山东诸城新农村社区的行政规划建设
诸城市相州镇
诸城市相州镇土地利用总体规划（2006-2020年）调整完善方案诸城市人民政府相州镇二〇一七年九月目录前言 (1)第一章概况 (1)第二章土地利用方向和重点 (2)第三章指标调整情况 (3)第四章土地利用结构和布局调整 (5)第五章主要用地安排 (6)第六章土地利用分区调整 (7)一、土地用途分区调整 (7)二、建设用地管制区调整 (8)第七章村土地利用控制 (10)前言为维护现行土地利用总体规划的现势性和可操作性，进一步强化规划空间管控的权威性和严肃性，根据相关法律法规和国土资源部、省国土资源厅关于开展土地利用总体规划调整完善的工作方案和相关要求，开展相州镇土地利用总体规划调整完善。
本次调整完善主要任务与目的是贯彻落实国家和山东省对耕地和基本农田保护的新要求，实施好区域发展新定位、新战略，做好与“十三五”规划和城市总体规划的衔接。
在坚持实行最严格的耕地保护制度和节约用地制度下，按照相州镇经济社会发展战略目标划定永久基本农田红线、生态保护红线等，合理确定生产、生活和生态空间，为保障经济社会健康、持续发展提供基础服务。
本次相州镇土地利用总体规划调整完善是按照新任务、新要求对现行土地利用总体规划（2006-2020年）进行的一次调整和完善。
规划调整完善的目标年为2020年，与现行土地利用总体规划一致。
第一章概况一、自然条件相州镇位于诸城市中北部，北与安丘市接壤，西与石桥子镇毗连，南与舜王街道办事处相接。
土地总面积12013.38公顷，占全市总面积的5.58%。
该镇地处潍河冲积平原，地势平坦，土地肥沃。
属暖温带季风气候，春季干燥多风，夏季湿润多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷少雪，四季分明，年平均气温12摄氏度。
相州镇主要河流有潍河，适合种植的农作物主要有小麦、玉米、谷子、地瓜、高粱等。
经济作物主要有黄烟、辣椒、棉花、花生、大豆等。
相州镇是对接潍坊主要地区，206国道、省道济青公路皆穿境而过，新沂铁路诸城站距镇驻地8公里。
诸城农村社区化建设的新跨越
诸城农村社区化建设的新跨越聚合：农民居住形态的重大变革诸城是整建制推行农村社区化的先行者，2008年6月，70万农民全部进入“2公里社区服务圈”。
阳春三月再访诸城，嫩绿丛中，一座座崭新的楼房在农村社区中心村拔地而起，如雨后春笋，生机勃勃，吸引着周边村落的农民向这里聚集、融合。
来自市住建局和国土局的统计显示：2008年至今，全市已在这些中心村新建楼房7767套，可容纳6000多户农村居民前来定居，光宅基地就能省出3000多亩。
聚合之间，农民的居住形态发生着重大变革，传统的以家族为圈、以村庄为界的观念和生产生活形态正在被打破，农村城镇化进程明显加快，农民不仅享受到跟城里人一样的公共服务，还过上了跟城里人一样的生活。
诸城，正实现着由“2公里社区服务圈”向“新型农村居住区”的新跨越。
服务的吸引力今年春节前，舜王街道前松园村村民宋炳友一家四口喜迁新居，住进200平方米的联体楼房。
他的新居并不在本村，而是松园社区服务中心所在的后松园村。
村北一字排列着23栋同样的楼房，入住的外村人有5户。
社区服务中心主任张瑞军说，这一片就是松园社区6个村的聚集融合区，联体楼房西边规划了40栋多层住宅楼，今年开工建设4栋，入住120户，其中外村申请迁住的近70户。
如果全社区1451户全迁来，不仅节地700多亩，而且可就近接受政府公共服务，就近实现城镇化。
松园社区是诸城兴办的第一个农村社区，作为试点，2007年7月在后松园村设立了社区服务中心和社区警务室、卫生室、建设环卫室、计生服务室、优抚救助室、纠纷调处室等。
服务大厅内设有文教、社保、环卫、计生、治保、志愿者活动等窗口，为周围2公里内6个行政村的5667名群众服务。
时隔两年多，记者再次走进这个熟悉的服务大厅，房屋依旧，但窗口由6个整合为3个。
虽然工作人员少了，服务职能却有增无减，像新增的金融服务，可为农民办理小额贷款；市农村社区学院教学站，每月一次组织免费的农技培训……在这里，记者看到山东桑莎集团的一叠招工简章。
在全县新型城镇化座谈会上的发言
在全县新型城镇化座谈会上的发言各位领导、同志们：最近，市委张书记到诸城调研农村社区化发展并作了重要讲话，在全县合村并点建设新型社区推进会议上，县委王书记作了题为《建设大村居、实行大民主，开展大服务》的讲话，今天又专门召开新型城镇化建设座谈会，足以说明市县党委、政府对城镇化建设的重视程度。
