商品住宅价格的影响因素.
石家庄市商品住宅价格影响因素分析
中图分类号： ２ ３ ３ 文献标识码： Ｆ９ ． Ａ
宏观调控政策， 维护国 民经济稳定发展提 影响因素的主成分分析 供有效的理论依据 。 二、 商品住宅销售价格的影响因素 主成分 分析法也称主分量分析法， 旨 在利用降维的思想 ， 多指标转化为少数 把
收录 日 ：０２ ４ ８日 期 ２１ 年 月
根 据上文所分 析的影 响商 品住 宅价 人们对未来 有着 良好 的预期 ， 房地产 格的几个 因素 ， 本文选取 了 ９个变量来构 我们才能认识到房价持续上涨的成因 。 本 长 ，
价格 稳步上升 建模型 ， 它们分 别是 ： 商品住宅平 均销售 文 以石家庄市 的商品住宅 市场 为考 察对 市场一般会 出现供销两旺、
将原来个数 较多且彼 此相 关的 相关行业 的发展策略 ， 也间接影响了外来 和合 并， 使得 市场上供 出售 的土地和建筑 的前提下，
工作者在城市 中定居 的意愿与生活成本 ， 大量增加 。居 民 由于 失业 以及 收入 的下 指标 用线性组合 的方法转化 为新的个数 对住宅的需求 也会大幅减少 。 相反 ， 在 较少且彼此独立或不相关 的综合指标。 显然 不利于地方经济 的可持 续发展 。为 降， 伴 此 ，只有充分了解房价 的各种影 响因素 ， 经济高速增长期间 ， 随着 收入 的稳步增
房地产 开发企业土地购 置 房地产产业在我国是个新兴产业 ， 因此 ， 自 贷款利率对房产市场具有非常重要 产投 资额 （ ， ２ ｏ世纪八十年代 开始起 步，一直 以高速 的影 响。 房地产开发商和消费者 的借款能 费用 ， 房地产开发投资额 （ 。其 中， 其 度持续发展 ，到 目前 为止取得 了很大成 力如何 ， 与利率有直接的关系 。在供给方 商品住宅平均销售 价格 为被解释变量 ， 就。房地产业作为基础性和先导性产业 ， 面， 当利率下 降时， 地产开发 投资和房 余为解释变量 。根 据 ２０ —０ ０年 的《 房 ０ １２ １ 中 对我国的经济建设起着举足轻重 的作用 。 地产抵押贷 款将 源源 不断地涌 向房地产 国房地 产统 计年 鉴》 《 北统计 年 鉴》 、河 、
我国住宅销售价格的影响因素分析——以35个大中城市住宅价格为例
我 国住 宅销 售 价格 的 影 响 因素分 析
— —
以３ ５个大 中城 市住宅格 为例
孙 雪梅
摘 要 ：房价 问题关 系到国计 民生 。随着我 国房地产 市场迅猛发展 ，越 来越 多的 问题也暴露 出来，过 高的房 价 已经远远超过 了广 大居 民的购房承 受能力 ，并导致物价 总水平的不断攀升，通货膨胀压力凸现。房价 问题 己成为社会各界讨论的热点之 一。本文 以全 国３ ５个 大中 城 市 为研 究对 象 ，结 合 Ｐ ａ ｎ ｅ ｌ Ｄ ａ ｔ ａ 模 型 ，运 用 多元 回 归 分析 方 法研 究住 宅价 格 的 影 响 因素 。 面 板 数 据 分 析 结 果 显 示 ，人 均 可 支 配 收 入 对 住 宅销售价格 的影响最 为显著 ；同时，通过 比较 东中西部的模型 ，分析我 国住 宅销售价格的 区域差异 ，得 出三大地带城 市住宅价格的解释 变 量不尽 相同，即使相 同，其影响效应也是有差异的。在此基础上 ，本文提 出了相应 的政策建议。 关键词 ：住 宅价格 ；影响因素；Ｐ ａ ｎ ｅ ｌ Ｄ ａ ｔ ａ模型 ；回归分析
（ 一 ） 变量 选 取 与 模 型 建 立
