商品住宅价格的影响因素及合理性判断标准探讨
商品住宅合理价格分析——以南京市鼓楼区为例
波动 ． 这 说 明 我 国 上 市 公 司监 督 体 制 已 经 有 所 完 善 ． 能 够 为 投 资者 进 行 投 资 提 供 建 议 ． 并且 从 另 一方 面说 明股 价 能 反 映
一
财 务 问题 的 困境 ， 必须 从改善股权结构 入手 ， 逐 步 降低 上 市 公 司 的 股权 集 中程 度 ， 使 公 司股 权 多 元 化 。 ３ ． 提高 投 资 者 的 素 质 股 市 是 一 个 风 险 与 收 益 并 存 的市 场 ． 很 多 投 资 者 在 进 行
定 的会 计 信 息 。 ３ ． 本 文 只对 ２ ０ １ ２年 的 数 据 进 行 了 分 析 。 即 只 选 取 了截
面数据 ， 如果对其它年度 的数据进行 同样的实证分 析 。 会 有
投 资 时有 时会 存 在 盲 目 ． 从众心理 ， 在 投 资 方 面 他 们 风 险 意
识差 ， 从 而产 生 了一 系 列 的不 理 智 的 投 资 行 为 。尤 其 是 新 人 市 的投 资 者 ， 还 没 有 养 成 通 过 正 规 渠 道 阅 读 上 市 公 司 信 息 披
监会应加大稽查力度 ． 同 时还 应 加 大 惩 罚 力 度 对 披 露 误 导 信 息 等 违 法 行 为 要 依 法 处 理 。 使 信 息 要 充 分 体 现 时效 性 ， 有 效 性 和 充 分 性 。 从 而 不 仅 要 对 投 资 者 更 好 的 投 资 提供 建议 ． 同 时也 要 为 预 测 我 国 的经 济 走 势 提 供 有效 数据 。 ２ ． 上 市 公 司 要加 强 财 务 治 理 公 司治 理 是 上 市 公 司获 得 长 足 发 展 的 关 键 。 财 务 治 理 是 公 司治 理 的核 心 ， 因 此 优 化 公 司 的 财 务 治 理对 公 司 的 自身竞 争优 势 和 地 位 的提 高 有 着 重 要 的 作 用 。在 财 务 治 理 中 ， 股 权 结 构 是 否 合 理 对 财 务 治 理有 着很 大 的影 响 力 。 因 此 针 对 我 国 １ ５ ８
我国住宅销售价格的影响因素分析——以35个大中城市住宅价格为例
我 国住 宅销 售 价格 的 影 响 因素分 析
— —
以３ ５个大 中城 市住宅格 为例
孙 雪梅
摘 要 ：房价 问题关 系到国计 民生 。随着我 国房地产 市场迅猛发展 ，越 来越 多的 问题也暴露 出来，过 高的房 价 已经远远超过 了广 大居 民的购房承 受能力 ，并导致物价 总水平的不断攀升，通货膨胀压力凸现。房价 问题 己成为社会各界讨论的热点之 一。本文 以全 国３ ５个 大中 城 市 为研 究对 象 ，结 合 Ｐ ａ ｎ ｅ ｌ Ｄ ａ ｔ ａ 模 型 ，运 用 多元 回 归 分析 方 法研 究住 宅价 格 的 影 响 因素 。 面 板 数 据 分 析 结 果 显 示 ，人 均 可 支 配 收 入 对 住 宅销售价格 的影响最 为显著 ；同时，通过 比较 东中西部的模型 ，分析我 国住 宅销售价格的 区域差异 ，得 出三大地带城 市住宅价格的解释 变 量不尽 相同，即使相 同，其影响效应也是有差异的。在此基础上 ，本文提 出了相应 的政策建议。 关键词 ：住 宅价格 ；影响因素；Ｐ ａ ｎ ｅ ｌ Ｄ ａ ｔ ａ模型 ；回归分析
（ 一 ） 变量 选 取 与 模 型 建 立
指标 ；Ｇ Ｄ Ｐ 是反映一个地区经 济发展 的重要 指标 ；对于住宅长期 供给 ， 本文选取商品住宅竣工面积这一指标 。 综上所述 ，本文将选取市 区非农业人 口 Ｐ Ｏ Ｐ（ 万人 ） 、城镇居 民人 均可支配收入 Ｐ Ｄ Ｉ（ 元） 、恩格尔系数 Ｅ Ｎ Ｇ（ ％） 、Ｇ Ｄ Ｐ（ 亿元 ） 、商 品 住宅竣工面积 Ｈ Ｂ Ｓ（ 万 ） 这五个变 量作为分 析住宅价 格的解释 变量