县里通知要求，重点是座谈产业、投入、管理和基础设施建设下一步怎么发展。
我个人认为，产业是建设城镇化的基础，投入是建好城镇化的关键，管理和基础设施建设是提升城镇化档次的重要措施。
就开发区而言，在下一步工作中，就是要以项目为抓手，以产业为支撑，以投入为根本，加强城镇管理，完善城镇功能，打造精品工程，切实推进新型城镇化建设。
一、以产业集聚为重点，实现产业化与城镇化的良性互动。
城镇的推进就是工业发展的结果，所以要加大招商引资力度，吸引企业落户开发区，使农村居住人口流向城镇，以释放农村劳动力人口，把劳动力从土地中解放出来，为工业产业化发展提供人力保障。
随着城镇人口的增多，交易的频繁，一方面繁荣了城镇的商贸，另一方面又会使更多的人口到城镇寻求发展机会，产生一个良性的循环，为城镇化发展提供必要保障。
县委、县政府给开发区的定位就是工业区。
工业产业化和城镇化是一个有机的整体，二者既相互融合又相互促进。
即使城镇化就是简单的城市建设，我们也要有足够的财力、物力来推进。
因此，在推进工业产业化和城镇化过程中，开发区必须从自身的实际出发，坚持以工业产业化来带动城镇化。
以现有的社会经济现状和能力，我们决不能就城镇来抓城镇，城镇化还必须有坚实的经济发展基础来支持。
下一步，我们将按照县委、县政府“1234”产业提升规划和开发区“一园四区一城”的产业发展规划，把发展工业经济作为发展的第一要务，以建设全县高新高端产业聚集区为目标，以产业关联性为依据安排项目，大力实施“办好一个企业，带动一个产业”战略，大力引进和培育“龙头”企业，做大做强珠宝加工、造纸包装、生物制药、机械制造、精细化工、拉链、塑胶等七大主导产业，吸引上下游配套厂家，形成产业集群，以产业做支撑，把促进产业发展、集聚与加快城镇一体化进程紧密结合起来，通过产业的发展吸引人口向园区集中，帮助农民就近转移就业，实现产业化与城镇化相融合。
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为了帮助学员们更好的学习去掏包找掌贵z478978421.城市规划是单纯的技术性问题，不带有民族的、文化的、历史沉淀的烙印。
BA. 正确B. 错误2、建筑技术的发展并不是制约建筑规划的完全性因素。
AA. 正确B. 错误3、桥梁的选址应该服从交通量的主方向和路线的走向。
AA. 正确B. 错误4、城市的发展是实现城市规划蓝图的基本条件。
BA. 正确B. 错误5、可持续发展成为现代城市规划理论的核心内容之一。
AA. 正确B. 错误6、建筑物本身在整个城市生存环境中的使用安全问题。
主要牵扯设计、施工、监理、业主等单位，直接和间接影响城市的公共安全。
BA. 正确B. 错误7、城市规划通常意味着一种时间或地域的规划,其总任务是为各种活动(或土地利用)提供空间结构,它包括制定方案或表述形象的内容。
BA. 正确B. 错误8、海洋污染的特点有污染源广、持续性强、扩散范围大、防治难、危害大。
AA. 正确B. 错误9、规划是为某项活动编制一个有条理的行动顺序,使预定的目标得以实现。
AA. 正确B. 错误10、社会公平是城市规划管理的主要目标。
AA. 正确B. 错误11、城市规划管理的成果不具有历史的延续性。
BA. 正确B. 错误12、城市规划具有经济性、公共性、技术性、系统性和制度性等多方面的特征。
AA. 正确B. 错误13、城市规划体系一般包含城市规划运行体系、城市规划法规体系、城市规划行政体系三个方面的内容。
A. 正确 B. 错误 A14、修订并完善城市规划法规体系是推进城市规划管理制度变迁的基础。
（） AA. 正确B. 错误15、根据人机工程学的事故致因理论，事故发生的原因主要包括人、机、管理和环境4个方面的原因。
A. 正确 B. 错误 A16、城市外贴面砖高度要做限制，建议在24m以下不做限制, 24~50m控制采用, 50m以上严禁使用。
A. 正确 B. 错误 A17、在当前建筑市场,材料市场不规范的情况下,可大量应用低温辐射采暖技术。
公共政策案例分析
象突出,农民利益受到严重损坏， 一些地方在农民不了解实情的情 况下让农民签了字,甚至被上楼的 农民还要自掏腰包补偿相应差价 ，被剥夺了宅基地所有权的同时 缺无法享受相应的房产，
土地复垦补偿，
存在问题评估
征地农民层面：
