证大九间堂(水清木华别墅)策划报告文字版-5
北京山水墅项目市场策划报告
北京山水墅项目市场策划报告目录第一章北京市别墅市场分析第一节北京别墅市场发展一2004年别墅市场总体回顾二2005年别墅市场预期三政策对市场的影响第二节别墅市场分析一区域分析二区域特点描述三怀柔、密云别墅深度市场分析第三节别墅市场客群分析一别墅客群发展二目标客群深度分析三目标客群定位第二章项目认知第一节怀柔区域认知第二节项目概况第三节项目优劣势分析一优势分析二劣势分析第三章营销策略第一节营销策略总体原则第二节营销主题方向建议第三节提升产品力建议第四节现场包装建议第五节销售中心包装建议第六节阶段推广计划第四章价格体系第一章北京市别墅市场分析第一节北京别墅市场发展一2004年别墅市场总体回顾2004年别墅成交均价为10932元/平方米，比2003年有所提高，但仍低于2002年以前的售价水平。
中国加入WTO和北京举办2008年奥运会对北京别墅市场的发展具有长期、持续、根本性的推动，另外北京中高收入群体不断扩大，二次置业者不断增加，市场对别墅的需求强劲。
由于北京市经济仍具备快速持续发展能力，商务活动将更趋频繁，而高端客户的居住理念、生活品位也在不断提升，在未来的北京别墅市场上，“便利商务活动”和“享受独占生活”作为两种不同别墅居住目的仍将难分伯仲。
1 郊区别墅的城市化升级随着城市新规划蓝图日渐成型，通州、大兴、良乡等郊区将在不久的将来成为城市市区，已经成为很多地产界人士的共识。
面对这种情形，许多别墅主动升级，主要体现在产品、配套等等向城区住宅靠拢，在功能定位上削弱休闲概念，突出第一居所概念。
2 别墅投资趋于理性2004年的别墅投资价值十分明显。
建设部对别墅土地用地的限制供应，使别墅的增量受到制约，品质突出的别墅的价值将逐年上升。
别墅项目的规模效应也越来越被看重。
据估计，到2008年，我们期待的外商直接投资比将会达到700亿美元左右。
如果从外商驻京公司角度来看，在北京的外国使馆和机构将达到两百家，外资公司2万多家，外国雇员共有10多万人。
别墅策划案 (2)
别墅策划案参考策划案如下：1. 项目概述：所策划的别墅项目位于风景优美的乡村地区，总占地面积XX平方米，预计建筑面积XX平方米。
项目旨在打造一处豪华、舒适、现代化的别墅，提供高品质的生活环境。
2. 设计理念：采用现代简约的设计风格，注重空间布局和功能实用性。
同时充分融入自然元素，使别墅与周围自然景观融为一体，营造出舒适宜人的居住环境。
3. 别墅布局：（1）一层：- 门厅：采用开放式设计，与客厅相连，给人宽敞开放的感觉。
- 客厅：采用大面积的落地窗，可以欣赏到周边的风景，并提供充足的自然光线。
- 餐厅：与厨房相连，方便家庭成员的进餐活动。
- 厨房：采用现代化的厨具设施，配备宽敞的操作空间。
- 卧室：设有主卧和次卧，每间卧室都带有独立的卫生间和储物空间。
（2）二层：- 家庭影院：配置舒适的沙发和专业的音响设备，满足家庭会影音娱乐需求。
- 阳台：提供户外休闲区域，可以欣赏到远处的山水景色。
- 书房：为家庭成员提供学习和工作的场所。
- 卧室：设有两间卧室，每间卧室都有独立的卫生间和储物空间。
4. 设计亮点：- 别墅外观：利用大面积的玻璃幕墙设计，与自然环境相融合，从外部看别墅处处呈现现代简约的美感。
- 设施设备：别墅内部配备智能化的家居系统，可实现智能照明、温度调节、安防监控等功能，提升生活的便利性和舒适度。
- 花园设计：别墅周围规划有花园景观，通过绿化植物和景观规划，创造出宜人的户外环境，营造休闲放松的氛围。
5. 项目投资及盈利模式：- 项目投资：根据别墅项目的规模和设计要求进行成本预算，包括土地开发、建筑材料、装修设计等方面的费用。