指标 ；Ｇ Ｄ Ｐ 是反映一个地区经 济发展 的重要 指标 ；对于住宅长期 供给 ， 本文选取商品住宅竣工面积这一指标 。 综上所述 ，本文将选取市 区非农业人 口 Ｐ Ｏ Ｐ（ 万人 ） 、城镇居 民人 均可支配收入 Ｐ Ｄ Ｉ（ 元） 、恩格尔系数 Ｅ Ｎ Ｇ（ ％） 、Ｇ Ｄ Ｐ（ 亿元 ） 、商 品 住宅竣工面积 Ｈ Ｂ Ｓ（ 万 ） 这五个变 量作为分 析住宅价 格的解释 变量
3影响房地产价格的因素
（一）社会因素
6、房地产投机 、 一般而言，房地产投机对房地产价格的影响有三种情况： 引起上涨；引起下跌；稳定。 在某种情况下房地产投机行为可能起着稳定价格的作用。 但房地产价格低落，房地产需求较小时，投机者由于期 待日后房地产价格上涨而购房，造成房地产价格上扬； 而在房地产价格上涨是投机者又抛出房地产，增加房地 产行政区升格或将原来属于某一落后地区的地方划归为另一发 达地区管辖，会促进这一地区的房地产价格上涨；反之，则 会下落。 8、特殊政策 、 对于某些地区实行开放、优惠政策，往往会提高该地区的房 地产价格。 深圳市变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策， 中央决定开放上海浦东，都使这些地区的房地产价格上涨。
（一）社会因素
2、社会文明及教育状况 、 社会文明、人民的教育及生活水平，都足以引起房地产 的价格波动。随着人类社会文明程度的提高，一切公共 设施必然日益完善和普遍，同时居住环境也必然力求宽 敞舒适，凡此种种都会增加房地产的需求，从而影响房 地产价格水平趋高。正是基于此，高学历人口聚集地的 房地产价格高于周边的现象在生活中普遍存在。
（一）社会因素
8、心理因素 、 心理因素对房地产价格的影响有时也是不可忽视的。影 响房地产价格的心理因素主要有：购买或出售心态；欣 赏趣味；时尚风气；接近名家心理；讲究门牌号码或土 地号码；风水观念；价值观的变化，等等。
（二）经济因素
1、经济发展状况 、
经济发展状况将影响国民生产总值和国民收入。经济增长意味着国民生 产总值和国民收入的增加，金融景气，经济繁荣，就业增加，物价与工 资处于有利于经济发展的状态，用于生产、投资和消费的房地产的需求 增加，促使房地产的价格上升；反之，这房地产的价格下降。有研究表 明，房地产业的发展与国家的经济发展总体趋势基本一致。房地产价格 的变动趋势与经济循环大体一致，即经济状况的变化可能影响房地产价 格。 如日本经济曾经历的1959年“岩户”景气时期、1979年“微波”景气 年 岩户”景气时期、 如日本经济曾经历的 年 微波” 时期、 时期、1987年“内需”景气时期，都带来了房地产价格的大幅上扬。 年 内需”景气时期，都带来了房地产价格的大幅上扬。
经济因素
经济因素影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展状况、居民收入水平、物价、利率、汇率等。
一、经济发展国内生产总值的增长是反映经济发展的一个重要指标。
也是是对一个国家或地区在一定时期内国民经济生产活动的总成果的一种计量，从总体上反映了一个国家或一个地区的经济活动的总规模、综合实力和人民生活水平的高低程度。
GDP增长说明社会总需求也在增加。
社会总需求增加预示着投资、生产活动活跃，会带动对厂房、写字楼、商店、住宅和各种娱乐设施等的需求增加，由此会引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。
二、居民收入居民收入水平及其增长对房地产、特别是住宅的价格有影响。
通常，居民收入的真正增加，意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上升。
