大中城市商品住宅价格影响因素分析
我国住宅销售价格的影响因素分析——以35个大中城市住宅价格为例
我 国住 宅销 售 价格 的 影 响 因素分 析
— —
以３ ５个大 中城 市住宅格 为例
孙 雪梅
摘 要 ：房价 问题关 系到国计 民生 。随着我 国房地产 市场迅猛发展 ，越 来越 多的 问题也暴露 出来，过 高的房 价 已经远远超过 了广 大居 民的购房承 受能力 ，并导致物价 总水平的不断攀升，通货膨胀压力凸现。房价 问题 己成为社会各界讨论的热点之 一。本文 以全 国３ ５个 大中 城 市 为研 究对 象 ，结 合 Ｐ ａ ｎ ｅ ｌ Ｄ ａ ｔ ａ 模 型 ，运 用 多元 回 归 分析 方 法研 究住 宅价 格 的 影 响 因素 。 面 板 数 据 分 析 结 果 显 示 ，人 均 可 支 配 收 入 对 住 宅销售价格 的影响最 为显著 ；同时，通过 比较 东中西部的模型 ，分析我 国住 宅销售价格的 区域差异 ，得 出三大地带城 市住宅价格的解释 变 量不尽 相同，即使相 同，其影响效应也是有差异的。在此基础上 ，本文提 出了相应 的政策建议。 关键词 ：住 宅价格 ；影响因素；Ｐ ａ ｎ ｅ ｌ Ｄ ａ ｔ ａ模型 ；回归分析
（ 一 ） 变量 选 取 与 模 型 建 立
指标 ；Ｇ Ｄ Ｐ 是反映一个地区经 济发展 的重要 指标 ；对于住宅长期 供给 ， 本文选取商品住宅竣工面积这一指标 。 综上所述 ，本文将选取市 区非农业人 口 Ｐ Ｏ Ｐ（ 万人 ） 、城镇居 民人 均可支配收入 Ｐ Ｄ Ｉ（ 元） 、恩格尔系数 Ｅ Ｎ Ｇ（ ％） 、Ｇ Ｄ Ｐ（ 亿元 ） 、商 品 住宅竣工面积 Ｈ Ｂ Ｓ（ 万 ） 这五个变 量作为分 析住宅价 格的解释 变量
商品住宅价格影响因素分析及实证研究
商品住宅价格影响因素分析及实证研究商品住宅价格是一个复杂的问题，受到多种因素的影响。
以下是商品住宅价格的影响因素分析及实证研究。
首先，供需关系是商品住宅价格的主要影响因素之一。
当供应超过需求，商品住宅价格往往下降；相反，当需求超过供应，价格会上涨。
因此，经济发展水平、人口增长、城市化进程以及购房政策等因素都会对商品住宅价格产生影响。
其次，利率水平也是一个重要的影响因素。
低利率有助于降低购房成本，促进购房需求，从而推高住宅价格。
相反，高利率会增加购房成本，抑制购房需求，导致住宅价格下降。
第三，宏观经济环境对商品住宅价格有着重要的影响。
例如，经济增长率、通货膨胀率、失业率等指标都会对住宅价格产生影响。
经济繁荣期通常会促使住宅价格上涨，而经济衰退期则会导致住宅价格下降。
第四，地理位置也是影响商品住宅价格的重要因素。
通常来说，位于城市中心、交通便利、配套设施完善的房产价格较高；而位于偏远地区或者交通不便的房产价格较低。
第五，政策因素也会对商品住宅价格产生影响。
政府的房地产政策、税收政策以及贷款政策等都会对住宅市场产生影响，从而进一步影响商品住宅价格。
最后，人们对未来房价的预期也会影响商品住宅价格。
当人们对房价的上涨有较强预期时，会增加购房需求，进一步推高住宅价格。
相反，当人们对房价的下跌有较强预期时，会减少购房需求，导致住宅价格下降。
综上所述，商品住宅价格受到供需关系、利率水平、宏观经济环境、地理位置、政策因素以及人们对未来房价的预期等多种因素的影响。
在实证研究中，研究人员可以通过数据分析、计量经济学模型等方法来定量地研究各个影响因素对商品住宅价格的作用，以及它们之间的关系。
商品住宅价格是一个涉及到经济、金融、政策、社会等多个领域的复杂问题，对于广大购房者、房地产开发商、政府以及整个经济系统都有重要的影响。
因此，了解商品住宅价格的影响因素及其实证研究具有重要的理论和实践意义。
供需关系是商品住宅价格的主要影响因素之一。
商品房房价影响因素分析