本科毕业论文：当前我国商品房价格过高的原因与对策研究【范本模板】
当前我国商品房价格过高的原因与对策研究工程管理专业062：王飞指导教师：魏黎明内容摘要：近年来，我国房地产市场发展迅速，商品房价格过高问题严重，这必然给国民经济的健康发展与人民的日常生活带来一系列问题。
本文围绕房地产市场的运行机制而展开，从多维视角分析了商品房价格的构成元素，以期了解房地产价格形成机理,分析出商品房价格过高的原因及对策.在方法上，本文通过定性与定量、宏观与微观相结合的方法以及文献研究法,综合运用经济学和社会心理学等相关知识,对当前房地产市场的基本特征和商品房价格上涨的原因进行了探讨。
在内容上,本文描述了中国房地产市场发展的基本态势;指出了造成我国商品房价格上涨的多方面因素，包括我国房地产市场供求失衡，商品房开发建设成本增加，投资性购房增长过快,以及传统文化、非理性预期等.最后在此基础上,提出了若干调控与稳定房地产市场的对策及建议，以期有助于我国房地产市场的健康发展。
关键词：商品房价格上涨；宏观调控；不平衡供求；投资1 导言2009年初以来，我国房地产市场量价齐升，市场需求得到集中释放.前8个月,全国商品房累计销售面积4.94亿平方米，同比增长42。
85％，而2008年同期是下降近15个百分点；销售额上涨更快,前8个月商品房销售总额达23464。
7亿元，同比增长69.86％,而2008年同期是下降近13个百分点[1]。
在成交量急剧放大的同时,房价同比涨幅由负转正，环比连续6个月正增长.8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.0％，涨幅比7月份扩大1个百分点，这是自年初以来房屋销售价格连续第2个月同比上涨；环比上涨0。
8%,环比连续6个月正增长［2］。
1.1 写作背景及意义房地产业从复苏到繁荣，在改善居住环境、拉动经济增长以及提升城市面貌方面功不可没。
但与此同时，房价上涨的速度也远远超出了居民收入的增长速度，部分大中城市的房价收入比短短几年内迅速超过10 倍以上，而该指标国际公认的合理区间是3至6倍[3]。
合肥市住宅价格影响因素分析
【 文章摘要】 叠 近年来，我 国房地产市场 的持续升 温现 象 受到 全社 会的 关 注 ，政 府 先 后 出 台了 一 系 列 宏 观 调控 政 策调控 房价 ，然 而 ， 能取 得 预 期 的效 果 。 由 于房地 产 未 价格的 变化受到 多种因素合 力影响的结 果 ’多 种 因素 的 影 响 程 度 也 是 不 一 样 的 因此 ，本文 以合肥 市 住 宅房 地产 业 为 例 ， 入 分析 影 响 合肥 市 住 宅价 格的 深 影 响 因素 ，具 有 一 定 的实 践 意 义。 童 【 关键词 】 毫＿ 。 “ 合 肥 ；住 宅 房 地 产 ； 价格 ；影 响 因 素０
二 、市 场供 求与 价格 变化
供给与需求是影响房地产价格的直接 因素，也是形成房地产价格 的两个最终因 素。房地产需求是指消费者在各种可能的 价格下 ，对房地产产品愿意 并且能够购买 的数量。房地产供给是指生产者在某一特 定时期 内，在每一价格水平上愿意而且能 够 租 售 的房 地 产 商 品 量 。房 地 产 价 格 。 房地 产 价 格 随 着供 求 关系 的 变 化上 下波 动 ，一 般 来 说 是 由市场 的供 给 和 需 求决 定 的 ，与 需求正相关 ，与供给负相关。因此引起需 求 和 供 给 变 动 的 因素 对 房地 产 价 格 的 影 响 是非常大的。
狈 代 商 业 ＭＯＤ Ｒ Ｂ Ｓ Ｎ Ｓ Ｅ Ｎ Ｕ ＩＥ Ｓ
