4第四章 市场比较法
第四章 市场比较法1
交易情况修正
非正常交易情况类型： 1．有利害关系；
2．急售或急买；
3．受债权债务关系影响； 4．对市场行情缺乏了解；
5．有特别动机或偏好；
6．相邻房地产的合并交易； 7．特殊交易方式； 8．税费非正常负担 ； 9. 其他非正常交易情况
有上述特殊交易情况的交易实例一般不宜选为可比实例， 但当可供选择的交易实例较少而不得不选用时，则应对其进行 交易情况修正。 交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法。 采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：
【例1】 某宗房地产2005年6月的价格为1800元/ ㎡，现需将其调整到2005年10月。已知该宗房地 产所在地区的同类房地产2005年4月至10月的价格 指 数 分 别 为 79.6 ， 74.7 ， 76.7 ， 85.0 ， 89.2 ， 92.5，98.1(以2003年1月为100)。试计算该宗房 地产2005年10月的价格。 【例2】某宗房地产2005年6月的价格为2000元/㎡， 现需将其调整到2005年10月。已知该宗房地产所 在地区的同类房地产2005年4月至10月的价格指数 分别为99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5， 118.1( 均以 上 个 月 为 100) 。 试 计 算 该 宗 房 地 产 2005年10月的价格。
由于房地产状况可以分为区位状况、权益状况和实物状 况，所以可以分为区位状况调整、权益状况调整和实物状况 调整。 1、区位状况调整 调整内容：位置、交通、环境、配套设施等影响房地产价格 的因素；
2、权益状况调整 由于在选取可比实例时要求可比实例的权利性质应与估价对 象的权利性质相同，所以，在可比实例的权利性质与估价对象的 权利性质相同的前提下，权益状况比较、调整的内容主要包括： 土地使用年限，城市规划限制条件(如容积率)等影响房地产价格 的因素。在实际估价中，遇到最多的是土地使用年限调整 。 3、实物状况调整 对于土地来说，主要包括：面积大小、形状、地形、地势、 地质条件、基础设施完备程度(属于可比实例、估价对象之内的部 分)和土地平整程度等影响房地产价格的因素；对于建筑物来说， 主要包括：建筑规模、建筑结构、设备、装饰装修、空间布局、 工程质量、完损程度等影响房地产价格的因素。
《市场比较法》课件
缺点
受市场波动和数据可获得性的影响，结果可能存在 一定的主观性和误差。
典型的市场比较法案例
通过分析类似公司的市场交易和财务数据，我们可以了解不同行业的市场价值和竞争情况，从而判断目标公司 的估值。
实际应用中遇到的问题和解决 方法
在实际应用市场比较法时，可能会遇到数据收集和调整的问题。需要在综合 考虑各种因素后，进行合理的数据修正和评估。
《市场比较法》PPT课件
通过市场比较法，我们可以用一种客观而合理的方式来估计公司的价值。这 个PPT课件将深入讨论市场比较法的原理、应用场景以及相关的技巧和注意事 项。
什么是市场比较法
市场比较法是一种企业估值方法，通过参考类似的可比公司的市场价格或财 务数据来评估目标公司的价值。
市场比较法的应用场景
市场比较法的使用方法
1
1. 选择可比公司
确定与目标公司在行业、规模和地理位置等方面相似的公司。
2
2. 比对财务数据
对可比公司的财务数据进行详细比对和分析，包括营收、利润和估值指标。
3
处理差异
考虑到可比公司间的差异，进行调整和修正，确保比较的准确性。
如何选择可比公司
选择可比公司时，应考虑行业、规模、竞争环境和财务状况等因素。确保选 择的公司与目标公司有相似的经营模式和市场定位。
2 规模差异
将可比公司的财务数据按 规模进行调整，确保比较 的公平性。
3 市场风险
考虑到市场风险的不同， 对可比公司的估值进行风 险修正。
市场比较法评估的误差和限制
1 市场波动
市场价格和财务数据可能 受到市场波动的影响，导 致评估结果存在误差。
2 数据可获得性
可能难以获得完整和准确 的可比公司的数据，对评 估的可靠性产生限制。
第四章 市场法
• 用直接修正的公式为：区域因素修正后的 可比实例价格=可比实例价格×100÷（ ）
• 用间接修正的公式为：区域因素修正后的 可比实例价格=可比实例价格×标准化修正 系数×区域因素修正系数
2.市场法适用条件
• 不动产市场发展； • 交易案例资料客观； • 可比实例与待估不动产具有可替代性
市场法的操作步骤
• 第一步：广泛搜集交易案例的资料； • 第二步：选取可比实例； • 第三步：建立价格比较基础； • 第四步：交易情况修正； • 第五步：交易日期修正； • 第六步：区域因素修正； • 第七步：个别因素修正； • 第八步：容积率修正； • 第九步：土地使用年限修正； • 第十步：求取比准价格。
1.统一付款方式
• 用于不动产价值量大，不动产成交价格往 往采用分期付款的方式支付。而且付款期 限的长短不同，付款数额在付款期限内的 分布不同，实际价格也会有所不同。价格 中为便于比较，价格通常以一次付清所需 要支付的金额为基准，所以，需要将分期 付款的可比实例成交价格折算为在其成交 日期一次付清的数额。具体方法是通过折 现计算。
• 3.交易情况修正的方法：存在上述特殊交易 情况的交易案例一般不宜选为可比实例， 但当可供选择的交易案例较少而不得不选 用时，则应对其进行交易情况修正。特别 注意的是，进行交易情况修正，不仅要了 解交易中有哪些特殊因素影响了成交价格， 还要测定这些特殊因素使成交价格偏离正 常市场价格的程度。
