商品房价格水平上涨影响因素初探
商品房高价格的成因危害以及对策探析
商品房高价格的成因危害以及对策探析一、商品房高价格的成因1. 土地供应不足商品房价格上涨的一个重要原因是土地资源受限，据统计，我国土地面积仅占全球土地总面积的7%，而我国人口却占全球总人口的四分之一以上，土地资源的供给与人口增长之间的矛盾使得土地价格持续攀升。
2. 融资成本上升随着政策调控的不断收紧和信贷政策的紧缩，开发商融资成本不断上升，房地产开发成本增加，开发商将成本转嫁到了房价中，因此导致商品房价格上涨。
3. 区位因素城市发展不均衡导致了资源的集中，一线城市和部分热点城市的商品房价格一直都很高。
城市的经济发达程度及区位优劣都会影响到商品房的价格。
4. 市场供需关系市场供需关系是推动商品房价格上涨的主要内在原因。
随着社会经济的不断发展和人民生活水平的提高，人们对于品质生活的需求日益增长，对于高品质商品房的需求也在不断增加。
商品房高价格给社会和个人带来了一系列的危害。
首先是给普通百姓的生活带来了严重的负担，高房价使得普通百姓难以承担购房成本，造成了“买房难”现象。
其次是加大了社会贫富分化，大量的财富被困在了房地产市场中，大量的资金被房地产市场占用，对实体经济产生了消极的影响。
再次是加大了社会矛盾，房价高涨使得年轻人无法置业，导致他们的生活压力增大，对社会稳定带来了一定的危害。
商品房高价格还导致了产业结构的不合理，市场资源的失衡，房地产价格泡沫的膨胀，土地资源的浪费等问题。
在当前我国商品房高价格的情况下，应该根据实际情况采取相应的对策措施，以化解房地产市场的问题，减轻市民的购房负担，实现房地产市场的健康稳定发展。
1. 加大土地供给政府应该通过相关政策来加大土地供给力度，稳定土地供应的合理控制土地价格的上涨。
通过土地供给的增加能够有效压制商品房价格的上涨。
2. 政策引导政府应该在政策上对房地产市场进行引导，加大对房地产开发商的监管力度，规范房地产市场，防止市场价格出现异常波动。
3. 金融政策在金融政策上应该适时进行调整，合理引导市场资金进入实体经济，减轻对房地产市场的依赖。
商品房价格波动的决定因素分析
商品房价格波动的决定因素分析商品房价格作为一个重要的宏观经济指标，对于国家的经济发展和人民的生活水平产生着重要的影响。
那么，商品房价格的波动到底是什么因素所决定的呢？一、土地供给一方面，商品房的建设需要土地的供给，而土地的供应相对较为稀缺，因此土地的供给量会直接影响到商品房的价格。
特别是像北京、上海这样的一线城市，土地资源更为紧缺，加之城市化的持续发展，如何足够保障城市的住房需求，是不容忽视的问题。
如果土地供应量增加，那么商品房价格就会相对下降。
二、宏观经济环境商品房价格的波动与宏观经济环境的变化息息相关。
国家政策调整、货币政策变化、通货膨胀变动等宏观因素都会直接或间接地影响到房价的走势。
例如，过去持续推进的楼市调控政策，对于当前商业房地产市场的增速及房价上涨的缓解起到了重要的作用。
而在经济增长时期，城市居民经济水平的提升，以及物价水平的上涨，都会直接推动房价的走高。
三、房屋质量和配套设施房屋质量和配套设施也是决定商品房价格的重要因素之一。
房屋的质量越好，配套设施越完备，商品房价格就越高。
这是由供需关系的基本原理所决定的。
越高的房价，同时也表示购房人对房屋价值的期待和承诺。
四、购房需求商业房地产市场的状态决定了购房需求的多寡。
如果市场向好，房贷利率不变的情况下，购房需求会增加。
反之亦然。
市场行情的走向也是近两年来楼市调控的主打内容，引导购买者理性消费、规范开发商市场行为，全面控制房地产市场风险成为重中之重。
五、政府调控政府在控制房屋供求关系中拥有着无比重要的地位。