至于对房地产价格的影响程度，要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小。
所谓边际消费倾向，是指收入每增加一个单位所引起的消费变化，即新增加消费占新增加收入的比例。
如果居民收入的增加是衣食都较困难的低收入者的收入增加，虽然其边际消费倾向较大，但其增加的收入大部分甚至全部会首先用于衣食等基本生活的改善，这对房地产价格的影响就不大。
如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因为其边际消费倾向较大，且衣食等基本生活已有了较好的基础，其所增加的收入大部分甚至全部此时依消费顺序会用于提高居住水平，这自然会增加对居住房地产的需求，从而会促使居住房地产价格上升。
如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，因为其生活上的需要几乎已达到应有尽有的地步，边际消费倾向较小，所以其增加的收入大部分甚至全部可能用于储蓄或其他投资，这对房地产价格的影响就不大。
但是，如果他们利用剩余的收入从事房地产投资资或投机，例如购买房地产用于出租或将持有房地产当做保值增值的手段，则会影响房地产价格。
三、物价反映一般物价变动的主要指标有居民消费价格指数和生产资料价格指数。
居民消费价格指数是反映一定时期内居民消费价格变动趋势和变动程度的相对数。
商品房房价影响因素分析
㈥ ，以及政府房地产调控政策的： 影响 ， 但 小 ８随机 变量 ． 表 示 模 型 中解 释 变 量 之 外
的外生变量对因变量的冲击。
２ ． 数 据 的收 集
活 密切 相 关 ． 而且 还 关 系到城 市 的 可 持 续 这 种 影 响 无法 具 体 计量 ．因此 引 入虚 拟 变
２ ０ ０１ ２１ ７ ０ ６ ８ ５ ９ ． ６ ５ ３ ０ ９． Ｏ１ １ ０ ９ ６ ５ ５ ． ２ ９ ９． ２ １ Ｏ Ｏ ． ７ ３ ． １ ６ １ １ ０ ６ ２ ９ ８ ６ ７ ． ４ ６ ３ ４ ４ ． １ ２ ９ ５ ５ ２ １
２ ０ ０ ２
地 产 发 展对 改 善 居 民 居 住 条 件 、 加 快 城 市
２ ０ ０ ０ ２１ ｌ ２ ６ ２ ８ ０ ． ０ ４ ９ ９ ８ ９ ９ ２１ ４ ． ６ ９ ８． ５ １ Ｏ ０ ． ８ ２ ． ９ ７ ３ ４ ８ ５ ２ ５ １ ０ ４ ． ９ ４ ９ ８ ４ ． １ ２ ７ ３ ０ ３ １ ２ ０ ６ ３ ５ ４ ２ ５ ． １ ４ ３ ３１ ． ６１ ８ ４ ４ ０ ２ ． ３ ９ ７． ４ ９ ９ ． ４ ２ ． ６ ３ ９ ７ １ ４ １ ７５ ６ ６ ． ６ ３ ６ １ ４ ． ２ ２ ４ ３ ７ ８
１ ９ ９ ８ ～ ２ ０ １ １ 年 相关数据代入 Ｅ ｖ ｉ ｅ ｗｓ 软件 ． 形 式 为
具 体 数 据 如 下 表 Ｙ＝ ＋ ｐ １ Ｘ１ ＋ ｐ ２ ） （ ２ ＋ ｐ ３ ｘ３ ＋ ｐ ４ Ｘ４ ＋ ｐ ５ ｘ ５ ＋ 需要 进 行 了 相 应 的 处 理 ． 相 应 结论 。 所 示 Ｂ ６ Ｘ ６ ＋ Ｂ ７ ） （ ７ ＋ Ｂ ８ Ｘ８ ＋ Ｂ ９ ｘ９ ＋ Ｂ １ ０ Ｘ１ ０ ＋ ￡ 关键词 ： 商品 房 房 价 ； 房 价 收入 比 ； 房 其 中 ｄ 为截 距 项 ， ８ 、 １ ３ ： … …： 分 别
房价成本构成及影响因素
房价= 土地成本（30%）+建安成本
（20%）+ 销售管理成本（10%） +税费（15%）+开发商利润（25%）
土地是楼市的第一风向标
地价是推动房价继续上涨的必要条件
宁波近年土地成交楼面价与住宅成交价
