第三章市场比较法

【例2】正常价格比可比实例价格低 10%，已知可比实例价格为1650 1650元 10%，已知可比实例价格为1650元/m2 ， 求正常价格？ 求正常价格？
解： （V正-V比）/V比= -10% (1V正 = V比× (1-10%) =1650*（ 10%） =1650*（1-10%） =1485元 =1485元/m2
运用举例
的积累
二、市场比较法的估价内容 市场比较法
基本原理 估价内容
+ + + + + + + + + 估价步骤 搜集交易实例 选取可比实例 建立价格可比基础 交易情况修正 交易日期修正 区域因素修正 个别因素修正 求取比准价格
2．收集交易实例的内容 （1）交易双方的基本情况及交易目的 （2）交易实例房地产状况 （3）成交价格及价格类型
交易税费的负担方式， 交易税费的负担方式， （4）成交日期 有无隐价瞒价情况以及 有无债务清偿、 （5）付款方式 有无债务清偿、人为抬 价或亲友间交易， 价或亲友间交易，合并 土地的买卖等特殊交易 情况。 情况。 权益、实物、环境状况等。 权益、实物、环境状况等。
运用举例
一次性付款、 一次性付款 如坐落位置、面积、用途、 如坐落位置、 如总价、房屋总价、 如总价、房屋总价、土地 面积、用途、 、 分期付款、 交通、 总价及相应单价； 容积率 使用年限、 交通、容积率、 分期付款、 总价及相应单价；如拍卖 、使用年限、 抵 押贷款的方式 环境景观等。 价格、招标价格、 环境景观等。 价格、招标价格、协议价 及比例等 。 如美元、港币、 格；如美元、港币、日元 等。
一、市场比较法的基本原理 市场比较法
基本原理
+ + + + 概念 理论依据 适用对象 使用条件
（三）适用对象 适用于房地产市场发达、 适用于房地产市场发达、活跃和完 善的地区， 善的地区，而且有广泛市场交易的房 地产类型。 地产类型。 （四）使用条件 可选取的交易实例应数量充足，一般 可选取的交易实例应数量充足， 要求理想的交易实例有10个以上， 10个以上 要求理想的交易实例有10个以上，其 中与待估房地产状况最接近的实例要 有3 ～4 个。 成交实例与待估房地产差异小。 成交实例与待估房地产差异小。 交易实例资料应完整、准确，各种因 交易实例资料应完整、准确， 素对价格影响易量化。 素对价格影响易量化。
基本内容 运用举例
一、市场比较法的基本原理
关 键
市场比较法
基本原理
+ + + + 概念 理论依据 适用对象 使用条件
选择类似房地产
类似房地产是指与估价对象处于同一供求 圈内， 用途、规模、档次、 圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构 等方面与估价对象相同或相近的房地产。 等方面与估价对象相同或相近的房地产。 同一供求圈是指与估价对象具有替代关系、 同一供求圈是指与估价对象具有替代关系、 价格互相影响的适当范围， 价格互相影响的适当范围，包括邻近地区 和类似地区。 和类似地区。
1 可比实例成交价格× 可比实例成交价格×--------- =可比实例正常市场价格 1±S% 100 可比实例成交价格× 可比实例成交价格×--------- =可比实例正常市场价格 100± 100±S 可比实例价格比正常价 式中， 式中， 1 1±S%
运用举例
格高（ 格高（低）多少 或 100 为交易情况修正系数 正常价格比可比实例价 100± 100±S 格高（ 格高（低）多少
日期时的价格
运用举例
100 ± T 可比实例在成交日期时的价格× 或：可比实例在成交日期时的价格× 100
交易期日修正 系数
市场比较法
基本原理 估价内容
+ + + + + + + + + 估价步骤 搜集交易实例 选取可比实例 建立价格可比基础 交易情况修正 交易日期修正 区域因素修正 个别因素修正 求取比准价格
运用举例
市场比较法
基本原理 估价内容
+ + + + + + + + + 估价步骤 搜集交易实例 选取可比实例 建立价格可比基础 交易情况修正 交易日期修正 区域因素修正 个别因素修正 求取比准价格
二、市场比较法的估价内容 （四）交易情况修正
1．含义： 含义： 交易行为中的特殊因 交易情况修正指排除交易行为 交易情况修正指排除交易行为中的特殊因 素所造成的可比实例成交价格偏差 成交价格偏差， 素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实 成交价格调整为正常价格。 例的成交价格调整为正常价格 例的成交价格调整为正常价格。 2．造成成交价格偏差的原因 有特殊利害关系人之间的交易 急于出售或急于购买的交易 受债权债务关系影响的交易 交易双方或一方对房地产市场信息了解不 充分 交易双方或者一方有特别动机或者偏好的 交易 相邻房地产的合并交易 特殊方式交易 交易税费非正常负担的交易