、
．
、
３ ％。
（） ８．
三 合肥 住 宅价格 的 影响 因素
４ 、消 费 者 的住 房 消费 意 识 对 住 宅 价 格 的影 响 。住 房 消 费 观念 是 指 消 费 者 对于 住房消费所持有的态度和看法 ，是指导？ 肖 费 者购 买 住 房 的 价值 判 断 。近几 年 来 经 济 快 速 发展 ，居 民 收入 稳 步提 高 ，金 融 和货 币政 策 环 境 宽松 ，人 民 币升 值 和 外 资 大量 流入房地 产 ，居 民个人投 资理财 渠道单 形 成 了 “ 买 不 如早 买 ” “ 小 不如 迟 、 买 买 大” 的 消费 预 期 ，并 加剧 了住 房 购 买市
合肥市住宅商品房价格影响因素及预测研究
文化背景和价值观念对购房者的需 求和偏好产生影响，进而影响住宅 商品房价格。
区域因素
地段价值
地段价值是决定住宅商品房价格的重要因素之一，包括地理 位置、交通状况、商业氛围等。
周边设施
周边设施的完善程度也会影响住宅商品房价格，如教育、医 疗、商业等设施的齐全程度。
04
合肥市住宅商品房价格预测模型构建
参数设置
根据数据特征和模型要求，设置合适的参数，包括平滑系数、迭代次数、隐藏层 节点数等。
结果解释和预测
结果解释
对模型拟合结果进行解释，分析各影响因素对住宅商品房价 格的影响程度和方向，以及模型的有效性和可靠性。
预测
利用训练好的模型对未来住宅商品房价格进行预测，为政策 制定者和开发商提供参考。
06
03
合肥市住宅商品房价格影响因素分析
政策因素
宏观经济政策
财政政策、货币政策、产业政策等都会对房地产市场产生影响，进而影响住宅商品房价格 。
房地产政策
政府对房地产市场的调控措施，如限购、限贷、税收政策等，都会对住宅商品房价格产生 直接影响。
城市规划政策
城市规划的调整和实施，如土地供应、城市改造、交通基础设施等，也会对住宅商品房价 格产生影响。
未考虑区域差异
研究中未考虑到不同区域之间的 房价差异，未来可以针对不同区 域进行深入研究，以便更好地了 解各区域房价的影响因素。
缺乏动态分析
本研究主要进行了静态分析，未 考虑时间序列因素对房价的影响 。未来可以引入时间序列分析方 法，对房价进行动态分析，以便 更准确地预测房价走势。
07
参考文献
参考文献
02
有助于房地产企业和投资者做出更为明智的投资决策，以降低
上海市住宅价格影响因素及未来走势研究
者对 上述 问题 进 行 了积 极 深 人 的探 索 和思 考 。例
题 日益成为社会关 注的热点 ，上海市作为中国最 大的城市和金融中心，房价过高引发 的居民住房
矛 盾显 得 尤 为 突 出。 国 家统 计 局 调查 数 据 表 明 ， ２１ ００年 １月 ，上 海 市 房 屋 销 售 价 格 同 比 上 涨
为 ２０ ～ ０ ０ 上海 市房 价 总体 上 升趋 势 。施 建 ０５ ２ １ 年 剐 、唐代 中 （ ０６ ２Ｏ ）通 过 Ｇ Ａ Ｃ Ｓ模 型 求 出 回 调 走
低 的 ２０ 第 四季 度 上 海 市 房 价 预 测 值 。 王 威 ０６年 （０９ ２０）通过 动态模 型得 出上海 市房 地 产价格 远 期
经济 指标 ，运用 主成 分 分 析法 进 行 分 析求 出上 海
１ 研 究 方 法 与 相 关研 究 回顾
房 价 的影 响 因素 问题 与 房 价 的未来 走 势 问题
一
直 是房 地产行 业 讨 论 的焦 点 和 悬 而未 决 的两 大
难题 。面对上 海 市 居高 不 下 的房 价 现 状 ，大量 学
月 中 国城 市房价 排 行榜 》 中 ，上 海市 更 是 以住房
市房 地产市场 和经济 发展水 平高 度正相 关 的结 论 。 谢叙 炜 （０６ ２０ ）通 过对 上 海 市 房 价 与 地 价 关 系 的
