某房地产项目投资测算案例
从地产并购看房地产项目的投资测算（案例）
从地产并购看房地产项⽬的投资测算（案例）谈起房地产，⼤家都会想到通过招拍挂流程拿地后开发建设。
⼟地储备多少是⼀个房企持续经营的关键指标。
除了⾛正常招拍挂流程，通过并购获取⼟地也是房企拿地的重要⼿段。
融创收购万达⽂旅项⽬和云南城投会展项⽬、万科收购华夏幸福北京项⽬都是房地产并购的标准操作。
本⽂就针对房地产并购中最常见的股权收购谈起，直⾄收购项⽬完成开发整个过程中的投资测算进⾏简要分析，希望对银⾏在叙做房地产并购贷款和表内开发贷款时经济效益测算有所帮助。
并购常见的模式⼀、并购常见的模式谈到并购模式，最常见的为资产收购和股权收购。
分清楚这两种模式的不同，举个形象的栗⼦：假如把苹果⽐喻成⼀项资产，直接买苹果就叫资产收购；但如果苹果在袋⼦⾥，股权收购就是买这个袋⼦，可以有⼀层袋⼦，这袋⼦就称之为项⽬公司；如果有两层袋⼦，最外层袋⼦就是项⽬公司的母公司。
具体到房地产项⽬上，由于⼟地使⽤权直接转让受投资额须达到投资总额的1/4的限制，突破限制后的转让称之为“在建⼯程转让”，但在实际操作中，在建⼯程转让流程复杂、⼿续⿇烦，⽽且税费较⾼，⼀般都不考虑。
因此，如果⼟地在项⽬公司名下，最常见的就是通过购买项⽬公司的股权来实现，也就是⽆法直接购买苹果，那就买装有苹果的袋⼦，最后也能拿到苹果。
⼆、并购相关⽅的会计处理举个栗⼦，假设有个项⽬公司C 名下有⼟地，⼟地尚未进⾏开发，是股东B 当年出资30000万元取得的，C 没有任何负债。
如果A 出资50000万元从B ⼿⾥购买了项⽬公司C的100%股权，假如现在拿C来银⾏申请贷款，对于C 开发的项⽬总投资中⼟地成本如何计算？是按⼟地原先⼊账价格30000万元计算还是按照A⽀付的股权转让对价50000万元计算呢？搞清楚这个问题，我们需要弄懂这笔股权转让的会计分录：对于转让⽅B来说，它把持有C的长期股权投资30000万元转给了A，收到A的股权购买款50000万元，同时确认⼀笔投资收益20000万元。
房地产资产评估案例
房地产资产评估案例在房地产行业中，资产评估是一项非常重要的工作，它不仅可以帮助企业了解自己的资产价值，还可以为投资者提供决策依据。
下面我们通过一个实际案例来了解一下房地产资产评估的具体过程和方法。
这个案例是关于一家房地产开发公司的资产评估。
该公司在某个城市拥有多个房地产项目，包括住宅、商业地产和土地储备。
由于公司规模较大，资产众多，因此需要对其进行全面评估，以确定其真实价值。
首先，评估师需要收集相关资料，包括公司的财务报表、土地证、房产证、项目规划图纸等。
通过对这些资料的分析，评估师可以了解公司的资产构成、规模和分布情况。
其次，评估师需要对每个资产进行现场勘察和测量。
这包括对房屋的建筑结构、装修情况、周边环境等进行详细的观察和记录。
对于土地储备项目，评估师需要了解其土地性质、地理位置、规划用途等情况。
接着，评估师会运用不同的评估方法对各项资产进行估值。
对于住宅项目，常用的评估方法包括比较法、收益法和成本法。
而对于商业地产和土地储备项目，评估师则需要根据其特点选择合适的评估方法。
最后，评估师会编制评估报告，将对各项资产的评估结果进行详细说明，并给出最终的估值结论。
评估报告需要包括资产的基本情况、评估方法、评估结果和评估师的意见等内容，以便于相关利益相关方参考。
通过以上的评估过程，我们可以得出该房地产开发公司各项资产的真实价值，为其提供决策依据。
同时，这也为投资者和合作伙伴提供了可靠的参考信息，有助于他们对该公司的投资和合作进行评估。
总的来说，房地产资产评估是一项复杂而重要的工作，需要评估师具备丰富的经验和专业知识。
只有通过科学的评估方法和严谨的工作态度，才能为企业和投资者提供准确可靠的评估结果，为房地产行业的发展提供有力支持。
房地产评估案例
1房地产评估案例案例一某单位住宅楼评估一、评估对象基本情况某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。
该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。
周围无环境污染，交通便利，环境优雅。
二、评估目的本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。
三、评估基准日评估基准日为2000年8月15日。
四、评估方法及过程根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。
（一）采用房地分估、加总的方法1.建筑物价格采用成本法进行评估。