从表中的两条价格曲线来看，房价随着地价上涨的关联性十 分清晰，当年地价上涨，那么第二年房价也会有一个相应的上 涨，如果将房价前移一年，两者具有高度的同步性。
传统的经济学定义，需求是价格的 反函数
中国房子价格涨得越凶，买家越疯 狂
国人历来对家情有独钟，房子作为 家的象征、体现及消费者的心理对 房价也有较大影响
消费者心理影响因素
圈地心理 养老心理 虚荣心理 投资心理 怕涨心理 传承基业心理 改善居住条件心理
销售管理成本（10%）
政策因素
各类福利住房政策、房价监管调控政策、公积金及房贷政策、租赁同权...这些政 策都会有效作用于房地产市场，并直接或间接地对房价产生影响
市场自我调节
房子作为一种特殊的商品，生产超过需要时，市场上供过于求，价格下跌，利 润减少；当价格跌到价值以下时，利润率低于平均水平，商品生产者就会缩减生 产，使市场上供给减少，求大于供，价格又会回升。 商品有消费和投机（投资）两种属性，对于消费类的商品，传统经济理论是适用 的。而一旦一种商品的投机（投资）属性高于消费属性时，情况就相反了
房价影响因素
人口因素 地价因素 政策因素 市场自我调节
人口因素
地区内人口越多，住房需 求就越大，在土地供应量 有限、住房供应量一定的 前提下，市场出现供不应 求，房产价格就会上升。
地价因素
地价和房价之间是可以进行粗略的换算和预测
房价= 土地成本（30%）+建安成本（20%）+ห้องสมุดไป่ตู้
住房价格影响因素分析及政策建议——以北京市为例
引言随着我国经济持续稳定的增长，人均收入不断提高，使得人们对住房的需求不断增加、房价不断攀升。
在此背景下，首都北京市在经济持续健康发展的同时，房价也达到极高的价位。
北京市房价的高涨已经成为十几年来经济社会主要关注的问题。
从国家统计局官网的数据来看，北京市的商品房均价从2000年的4456元每平方米攀升到2019年的38433元每平方米，是2000年的8.6倍。
房价与民生息息相关，大城市的房价过高使人们生活满意度下降，人们对逐年上涨和居高不下的房价越来越重视。
北京市作为当代年轻人向往的中心，房价过高所导致的居民住房矛盾显得尤为突出。
长久以来不断上涨的房价不仅影响了当地居民的正常消费，同时也对居民生活质量产生了负面影响。
对于城市和地区而言，高昂的房价会导致年轻人没有稳定居所，最终使人才流失，而近年来众多城市人才引进政策中都重点提到的购房补贴及人才公寓，这都是为了缓解这一尴尬局面。
党的十八届三中全会后，住建部明确将北京、上海、广州、深圳列入须从严执行限购限价调控的城市。
然而从土地出让阶段开始，经过房地产开发的一系列流程，其中有多方利益都需要得到保证，因此，单纯的限购限贷政策无法从根本上解决高房价问题。
要从源头上稳住房价，就要分析影响房价变动的主要因素。
本文通过stata 建立多元线性回归模型，实证分析研究北京市房价的主要影响因素，不但具有一定的现实意义，同时可以通过控制影响因素抑制房价的不断飙升，为政府宏观调控提供依据。
自20世纪90年代以来，业界专家学者对我国房地产价格的影响因素进行了多角度的研究。
主要有以下几个方面。
一是从包括房产和地产的角度出发，将房地产价格的影响因素分为土地价格影响因素和地上建筑影响因素，并在此基础上深入分析。
二是直接将房地产设为一个整体，并将其价格影响因素分为直接影响因素和间接影响因素。
三是从微观经济学角度出发，由供需关系分析房地产价格影响因素。
李继玲[1]通过收集2005—2015年与商品房价格有关的数据，得出三个与房价呈负相关的因素及三个与房价呈正相关的因素。
我国商品房价格的影响因素及控制措施