1、农民生活方式改变,生产活动 难以开展,扩张了“三无”农民 ，农民的生活习惯将被迫改变, 农民的生活负担也会相应增加, 农民种地养殖更不方便,农村生 态收到严重影响，
社区与乡镇 街道 党委、政府 街办
一点出发,政策给农民带来最实惠、最看
的关系；二是农村社区与村委会的
得见的好处就是农民可以以比较低的成本
合作关系；三是农村社区与社区民
搬出过去破旧的平房,住进楼房，合理规
间组织、经济合作组织的关系，社
划使用宅基地,规划资源，
区侧重于平台建设,为社区民间组织
、经济合作组织提供支持和帮助；
由农村土地征用农民安置 谈农村社区建设政策评估
——以山东潍坊为例
土地征用
土地征用是指国家为了社会公共利益的需要,依据 法律规定的程序和批准权限批准,并依法给予农村 集体经济组织及农民补偿后,将农民集体所有土地 使用权收归国有的行政行为，国家行政机关有权依 法征用公民、法人或者其他组织的财物、土地等，
三、农村社会进程方面：农村 社区化建设“多村一社区”模式 使农村生活共同体由自然村落扩 大到农村社区,社区居民方便、 均等地享有公共服务，推进农村 社区建设,改变的不仅仅是聚落 形态,更是一种社会管理的理念, 客观上加速了农村社会的变迁，
二、农业生产方面：推动了现代农业 的发展，农村社区服务体系的建立,尤 其是生产性服务体系的建立健全,为推 动现代农业的发展搭建了新的平台， 生产性服务既包括农资提供,又包括农 业科技、销售服务信息提供,还担负着 引导农村合作组织、合理土地流转等 方而的服务与内容,加速了传统农业向 现代农业的转变，
诸城市农村社区化模式研究
系列 惠农 政 策 ， 步解 决 了农 村 “ 产 发 展 ” 农 民 “ 活 逐 生 、 生 宽裕 ” 问题 。但 是 ， 乡 风 文 明 、 容 整 洁 ” 问 题 很 难 从 “ 村 等 根本上 解决 ， 村 建 设 的 “Ｏ字 ” 针 也 很 难 得 到 全 面 新农 ２ 方 落实 ， 须探 索 建 立 一 种 全 面 推 进 新 农 村 建 设 的有 效 机 必 制 。诸 城市 总面积 ２ ８ １ ３平方 公 里 ， １ ３ 有 ３ ７个 村 （ ） 其 居 ，
等化 ， 加快 了社会 主 义 新农 村 建设 进 程 ， 进 了城 乡 经济 促 社会 的统筹 发展 。 诸 城 市经济 社会 发展概 况
一
（ ） 造“ 一 打 两公里服 务 圈” 实现 资源有 效 配置 党的 十七大报 告指 出 ： 缩 小 区域 发展 差 距 ， 须注 重 “ 必
实现基 本公 共服 务均 等 化 ” 。近年 来 ， 中央 先后 出 台 了一
２０ ０９年 ８月 １ ８日， 民政部 召开 的“ 村社 区建设 实验 主导 、 方参与 、 学定位 、 农 多 科 贴近基 层 、 服务 农 民 ” 的农村 社 全覆盖 ” 创建 活动新 闻推 介会 ， 山东省 诸 城 市 被命 名 首批 区化 服务 。
“ 国农 村社 区建设 实验 全覆 盖示 范单 位 ” 全 国一 共有 ７ 全 ， 个 县（ 、 获 此殊荣 。２０ 市 区） ０ ７年 以来 ， 诸城 市 从体 制 机制 创新人 手 ， 以改善 民生 为 重点 ， 按 照 “ 府 主 导 、 方参 在 政 多 与 、 学定 位 、 近基层 、 科 贴 服务农 民 ” 的原则 ， 开展 农村 社 区 化服务 。在 全市 １５ ２ ７个 村庄 规 划 建 设 ２ ８个 农 村 社 区 ， ０ 每个社 区设 立社 区服务 中心 ， 打造 了 “ ２公 里服 务 圈 ”， 到 ２０ ０ ８年 ６月 已全部 建成 运 行 。诸城 市 的农 村 社 区化 模式 有效整 合 了城乡 各类发 展资 源 ， 基本 实 现城 乡公 共 服务均
山东省村庄规划编制导则
山东省村庄规划编制导则(试行)山东省自然资源厅二〇一九年八月目录1总则 ............................................... - 1 - 1.1地位作用......................................... - 1 - 1.2适用范围......................................... - 1 - 1.3制定依据......................................... - 1 - 1.4规划原则......................................... - 3 - 1.5规划期限......................................... - 4 - 1.6编制单元......................................... - 4 - 1.7工作底图......................................... - 4 - 2工作流程 ........................................... - 4 - 2.1现状调查 ........................................ - 4 - 2.2规划编制 ........................................ - 5 - 2.3批前公示 ........................................ - 6 - 2.4审查报批 ........................................ - 6 - 2.5批后公告 ........................................ - 6 - 2.6成果备案 ........................................ - 6 - 3规划内容 ........................................... - 6 - 3.1分类指导 ........................................ - 6 -3.1.1村庄类型 ..................................... - 7 -3.1.2内容要求 ..................................... - 8 - 3.2发展分析与定位 .................................. - 8 - 3.3生态保护与修复 .................................. - 9 - 3.4农田保护与土地整治 .............................. - 9 - 3.5产业发展与布局 ................................. - 10 - 3.6道路交通 ....................................... - 11 - 3.7基础设施 ....................................... - 12 - 3.8公共服务设施 ................................... - 13 - 3.9农房建设 ....................................... - 16 - 3.10绿化景观 ...................................... - 18 - 3.11历史文化保护 .................................. - 19 - 3.12防灾减灾 ...................................... - 19 - 4规划成果 .......................................... - 20 -4.1文本 ........................................... - 20 - 4.2图件 ........................................... - 21 - 4.3数据库 ......................................... - 21 - 5规划实施 .......................................... - 22 - 附录1：规划控制指标表.............................. - 23 -附录2：国土空间结构调整表......................... - 24 - 附录3：近期建设项目表.............................. - 26 - 附录4：村庄规划管制规则样式........................ - 27 -1总则1.1地位作用村庄规划是法定规划，是国土空间规划体系中城镇开发边界外的乡村地区的详细规划，是以上位国土空间规划为依据编制的“多规合一”的实用性规划，是开展国土空间开发保护活动、实施国土空间用途管制、核发乡村建设项目规划许可、进行各项建设等的法定依据。