均价 ２ １６ ０８ 元高居全国城市第二。高位徘徊和不
断上涨 的房 价使 得 购房 成 为 上海 市 居 民最 为 艰难
即：需求 因素 ，供给 因素 ，市场因素 ，土地 因素。选取主成分代表指标 ，通过 多元回归方法求 出其 与上海
市商品住 宅价格的 回归方程 ，并以此为依据进行预测分析 。分析结果显示 ，需求因素为影响上海市住 宅房 价的 最主要 因素 ，供求矛盾推 动了上海市 商品住 宅价格 的持 续走 高，并在 未来一段 时间仍 然保 持上升 趋 势。文章 最后从政府监管和需求者角度 分别给 出了相关建议 。
透视石家庄市房地产价格变化特点和影响因素
透视石家庄市房地产价格变化特点和影响因素摘要：近几年,石家庄市房地产开发日趋看好,需求活跃,房价涨幅在07年和09年都分别居全国前列,房价的变化成为购房者最关心的话题。
从石家庄市近年房地产发展的基本情况,我们可归纳总结房价变化特点,分析影响房价波动的主要因素,进而提出平抑房价的几点建议。
关键词：房地产;价格;特点;影响因素从2003年起,石家庄的楼市就以较快的投资增速持续、快速地发展,开发投资力度不断加大,商品房销售红火,增势强劲,预售行情持续看涨,房地产投资成为石家庄市经济发展的一个亮点。
一、近几年石家庄市房地产发展情况近几年来,石家庄市房地产经历了较快的发展,投资总额、投资增速都屡创历史新高,即使是在08年遭遇金融危机的情况下，石家庄市的房地产市场也得到了较快的恢复和反弹，在开发项目、销售面积和销售价格上都得到了较快的增长。
在销售面积上，从石家庄市房管局的相关数据和分析来看，2009年1-12月，市区商品房成交面积494.65万㎡，商品住房432.05万㎡，同比分别增长201.41%、252.41%，商品住房供求增量比=0.91：1。
2010年1-2月，市区商品房成交面积71.4万㎡，商品住房60.83万㎡（含经济适用住房2.34万㎡），同比分别增长158.7%、178.65%，商品住房供求增量比=1：0.46。
商品住房供需基本平衡，基本能够满足群众的购房需求。
在销售价格上,则表现为量增价涨。
2009年市区商品住房成交均价为3897元/㎡，12月份成交均价为4101元/㎡，同比增长11.17%，月环比增长0.29%。
2010年1-2月，市区商品住房（含经济适用住房）均价为4063元/㎡，同比增长12.39%。
从每月的成交均价看，市区商品住房成交均价呈现小幅上扬的趋势，总体较为平稳，没有出现大起大落的现象。
以上数据说明,目前石家庄市房地产市场总体情况向好,开发规模扩张迅速,投资、开工、销售同步增长,市场需求增长旺盛,销售价格稳中攀升,市场整体仍处于健康、有序的发展态势。
城市商品住宅价格合理性实证分析
海市近 几年 的 商品住 宅价格 合理 性进行 了实证分析 。
关 键 词 ： 品 住 宅 ； 格 合 理 性 ； 合 评 价 商 价 综
Ｄ ：０ ３ ６ ／．ｓｎ １０ —３ ８ ２ １ ． ３ ０ ６ ＯＩ １ ． ９ ９ｊｉｓ ． ０ １７ ４ ． ０ １ １ ． ３
中 图 分 类 号 ： ２ ３ ３ Ｆ ９． ５
图 Ｉ 我 国城 市 商 品住 宅 合 理 性 指 标 体 系
收 稿 日期 ：０ １Ｏ ６ ２ １一 ３１ 基 金 项 目 ：０ ０年 度 教 育 部 人 文 社 会 科 学 研 究 规 划 项 目（ ０ Ａ６ ０ ７ ） ２１ １ ＹＪ ３ ０ ７
作者 简介 ： 赖一 飞（ ９ ４ ） 男， １ ６ ， 江西人 ， 士 ， 博 武汉 大学 经济与 管理 学院 副教授 ， 究方 向为项 目管 理 ； 研 龙倩 倩 （ ９ ８ ， ， ￣Ａ 武汉 １ ８ 一） 女 湖 Ｉ ｓ 大 学 经 济 与 管 理 学 院 硕 士 研 究 生 ， 究 方 向 为 项 目管 理 ； 雅 （ ９ ９ ） 女 ， 北 人 ， 汉 大 学 经 济 与 管 理 学 院 硕 士 研 究 生 ， 研 周 １８ ， 湖 武 研