- 盈利模式：通过别墅的销售来获得利润，可以依托地理位置的优势、高品质的建筑设计，以及完善的售后服务，吸引高端客户购买。
以上为初步别墅策划案，具体可根据实际情况进行调整和细化。
证大九间堂(水清木华别墅)策划报告文字版-1
前言为协助上海证大置业有限公司在“水清木华”别墅这个项目上取得最佳的投资回报，戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司特此准备此份项目市场策划报告。
戴德梁行以主动和策略的态度分析、判断市场变动因素，为“水清木华”别墅提供一个切实又有效率的市场策划报告，以参与日益加剧的市场竞争，适应不断提高的客户要求，把握中国加入世贸组织所带来的商机。
根据我们多年的项目代理经验，在市场推广前期，关键概念的构思与推敲与正式推广过程中的执行与监督是同等重要的。
戴德梁行将与贵司在整个前期开发过程中紧密配合，以最大限度确保贵司的权益与回报，有效地达成目标。
我公司以往的大量成功案例以及遍布东南亚地区的广泛网络将保证戴德梁行为该项目提供最专业、最全面的顾问服务。
区域环境综合分析1区域环境综合分析☐综合美国国内部门、中国国家经贸委、IMF的统计和预期，美国经济已开始复苏。
全球经济不确定因素虽然增多，但整体经济气候转暖。
☐受入世、申奥等积极因素刺激，国内经济形势良好。
上海经济连续十年两位数增长，人均GDP已达4600美元。
☐九五期间，上海共计吸收外资270多亿美元，500强企业中有300多家落户上海。
在沪外资金融比例占全国五成以上，排名世界前50的银行中有八成进驻上海，上海区域性国际金融中心地位逐渐形成。
☐上海政府规划和基础设施建设日趋完善。
房地产进入快速发展时期。
☐上海房地产业面临的宏观经济条件、中央及地方经济和产业政策、及其自身的经济金融和市政发展环境都将对上海的房地产业产生可观的正面影响。
可以相信，上海房地产业还会有一段比较快速的发展时期☐浦东得天独厚的地理优势及逐渐形成的内外环线三层次产业带、交通、人才和产业优势日益显现。
☐浦东基础设施投资增长比例及99年超前系数分别达到29%和2.04，远高于全市的平均水平和联合国的推荐比例。
投资环境与政策分析1.1.1 中国经济发展概略由于我国的国内经济仍处于转型过程中，经济基础尚不稳固，且面临世界经济不可测因素增多的外部环境，我国未来的经济走势仍具有较大的不确定性。
华商名人堂——证大集团董事长戴志康专稿
1戴志康上海证大集团董事长从中国“私募第一人”转身成地产“玩家”，从地产再到金融，戴志康在资本大鳄和地产大佬间切换自如。
2015年，他宣布退出楼市回归金融，以全新姿态打造互联网时代的新型投资集团。
21981年，他在中国人民大学主修国际金融，毕业后又考入中国人民银行总行金融研究所。
1987年，他进入中信实业银行行长办公室做秘书。
第二年，他辞职后又到德国德累斯顿银行北京代表处做中方代表。
如此两年后，积攒了人脉，提升了眼界的戴志康，怀揣着梦想与野心成为“十万人才下海南”中的一员。
他先在海南省证券公司当部门经理，随后组建了中国第一家私募基金公司——富岛基金公司，并出任总经理。
在其运作下，富岛基金第一笔投资基金就募集到了6000万元，主要是用于炒股票和房地产。
这一年，戴志康28岁，在投资金融界声名鹊起。
同年9月，他又以300万元创立了上海证大资产管理公司，从事金融投资。
但是，年少成名的他却遭遇了当头一棒。
1993年，针对投资过热的势头，国家采取了强有力的宏观调控措施，打碎了海南房地产和股票泡沫。
戴志康的公司也遭受沉重打击，不仅赔光了6000万的基金，还倒贴了500万。
回忆如此重大的挫折，戴志康却说自己当时没有太强的挫败感，“技巧只是一时的失败，不是永远的失败”。
资本大鳄 地产“玩家”——上海证大集团董事长戴志康中国私募第一人地产“玩家”戴志康，决定不“玩”了。