山东省新型农村社区建设技术导则
山东省新型农村社区建设技术导则山东省新型农村社区建设技术导则(试行) 前言按照“生产发展，生活宽裕，乡风文明，村容整洁，管理民主”二十字方针的要求，根据山东省经济社会发展水平，有计划、分步骤地组织实施新型农村社区建设。
通过政府统筹、政策引导、科学规划、分类指导，逐步建设居住舒适、布局合理、功能齐全、设施完善、特色鲜明的新型农村社区，促进农村居民生活方式的转变，进一步改善农村人居环境、生态环境、生产条件，提升生活质量。
参照国家有关村庄规划建设的法规和技术规范制定本导则。
（一）建设思路1、根据山东农村住房建设与危房改造工作的要求，以新建新型农村社区为主，旧村改造、特色聚居点保护与开发建设为补充，切实改善农村居民的居住条件，提升农村人居环境；2、以产业发展为先导，建设新型农村社区，促进农业产业化发展以及土地资源集约利用。
（二）具体目标1、基本目标社区功能和住宅功能基本完善,基础设施与公共1.1 本导则根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规规定，参照《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）、《镇规划标准》（GB50188-2007）、《城镇住宅设计标准》（DB51/5018-2000）、《住宅建筑规范》（GB50368-2005）等相关技术规范，结合山东省相关指导文件与农村发展趋势拟定。
本导则适用于山东省经规划确定的新型农村社区的规划、建设。
旧村改造、聚居点保护性建设可参照本导则实施。
1.2 新型农村社区建设必须与当地社会经济发展程度相适应，要做到“因地制宜、因时制宜、因村制宜”。
首先满足当前农民集中居住最急需的生活服务基本功能需求，基础设施建设适度超前，预留发展空间。
走城市、城镇、乡村协调发展的道路。
1.3 新型农村社区规模新型农村社区规模，应根据人口规模确定，见下表（表1.3）：新型农村社区分类控制规模表1.3新型农村社区Ⅰ类Ⅱ类Ⅲ类户数≤300 300--1000 ≥1000 人口≤10001000-3500≥3500每户平均按照3.5人计，下同。
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山东诸城新农村社区的行政规划建设18年前，当地推动国有和集体企业改制，诸城把90%以上的企业都卖掉，引发激烈争议，当时主政的诸城市长陈光被戏称为“陈卖光”。
在争议中，诸城的经济实力跻入了全国百强县的行列。
如今，诸城又率先撤销了全部行政村，几个小村庄合并成大的农村社区，引导农民集中到中心村居住，农村社区成为诸城新的社会基层组织。
除诸城外，山东淄博、临沂、济宁、德州、聊城等地都部分推行了“撤村改社区”。
事实上，这些撤并举动都是在城镇建设用地紧缺的情势下出现的。
专家认为不能强制农民“被城市化”，警惕村改居后产生的大量“三无”(无土地、无工作、无社保)农民。
宅基地置换小洋楼诸城市龙都街道土墙社区的张玉磊，门前有一个小院，客厅里摆着宽大的茶几和沙发，液晶电视机挂在墙壁上。
一楼有车库和厨房，厨房的厨具洁净，卧室则分布在二楼，家中已经看不出多少农村的痕迹。
张玉磊现在居住的新房，面积有206平方米，而他之前的家——老平房，有“四间北屋，四间南屋”，共120平方米。
他介绍，新楼的120平方米是用以前的宅基地免费置换的，张玉磊交出宅基地，而多出的86平方米，他以每平方米1400元的价格购买。
按照这个价格，他一共支付了12万多元，并交出以前的宅基地，获得了这栋两层小楼。
张玉磊的新房是诸城农村集中修建住宅楼的一部分。
他10年前建的平房，经过拆迁平整后，已经成为工地，正在建造新的集中居住区。
这里离诸城市区只有3公里。
虽然房子没有大产权，只是集体土地使用证，不准买卖，但这个价格，张玉磊觉得很划算，他说，以后小孩也不用买房子了，没有大产权也无所谓，房子是自住，不会拿去卖。
而在诸城市区，商品房的价格已经达到了每平方米3000多元。
在土墙社区，类似的两层小楼成了稀缺资源。
土墙社区党委副书记赵玉霞介绍，这种两层的连体民居只有120套，“老百姓都抢着买，开始规划的时候，考虑到是在农村，农民有农具要放。