第２ 卷 第 １ 期 ８ ３
２ ｌｇ 月 ０１ ￣． ７
ห้องสมุดไป่ตู้
科
技
进
步
与
对
策
ＶＯ１２８Ｎ Ｏ． ３ ． １
Ｓｃ ｅ ｃ ｉ ｎ ｅ＆ Ｔｅ ｈ ｌ ｇｙＰｒ ｇ ｅ ｓａ ｌｃ ｃ ｎｏ ｏ ｏ ｒ ｓ ｎｄＰｏ ｉｙ
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城 市 商 品住 宅价 格 合 理 性 实证 分 析
住 房 支 １
出 比
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商品住宅价格的影响因素及合理性判断标准探讨[摘要]商品住宅价格的合理性及其判断标准对购房者来讲非常重要，本文首
先对影响商品住宅价格的因素进行分析，在此基础上提出了判别商品住宅价格合理性的方法，供参考讨论。
【关键词】商品住宅；价格；合理性；影响因素；判断标准
一、引言
进入二十一世纪，随着我国经济的发展、城市化进程的不断推进，房地产市场得到了飞速发展，但在改善居住条件的同时由于房价高企造成的经济、社会问题日益凸显。
近年来，商品住宅价格的不断升高除了自身建造成本的提高之外，还有许多其他因素的作用，如何清晰的认识房价从而判断房价的合理性不仅对于购房者和投资者非常重要，对于政府进行经济的宏观调控也有重要的参考意义。
二、影响商品住宅价格的主要因素
1．自然环境和人为环境因素
（1）区位：对房地产价格有相当大的影响，甚至可以说区位是影响商品住宅价格的自然因素中最为明显的一个条件，国外学者提出影响房地产的三要素，认为“第一是区位，第二是区位，第三还是区位”。
这一观点凸显了该因素的重要作用。
（2）地质地形：地形平坦，可节约房地产开发费用。
良好的地形地质条件可促使房地产增值。
（3）气候条件：适宜的气候条件，对居民、资金、物质等的流动都具有极大的吸引力，由此将增加房地产的潜在价值。
此外，自然灾害及地块的面积、形状等对商品住宅的价格也有一定的影响。
而人为因素主要包括由于人们生产、生活所产生的噪声、大气污染和水污染等，这些因素对住宅价格的影响往往是负面的。
2．社会因素和政治因素
（1）人口状况与家庭规模：从需求角度看，人口数量的增加是住宅需求增加的主要贡献力量，因此人口数量与住宅价格呈正相关。
而家庭规模的变化也对住宅的需求起到一定的影响，随着中国社会文化传统的不断变化，家庭规模由过去的几代人共居的大家庭向现在的小家庭规模逐步转变，家庭规模的减小造成家庭数量的增加，也进一步增加了对住宅数量需求的增加，从而影响住宅的价格。
（2）土地出让制度：由于地价与房价之间的特殊关系，土地制度的变化也成为今年来住宅价格不断升高的主要原因，尤其是区位较好的地段，土地出让制度带来的竞争使得土地价格迅速攀升，造成房价的快速升高。
（3）城市规划：城市规划中合理用途、规划中拟完善基础设施、享受国家优惠政策的区域，其房地产价格极具潜在的增值价值。
（4）房地产税收及政策：房地产涉及的税费种类繁多，总体税负较高，不同的课税种类及税率对房地产价格的影响也不同。
就商品房来说，各种税费的增加和税种的增加必然会增加其售价。
在考虑课税对房地产价格的影响时要注意课税的问题，如果某种房地产课税可通过一定途径部分或全部转嫁出去，那么它对房地产价格的影响就不明显甚至不起作用。
此外还要考虑到课税对房地产市场各方的不同影响。
（5）特殊政策：政府采取的某些特殊政策可对房地产价格以很大的影响，例如我国深圳、珠海和青岛等城市，国家为吸引外商投资和发展经济，采取了许多非常开放和优惠的特殊政策。
