2007年湖南吉首吉祥大厦项目定位报告
吉首开发项目一览表
8562222、 8753333
8661111
8663808
8600066、 8600088
2812345
8656888、 8656999
8539111、 8539222
简介
项目优势
盛世豪庭，未来城市中心，新政府、新城市核心要地。项目位 于吉首乾州新区府左路(世纪广场旁)交通便利，政务新中心。伴 随政府对本区的着力打造，区域发展前景无限。生活、出行、办 公、餐饮等等一应具全，盛世豪庭，广阔区域前景，触摸未来生
起价 2530元/平 米 均价 2680元
/平米
3300 2746
申报3200
280
130
335
306
680
别墅
商铺
产权车位（含露 天车位）
户型面积（套内）
装修
1000
119~72
900
户型面积为80㎡-140㎡
0
5
四房二厅，141.39
65
平方米三房二厅，
134.06平方米
2个地下车库： 1680平米及2248
个，用陈总的话说“这在吉首是独一无二的”。
湘西自治州湘盐房地产开发有限责任公司，是湘西自治州盐业有 限责任公司投资组建的，拥有房地产开发资质的独资子公司。晶 鑫花园，位于吉首市乾州八月湖景区入口处、天星庵小河南侧， 与州人民医院隔河相望。项目坐南朝北，依山傍水，坐拥红枫林 场和G209绕城线万亩苍翠，山环水绕，林木参天。项目总投资 3080万元，两栋搞70米左右的住宅楼为乾州新区高层住宅之 一，置身数万亩森林，泉溪合围环绕，不不仅让晶鑫花园拥有“ 城市之巅，森林洋房”的美誉，更获得自然赋予的健康居住条件 ——一个庞大森林构筑的天然氧吧；居身其中，空气清新，满目 青翠，每一口呼吸都是一种酣畅淋漓的享受，每一眼视觉都是透 彻心灵的美景。 用地面积6547.2㎡，总建筑面积25579.12㎡，容积率：3.50， 绿化率45%，它是由20+1层、22+1层，24+1层两栋高层排列而 香桂园座落在乾州新区景观带内的小溪桥朝阳中路，它北靠市 政府新区，南临乾州古城，西接人民广场，东连民中、雅思。香 桂园是一座综合型楼盘，临街一楼与部分二楼为商业门面，门面
梦泽园-2007年湖南省吉首水畔铭城项目强销期营销策划报告
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梦泽园地产顾问机构
现在水畔铭城在业主心目中是——
吉首首个新加坡风情社区 吉首高档标志性纯住宅小区 质量好的 园林环境好的 以后可以享受高尚生活的地方
但是,现在还不能看到实物,心存疑虑
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业主的疑虑是
梦泽园地产顾问机构
（一）交通问题 1、香园路何时能够拓宽？有多宽？由哪方牵头完成此事？ 2、2路公交车是否在香园路拓宽后，从小区门口经过？是分支进入还 是2路车整体改道而行？ 3、小区巴士几台？每天行驶路线、时间段、多久一趟？是否收费？ 费用如何收取？
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梦泽园地产顾问机构
一、营销目标——我们需要达到什么目标?
目标一 顺利完成一期销售
深入现有目标市场、剖析目标客户需求，争取利用较 少的资源，推动项目一期于5月份左右全面进入强销 期，于5月份封顶时销售率达60%左右，6月底销售率 达75%左右，7月份交房时,争取销售率达到85%左右。
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三、核心策略
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三、核心策略
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1、核心营销策略
理性客观认清竞争现状,将现有承诺一一兑现,让项目的综合品质位
于竞争对手前列,以实际的情景营造、实在的促销及富有特色的文
化活动,以品质制胜,顺利完成既定的营销目标
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２、竞争对手现状分析
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竞争对手分析——湘洲阳光
湘洲阳光位于新区中心位置，交通方便，发展前景被当地人认同 ,在形 象定位上走现代风情路线; 目前约销售了100张认购卡,在举行交20000送5000的优惠活动 价格5月份出来,2007年将全面进入销售
5年后吉首牛到你不敢想像
5年后，吉首牛到你不敢想像！吉首，一个年轻，有活力的城市！吉首，一个公平，靠实力拼搏的城市！吉首，一个充满商机，拥有无限机会的城市！吉首5年后将这样改变！翻天覆地！不信你看~5年后，城市规划更牛了[吉首市区版图再次扩大]2017年，双塘镇完成“撤镇设街道”、新设立石家冲街道成为吉首发展区的重要成员5年后，吉首城市建成区将由40平方公里拓展成一座60平方公里现代化城市吉首市区的版图将变得这么大！乾州新城将举世瞩目！●吉首经开区将建成“百亿园区”吉首经开区明确提出：按照新型工业化引领区、高水平营商环境示范区、大众创业万众创新集聚区、开放型经济和提质创新先行区的要求，到2020年建成“百亿园区”。
●乾州定位为吉首未来核心商业中心《吉首市城市商业网点规划》(2007—2020年)获吉首市第七属人民代表大会常务委员会第38次会议审议通过。
将乾州商业中心定位为该市未来核心商业中心。
规划期从2007年至2020年，规划人口35万人，规划区域165．7平方公里，主要规划点包括峒河组团、乾州组团、雅溪组团、吉凤经济开发区、振武营和马鞍山等。
该市规划峒河组团(吉首老城区)和乾州组团2个市级商业中心、吉凤经济开发区1个区级商业中心、17个社区商业中心、15个专业市尝14条特色街道、3个物流园、61家星级宾馆，以及会展中心、休闲度假区域等。
其中，乾州商业中心定位为该市未来核心商业中心，以中、高端产品经营和消费为主，着力提升城市品位和档次。
[轨道交通将形成]——吉首轨道交通建设新进展——●轨道交通吉首市现代有轨电车项目，预设三条运行专线，总里程暂定55公里，预计总投资暂定72亿元，首条线路建设时间约2年，其余线路将按实际情况分步实施。
[新的“商业城”将形成]——乾州世纪广场商业城建成——项目总投资约6亿元人民币占地44亩，总建筑面积135870平方米，位于吉首市人民广场人民路与荣光路交汇处。
●乾城步行街乾州首家集『吃、喝、玩、乐、游、购、娱』为一体的购物中心。
框剪结构设计探讨
框-剪结构高层商住楼结构设计分析探讨李金平(吉首市规划建筑勘察设计院,湖南吉首 416000) 摘 要:本文结合工程实例,详细探讨了现代高层建筑框架-剪力墙结构设计的地基结构处理、地下室设计、和建筑上部结构设计的处理措施和受力验算,并对计算结果作了说明。