但是后来一论证，发现这样并不太节约土地，后来建议城郊的社区建多层住宅。
”因此，从去年开始，规划和在建的房屋都是5层的高层住宅。
行政村改社区后，张玉磊的身份并没有发生变化，他仍然是农村居民。
不过，他已经不种地了。
“我们这边地少，我家里只有1亩多地，每个人只有4分半地。
”张玉磊介绍说。
张玉磊家的承包地，以每年每亩800元的价格流转出去了。
同时，他还有一个身份，就是当地一家商贸公司的负责人。
位于诸城市近郊的土墙社区，辖区内有不少工厂或公司，到这些工厂或公司打工，成为这些少地农民的主要收入来源。
1249个村庄规划为208个新农村社区今年7月底，土墙社区由5个行政村撤并而成，全社区4200人，1100户。
原来的西土墙村成为这个新社区的中心村，新建的集中居住区位于中心村内。
中心村的选择有一定的标准，比如交通比较方便，发展潜力比较大，有辐射带动能力。
从2007年开始，诸城在全市农村全面开展了农村社区化服务与建设，以两公里为半径，把全市1249个村庄按照地域相邻、习俗相近的原则，规划建设为208个农村社区，每个社区涵盖5个左右村庄、1500户左右。
每个社区设立社区服务中心，提供医疗卫生、社区警务、文化体育、计划生育、超市等服务功能，引导农民向社区中心村集中居住。
2008年6月，这些农村社区全部建成运行。
行政村的建制在诸城变成历史，农村社区成为诸城新的社会基层组织。
土地承包关系不变在村庄撤并前，王焕新是大辛庄子村的村支书。
岳家庄社区党委成立后，王焕新的身份发生了变化，从村支书变成社区的党委委员和居委会委员。
当前，建制村原有的一些职能还没有变化。
“欠账还是属于村里。
转移支付还是放到村里，不是放到社区。
虽然行政村撤了，但村的一些职能还没有变。
”王焕新对记者说。
从村委会办公地点门前的旧标牌“大辛庄子村村民委员会”可以看出，“村改居”仍处在过渡期。
诸城市当地部门提供的材料显示，建制村撤销后，原村集体资产、债权债务不变;原村资产形成的收益权属关系不变;原村的土地承包关系不变;原村村民的福利待遇不降;原村干部的补贴报酬标准不降。
对村集体的债权、债务等问题，通过探索推行集体产权制度改革等办法，逐步加以解决;对落选的村干部，由社区党委根据本人意愿安排适当工作，在明年全省村“两委”换届结束之前，原补贴报酬标准和发放渠道不变。
不能让农民“被城市化”“大规模推进农民集中居住要因地制宜，尊重农民意愿，要有利于农村生产生活，对于不种地的农民可以建楼房集中居住，但纯农区则不一定适合，否则就会出现…挑着粪担上电梯‟的尴尬现象。
”“三农”问题专家、中国城郊经济研究会副会长顾益康善意提醒。
对于村庄撤并建社区现象，熟悉基层情况的山东聊城市委党校经济管理教研室副教授夏正智非常关注。
“要通过建设中心城市的办法来吸引农村居民进入中心城市居住和生活，而不是以村改居的方式强制农民…被城市化‟。
”夏正智表示，目前的村改居、建设万人村等行动主要是在新农村建设的名义下，归并和缩减农村住宅建设用地，以获取城镇建设用地指标、补充地方财政收入，其背后的主要推动力量就是国土资源部出台的“城乡建设用地挂钩制度”。
“按照国土资源部出台的…城乡建设用地挂钩制度‟，地方政府新增城镇建设用地不得超过农村退出的宅基用地面积。
如果农村不能退出宅基地，也就意味着城镇不能新增建设用地，地方非农产业（包括房地产业）发展就要受到土地制约，同时地方政府也不能通过土地征用和土地出让的价格差额增加地方财政收入。
在此规定的逼迫下，地方政府不得已只能借新农村建设的名义，强制减少农村宅基地面积，以增加城镇建设用地面积。
”夏正智一语道破了“村改居”的秘密。
根据夏正智的研究，山东村改居的建设方案比较多样化，有城中村改造、城郊拆迁、乡镇驻地建设、村庄合并等多种建设方案；在建设形式上，有压缩宅基地面积集体建设别墅的，也有压缩宅基地面积自行建设别墅的，还有直接更换多层楼房的；其更换方案和补偿标准也不完全统一，有按拆迁标准补偿的，也有按同等面积更换的，还有退地补钱的。
夏正智指出，“对其中的利益得失不好直接评价，但压缩农村宅基占地面积是这些所有方案的共同指向。
经济补偿方面，减少宅基地的一般依据退出宅基地面积根据国家规定征用土地标准进行补偿，拆迁住房的按照住房拆迁标准进行经济补偿或等同面积更换。
”按照我国《宪法》规定，农村土地属于集体所有，也即农村社区居民共有。
农村宅基集体所有、家庭使用，是农民的现实财产。