㈥ ，以及政府房地产调控政策的： 影响 ， 但 小 ８随机 变量 ． 表 示 模 型 中解 释 变 量 之 外
的外生变量对因变量的冲击。
２ ． 数 据 的收 集
活 密切 相 关 ． 而且 还 关 系到城 市 的 可 持 续 这 种 影 响 无法 具 体 计量 ．因此 引 入虚 拟 变
２ ０ ０１ ２１ ７ ０ ６ ８ ５ ９ ． ６ ５ ３ ０ ９． Ｏ１ １ ０ ９ ６ ５ ５ ． ２ ９ ９． ２ １ Ｏ Ｏ ． ７ ３ ． １ ６ １ １ ０ ６ ２ ９ ８ ６ ７ ． ４ ６ ３ ４ ４ ． １ ２ ９ ５ ５ ２ １
２ ０ ０ ２
地 产 发 展对 改 善 居 民 居 住 条 件 、 加 快 城 市
２ ０ ０ ０ ２１ ｌ ２ ６ ２ ８ ０ ． ０ ４ ９ ９ ８ ９ ９ ２１ ４ ． ６ ９ ８． ５ １ Ｏ ０ ． ８ ２ ． ９ ７ ３ ４ ８ ５ ２ ５ １ ０ ４ ． ９ ４ ９ ８ ４ ． １ ２ ７ ３ ０ ３ １ ２ ０ ６ ３ ５ ４ ２ ５ ． １ ４ ３ ３１ ． ６１ ８ ４ ４ ０ ２ ． ３ ９ ７． ４ ９ ９ ． ４ ２ ． ６ ３ ９ ７ １ ４ １ ７５ ６ ６ ． ６ ３ ６ １ ４ ． ２ ２ ４ ３ ７ ８
１ ９ ９ ８ ～ ２ ０ １ １ 年 相关数据代入 Ｅ ｖ ｉ ｅ ｗｓ 软件 ． 形 式 为
具 体 数 据 如 下 表 Ｙ＝ ＋ ｐ １ Ｘ１ ＋ ｐ ２ ） （ ２ ＋ ｐ ３ ｘ３ ＋ ｐ ４ Ｘ４ ＋ ｐ ５ ｘ ５ ＋ 需要 进 行 了 相 应 的 处 理 ． 相 应 结论 。 所 示 Ｂ ６ Ｘ ６ ＋ Ｂ ７ ） （ ７ ＋ Ｂ ８ Ｘ８ ＋ Ｂ ９ ｘ９ ＋ Ｂ １ ０ Ｘ１ ０ ＋ ￡ 关键词 ： 商品 房 房 价 ； 房 价 收入 比 ； 房 其 中 ｄ 为截 距 项 ， ８ 、 １ ３ ： … …： 分 别
房价上涨的原因和趋势
房价上涨的原因和趋势在当前中国的不动产市场中，房价一直是大家关注的热点话题。
随着中国经济的快速发展和城市化进程的加速，房屋的需求不断增加，因此，房屋价格也逐渐水涨船高。
本文将从需求与供给，国家政策和经济因素等方面详细分析房价上涨的原因和趋势。
一、需求和供给需求和供给是影响房价上涨的根本因素。
随着国家经济的不断发展和城市化进程的加速，人口数量和城市人口占比不断增加，房屋需求不断扩大，这就使得房屋的价格也逐渐水涨船高。
此外，中国对房地产的需求不仅是居住需求，还包括购买房屋作为投资的需求。
由于中国经济中的其他投资选择受限，以房地产为投资选择的现象愈演愈烈，这也进一步推高了房价。
与此同时，房屋供给也影响着房价。
尤其是在大城市，由于国土资源有限，房屋开发难度大，加之土地政策和规划限制等原因，导致房屋供给量无法满足居民需求。
这就是为什么城市中房价大都高于农村的原因。
二、国家政策近年来，中国政府一系列房地产政策的施行，也是影响房价的重要因素。
政府的房地产政策主要包括土地政策、税收政策、信贷政策、限购限贷政策等。
这些政策的变化会直接或间接地影响房屋市场的供需结构，从而影响价格水平。
中国政府通过调控实施多种政策，贯穿了限制住房标准、严厉的金融管控、税制调整、金融组织改革等方面，对房价控制采取了不同的策略。
限购限售政策，其意义在于扰乱市场，通过抑制市场在短期内的连续高涨，制定出一个政策导向来引导市场。
而且，中央政府也发布了一系列租赁住房的政策，希望能够通过租赁住房来减缓房价上涨的压力。
三、经济因素房价上涨的第三个原因是经济因素的影响。
经济因素包括利率、经济增长、通胀率等。
利率是贷款利率，随着贷款利率的变化，借款人的购房成本也会变化。
利率的上升意味着购房成本增加。
这会抑制某些购房者的购房意愿，相应减少住房的需求，这可能会导致房价下降。