经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为400元／7方米。
该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n年，已使用10年，取残值率为4％。
楼房重置成本=800×4800=384（万元）楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10=384－92.16=291.84（万元）平房的建造时间为1992年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为5％。
铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元）铺面、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元）楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元）2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。
计算公式为：土地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值）根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地，基准地价为1098元／平方米。
房地产置业投资项目案例分析
贷款余额
M
o
(1 r /12)(nt)12 1 r /12(1 r /12)(nt)12
11.5房地产置业出租经营投资分析
把上述条件代入，将会得到各年末的贷款余额数值。 例：第5年末贷款余额为：
M1 r /12(1 r /12)(nt)12
18
(1 12%
12% /12)(155)12 1 /12(1 12% /12)(155)12
该物业资产使用15年，按线性折旧法计算折旧费用。折旧 基数为投资额的85%。假设投资者要求的投资收益率为20%， 该工程是否值得投资？
11.5房地产置业出租经营投资分析
分析： 大局部投资者都要依赖筹措的资金进展房地产投资，而抵
押贷款是房地产资金筹措的主要形式。投资者经常面临的问 题之一就是权衡抵押贷款投资的效益，作出投资决策。本案 例实际上是想考察该工程的抵押贷款投资决策是否可行。也 就是说，该工程在贷款的情况下再考虑各种应交税款，还能 否获得预期收益。
〔3〕股本投资：
27 000×30%+1 431=9 531〔万元〕
〔4〕抵押贷款额： 27 000×70%=18 900〔万元〕
11.5房地产置业出租经营投资分析
2〕抵押贷款年还本付息额
A
P
i(1 i)n (1 i)n
1
18900
7.5%(1 7.5%)15 (1 7.5%)15 1
2141.13(万元）
试从投资者的角度，计算该工程自有资金的财务净现值和 财务内部收益率，并判断该工程的可行性。
11.5房地产置业出租经营投资分析
解：简要分析如下：
1．相应指标计算
1〕写字楼投资的根本情况:
〔1〕写字楼购置总价： 27 000×10 000=27 000〔万元〕
XX项目投资测算方案
XX项目投资测算方案1、项目的投资估算（1）、土地费用：27万元/亩×315.75亩＝8525.25万元（2）、前期工程费用估算：1054.5万元序号项目金额估算说明1 规划、设计可研费526.5 按25元/平方米2 水文地质勘察费80 初、详勘3 道路费4 供水费125 供电费156 土地平整费421 按照20元/平方米合计1054.5（3）、基础设施建设费估算：2310.25万元序号项目建设费用合计（万元）估算说明1 供电工程842 40元/平方米2 供水工程210.5 10元/平方米3 供气工程315.75 15元/平方米4 排污工程421 20元/平方米5 道路工程6 路灯工程105.25 5元/平方米7 环卫设施8 绿化工程315.75 15元/平方米9 外部道路100 100元/平方米合计2310.25 ---- （4）、建筑安装工程费估算：18752.5万元序号项目建筑面积（平方米）建安工程费单计（元/平方米）金额合计（万元）1 市场营业房104500 850 8882.52 厂房区141000 700 9870合计245500 ---- 18752.5 （6）、招商活动费用：1500万元（7）、管理费：892.4万元（8）、财务费用：757.8万元（9）、销售费用：1308万元（10）、开发期税费：50万元（11）、不可预见费用：109.46万元210500×5.2元/m2＝109.46万元（12）、其他费用估算：230万元序号项目金额(万元) 估算说明1 临时用地费用2 临建费3 施工图纸预算或标底编制费404 工程合同编制费105 招标管理费106 总承包管理费207 工程质量监督管理费8 工程监理费1009 工程保险50合计2302、销售收入、经营税金及附加估算表（一年）序号项目合计商业区厂房区1 销售收入（万元）45135 28215 169201.1 1.2 地上可销售面积M2 245500 104500 141000 单位售价（元/M2）__ 2700 12002 经营税及附加（万元）2482.43 1551.83 930.62.1 2.2营业税5%（万元）2256.75 1410.75 846 城市建设税、教育费附加（万元）225.68 141.08 84.6二、附加交纳费用(532万元)施工图及抗震设计审查费：19白蚁防治费：10档案管理费:20保险费：24建设用地规划许可证：5质量监督费：370工程定额测定费：25建安企业行业管理费：44印花税：153、利润：6786.41万元利润==销售收入——开发建设投资成本——经营税金及附加45291-36022.16-2482.43=6786.41万元4、利润率：15%利润率==利润/销售总收入＝6786.41/45291=15%二、项目经济效果静态分析1、静态投资收益率（E）静态投资收益率（E）是投资后获得的年净收入与项目投资额的比值,用公式：E=M/K(其中M是年净收入、K是项目总投资额)。
建筑工程项目造价核算案例分析
建筑工程项目造价核算案例分析为了更好地展示建筑工程项目造价核算案例的分析过程和结果，本文将通过一个具体案例来进行说明。
通过对该案例的分析，我们将深入探讨建筑工程项目造价核算的重要性以及如何进行科学、准确地核算。
1. 案例背景某地区一家房地产开发公司计划开发一座大型住宅小区项目，以满足当地居民对高品质住宅的需求。
该项目总占地面积为100亩，计划开发各类住宅建筑15栋，包括高层住宅、别墅和公寓等。
公司希望通过科学的造价核算，确定项目的合理投资预算、确保项目的质量和效益。
2. 成本核算在进行建筑工程项目造价核算时，首先要进行全面的成本核算。
包括基础设施建设成本、建筑物结构、建筑装饰、设备安装等各项成本的细致计算。
在该案例中，我们将详细介绍其中的几个核算要点。
2.1 基础设施建设成本基础设施建设是保证工程项目顺利进行的基础，它包括道路、给排水、电力供应等工程。
在该案例中，我们预计基础设施建设成本约占总投资的10%。
通过调查研究和与相关部门协商，我们得出具体的成本核算数字。
2.2 建筑物结构成本建筑物结构成本是指建筑物主体结构的建造成本。
在该案例中，由于涉及到多种类型的建筑物，因此需要对每一栋建筑进行具体的成本核算。
以高层住宅为例，我们将核算其建筑物结构的材料、人工以及其他相关费用，确定准确的成本指标。
2.3 建筑装饰成本建筑装饰成本是指对建筑物内外部进行装饰所需的费用。
在该案例中，我们将核算每一栋建筑物的室内装修、外墙涂料以及公共空间、景观等的装饰成本。
通过准确的测算和市场调研，确定合理的装饰成本。
2.4 设备安装成本设备安装成本是指各类设备的采购与安装费用。
在该案例中，我们将核算各栋建筑的电器设备、消防设备、管道设备等的设备安装成本。
通过与供应商的合作和市场调查，确保成本核算的准确性和科学性。
3. 成本控制与预算在建筑工程项目中，成本控制和预算是项目管理的关键环节。
通过科学的成本控制，可以最大程度地减少不必要的投资，保证项目的质量，提高项目的效益。
某房地产项目投资计划书
1.某项目概况某项目位于北京东燕郊最为繁华的核心工业区内，紧临102国道，乘坐930路或社区大巴，半小时内即可到达。
某项目建筑外观现代时尚，高低呼应、视觉美感独特。
此房户型也倍受欢迎，南北通透，采光好，无遮挡，方方正正，没有一点浪费的空间，五星级酒店会所、大型超市、双语幼儿园、社区医院、社区大巴等配套，满足一切日常所需。
其开发公司为三河某房地产开发有限公司，于2002年开发，总户数为30000户，停车位为地面和地下停车位。
绿化率为40%，容积率为3.42，总建筑面积为368544平方米，其物业费为0.8元/平米.月。
2.投资环境分析某项目位于燕郊市中心，小区环境优雅，绿化率高，24小时热水，是其他小区没有的，交通也是比较方便的，门口就是813.814半小时到达北京国贸，周边配套齐全，小区内设有大小超市，对面有大型超市，农贸市场，红山商城还有儿童医院 ，六小小学和八中等等样样俱全。