宅基地与房产是农民财产的两个组成部分，但性质和功能不同。
“农民拥有宅基地，在住房破旧时可以自行再建，但如果农民失去宅基地而只有房产，房产破旧时则不能自行建造。
因此，单纯地以拥有独立宅基的房产换取没有独立宅基的房产对于农民是利益损失。
但是，因为农村社区基础设施建设的增加和服务功能的增强，其房产的价值从理论上讲应该高于农民原来居住的农村村落的房产价值。
两者之间的房产价值存在价格差异，不好直接比较，农民宅基地权益受损还是受益关键要看原宅基地价值和新房产新增价值之间是否存在差额。
”夏正智认为。
“现有农村居民的宅基地是农民的既得利益，也是农村土地集体所有制下的应得利益。
地方政府为增加城镇建设用地面积、增加地方土地财政收入，不得不迫使农村居民离开现居住地，集中居住到政府压缩宅基面积后的多层楼房和双层住宅。
农民的生活习惯将被迫改变，农民的生活负担也会相应增加，农民种地养殖更不方便。
而且村改居后产生的大量…三无‟（无土地、无工作、无社保）农民将直接影响国家社会稳定。
”夏正智说。
不强拆只引导逐步发展多位官员表示，当地搞集中居住，不搞强拆，不是行政干预，只是通过便利和良好的服务，吸引和鼓励农民向中心村迁移。
这样，既提高了土地集约利用率，又推动了新农村建设。
王亚军是岳家庄社区的党委书记，他告诉记者，社区建立了幼儿园、卫生所、计划生育服务站、警务室，还有阅览室，新建的住宅区统一供水供电，还提供物业服务，如今已经住了60多户。
为了吸引村民搬迁，诸城市出台了优惠政策，如果一次拆迁的宅基地能够超过30亩，那么每户居民一亩宅基地补贴20万元。
赵玉霞说，在土墙社区，目前还没有出现这种一次拆迁超过30亩的情况。
对于那些不超过30亩的宅基地置换农户来说，除了置换相同面积的房子外，此外并无其他红利。
张玉磊说，他家的平房是10年前建造的，拆迁的时候，除了砖瓦属于自己外，并没有任何补偿。
农民集中居住，交出原有的宅基地，一些潜在的土地资源将被盘活。
据赵玉霞介绍，根据规划，实现集中居住后，土墙社区可以节约出500亩的土地资源。
据诸城市有关方面测算，如果农民全部实现集中居住，则可置换出8万亩旧宅基地，对于这部分土地，诸城考虑复垦或建设特色产业园区，以促进农村经济发展。
对于诸城这个工业强市而言，它急切需要走出用地难的困境。
当地部门提供的数据显示，诸城各农村社区已经建立了300多个特色产业园区，跨村庄流转土地15.6万亩。
为了回应外界的质疑，诸城市委书记邹庆忠表示：“应该明确，撤销建制村并不是大规模地归并自然村，更不是强制拆迁自然村。
从分散居住到集中居住，是一个逐步发展的过程。
我们不强求农民搬迁，而是通过政策引导，条件改善，吸引农民逐步聚集。
对民俗村、特色村，予以保留、保护。
”推进存量建设用地挖潜尽管不搞强拆，但当地主要官员对“村改居”的进程仍然有一个时间表。
今年6月，在接受山东省委机关报《大众日报》采访时，市委书记邹庆忠说，争取用15年到20年时间，让全市70%以上的农村居民聚集融合到包括乡镇、街道驻地的社区中心村。
他预计，即使经过一二十年的努力，农村居民基本完成向社区中心村的聚集融合，但仍会有20%~30%的农民保留传统的居住和生活方式。
类似的拆迁，已经出现在山东的很多农村。
今年8月初，山东省下发《关于加强土地综合整治推进城乡统筹发展的意见》。
据称，山东全省每年需新增建设用地30万亩以上，其中占用耕地20万亩左右，通过占补平衡补充耕地的难度越来越大、质量也难以保障。
同时，山东省建设用地粗放和浪费的问题也十分突出，特别是农村居民点布局分散、凌乱，闲置土地较多。
“目前，我省农村建设用地2304万亩，占全省建设用地总面积的50%以上，其中农村居民点用地1815万亩，占农村建设用地的79%。
全省农村居民点人均用地238平方米，远远超出国家规定的人均150平方米的高限标准。
挖潜利用好农村存量建设用地，既是破解土地供需矛盾、解决我省长远发展用地需求的必然选择，也是通过土地级差收益反哺农村、推动农村改善生产生活条件的客观要求。
”这份文件指出。
“从2006年起我省开展了城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作，4年来项目区政府投入资金100多亿元，安排改造村庄近3000个，其中已完成改造村庄334个，安置居民62854户，复垦耕地74242亩，腾出建设用地指标近6万亩，既提高了土地节约集约利用率，又推动了新农村建设。