投资环境的明显改善，带动了房地产的迅速发展，也导致了房地产价格的大幅度上涨。
（6）政治安定状况：一般而言，以政治稳定，政权稳固，社会安定，房地产价格会上涨，反之，则会引起房地产价格下跌。
3．经济因素
（1）财政金融状况：
房地产行业是我国国民经济的支柱产业，涉及面非常广，投资额度也非常高，因此国家和地区的宏观经济状况对房地产也的影响也非常明显。
近年来我国经济的快速、健康发展使得我国的财政金融状况良好，对房地产业起到了很好的保障作用，当然，一定程度上也造成了房地产价格的上涨。
（2）收入、物价和利率：对于刚需购房者和投资者来讲，自身收入水平的提高是选择购买或投资的基础，物价的高低和利率水平是外界的影响因素。
当居民自身收入水平大幅提高，会刺激潜在购房者将一部分资金投入市场，从而形成有效需求，可能会引起房地产供求关系的变化从而影响价格。
近年来，由于通货膨胀造成的物价上升也是房地产价格上升的外在影响因素；而利率的变动对消费者心理的影响非常明显，也可能影响人们对市场的期望，从而影响房地产价格。
4．其他因素
（1）房地产投机：房地产投机对房地产价格的影响比较复杂，它可以引起房地产价格的上涨和下跌，有时也起到稳定房地产价格的作用，这要看当时的具体条件，包括投机者的素质的心理。
在市场价格保持稳定时，对未来房地产市场预期乐观的投资者会进入市场进行投资，从而带动房地产价格的上涨；反之，当市场预期较差时，持有房地产的投资者会选择抛售，从而引发整个市场的波动，造成房地产价格的下跌。
（2）国际局势：如果国际局势动荡不安，则会直接或间接引起房地产价格下跌。
特别是当一个国家或地区受到战争或其他严重威胁时，大家会很少置办房地产，争相抛售房地产，于是房地产出现供过于求，势必导致其价格下滑。
此外，影响房地产价格的因索还有心理因素，价值观念等，尤其在土地私有制国家，它们对房地产价格也有相当的影响。
[1]
三、商品住宅价格合理性的判别标准
我国商品住宅价格快速增长，同时经济水平（特别是居民收入）也在快速地增长．我们知道，商品住宅价格水平应该是一个相对的概念。
我国房价水平到底如何?应该用足够多指标和标准加以全面衡量．而国内关于这个问题的研究大都基于房价收入比进行的，本文利用房价收入比和租售比两种方法加以比较研究。
合理房价判断理论依据住房价格水平合理与否，没有一个统一的标准。
借鉴国内外经验．一般情况下，我们可以采用“租售比”和“房价收入比”两大标准来判断住房价格是否相对合理。
[2]
按照国际惯例，市场状况良好的情况下，房地产的租售比一般保持在1∶300到1∶200之间。
如果某一地区的房屋租售比低于1∶300，说明该地区的房地产市场价格偏高，对于购房者来讲此时的房地产投资空间很小，且有很大风险。
反之，若租售比超过1∶200，说明这一地区的房地产价格处于低位，仍有较大的上涨空间，适宜入市投资。
对于房价收入比，同样存在一个合理的区间。
按国际惯例，一般合理的房价
收入比取值在4-6之间，如某一地区该指标取值高于6，则说明该地区的房价已超出平均购买能力，房价偏高；反之，则房价偏低，适宜入市投资。
当然，不同国家和地区的经济形态以及房地产市场的特征有差别，房屋的类型也有高低之分，该指标不能一概而论，需要根据不同的情况作相应的调整，国内游学者曾提出我国合理的房价收入比在4-9之间；依此来看，目前很多城市的房价已远高出居民的购买能力，属于高位运行，将来市场出现泡沫破灭的可能性较高，作为投资者来讲，需谨慎考虑其风险。
参考文献
[1]马毓,张曙朝,徐万生.房地产价格特性及其影响因素的分析[J].房地产评估,2003,(8):8-10.
[2]何跃,张峰.对我国住宅房地产价格合理性的分析[J].统计与决策,2008,(13)：96-98.。