2015年2月13日，上海证大集团发布公告：戴志康以总价12.507亿港元的价格，将其和女儿持有的上海证大房地产有限公司42.03%的股份，转让给中国东方资产管理（国际）控股有限公司，每股销售价格为0.2港元，相当于其每股0.446港元资产净值的一半。
公告一出，在地产界引起了不小的震动，有惊愕，也有惋惜。
过去10年间，戴志康一直是上海地产界的代表性人物之一，曾以92.2亿的价格成为上海“地王”。
2013年底，他还宣布大举进军海外，将投资80到100亿美元，在南非打造一个“陆家嘴”。
九间堂设计方案——九间堂
九间堂设计方案——九间堂
李林子
【期刊名称】《建筑与文化》
【年(卷),期】2018(000)010
【摘要】项目名称：证大九间堂样板房项目地点：南京陈设设计：DSD设计.和沐堂陈设项目面积：588平方项目摄影：ingallery摄影机构“Double space decoration”——物质空间及精神空间的双重呈现是DSD设计的核心企业文化。
该企业坚持陈设艺术的核心价值,是在物质的基础上对精神层次的挖掘和表达。
九间堂被誉为我国十大豪宅之一,其定位及新中式建筑风格吸引了大量德才双馨的现代企业家置业入驻,内部陈设以新人文主义风格为主线,选用的元素和色彩归于中国传统文化,彰显业主的胸襟和人文修养。
【总页数】6页(P250-255)
【作者】李林子
【作者单位】中国建筑与文化陈设委员会
【正文语种】中文
【相关文献】
1.V7九间堂即将盛大启幕 [J], ;
2.令人愉悦的界面浅析九间堂二期和66号楼所体现的“一种现代中式” [J], 刘涤宇
3.再现经典南京九间堂别墅 [J],
4.万物九间堂长生殿昆曲小舞台 [J], 俞挺
5.九间堂别墅 [J], Yvette
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九间堂与第五园户型案例
第五园户型优势
空间布局合理：第五园的户型设计注重空间布局的合理性，确保每个房间都有足够的采光和通 风，同时保持私密性和舒适度。
宽敞明亮：第五园的户型设计注重宽敞明亮，让住户感受到宽敞的空间感，同时保持室内光线 充足。
实用性强：第五园的户型设计注重实用性，确保每个房间都有足够的储物空间和功能区域，满 足住户的日常生活需求。
建议：在选择户型时，建议考虑房屋的地理位置、周边环境、配套设施等因素，以确保房 屋的实用性和舒适性。
对未来购房者的建议
了解自身 需求和预 算
关注户型 设计屋 的保值和 增值潜力
了解开发 商的信誉 和口碑， 选择有实 力的开发 商
考虑购房 后的装修 和维护问 题
舒适度高：第五园的户型设计注重舒适度，确保每个房间都有舒适的床铺和舒适的家具，让住 户感受到家的温馨和舒适。
04
九间堂与第五园户型对比
面积对比
九间堂户型面积： 详细列出九间堂 各户型的面积大 小
第五园户型面积： 详细列出第五园 各户型的面积大 小
两者面积对比： 对比九间堂和第 五园户型的面积 差异
03
第五园户型介绍
第五园户型特点
南北通透：保证室内空气流通， 提高居住舒适度
大开间短进深：增加采光面， 提高室内光线充足度
户户带花园：增加绿化面积， 提高居住环境质量
赠送面积大：提高得房率，增 加业主的实惠感
第五园户型布局
户型面积：90-140平方米 户型布局：三室两厅两卫 户型特点：南北通透，采光充足 户型细节：客厅宽敞，卧室连通阳台
户型特点：四室 两厅两卫，南北 通透，采光充足
适合人群：家庭 或个人居住，适 合有一定购房预 算的客户
第五园户型案例二
轻钢别墅项目策划书3篇
轻钢别墅项目策划书3篇篇一轻钢别墅项目策划书一、项目概述轻钢别墅是一种新型的建筑结构，具有重量轻、强度高、抗震性能好、施工速度快、环境污染小等优点。