Value Engineering 1我国商品房价格现状1.1价格过高2005年随着中央稳定住房价格各项调控措施的落实，部分地区房地产投资增长过快的势头得到控制，房价涨幅趋缓。
宏观调控措施初见成效，但房价过高仍是一个亟待解决的问题。
2005～2007年世界商品市场的大牛市使得许多商品的价格都迅速上涨，出现了价量齐升的局面，我国的商品房市场也不例外。
从全国来看，这三年的商品房销售面积同比累计增长了81.7%，商品房销售价格累计上涨了34.3%。
2005～2007年商品房价格上涨幅度落后于交易量的上涨幅度，一方面体现了商品房需求强劲，居民购买力强；另一方面也为2009年商品房的价格快速上涨以及销售量的上涨埋下了伏笔。
实际上全国商品房销售量在经历了2008年的小幅下降后，2009年商品房销售量同比上涨了50.9%，商品房销售均价同比上涨20.75%，双双达到了历年之最①。
2010年70个大中城市房屋销售价格指数：房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。
2010年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，2010年6月份，新建住宅销售价格同比上涨14.1%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比价格与上月持平，而5月份为上涨0.4%。
其中，经济适用房销售价格同比上涨1.1%；商品住宅销售价格上涨15.8%，其中普通住宅销售价格上涨15.2%，高档住宅销售价格上涨18.0%。
与5月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降0.1%，其中普通住宅销售价格与上月持平，高档住宅销售价格下降0.2%。
2010年6月份，二手住宅销售价格同比上涨7.7%，涨幅比5月份缩小1.5个百分点；环比下降0.3%，比5月份降幅缩小0.1个百分点②。
1.2投资性住房比例过大投资性购房资金占总购房资金的比重是判断房地产泡沫的重要指标。
国际上这一指标的警戒标准为10%。
据有关部门调查，一线城市的房价暴涨主要是由投资、投机性需求炒上去的。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
商品住宅价格的影响因素
【关键词】房地产业;商品住宅;影响因素房地产业作为国民经济的支柱产业之一,其关联和扩散效应很强,直接或间接影响着前向或后向产业的发展,对国民经济既可能有促进作用,还可能产生负面影响。
其中,商品住宅产业作为房地产业的组成部分之一,对经济发展和社会安定也有重要的影响。
商品住宅价格的影响因素有很多,分类也有很多种,我们采取两种比较广泛的分法,下面将分别予以介绍。
1 商品住宅的自身与外部影响因素
1.1 商品住宅自身的因素包括
(1)区位因素:区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。
区位因素是一个综合性因素,分为位置、交通、周围环境和景观、以及外部配套设施等因素。
(2)实物因素:实物因素主要分为土地实物因素以及建筑物实物因素。
(3)权益因素:房地产利用的限制主要有房地产权利的设立和行使的限制、房地产使用管制以及房地产相邻关系的限制,因此权益因素主要包括权利状况、使用管制以及相邻关系因素。
1.2 商品住宅的外部因素主要包括以下几点
(1)人口因素:居住房地产的需求主体是人,人口是决定住宅、商业等需求量或市场大小的一个基本因素,人口的数量和人口素质以及人口构成等状况对房地产价格有很大的影响。
