，物业形象，房地产开发商和房地产销售代理商等，都是做产品策划时所必须要考虑的因素。
在此，对该项目产品定位进行说明：
项目名称：西部建筑科技大厦
地点：雁塔区雁塔路中段
占地面积：2200㎡
建筑面积：2000㎡
规划：由一栋主楼和裙楼连体而成
楼高：50ｍ
楼层：主楼14层，裙楼两层；地下2层，地上12层
功能：地下一、二层为停车场
地上1-2层为购物中心
地上3-4层为饮食娱乐、休闲、健身中心
地上4-8层为写字楼
地上8-12层为商品房住宅
结构设计：要求中有“需要户型可调整”的空间灵活性，应用框架——剪力墙结构，并根据建筑使用空间要求及使剪力墙能承受大部分水平推力的原则，合理布置剪力墙的位置。
主楼下设箱型基础，将基础的中空部分尺寸做大，用于地下室（地下停车场），做到设计施工一体化。
裙房层高3层，设条形基础。
实用率：62％
室内交通：写字楼4部美国奥的斯高速豪华直升客梯，2部
专用消防电梯，另设步梯通道3条，宽1.2 米
停车场：地下两层共180多个泊车位，保安、监控和收费系
统由电脑控制，全天候服务
外装饰：裙楼为铝塑复合板，主楼以青灰色面砖和墨绿色
玻璃相间的幕墙、条点窗砖面装饰
内装修：豪华大堂，高档进口石材贴面铺地，公共走道采用
高档石材铺地，矿棉天花板吊顶，公共卫生间全套装修。
写字间均装天花，地面铺地毯，商品房部分高级粉刷墙面，通透阳台
租售方式：可售、可租
四、形象定位：
形象定位通过对该项目所做出的市场定位及地理位置，所面向的客户群体进行分析，得出该项目的独特优势为依托西安建筑科技大学高校产业特点，打出建筑科技的口号，再凭借其城市商业圈中心地段，作出以下几方面形象阐述：
项目名称：西部建筑科技大厦
市场推销广告语：建筑，以科技为名
项目形象特色：依托高校文化氛围；多种模式综合，各具特色；电子科技中心地
域；近邻高校教师公寓
产品定位优缺分析：
优势是文化，科技氛围好，能较好地作为办公楼出售；缺点是因建筑面积有限，不能开发出较具代表性的物业，又由于规划方面的限高要求而面临较为紧张的容积率，所以不能作为均具有城市领头的代表性产品面市。
主要参考文献
[1]兰峰，房地产开发与经营，中国建筑工业出版社，2008.
[2]西安建筑科技大学等七院校合编，房屋建筑学，中国建筑工业出版社，2006.
[3]赵志缙赵帆,高层建筑施工(第二版),中国建筑工业出版社,2005.
[4]张文忠,天津大学,公共建筑设计原理(第四版),中国建筑工业出版社,20008.
[5]吕一林李蕾,现代市场营销学(第四版),清华大学出版社,2007.。