作为主要的管理者让房地产市场回归正常状态，既不能减弱市场效应，又不能加剧房地产市场风险，而应采取平衡的态度。
近年，政府对房地产市场进行的规范管控，不断加强着对房价波动的影响。
以“限价、限售、限贷”为代表的一系列政策，防止了购房者的恐慌需求，抑制了房价过度波动的趋向。
六、产业结构和良性竞争商品房价格还受到产业结构和产业配套设施的影响。
例如，如果一个地区的产业结构非常发达，配套设施一流，那么该地区的房价也会相应地上升。
商品房价格过快上涨原因初探及对策
５ 非 营 业性 公共 配 套 费用
该项 费 用 是指 小 区 规 划用 地 红线 范 围 内建 设 的 、经 规 划批
准 的 、服 务 于 小 区配 套 的 不 能 有偿 转 让 的非 营 业 性的 公共 配 套 建设 费 用， 一般 属 基本 固定 费用 。开 发 商常 常将 营 利性 质 的公 共配 套设 施 建设 费用 计入 ， 以提 高成 本， 避 土地 增值 税和 企业 所 规
设 备 设置 的地 产， 费 用 变动 不 大 ， 基 本 固定 费 用 ， 用 水平 的 该 属 费 变 动 ， 般 同 地产 所 在 地 建 设 期 的ＣＰＩ 一 指数 和 ＰＰＩ 数 变动 成 正 指
向 关系 。
品房 的住 宅 价格 应 以合 理 成 本 为基 础 ， 有适 当利润 ， 结合 供 求
快 上涨 的 有效 需求 性分 析 以及 合理 控 制房 价过 快上 涨 的对 策
三个 方面 进行初 步探 讨 。
商 品房 价 格 的 构 成情 况
根据 １ ９ 年 ７ ０日国家 物价 局 、建 设部 、财政 部 、 中 ９２ 月２ 国人 民银行 印发 的 《 品房住 宅价 格管税 、企 业所 得税 、土地 增值 税 、契税 等 ， 征预 交测 算， 为房 按预 约
价 的１ ％。 ２
Ｅｃ ａ ｇ ｜Ｕ ｔ ａ ｘ ｈ ｎ ｅＰ ａ Ｏ Ｍ！ ｓ
开 发企 业 费 用包 括 办理 产 权 及其 登 记 而发 生 的 交 易管 理 费 、登 记费 测绘 费等 ， 为房 价 的２ —４ 约 — ％。
增 容费 等 ， 据不 同城 市 ， 准不 而 同一城 市 ， 产 区位不 同 ， 根 标 地 仅
浅谈房产价格上涨的影响因素
浅谈房产价格上涨的影响因素房产作为一种固定资产，与日常百姓的生活息息相关，老百姓的衣食住行中住房占有相当重要的地位。
近些年房产价格的上涨一直是全社会街头巷尾热议的话题。
房产本应该像其他商品一样被视为一种正常的消费品，但由于中国经济的发展，老百姓手头日渐宽裕起来，房产已不仅仅作为一种满足老百姓基本需求的商品，而逐渐演变为一种投资品。
与90年代和二十世纪初相比，中国房价正以疯狂的态势持续增长，丝毫没有减缓的迹象。
为了使房价回归理性，许多针对房地产市场的调控政策接连出台，政府对下调房价，稳定房地产市场的决心势在必得。
只有正确认识房产市场的现状，分析房产价格上涨的根本原因，才能对症下药，制订出相应的方法和策略，从源头对房地产市场的价格予以遏制。
文章以上述问题作为出发点，从不同角度分析了房产价格的现状和影响因素，以求得出对问题有效的解决方法。
标签：房地产；价格上涨；调控这几年，我国房地产市场的蓬勃发展是不争的事实，鳞次栉比的高楼大厦比比皆是。
然而在这一繁荣景象的背后到底隐藏着什么，是房地产市场虚假繁荣，产生了泡沫问题，还是真的确有其事，各方争论不一。
房地产行业的发展需要强有力的资金支持作为后盾，这就将它与金融行业高度联合起来。
房地产建设需要的巨额资金是通过银行借贷的方法实现的，没有银行金融体系的支持，房地产行业的发展将无从谈起，同时，银行金融系统资金的回笼和繁衍也紧紧依赖于房地产行业的稳定发展。