经济增长也会影响房价水平。
经济持续健康增长意味着收入的增加，居民购买房屋的能力增加，进而激发更多的住房需求，提高地方居民买房热情，涨幅也随之增高。
我国大中城市不同层次房价上涨的影响因素比较分析——基于35个大中城市的面板数据分析
我国商品房价格过高的原因分析及对策
我国商品房价格过高的原因分析及对策1. 我国商品房价格过高的市场现状1.1 从全国情况来看当前，我国商品房的价格，正如中国当前的经济一样，狂飙突进。
大多数的普通家庭都可能或多或少感受到高房价带来的影响。
根据国家统计年鉴每年公布的数据，经过一些计算，我们便可发现近些年商品房的价格部分数据。
我们发现商品房前几年销售价格涨幅维持在10%上下（可能与统计部门本身的所谓价格指数有出入，统计部门的价格指数还参照了物业指数和租赁指数，此处只比较销售价格），从我们的只管感受中我们认为，当前的房价比2008年的时候要高，而且是高得多。
所以，我们可以这样说，我国的商品房价格在1998年取消福利分房以后，一直处于不正常的增速（超越人均可支配收入的增长速度），只是在政府政策严厉的2008年出现短暂平稳的状态。
此处需要说明的是，这里并没有出现像一线城市等地的动辄过万的数据，这是因为这里统计的是全国的平均价格。
1.2 从部分大中城市来看根据国家统计局统计年鉴每年公布的大中城市的平均房屋销售价格，我们可以很明显的看到，许多城市的商品房价格持续了多年的增长势头，即使在国家政策的持续压力之下，也并没有哪个城市的商品房价格出现明显的下降趋势，所出现的只是一小部分楼盘在特殊时期的营销层面的价格激励政策，而不是整体性的价格普降。
按照中国人的消费习惯肯定是多年积攒的成果，每年的增加额对总数的影响不是很大，而且房价的涨幅似乎比收入增长要快，这两倍的差距可以说一直在夸大，几乎不存在赶上的可能性。
以年均收入说明。
国家统计局的2010年统计年鉴中2009年我国城镇居民人均收入17174.7元，一套住房以90平方米计算是收入的接近20倍之多，如果以三口之家收入2.5倍的收入计算，也超过8倍。
根据1996年，联合国人居中心的调查数据认为，一套住房价格在人均年收入3—5倍是合理的，我国的现状告诉我们，可以说，绝大多数普通家庭在当前情况下是负担不起房价的。
影响房地产价格宏观因素分析
影响房地产价格宏观因素分析作为一种重要的经济产业，房地产行业通常被认为是衡量国家经济状况的重要指标之一。
随着房价的飞涨和持续走高，人们越来越关注影响房地产价格的宏观因素。
本文将探讨这些因素的具体影响和作用。
一、货币政策货币政策对房地产产业的影响非常显著。
央行通过货币政策来控制货币供给量和利率，从而影响房地产市场的需求和供应。
如果货币政策过于放松，存在通货膨胀的风险，从而引发房价的上涨。
相反，如果货币政策过于紧缩，往往会导致购房成本较高，买房需求减少，从而降低房价。
二、市场供需市场供需是决定房价的基本因素。
当市场上房源较少，而需求较高时，房价往往会快速上涨。
相反，当供需相对平衡时，房价则相对稳定。
这也是在大城市中，房价与人口增长呈现出密切相关的因素，而与城市的发展历程和土地供应也有很大的关系。
三、政策调控政策调控是指国家或地方政府采取的一系列房地产调控政策，以控制房价的上涨速度和房地产市场的风险。
这些政策包括限购、限贷、房产税等，这些政策可以有效地控制房价，逐渐平衡供需关系。
四、经济形势经济形势对房价的影响是非常易见的。
当整个市场经济状况良好，人均收入不断提高时，房价也会随之上涨。
相反，当经济形势不如预期时，需求降低，借款难度增加，房价会下跌。
当经济不断恢复时，房价也会趋于稳定，因为市场信心会逐渐增强。
综上所述，房地产价格的宏观因素涵盖了许多不同领域，如货币政策、市场需求和供应、政策调控等等。