本项目拟在[项目地点]建设轻钢别墅生产基地，引进先进的生产设备和技术，生产轻钢别墅及相关产品。
二、市场分析1. 随着人们生活水平的提高，对居住环境的要求也越来越高。
轻钢别墅作为一种新型的建筑结构，具有环保、节能、舒适等优点，符合人们对高品质生活的追求。
2. 国家对新型建筑材料的支持力度不断加大，出台了一系列优惠政策，鼓励企业发展新型建筑材料。
轻钢别墅作为新型建筑材料的代表，将受益于国家政策的支持。
3. 目前，轻钢别墅市场主要集中在一二线城市，三四线城市及农村市场潜力巨大。
随着城镇化进程的加快，轻钢别墅在农村市场的需求将不断增加。
三、项目建设内容1. 建设规模：根据市场需求和企业自身实力，确定项目的建设规模为年产[X]套轻钢别墅。
2. 建设内容：（1）生产车间：建设轻钢别墅生产车间，购置轻钢龙骨生产设备、彩钢夹芯板生产设备、焊接设备等。
（2）研发中心：建设轻钢别墅研发中心，购置研发设备，招聘研发人员，开展轻钢别墅的研发工作。
（3）办公及生活设施：建设办公及生活设施，包括办公楼、宿舍、食堂等。
四、项目选址项目选址在[项目地点]，该地点交通便利，周边配套设施齐全，有利于项目的建设和运营。
五、项目实施进度本项目计划在[项目实施时间]内完成，具体实施进度如下：1. [时间区间 1]：完成项目的可行性研究和前期准备工作。
2. [时间区间 2]：完成项目的土建工程和设备安装调试工作。
3. [时间区间 3]：正式投产，并进行市场推广和销售。
六、项目投资估算本项目总投资为[X]万元，其中建设投资为[X]万元，铺底流动资金为[X]万元。
具体投资估算如下：1. 建设投资：（1）土地购置及厂房建设费用：[X]万元。
（2）设备购置及安装费用：[X]万元。
（3）研发费用：[X]万元。
证大集团企业介绍
开发面积(万平方米)
11.1 11 10.8
状态
在建 拟建 拟建
住宅开发
大拇指广场
水清木华艺术大酒店
荣誉及其他
住宅开发
1998年，湖畔花园，荣获“全国城市物业管理优秀示范住宅小区” 称号。
2003年，证大东方名嘉顺利通过国家康居示范工程达标验收，是全国第一家 在县城通过的国家康居示范工程住宅小区。 2003年，“水清木华”公寓和“证大家园”分别获得2003年度上海市优秀住 宅综合金奖和银奖。 2003，2004年被授予"上海市房地产开发企业50强"。 2004年，“证大”商标被评为上海市著名商标。
水清木华公寓
九间堂别墅
住宅开发
宗旨：开发土地、生产建筑、营造文化
1994年起步于杭州，目前已完成各类房产品100万平方米，年开发能力近50万平方米。 截止2003年底，集团拥有下属公司8家，已开发和正在开发的项目6个，近期待开发项目5个。
竞争优势: 土地成本低廉,并且在上海及长江三角洲其他地区拥有丰富土地储备。 坚持”产品差异化” 竞争策略,做区域市场价格引导者。 专业队伍
商用物活和工作方式提供必要的建筑空间。 提供全方位的物业服务和符合各种需要的房产。
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SWOT分析6
SWOT分析对本项目的SWOT分析表明：
☐本项目拥有良好环境、便捷交通、优质人文、优势规划等强势因素；
☐周边项目形象和配套基础设施对本项目产生了一定的不利影响；
☐上海，尤其是浦东良好的宏观经济形势和日趋完善的政策金融环境，以及本项目所属区域的规划前景，是本项目的发展契机；
☐然而，本地明显增大的供应量和不断加剧的物业及发展商间的竞争，以及全球经济的不确定性因素，是我们必须谨慎考虑的潜在威胁。
强势分析
☐自然环境良好----项目以西是占地14.3公顷的世纪公园，以南为张家浜景观河道，这种不可复制性的自然资源是高档别墅的有利支撑。