如果房价持续上涨以致于超过消费者的承受水平，房地产泡沫现象发生，将会导致房地产行业的崩盘和资金链条的断裂。
大量资金无法回笼会严重危及到金融系统的运作，引发金融危机。
因此，解决房地产价格上涨的问题刻不容缓。
1 房产价格现状房地产行业支撑着我国经济的发展，是国民经济的重要组成部分。
从某种程度上来说，它是衡量社会经济发展和人民生活水平好坏的重要指标。
房价尤其是居住用房的价格近几年来持续受到人们的关注，国家也持续加大经济适用房的建设力度和控制经济适用房价格的涨幅来保障居民的正常居住需求，但这些显然是远远不够的。
浅谈房地产市场价格上涨
浅谈房地产市场价格上涨
房地产市场价格上涨是指一段时间内房屋的平均售价逐渐增加的现象。
这种情况在许多国家的主要城市都普遍存在，也在一定程度上影响了居民的购房需求和生活质量。
房地产市场价格上涨的原因有很多，以下将从供求关系、投机性购房和政策调控等方面进行分析。
供求关系是影响房地产市场价格上涨的重要因素之一。
随着城市化进程的加快，人口集中度不断增加，居民对住房需求也在不断增加。
而供给方面，由于土地资源的有限和规划控制的严格，房屋的开发建设速度无法满足市场需求。
供需矛盾的加剧导致房屋的售价上涨。
投机性购房也是推动房地产市场价格上涨的因素之一。
在房地产市场上，有一部分购房者并非真正的自住需求者，而是出于投资的目的购买房屋。
这部分人会通过购买房屋获取租金收益或将房屋以更高的价格出售等方式来获取经济利益。
他们的涌入使得房屋的需求增加，从而推动了价格上涨。
政策调控也是影响房地产市场价格上涨的重要因素之一。
为了控制市场过热以及防范金融风险，许多国家都出台了一系列的政策措施对房地产市场进行调控。
这些措施包括限购限贷、调整购房税费、调整土地供应等，旨在抑制房地产市场的投机炒作行为并稳定价格。
调控政策的有效性始终存在争议，有时会造成市场投资信心下降，也会局部地区导致房价下跌。
房地产市场价格上涨是由多种因素综合作用的结果。
供求关系、投机性购房和政策调控等因素相互影响、相互制约，共同推动着房地产市场价格的波动。
了解这些因素对于理解房地产市场的运行机制和预测市场价格走势具有重要意义，同时也可以为购房者和政府部门提供参考，制定合理的购房决策和调控政策。
浅谈房地产市场价格上涨
浅谈房地产市场价格上涨随着经济的发展和城市化进程的加速，房地产市场价格一直处于上涨态势。
这不仅是我国房地产市场的现状，也是全球范围内普遍的现象。
那么，房地产市场价格上涨的原因是什么？这其中又蕴含着怎样的深层次原因？下面就让我们来浅谈一下房地产市场价格上涨的相关问题。
房地产市场价格上涨的原因可以从供求关系角度来分析。
随着城市化进程的加速，人口数量不断增加，特别是一二线城市的人口密度越来越高。
而土地资源是有限的，供不应求的情况必然导致房地产市场价格的上涨。
随着人民生活水平的提高，需求房地产的人越来越多，购房人数的增加也是导致房地产市场价格上涨的重要原因之一。
货币政策的松紧与房地产市场价格上涨之间有着密切的关系。
过去几年来，中国的货币政策一直比较宽松，货币供应量大幅增加，导致了大量货币进入房地产市场，从而推动了房地产市场价格的上涨。
低息贷款政策的推行也是房地产市场价格上涨的一大推动力。
当购房者可以通过低息贷款轻松获得资金时，他们对房地产的购买意愿会大大增加，这也会使房地产市场价格不断攀升。
宏观经济形势的改变也会对房地产市场价格产生重要影响。
当经济增长速度加快时，人民的收入水平也会随之提高，购买力也会增强。
而在这种情况下，人们对于住房的需求也会增加，这就会促使房地产市场价格的上涨。
相反，当经济增速放缓或者出现衰退时，房地产市场价格也会受到直接影响，往往会出现下跌的情况。