尤其是在大城市中，房价与城市人口、城市土地供应等因素息息相关，并且在政策层面上有着大量的调控作用。
随着社会和经济的不断发展，这些宏观因素也将不断发生变化，因此理解房地产价格涨跌的宏观因素是所有购房者和投资者都必须关注的重要问题。
影响中国房地产市场的因素分析
影响中国房地产市场的因素分析中国的房地产市场一直是一个备受争议的话题，随着中国经济的蓬勃发展，房价在近年来也一路攀升，但是中国房地产市场的发展也受到众多因素的影响。
本文将从政策、经济、社会文化和自然环境四个方面分析影响中国房地产市场的因素。
一、政策因素政策因素一直是影响房地产市场的重要因素之一。
自2005年《房地产法》施行以来，政府先后出台了多项政策以控制房价，其中包括：限购、限贷、税收政策等。
这些政策的实施都在一定程度上抑制了房地产市场的过度繁荣，但同时也导致了部分人的购买力下降，一些开发商的营收受到了影响。
最近几年，随着中国政府进一步加强房地产调控政策，房价的上涨趋势得到了一定程度的遏制。
从人民币贷款利率、一二线城市购房限制政策到土地供应环节等方面，都表现出国家层面加强房地产调控的态度。
二、经济因素房地产市场是经济的重要组成部分，因此经济因素成为影响房地产市场的重要因素之一。
经济因素涉及到房地产市场的供求关系、经济增长、货币政策等复杂的问题。
目前，随着中国经济的稳定增长，人民收入水平的提高，不少人通过购房来维护自己的财富。
同时，随着市场竞争的加剧，开发商的利润也要求更高，并受到人民币贬值、国内外金融环境变化等多个影响因素的制约。
此外，当市场供需关系失衡时，房价的上涨（或下跌）将由此引发，从而可能会造成其他方面的影响。
三、社会文化因素随着消费观念和生活方式的发展，社会文化也成为影响房地产市场的重要因素。
在当下中国，像城市化、教育和医疗资源的差异等问题，都会促使买家、租户考虑房产的价值。
同时，不同文化对房产的看法也会影响人们的决策。
自身居住环境的舒适度、对子女教育的需求、面子和虚荣等心理因素也都会影响房地产市场的消费需求。
四、自然环境因素自然环境因素通常指从房地产的机理、物理性质到位置等多个方面，如地质环境、水、暴雨、地震等，都会直接或间接地影响着房地产市场的供给和需求。
在中国，大约有四分之三以上的大城市都位于潜在灾害区域，如地震和洪水等。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
图１
求大量释放， 使得人们形成对住房 消费的乐观预期， 大量增加住房消 费开支， 促使了住宅市场供销两 旺， 住宅价格大幅度攀升。２００４年 １０月， 利率上调， 但由于预期的博 弈性， 住房价格不降反升， 结果使 得社会对住宅市场预期良好， 造成 住房价格更大幅度的上涨。例如， ２００４年１０月， 中房上海住宅指数为 １２７０点， 此后一路上扬， ２００５年５月 达到１４５６点， 平均上涨幅度明显高 于利率上调前（ 见表４） 。
５．心理预期因素 房地产经济在相当程度上是 一种“信心经济”、“预期经济”。购
房人的心理预期变化将很大程度 上决定商品房的价格走向。心理 预期对价格的作用如图１所示：
①表示通常情况下总是有相 反预期力量作用在价格游码上， 相互抵消。②、③表示一旦形成普 遍的社会预期， 无论市场的力量 向哪个方向作用， 价格游码均将 向预期的方向移动。预期的作用 一旦占据上风是非常危险的， 因 为其难想象供求关系引发的价格 变化可以通过市场自发调节， 对 市场传达的错误信息容易引发房 地产泡沫， 应该对其密切关注， 及 时引导， 消除心理预期的过度作 用。
２．经济因素 影响住宅价格的经济因素 包括： （ １） ＧＤＰ、人均可支配收入 经济的迅速增长， 居民收入 的不断提高， 使得住宅购买力也 相应增强， 住宅价格就会提升 （ 见表２） 。这从国内不同地区、不 同城市的比较也可以看出， 经济 增长较快的地区， 住宅价格上涨 也较快。 （ ２） 利率 房地产业对利率的敏感性较