(2)制度政策因素:影响房地产价格的制度政策因素只要有房地产制度政策、税收政策、金融政策、相关特殊政策以及有关规划和计划等。
(3)经济因素:影响房地产价格的经济因素主要有经济发展状况、物价水平、居民收入水平以及利率汇率等。
(4)社会因素:影响房地产价格的社会因素主要有政治安定状况、社会治安状况、城市化及房地产投机等。
在政局稳定、社会秩序良好、房地产投资渠道正常的地域,其商品住宅供需关系较为稳定。
如果出现区域动乱、社会不稳定等情况,该地域的商品住宅需求量会相应的减少,导致商品住宅价格降低。
(5)心理因素:影响房地产价格的心理因素主要有购买或出售时心态、个人欣赏水平偏好、从众心里等。
(6)其他因素:包括国际因素以及一些其他因素。
2 商品住宅需求与供给影响因素
商品住宅需求影响因素主要有人口、家庭可支配收入、商品住宅价格、对市场的预期以及政策因素等,具体如下:
(1)人口:人口的多少对商品住宅的需求量影响特别大,人口的增加,家庭规模的增大等因素都会使得人们需求面积增大,从而影响商品住宅的需求量。
(2)家庭可支配收入:消费者只有需求但是由于自身经济条件的现实,对住宅的潜在需求形成不了现实的购买,这种需求不是有效需求,因此家庭可支配收入的增加,可以使得居民对商品住宅的需求由潜在的需求转化为现实的住宅需求,并且随着家庭可支配收入的增长,对商品住宅的品质等要求更高,由此产生新的消费需求。
(3)商品住宅价格:商品住宅价格的高低直接影响着居民需求的多少,当商品住宅价格比较低时,以自住型需求的消费者会积极购买,形成需求,当商品住宅价格较高时,投资者会积极购买。
(4)市场预期:如果市场预期较好时,自住型需求者以及投资者会提前释放消费,如果市场预期商品住宅价格将下降,则自住型需求者以及投资者会待市场好转时释放消费。
(5)政策因素:政府政策的变动、税收的变化对商品住宅需求的影响很大,如购买住房可以享受一定的税费减免等政策,会使得住宅需求量增大。
商品住宅供给的影响因素主要有土地供应量、对市场的预期、成本价格比、税收政策因素等,具体如下:
(1) 土地供应量:土地是商品住宅得以存在的基础,土地供应量的大小直接影响着商品住宅的规模以及价格成本,当土地供应量小,在一定时间范围内商品住宅的供给量相应的减少,价格成本上升,当土地供应量过大,在一定时间市场上,商品住宅的供应量增大,价格成本下降,这样将造成国土资源流失,土地资源没有得到最大的效益,因此政府相关部门应当合理规划,合理制定土地的供应量,使得商品住宅的供应量符合市场需求。
(2)市场预期:当开发商对市场情况预期较好时会加大投资、加大开发力度,提高商品住在的供给量,在未来市场预期不理想的情况下,开发商会减少投资、减小开发力度,甚至会惜盘捂盘,从而使得商品住宅供应量减少。
(3)获利能力:开发商和其他商品供应者一样,受利益的驱使下对商品住宅进行开发,当开发商所开发的商品住宅价格比其成本高时才能获利,并且当利润率高于或者等于最低获利能力时,开发商才会继续投资继续提供商品住宅。
(4)税收政策因素:税收、信贷政策、政府相应政策的变化会影响商品住宅的供应,税收直接影响着商品住宅的成本,信贷直接影响着开发商的融资能力,相应制度政策的实施也影响着开发商的开发与投资,因此税收政策因素对商品住宅的供应有非常重要的影响。
参考文献:
[1] 兰峰.房地产开发与经营[D].北京:中国建筑工业出版社,2008.4.
[2] 刘洪玉,张宇.从紧货币政策下房地产市场的发展[J].中国金融(专题:房地产市场调控与发展),2008.8.
[3] 张原、刘琳.住宅市场现状分析与预测[J].经济与管理研究,2006.4.。