学校有燕郊二中、燕郊十一中、燕郊六小、燕郊七小、燕郊实验小学；购物场所有京客隆天客隆新世纪商城步行街兴达超市；医院有中美医院、二三医院、人民医院、燕达医院、辅仁医院；银行有工商银行、建设银行、中国银行、农业银行 ，此外还有很多娱乐和餐饮场所。
3.实施进度该项目计算期为3年，拟2年建成，第一年的第三个季度开始预售，拟3.5年售完。
根据市场分析，预计该项目小高层销售均价为具体的销售进度如下表一所示。
表一 销售进度计划表单位：万元时间 第一年 第二年多层5% 10% 10% 15% 12% 15%小高层3% 8% 12% 10% 15% 15%车位 3% 8% 15% 15% 10% 12%续表一 销售进度计划表单位：万元时间 第三年 第四年 合计多层10% 8% 5% 5% 5% 100% 小高层10% 15% 5% 3% 2% 2% 100%车位 10% 8% 5% 5% 5% 4% 100%4.建设投资估算土地开发成本序号 项目名称 土地价格（元） 建筑面积（㎡） 单方成本（元/㎡1 住宅用地 10922 368544 0.029635539建安工程费项目名称 建筑面积（㎡） 平均单方成本（元/平米）金额（元）直接费 368544 1260 464365440间接费 368544 189 ********利润 368544 151.2 55723852.8税金 368544 93.13164 34323107.13 总计 368544 1693.33164 624067215.9前期开发费用估算表序号 项目 金额（元） 取费标准(元/m2) 1.1 规划费 7370880 201.2 设计费 9213600 251.3 可研费 737088 22 水文、地质勘察费 1289904 3.52.1 测绘费 552816 1.52.2 勘探费 737088 2合计 19901376基础设施建设费序号 项目 单方造价(元/m2) 总造价(元)1 基础设施 160 58967040开发期税费估算表序号 项 目 金额(元) 估算说明(元/m2)1 配套费 29483520 802 质检费 1105632 33 建筑管理费 442252.8 1.24 卫评费 515961.6 1.45 环评费 442252.8 1.26 墙改基金 4422528 127 绿化费 36854.4 0.18 白蚁防治费 847651.2 2.39 土地使用费 1474176 410 再就业基金 3685440 1011 教育专项基金 3685440 1012 编标费 737088 213 招标费 368544 114 规划许可工本费 184272 0.515 土地证工本费 184272 0.516 施工许可证 184272 0.5合计 47800156.8 0不可预见费序号 占总费用费比例 金额（元） 单方成本（元/㎡） 1 3% 24364668.96 66.11061084管理销售费用序号 项 目 金额(元) 估算说明(元/m2)1 广告 533725420.8 1448.22 售楼处 738750 2.0045096383 售楼许可 20000 0.0542676046 监理费 15601680.4 42.3332917 物业管理基金 405398.4 1.18 公用设施维修基金 533725420.8 1448.29 管理费 6240672.159 16.933316410 合计 1090457343 2958.825385投资与成本费用估算汇总表项目 单方成本(元/m2) 金额(元) 占总投资比例(%) 土地费用 296.3553877 109220000 5.530748826 前期费用 54 19901376 1.007777989 建安费用 1693.33164 624067215.9 31.60189546 基础设施费160 58967040 2.986008856 开发间税费129.7 47800156.8 2.420533429 不可预见费66.11061084 24364668.96 1.233792934 管理销售费2958.825385 1090457343 55.21924251 合计 5358.323023 1974777800 1005.投资使用计划与资金来源建设投资使用计划按季度来分配，具体分配情况如下:投资计划表季度投资1 2 3 4第一年 470266855.8 614979372.5 354067196.7208573505.8第二年 113270256 166975980.8 3710577.3513710577.351第三年 3710577.351 4101164.44 4491751.532734109.627第四年 1562348.358 781174.1791 合计第一年 1647886931第二年 287667391.4第三年 15037602.95第四年 2343522.537本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。