☐便捷的交通----项目位于内环线以内的芳甸路、锦绣路的交界处，可以非常方便的到达浦东各开发区；驱车到各主要市中心区域都在半个小时的合理车程范围内。
☐良好的市政建设----花木镇良好的市政建设形象使区域逐渐形成了一种高档居住的氛围。
☐优质人文环境----陆家嘴众多甲级写字楼、张江高科技园区、金桥出口加工区内的跨国企业和各类公司集中了大量的高层次外籍人士及各类精英。
外加东郊国宾馆区的建成，使得区域人口素质进一步提升。
注：上述所涉及的产品优势并不是本案所特有的，而是这一地区所有楼盘所共同分享的，因此要在竞争中脱颖而出就必须发掘产品卖点，挖掘产品最内在的、最独特的内涵所在，提升产品价值，吸引目标客户。
☐物业的稀缺性----项目是近年来在内环线内少有的低密度别墅
社区。
☐物业规模合适----项目共有建筑66幢，全部为独栋别墅。
根据国外成熟的发达国家住宅物业发展表明，高档别墅物业的规模以几十幢为宜，最多不能超过百幢，并且是不掺加联体别墅的社区。
弱势分析
☐视觉干扰----地块以北区域的物业均为小高层建筑，对本物业产生视觉干扰、物业私密性差。
☐区域形象----与物业紧邻的、目前开发较为成熟的联洋新社区的形象定位于中产阶级社区。
在该社区形象的影响下，本项目打造顶级别墅住宅有一定的形象壁垒。
☐周边配套----目前区域周边生活配套设施严重缺乏，缺少便利店、餐厅等。
就学条件尚可，目前有耀中国际学校、进才中学国际部。
☐市场知名度----发展商在地产界、特别是海外地产界的知名度不够。
6.1
6.2
机会分析
☐经济稳定增长----近年来上海市经济发展的持续、稳定、快速增长，为客户整体承付能力的抬升奠定了基础。
☐WTO的影响----中国加入世界贸易组织将吸引更多外商投资，外籍人士及海外华人的数量将不断增长，投资客户比例会越来越高。
☐有利的城市规划----市府已对浦东的居住开发热点区域进行了容积率控制。
沿龙东大道的（从罗山路至金科路）的大片区域容积率控制在0.2-0.25之间，而在碧云国际社区内也将有大面积低容积率住宅出现。
希望本案可与周边的低容积率区域相呼应。
☐国宾馆的影响----浦东东郊国宾馆的全面建成，将再现当年西郊国宾馆区的辉煌，吸引更多关注。
☐房地产金融的完善----随着内外销市场的并轨，房地产金融市场将逐步向在华外资银行开放，并努力与国际接轨。
同时，贷款利率下调，贷款成本下降，贷款便利性增加等因素将激发客户的购买欲望。
威胁分析
☐未来供应量大----根据本行预计，未来三年内将会有1400套以上的高档别墅上市，其中近70%的物业将位于浦东，会对本项目造成相当的压力。
☐竞争对手强大----随着上海高档别墅进入新的市场繁荣期，越来越多的境外发展商携带资本进入这一市场。
他们的优势在于更熟悉豪宅产品(包括设计、建材、设备)、建筑工艺技术更先进、操作更国际化、资金增加雄厚。
他们的到来对于本地发展商构成了相当的威胁。
☐虹桥地区的威胁----虹桥作为目前上海市最大的高档别墅区域，它所有的优势是相当明显的，并且在近一、两年内这种优势仍将存在。
这对浦东高档别墅的销售、租赁造成了压力。
☐全球经济的不确定因素----美国“911事件”的发生使本就不景气的全球经济雪上加霜，全球经济的发展更加不确定，这对于比较依赖海外资本的高档豪宅市场是不利因素。
6.3 6.4
6.5
相关对策
☐利用区域火爆、价格不断上扬以及良好的市场前景去化面积大、总价高的心理抗性。
☐把握入市时机，减少竞争压力。
☐引进卓越的物业管理服务，提升物业增值空间。
☐利用市府新规划要求的政策影响，引导客户对未来周边环境的
认知。
☐强调世纪公园、东郊国宾馆区，淡化联洋新社区的中产阶级社
区形象。
利用发展商集团公司在香港上市的机会，树立发展商在海外地产界
的知名度。