３．政策因素 在我国， 政府既是公共资源 的管理者和政策的制定者， 同时 也代表国家成为土地的所有者， 这双重身份使得我国的房地产市
场不可能完全在市场机制下运 行， 因此国家的政策也成为影响 我国房价的主要因素。
（ １） 土地政策 土地成本是住宅价格的重 要组成部分， 它直接影响商品房 的 价 格 。土 地 招 标 拍 卖 制 度 对 住 宅价格的上升也起到了一定的 作 用 。２００２年 的１１号 令《招 标 拍 卖挂牌出让国有土地使用权规 定 》， 打 破 了 我 国 实 行 多 年 的 协 议出让土地政策， 土地供应成本 大幅上涨， 使得住宅成本增加， 推动住宅价格上涨。 （ ２） 住宅制度与政策 国家的住宅政策极大地影响 着住宅市场的价格。我国长期以 来实行福利分房制度， 居民的购 买力与住宅市场价格脱节。随着 １９９８年２３号令 《关于进一步深化 城镇住宅住房制度改革加快住房 建设的通知》的出台， 基本上终止 了福利分房。释放了居民个人对 商品住宅的强劲需求， 从而引起 了住宅价格的上涨。 ４．社会因素 影响住宅价格的社会因素主
１２
Ｃｈｉｎａ Ｃｏｎｓ ｔｒｕｃｔｉｏｎ Ｅｄｕｃａ ｔｉｏｎ ２００６．７
Ｉｓ ｓ ｕｅｓ ｏｆ Ｃｏｍｍｏｎ Ｃｏｎｃｅｒｎ 共同关注
表３ 我国３５个大中城市的市区非农业人口统计
年份
１９９９
２０００
２００１
２００２
人口数量（ 万人）
１５９６４．８４
１６９８８．１７
１７７５３．３１
１９０３４．６５
９０４４．２９
９９９３．１７
住宅价格
— — —
— — —
２２６７
３０３３
数据来源： 根据历年《中国城市统计年鉴》、《中国统计年鉴》整理
增长速度 — — —
２２．３７％ １４．９１％
２００４ ９１６５２１２９５ １１１２１．３７
３５２１
上涨， 并且销售面积增速明显高于 竣工面积增速， 住宅市场需求旺 盛， 从而导致住宅价格上涨。
１７２０７．７６
资料来源： 历年《中国统计年鉴》
表２ 我国３５个大中城市２０００～２００４年市区ＧＤＰ 、人均可支配收入、住宅价格
年份
２０００
２００１
２００２
２００３
市区 ＧＤＰ（ 万元）
４７３６２０１１２
５５０５６９８０８
６４２９２４１４１
７６１５１６１３５
人均可支配收入（ 元）
７９５３．８６
８６５３．６３
Ｃｈｉｎａ Ｃｏｎｓ ｔｒｕｃｔｉｏｎ Ｅｄｕｃａ ｔｉｏｎ ２００６．７
１３
二、住宅价格影响因素 分析
１．供求关系 从经济学角度讲， 在住宅市场 当中， 商品住宅价格是由住宅需求 和住宅供给共同决定的， 当需求大 于供给时， 住宅价格就会上升， 反 之， 则下降。由表１可以看出， 近几 年住宅竣工面积和销售面积持续
Ｃｈｉｎａ Ｃｏｎｓ ｔｒｕｃｔｉｏｎ Ｅｄｕｃａ ｔｉｏｎ ２００６．７
三、结论
在上述众多商品住宅价格影 响因素中， 社会因素、经济因素在 一定的时期及地域内保持相对的 稳定， 对住宅价格的影响是长期 的。而政策因素、心理预期因素通 过影响市场需求来影响市场价 格，适当的宏 观调控， 在调控过程中， 要密切注 意心理预期对住宅价格的影响， 合理引导购房者的心理预期， 保 证住宅价格的合理、稳定上涨。
中房上海住
宅指数
１１４５ １１６２ １１６２ １２０１ １２０９ １２１９ １２３３ １２５２ １２７０ １２９６ １３２０ １３４７ １３７６ １４１２ １４４０ １４５６
涨跌
１７ １７
０
３９
８
１０ １４ １９ １８ ２６ ２４ ２７ ２９ ３６ ２８ １６
资料来源： 中房上海指数 ２００５ 年 １ 月报告， 中房上海指数 ２００５ 年 ６ 月报告