政府政策也是影响房地产市场价格上涨的重要因素之一。
政府对于土地供应、贷款政策以及房地产税等方面的政策调整都会直接影响到房地产市场价格的走势。
过去几年来一些城市实行了限购政策、限贷政策等，这在一定程度上抑制了房地产市场价格的过快上涨。
而一些地方也采取了土地供应增加、鼓励购房等政策来推动房地产市场的发展，从而使房地产市场价格保持相对稳定的状态。
房地产市场价格上涨的原因还可以从社会发展、城市规划等方面来分析。
一些地方的城市化建设速度过快，机构不健全、城市规划缺乏，这都会导致土地资源的过度开发，房地产市场价格也会受到严重冲击，从而造成房价上涨。
商品房价格上涨的原因及对策
商品房价格上涨的原因及对策近年来，商品房的价格不断上涨，越来越让人负担不起。
那么，这些价格上涨的原因是什么？我们有什么对策来应对这种情况呢？首先，导致商品房价格上涨的原因是多方面的。
其中，土地价格的不断上涨是一个重要的原因。
地价高，开发商拿地的成本就很高，为了盈利，自然就要将房价往高处定。
其次，施工成本的上升也是大家熟知的问题。
人工成本、材料成本、管理成本等等都会导致建筑成本的增加，使得开发商在售价上难以做到平衡。
此外，不同城市的房价上涨程度不同，受当地的经济水平、政府规划、市场预期等多种因素的影响。
在某些城市，购房需求极大，市场供不应求，需求与供给的失衡也会导致商品房价格上涨。
那么，在这种情况下，我们应该如何应对高涨的房价呢？首先，我们要了解自己的购房需求与经济能力。
看看我们是否真的需要购买一套高价的房子，是否可以考虑买一些刚需房或者把需求重新定位。
如果自己确实需要购买房子，那么可以考虑各种购房的资金来源以及购房的方式。
例如，购房者可以探索更加安全的金融产品，如银行储蓄、国债等，或者购买稳健的投资产品进行资产配置。
同时，我们还可以通过选择不同买房的方式来达到降低房价的目的。
例如，可以选择以租代购、合伙买房等方式。
以租代购就是租房的同时，与房东签订一个购房合同，使得房客在租房期内预先支付部分房款，租金抵买房款，等到到期时间，可选择购房。
而合伙买房则是以多人联合购房的方式，通过集资来购买一套房子，每个购买者占有对应的份额，既省去了购房成本，又共享了房子。
除此之外，更重要的是要加强政府的监管和调控。
在当前的市场环境下，政府的调控是维护市场稳定不可或缺的。
政府可以通过多种方式来约束房价的上涨，例如，通过出台相关的法律政策、加大对房地产开发的监管力度、提高土地供应、打击投机炒房等。
只有政府加强对房地产市场的控制，对开发商行为进行监管，才能更好的维护市场秩序和房价的稳定，为人民群众创造更多的福利。
总之，商品房价格上涨的原因是多种多样的。
商品房价格上涨原因及对策分析
商品房价格上涨原因及对策分析房地产商的过高定价与开发中的审批成本、管理成本偏高、一些团体住房投资、房屋销售不规范等因素导致商品房价格过高上涨,运用需求供给弹性理论分析了商品房价格上涨的内在机制,提出了政府应向购房者公开有效信息,抑制商品房的审批管理成本,规范商品房销售,对那些超过住房计划销售期后仍超过空置房率上限的那部分商品房征收住房特别消费税的方法以便抑制商品房价格的过快过高上涨。
标签：空置房率;需求供给弹性;内在涨价机制房地产业是我国重要的支柱产业,商品房消费是当前国民经济的重要增长点。
它在拉动我国经济发展,改善人民生活中起着重要的作用,近几年房地产业有了大幅度的发展,但是出现了许多难以解决的问题。
为什么近几年来房价不断上涨?商品房价格大幅上涨引起了各级政府的高度重视,成为社会各界关注的热点。