在此基础上,对建筑物整体受力进行了科学合理布置,达到了理想效果。
关键词:高层建筑;框剪结构;结构设计;荷载验算 中图分类号:T U973文献标识码:B文章编号:1672-4011(2009)04-0119-03图1 结构平面图1 工程概况湖南吉首某大厦是一幢办公、住宅、商业为一体的多功能的高层建筑,总建筑面积近7万m 2。
地下2层(局部3层),深1019m 。
裙房上3幢塔楼,1幢18层、2幢24层住宅楼,平面布置见图1。
各楼层主要功能如下:裙房地下3层均为停车库和设备用房,地下1层层高413m,地下二三层层高313m 。
2#、3#住宅楼地下1层为自行车库,层高413m (有1m 厚管道夹层),地下二三层为六级人防,层高313m 。
1#办公楼地下1层为停车库,层高413m,地下2层为设备用房,层高416m 。
地上1层为大堂,商业和部分管理用房,层高514m 。
二三层为商务、商业和部分管理用房,层高418m 。
5层(裙房屋面)为层顶花园和游泳池等用于休闲娱乐,层高610m 。
5层(裙房屋面)为屋顶花园和游泳池等用于休闲娱乐,层高610m 。
办公楼6层～18层为办公用房,层高314m 。
公寓楼6层～26层为高档商住楼,层高219m 。
本工程全部采用现浇钢筋混凝土结构。
2 基础结构处理方案分析与选择地质勘探表明,本场地地基稳定性较好,场地属Ⅱ类,上部为中软土,基岩为灰岩,基岩顶部埋深1317m ～2417m,强风化岩层厚度218m ～1018m,中风化岩层厚111m ～019m,微风化岩顶部埋深2016m ～3015m,岩层节理完整,胶结致密,坚硬,天然单轴抗压强度为2818MPa 。
湖南省凤凰县堤溪沱江大桥特大安全事故案例分析
8．续莎薇，金衢监理公司党支部书记、副经理。对事故发生负有重要领导责任。给予行政记大过、党内警告处分。
9．汤述，金衢监理公司总工程师。对事故发生负有主要领导责任。给予行政撤职、党内严重警告处分。
六是湘西自治州、凤凰县两级政府及湖南省有关部门对工程建设立项审批、招投标、质量和安全生产等方面的工作监管不力。州政府要求盲目赶工期，向"州庆"50周年献礼。
3.经调查认定这是一起责任事故。
（三）对事故责任人员的处理
由司法机关处理24人。其中：
1．谢绍华，凤大公路堤溪沱江大桥一号拱圈施工队包工头、片石供料包工头。涉嫌工程重大安全事故罪。
6．陈昕，湘西自治州公路局工务科副科长兼凤大公司工程部部长。涉嫌玩忽职守罪。
7．吴志华，凤大公路建设有限公司副总经理兼总工程师。涉嫌滥用职权罪、受贿罪。
8．游兴富，湘西自治州公路局总工程师兼凤大公司总经理。涉嫌玩忽职守罪、受贿罪。
9．胡东升，湘西自治州公路局局长、党组书记兼凤大公路建设有限公司董事长，湘西自治州人大代表。涉嫌玩忽职守罪、受贿罪。
2.事故的主要原因
一是施工单位路桥公司道路七公司凤大公路堤溪沱江大桥项目经理部，擅自变更原主拱圈施工方案，现场管理混乱，违规乱用料石，主拱圈施工不符合规范要求，在主拱圈未达到设计强度的情况下就开始落架施工作业。
二是建设单位湘西自治州凤大公路建设有限责任公司（简称"凤大公司"），项目管理混乱，对发现的施工质量问题未认真督促施工单位整改，未经设计单位同意擅自与施工单位变更原主拱圈设计施工方案，盲目倒排工期赶进度，越权指挥，甚至要求监理不要上桥检查。
房地产项目定位报告
未来竞争分析
中海曲江项目
曲江大道 （城市重要干道）
往大雁塔 容积率约2
容积率4.31 约1700户
容积率3.89 约1500户
项目总占地约900亩，建筑面 积共150万㎡
其中别墅产品约16.2万㎡；
小高层产品约30-40万㎡；
高层产品约70-80万㎡；
32-33F高层
11-16F小高层
3F联排别墅、 双拼别墅
经济价值分析 大唐不夜城（大型商业MALL）一期工程将于08年完工，其中包含有大剧院， 届时区域成熟度将迅速提升。同时曲江新区管委会提出了“200亿元打造西部 第一文化品牌”的宏伟构想，提出了以30个重大项目为为载体，打造“大唐 盛境”，重塑大唐盛世风貌。
项目SWOT分析
项目优势 区位优势：曲江之于西安，相当于华侨城之于深圳。 项目地理位置优势：曲江核心、东邻大唐芙蓉园、南邻大唐文化艺术长廊——唐诗公 园： 规模优势及容积率优势，傲视曲江的纯粹低密度社区： 坡地地形更能发挥景观优势： 通过金地西安公司进入西安一年以来的宣传，市场已经对金地逐渐了解，加之金地曲 江·尚林苑的即将推出，将大大加深金地品牌在西安市场上的影响力。 芙蓉湖畔项目与尚林苑项目在政府关系、开发、营销推广上均可实现渠道共享及外围 关系统一协调，可节省大量的费用及提高开发效率
项目推广卖点：大规划楼体围合景观，大楼间距，大开间
公司愿景及实力分析
曲江高端住宅专家、西安高尚住宅打造者
通过金地在曲江的首个项目金地曲江·尚林苑的推出，金地成功
建立起城市高尚住宅打造专家的市场地位。同时拥有了曲江高尚 住宅开发的话语权。
芙蓉湖畔项目属性定位、市场站位 根据以上对于项目本身、项目价值、区域市场状况、竞争状况及公司实力愿景 的分析，得出本项目的属性定位及市场站位
规划设计方案说明
**项目规划设计方案说明一. 工程概况**项目拟建于湖南省怀化市顺天北路以西、紫东路以南、建丰路以北。
用地东侧为规划道路。
小区毛用地面积为136410.75平方米，净用地面积为103338.00平方米。
小区沿顺天北路东侧有一条城市排洪渠。
小区地势西北角最高，由此向东、向南逐渐降低。
根据城市总体规划和城市街道景观规划的要求，紫东路及顺天北路为城市的主要景观大道，紫东路两侧开辟沿街商业，规划范围内用地性质为商业、居住用地。
二、规划依据1、《中华人民共和国城乡规划法》（建设部、2008）2、《城市居住区规划设计规范》GB50180－93（2002年版）3、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045－95（2005年版）4、《建筑设计防火规范》GB50016－20065、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50－20016、《城市居住区公共服务设施设置标准》7、《住宅设计规范》GB50368－20058、《托儿所、幼儿园建筑设计规范》GBJ38-999、国家有关规划、建筑、消防、人防等设计规范与规定10、《怀化市城市规划管理技术规定》11、小区有关的地形现场情况。
三、总平面设计（一）、设计原则1、符合城市总体规划要求，与城市空间环境及周边自然环境相协调，构筑良好的城市景观，丰富城市职能；2、营造高雅、有品位的小区内部环境，保证各种户型均好资源，打造大型现代绿色生态社区；3、合理组织人流、车流及车辆停放，创造安全、安静、方便的居住环境。