房地产开发投资项目案例分析
房地产开发投资项目案例分析1. 引言本文将对一家房地产开发投资项目进行案例分析。
该项目是一个多功能综合体开发项目，包括商业、住宅和办公楼等不同类型的建筑。
通过对该项目进行分析，我们将深入了解该项目的背景、目标、实施过程和结果等方面的细节。
2. 项目背景该房地产开发投资项目位于一个大都市的市中心位置。
该地区人口众多且经济发展迅速，对于商业和住宅需求量大。
出于满足市场需求和扩大市场份额的考虑，该开发商决定投资兴建这个综合体项目。
3. 项目目标该项目的目标是在市中心地区打造一座现代化、高品质的综合体建筑。
具体目标包括：•提供多功能的商业空间，满足当地居民和游客的购物和娱乐需求；•建设高品质的住宅单元，满足当地人口的居住需求；•提供现代化的办公楼空间，吸引企业入驻，助推当地经济发展。
4. 项目实施过程4.1. 市场调研和需求分析在项目启动前，开发商对当地市场进行了调研和需求分析。
通过实地考察、问卷调查和数据分析等方法，开发商了解了当地人口、经济状况、竞争对手情况等方面的信息，为项目决策提供了依据。
4.2. 概念设计和规划基于市场调研的结果，开发商与设计团队共同进行了概念设计和规划工作。
他们确定了建筑的布局、外观设计、空间分配等，同时也考虑到了项目的可持续性发展和环境友好性。
4.3. 资金筹集与融资为了支持该项目的建设，开发商积极寻求融资渠道。
他们与银行、投资机构和合作伙伴进行谈判，最终成功获得了足够的资金支持。
4.4. 建设与施工在融资完成后，开发商开始将项目转化为现实。
他们与建筑承包商和相关供应商合作，进行建筑施工和设备安装等工作。
4.5. 营销与推广项目建设完成后，开发商投入了大量资源进行市场营销和推广活动。
通过广告、宣传、展览和销售推广等手段，他们吸引了目标客户的关注并逐渐增加了商业和住宅单位的出租和销售率。
5. 项目结果与影响经过一段时间的运营，该房地产开发投资项目取得了显著的成绩。
商业空间的出租率稳定增长，租金收入也逐年增加。
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增值率
税率
应纳土地增值税 预缴土地增值税
21,980.00 21,980.00
1,780.00 1,000.00
4,396.00 29,156.00
7,500.07
25.72%
30.00%
2,250.02 1,163.76
土地增值税税负
企业所得税 税后利润 总税负
6.14%
2,411.51 7,234.54
一 土地成本 二 开发成本
1 前期费用 2 基础设施费 3 建安工程费 4 公共配套设施费 5 开发期间税费 6 其他费用 三 期间费用 1 销售费用 2 管理费用 3 财务费用 四 不可预见费
总投资合计
金额（万元)
单位成本（元/ 平方米）
3,080.00 506.62
28,100.00 4622.08
某房地产项目投资测算
分类 住宅 商业 车位 合计
面积（㎡） 48787.15 5608.04 6400 60795.19
数量（套） 423 37 160
均价 6200 10000 50000 6029.43637
总价（元） 302480330 56080400
8000000 36612.72%
备注：1、项目成本发票都合规、都能税前扣除；
2、所得税需要 按季度预缴，这里未
总金额（万 元）
30,248.03
5,608.04
800.00
36,656.07
土地
增值
极数 增值额与扣除项目金额的比率 税率
速算扣除系数
1 不超过50％的部分
30%
0%
2 超过50％至l00％的部分
40%
5%
600.00
98.69
2,250.00 370.10
15,000.00 2467.30
600.00
98.69
9,200.00 1513.28
450.00
74.02
3,180.00
1,100.00
680.00
1,000.00
400.00
开发成本总额 其中：开发成本金额
视同销售成本 可扣除费用5% 利息费用 营业税金及附加 加计扣除20% 可扣除小计
3 超过l00％至200％的部分
50%
15%
4 超过200％的部分
60%
35%