1我国房地产价格持续上涨原因分析1.1房地产商拥有商品房定价权,并利用此定价权不断抬高房价,导致潜在住房购买者只能被动接受该高价我国房地产商在开发商品房时经历了整个过程,商品房销售中,房地产商与潜在住房购买者信息严重不对称,房地产商掌握所有的信息,而广大潜在住房购买者掌握的有效信息非常少,房地产商根据自身利益和信息确定商品房价格并通过销售策略提升潜在住房购买者的心理商品房承受价。
图1图1横轴表示潜在住房购买者对商品房的需求量与商品房供给量Q,纵轴表示商品房价格,假设房地产商开发面积相等的住宅商品房。
当房价格P0为时,总体供给与总体需求相等。
房地产商平均年提供上市的商品房与每年能销售的商品房数量基本相等,房地产商来平均每月销售商品房数量基本不变化,年平均空置房率基本不变。
广大潜在住房购买者对P0认可,此时市场需求曲线为D0,住宅商品房的重要性、无法替代性导致需求价格弹性绝对值|Ed|小。
商品房的生产周期长,行业门槛高导致商品房供给弹性Es更加小,供给曲线比需求曲线更加陡峭。
房地产商不满意房价格P0,决定将房屋价格涨到P′1,市场总需求量为Q′1(Q′1<Q0),短期内房地产商不能增加市场的供给数量。
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商品房价格水平上涨影响因素初探
[摘要]为分析我国商品房价格水平持续上涨的原因，选定从银行信贷、土地价格、建造成本三个方面考察了其影响。
首先，定性地考察了对商品房价格具有推动作用的各个因素；而后进行了计量分析：先对指标进行了筛选，并检验了自相关性，对多个模型及各指标进行了ADF单整性检验，并发现了显著的长期协整性；最后使用短期ECM模型衡量了短期内的调整关系。
最终发现，短期内信贷、地价将与房价正向相关，且前者相关性更大；而劳动力成本与房价相关性不显著。
[关键词]房价；信贷；地价；ECM
近年来，我国房价呈现出稳步上升的趋势，日益成为人民生活中的一大重负。
本文旨在通过数据分析，发现我国房价上涨背后的各影响因素的作用机理，发现究竟是哪些因素影响了房价，以及影响力的大小。
从而在此基础上，提出一些有效抑制房价的可行措施。
1引言
问题提出：近年来，中国城市房地产价格持续上涨，对于其背后的原因，经济学界主要从以下数个方面进行了研究、分析。
基本面因素，即认为当前房价主要是强劲的需求导致：肖建月（2005）认为包含城市化、可支配收入等方面的需求是房价上升的主要原因。
投机和金融因素，即认为房地产作为投资品的特性在房价高涨的背景下凸显：周京奎（2005）研究了14个城市的截面数据，发现房地产价格的上升主要是由投机推动的，而且整体投机度非常高。
政策面因素，即认为政府的宏观调控政策助长了房地产价格的上涨：余华义（2010）发现房价和基本面缺乏稳定的对应关系，而与房地产政策有密切联系，认为2002年的房地产宏观调控以及其他干预政策是导致房价持续上升的原因。
土地因素，即认为“土地财政”的地方财政格局是房价过快上涨的主要原因：周彬、杜两省（2010）通过构造一般均衡模型，指出“土地财政”必然推动房价持续上涨，且运用格兰杰因果检验证明地价确实对房价变化有解释能力。
笔者发现，现有研究基本基于需求层面、宏观政策及政府制度的分析，而忽略了房地产的消费品性质，及供给层面的分析。
因而本文希望通过对房地产商的成本因素进行分析，为发现房价持续上涨的原因提供另一种角度。
2理论分析
根据一般的财务理论，销售价格应当可以拆分为成本、费用、利润、税费几个因素，其中税费因素往往是对价格决定不具有决定性影响的。
对于商品房，其作为耐用消费品，其建造成本、土地成本作为其成本主要构成因素应当对房地产
价格有重要影响；结合房地产业高杠杆、多负债的特殊性质，其利息费用支出是房地产价格重要构成因素；而长久以来房地产行业被认为是暴利行业，因而利润也是房地产价格的重要影响因素。