4、单体设计力求功能分区明确，满足通风、采光及日照的要求。
营造阳光、健康、舒适、大气的内部环境。
（二）、设计理念1、与环境共生大汉·龙城项目地处新城区，具有地块大，地势起伏，自然环境优越等特点。
有着巨大的开发潜力。
与自然环境共生的建筑，能够达到“天人合一”的至善境界。
2、注重建筑精神歌德曾经说过：“建筑是凝固的音乐。
”建筑是艺术的一部分，它反映了一个民族或一个国家的社会意识形态、民族心理及地域特征。
吉首市吉祥房地产开发有限责任公司企业信用报告-天眼查
序号
1 2
股东
毛大军 刘建明
股东类型
自然人 自然人
投资数额（万元）
/ /
三、对外投资信息
截止 2018 年 10 月 29 日，根据国内相关网站检索及天眼查数据库分析，未查询到相关信息。不排除因信 息公开来源尚未公开、公开形式存在差异等情况导致的信息与客观事实不完全一致的情形。仅供客户参 考。
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四、企业发展
4.1 融资历史
截止 2018 年 10 月 29 日，根据国内相关网站检索及天眼查数据库分析，未查询到相关信息。不排除因信 息公开来源尚未公开、公开形式存在差异等情况导致的信息与客观事实不完全一致的情形。仅供客户参 考。
4.2 投资事件
截止 2018 年 10 月 29 日，根据国内相关网站检索及天眼查数据库分析，未查询到相关信息。不排除因信 息公开来源尚未公开、公开形式存在差异等情况导致的信息与客观事实不完全一致的情形。仅供客户参 考。
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4.5 竞品信息
截止 2018 年 10 月 29 日，根据国内相关网站检索及天眼查数据库分析，未查询到相关信息。不排除因信 息公开来源尚未公开、公开形式存在差异等情况导致的信息与客观事实不完全一致的情形。仅供客户参 考。
五、风险信息
5.1 被执行人信息
截止 2018 年 10 月 29 日，根据国内相关网站检索及天眼查数据库分析，未查询到相关信息。不排除因信 息公开来源尚未公开、公开形式存在差异等情况导致的信息与客观事实不完全一致的情形。仅供客户参 考。
动产抵押、欠税公告、经营异常、开庭公告、司法拍卖 六．知识产权信息：商标信息、专利信息、软件著作权、作品著作权、网站备案 七．经营信息：招投标、债券信息、招聘信息、税务评级、购地信息、资质证书、抽查检查、产
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目
录
第一章 市场环境调查分析 .............................................................................................................3 一、吉首概况 .............................................................................................................................3 1、区域概况 .......................................................................................................................3 2、“ 十五 ”期间全市经济社会发展 ...................................................................................3 3、交通情况 .......................................................................................................................5 4、基础设施： ...................................................................................................................5 二、乾州开发区介绍 .................................................................................................................6 1、开发区介绍 ...................................................................................................................6 2、开发区总体规划 ...........................................................................................................7 3、开发区经济发展目标 .................................................................................................. 8 4、区域建设成果 ...............................................................................................................9 5、在建项目情况 .............................................................................................................10 6、区域发展前景 .............................................................................................................12 区域市场楼盘调查分析 .................................................................................................. 13 1、湘州阳光 .....................................................................................................................14 2、金领 ·国际....................................................................................................................15 3、CBD 中央花园 ........................................................................................................... 16 4、裕隆世纪山庄 .............................................................................................................17 5、吉祥商业广场 .............................................................................................................18 6、桂芳园 .........................................................................................................................19 7、小结： .........................................................................................................................20 第三章、项目定位 ...........................................................................................................................22 一、项目地块分析 ...................................................................................................................22 1、地块基本数据 .............................................................................................................22 2、地块分析 .....................................................................................................................22 3、SWOT 分析 ................................................................................................................ 23 二、项目定位 ...........................................................................................................................25 （一）、客户定位 ...................................................................................................................26 1、意向购房者职业分析 ................................................................................................ 26 2、客户细分 .....................................................................................................................26 3、目标客户群需求产品类型分析 ................................................................................ 29 4、目标客户群特征汇总 ................................................................................................ 29 5、客户定位 .....................................................................................................................29 （二）、户型定位 ...................................................................................................................30 1、现有销售楼盘反馈信息 ............................................................................................ 30 2、潜在购买人群反馈信息 ............................................................................................ 30 3、价格修正 .....................................................................................................................32 4、项目自身地块情况修正 ............................................................................................ 32