Ｉｓ ｓ ｕｅｓ ｏｆ Ｃｏｍｍｏｎ Ｃｏｎｃｅｒｎ 共同关注
大
中
城
市价 商格 品影 住响 宅因
素
分■
析辽 河 石 油 勘 探 局 沈 阳 工 程 技 术 处
张 克 娟
一、前言
１．住宅产业发展现状 自 １９９８ 年 我 国 取 消 福 利 分 房 以来， 我国住宅产业呈现迅速发 展的态势。城市商品住宅投资额 快速增长， 平均年增长达２８．４％， ２００４年 达 到 ８０００ 多 亿 元 。 ２０００～ ２００３ 年 的 住 宅 销 售 面 积 也 以 年 均 超过２０％的速度增长， 住宅市场 供需两旺。与此同时， 住宅产业的 总产值也在逐年增加， 为国民经 济的增长和提高人民的生活水平 做出了重要贡献。 ２．住宅价格问题 住宅产业的快速发展引起了 住宅价格大幅度上涨。国家统计 局 公 布 的 数 据 显 示 ， ２００４ 年 全 国 新建商品住宅平均销售价格上涨 １５．２％， 首次超过人均可支配收入 增 长 幅 度 和 物 价 上 涨 指 数 。 ２００５ 年 一 季 度 ， ３５个 大 中 城 市 房 地 产 市场价格持续上涨， 其中商品住 宅 销 售 价 格 上 涨１０．５％ ， ２００５ 年 ５ 月份北京市商品住宅期房价格同
强， 银行利率会对住宅价格产生直 接影响， 这已在国外众多住宅价格 研究中得到证实。自１９９８年３月到 ２００２年３月这４年间， 我国金融机构 ５次下调贷款利率， 加速了住宅产 业投资， 同时也推动了住宅有效需 求的快速释放， 住宅销售面积逐年 上升， 销售价格大幅上涨。２００４年 １０月份， 我国金融机构贷款利率上 调， 致使建筑成本上涨， 在一定程 度上加剧了住宅价格上涨。
增长速度
— — —
６．４％
４．５％
７．２％
数据来源： 历年《中国城市统计年鉴》
２００３ ２０７７８．４０
９．２％
２００４ ２１２８２．６８
２．４％
表４ 中房上海住宅指数２００４．２～２００５．５
时间
０４０２ ０４０３ ０４０４ ０４０５ ０４０６ ０４０７ ０４０８ ０４０９ ０４１０ ０４１１ ０４１２ ０５０１ ０５０２ ０５０３ ０５０４ ０５０５
比增幅甚至达到了２９．５％， 出现过 快增长的苗头。商品住宅价格的 一路上扬， 使得它与支撑住宅需 求的城市居民可支配收入越来越 不相匹配， 房价已经明显超出一 部分中等收入居民的购买能力， 引起了社会各界的高度重视。
影响商品住宅价格的因素众 多而复杂， 既有微观因素的影响， 也有宏观因素的影响。只有从两 个方面来分析， 才能做出准确的 判断。本文从微观和宏观两个方 面， 以我国３５个典型的大中城市 数据为基础， 研究我国大中城市 商品住宅价格的主要影响因素。
要是人口（ 包括区域的人口密度、 人 口 规 模 、人 口 增 长 率 、人 口 素 质 以及家庭结构等） 和社区环境等。 人口增长率高或人口集中的地 区， 存在较大的潜在住宅需求， 有 利于住宅价格上升。市区非农业 人口是影响住宅价格的重要动 力 因 素 。 自１９９９年 以 来 ， 我 国３５ 个大中城市的市区非农业人口 平 均 每 年 以 ５．９４％ 的 速 度 增 长 （ 见表３） ， 加大了对商品住宅的 有效需求， 促进了住宅价格上 涨。此外， 良好的社区环境与和 谐的邻里关系， 对住宅价格产生 显 著 影 响 。从 我 国 的 住 宅 市 场 发 展来看， 这一因素对住宅价格的 作用也愈来愈重要。
１１
共同关注 Ｉｓ ｓ ｕｅｓ ｏｆ Ｃｏｍｍｏｎ Ｃｏｎｃｅｒｎ
表１ ３５个大中城市２００２～２００４住宅竣工、销售面积
时间
竣工面积（ 万 ｍ２）
增长速度
销售面积（ 万 ｍ２）
２００２
１４４７３．３
— — —
１２２３８．１
２００３
１６８４２．０
１６．３７％
１４９７５．２
２００４
１８０２９．８
７％