但为避免共线性，在建立计量模型时，将利润作为了截距项。
而结合中国贷款利率远未市场化的现实，利息费用与信贷额度正向相关程度极大。
加之考虑到数据的可获得性及准确性，因而本文主要考虑了建造成本、土地成本及信贷额度三个方面的影响。
中国城镇住房制度改革经历了三个阶段：
城镇住房制度改革的探索和试点阶段：1978年邓小平同志提出了关于房改的问题；1979年开始实行向居民全价售房的试点；1982年开始实行补贴出售住房的试点，即政府、单位、个人各负担房价的1/3。
城镇住房制度改革的全面推进和配套改革阶段：1991年11月，国务院办公厅下发了《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》，标志着城镇住房制度改革已从探索和试点阶段，进入全面推进和综合配套改革的新阶段。
城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段：1998年7月3日发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。
至此，中国房地产市场正式进入由商品房主导的时代，市场化机制及反映供求的价格机制逐渐形成。
因此，选定从2000年即房地产价格基本完全由供求确定开始到2012年第三季度为止的区间，从中经统计数据库获取各项数据以进行后续分析。
3统计分析
首先，将中经统计数据库中2000—2012年各月份商品房销售额（累计）及商品房销售面积（累计），房地产开发投资资金来源中个人按揭贷款额（累计）、国内贷款（累计）、国内银行贷款（累计）及国内非银行金融机构贷款（累计），房地产开发中土地购置费用投资总额（累计）、本年购置土地面积（累计），全部单位从业人员平均劳动报酬（累计）分别调整为各季度内的实际发生值。
以商品房销售额除商品房销售量的除数（下称平均房价）作为当季度的商品房房价的指标。
平均房价与个人按揭贷款数额均呈现出上升趋势，具有一定的同步性，而前者波动性小于后者。
且个人按揭贷款在一年内具有周期性：在年初最少，年末最多。
可以从图1中初步看出，平均房价与开发投资国内贷款数额均呈现出上升趋势，且具有明显的同步性。
而开发投资国内贷款在一年内具有周期性：在年初最少，年末最多；且突出地，我国房地产开发主要依赖于银行贷款而非非银行贷款。
同时，可以知道，银行贷款对于房价的影响较为明显。
综合而言，可以得出结论：作为影响房地产价格的因素，个人按揭贷款与开发投资贷款都是重要的因素。
结合中国金融尚未完全市场化的现实，国家的贷款利率政策、个人住房贷款政策都将对房地产价格产生巨大影响。
平均房价与土地购置费均呈现出上升趋势，具有一定的同步性。
而土地购置量则并未出现上升趋势，在一年内具有周期性：在年初最少，年末最多。
故土地购置费的上升趋势说明土地价格在期间内出现了大幅度上升。
以土地购置费与土地购置量的除数（下称平均地价）作为当季度的商品房开发土地成本的影响因素。
可以从图2中初步看出，房地产价格与平均地价均呈现出上升趋势，且具有一定的同步性。
而平均地价近年来波动性较大，上涨幅度略小。
由于缺少房屋造价的月度、季度数据，因此考虑了劳动力与建筑材料成本代表建筑成本。
图3表明，虽然平均工资与平均房价均呈现了上升趋势，但前者上升幅度略小于后者上升幅度；且平均工资在一年内也出现了周期性：第四季度劳动报酬最高、其他各季度较平稳。
而建筑材料价格指数略滞后于房地产价格，且近年来波动较大。
由于其他数据是真实值，建筑材料价格指数无法与之较好地统一，因此在计量模型中并没有考虑建筑材料的成本因素。