运用举例
二、市场比较法的估价内容 市场比较法
基本原理 估价内容
+ + + + + + + + + 估价步骤 搜集交易实例 选取可比实例 建立价格可比基础 交易情况修正 交易日期修正 区域因素修正 个别因素修正 求取比准价格
▲（一）搜集交易实例 （
1．收集交易实例的途径
（1）查阅政府有关部门的房地产交易登记等资料 如成交价格、交易登记资料，近期政府出让土地价格， 公布的基础地价、标定地价和房屋重置价格资料等。 （2）查阅报刊上有关房地产出售、出租广告、信息资料 （3）参加房地产交易会，了解房地产价格行情，搜集价 格信息，索取有关资料 （4）向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、 司法机关等调查了解 （5）以房地产购买者的名义，与房地产出售者，如开发 商、代理商等洽谈 注重平时 （6）同行之间相互提供 交易实例 （7）市场调查等其他途径
解 （V比-V正）/V正=10% V比 = V正× (1+10%) =ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ500*（1+10%） =1500*（1+10%） =1650元 =1650元/m2
运用举例
二、市场比较法的估价内容 市场比较法
基本原理 估价内容
+ + + + + + + + + 估价步骤 搜集交易实例 选取可比实例 建立价格可比基础 交易情况修正 交易日期修正 区域因素修正 个别因素修正 求取比准价格
估价时点时的价格指数 成交日期时的价格指数
【例3】某地区某类房地产2002年4月至10月的 某地区某类房地产2002年 月至10月的 2002 10 价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0， 价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0， 79.6 89.2，92.5，98.1（ 2002年 月为100）。已 100）。 89.2，92.5，98.1（以2002年1月为100）。已 知某宗房地产在2002 2002年 月的价格为1800 /m2， 1800元 知某宗房地产在2002年6月的价格为1800元/m2， 试计算修正到2002 10月的价格 2002年 月的价格。 试计算修正到2002年10月的价格。 解：
运用举例
二、市场比较法的估价内容 交易日期修正 （五）交易日期修正 系数应以成交 市场比较法
基本原理 估价内容
+ + + + + + + + + 估价步骤 搜集交易实例 选取可比实例 建立价格可比基础 交易情况修正 交易日期修正 区域因素修正 个别因素修正 求取比准价格
将可比实例在其成交日期时的价格调整为 为基础来确定 在估价时点的价格的过程称交易日期修正。 在估价时点的价格的过程称交易日期修正。 采用百分率法修正，其公式为： 采用百分率法修正，其公式为： 可比实例在成交日期时的价格× 可比实例在成交日期时的价格×交易日期 修正系数＝在估价时点时的价格 修正系数＝ 假设从成交日期到估价时点时，可比实例 价格涨跌的百分率为±T％ 在估价时点的价格＝ 在估价时点的价格＝ 可比实例在成交日期时的价格× 可比实例在成交日期时的价格×（1±T％）
基本内容 运用举例
一、市场比较法的基本原理 市场比较法
基本原理
+ + + + 概念 理论依据 适用对象 使用条件
（二）理论依据：替代原理
替代原理作用于房地产市场， 替代原理作用于房地产市场，表现 为效用相同、 为效用相同、条件相近的房产价格总是 相互牵引，趋于一致。 相互牵引，趋于一致。
基本内容 运用举例
常熟理工学院
第三章
市场比较法
市场比较法的基本原理 市场比较法的基本内容 运用举例
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一、市场比较法的基本原理 市场比较法
基本原理
+ + + + 概念 理论依据 适用对象 使用条件
（一）概念
市场比较法是将估价对象与估价时 市场比较法是将估价对象与估价时 进行比较， 点近期有过交易的类似房地产进行比较， 对这些类似房地产的已知价格作适当的 修正，以此估算估价对象的客观合理价 格或价值的方法， 格或价值的方法，采用比较法求得的房 地产价格又称比准价格。
二、市场比较法的估价内容 市场比较法
基本原理 估价内容
+ + + + + + + + + 估价步骤 搜集交易实例 选取可比实例 建立价格可比基础 交易情况修正 交易日期修正 区域因素修正 个别因素修正 求取比准价格
▲（一）搜集交易实例 （
3．建立交易实例库 目的： 交易实例统一集中管理 作用： 实例查询及选取方便、快捷，提 高工作效率