• 交易情况修正的方法主要有：百分率法和 差额法。
• 建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格 x套内建筑面积÷建筑面积；
第四章市场比较法
4 市场比较法【本章学习目标】了解市场法的基本原理；熟悉选取可比实例的要求；掌握比准价格的求取方法。
市场比较法，是常用的一种最基本评估方法。
市场比较法的关键是调查市场，下功夫收集资料，积累素材。
评估结果的客观检验标准是市场。
市场比较法的核心是比较修正。
修正切忌主观、片面。
有条件用市场比较法时，要首先选择市场比较法。
在房地产估价的发展历程中，已经形成了许多种估价方法，而市场比较法是其中最重要、最常用的方法之一，已发展成为一种较为成熟的方法。
由于市场比较法具有很强的说服能力和适用范围很广的特点，因此在房地产市场比较发达的国家和地区，如英国、日本、美国还有我国的香港、台湾等地，这一估价方法的应用已经很普遍，而且在房地产估价实务中往往被估价人员首先选用。
目前，随着我国房地产业的日益发展，房地产一级市场和房地产二级市场初具规模，房地产交易日趋增多，房地产市场日趋规范和完善。
市场比较法在我国逐步成为房地产估价工作采用的最主要方法已成为必然。
但市场比较法，有许多理论问题需要研究，例如，从比较实例求待估房地产价格，是比较修正，但不同的评估者将得出不同的结果，如何规范、完善，这是在理论与实践上，需要进一步要讨论的问题。
4.1 市场比较法的基本原理4.1.1市场比较法的概念市场比较法（market comparison approach，sales comparison approach）又称市价比较法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法，交易案例比较法、现行市价法，是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。
市场比较法的关键是选择类似房地产（similar property）。
类似房地产是指与估价对象处于同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。
市场比较法的基本原理
市场比较法的基本原理一、市场比较法的概念市场比较法（market comparison approach），即在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地（类似土地是指土地所在区域的区域特性，以及影响地价的因素和条件均与待估土地相类似的土地）交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估时点地价的方法。
其实质是将估价对象与在估价基准日近期有过交易的类似土地进行比较，对这些类似土地的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场比较法的本质是以土地的市场交易价格为导向求取估价对象价格，所得的估价结果称为“比准价格”。
市场比较法，又称比较法、市场法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法、市价比较法、现行市价法等，是土地估价方法中最重要、最常用的基本方法之一，也是国外通用的经典估价方法之一。
由于是利用已被市场验证的类似土地的成交价格来求取待估土地价格，可见，市场比较法是一种最直接、最具有说服力的估计方法，其估价结果也最容易被人们理解和接受。
二、市场比较法的理论依据市场比较法的理论依据是经济学上的替代原理。
经济主体在市场上的一切交易行为总是要追求利润最大化，即要以最少的费用求得最大利润，因此在选择商品时都要选择效用高而价格低的，如果效用与价格比较，价格过高，均会敬而远之。
这种经济主体的选择行为结果，在效用均等的商品之间产生替代作用，从而使具有替代关系的商品之间在价格上相互牵制而趋于一致。
这就是替代原理，市场比较法就以这一原理为理论依据。
替代原理是合乎理性的经济行为的基本原理，故广泛应用于一般市场行为中，也同样构成了土地交易和土地估价必定理循的基本原理。
在这一原理下，待估土地或待交易宗地的价格，必然要受到同种类型具有替代关系的其他宗地价格的影响，并在相互竞争的市场动态中使价格在某种程度上趋于一致。
第四章市场比较法
建筑面积价格＜套内建筑面积价格＜使用面积价格
套内建筑面积占建筑面积的比率为70％ 建筑面积：套内建筑面积＝1：0.7
套内建筑面积价格＝建筑面积价格÷70％ 建筑面积价格＝套内建筑面积价格×70％
房地产估价
例题
建筑面积：套内建筑面积＝1：0.7； 建筑面积价格：5000元/m2 套内建筑面积价格＝5000÷70％
第四章 市场比较法
房地产估价
一、基本概念
类似房地产——指在用途、建筑结构、所处地区 等方面，与估价对象房地产相同 或相似的房地产。
比准价格——用市场比较法估价求得的价格
第四章 市场比较法
房地产估价
二、理论依据 替代原理
第四章 市场比较法
房地产估价
三、应用条件 （一）基本条件 1、充分发展的房地产市场、可便捷利用的市场资料源 2、有充足的、近期的、真实的房地产交易资料
建筑面积 100 20 120m2
使用面积 100 10 5 85m2
1000085 7083元 / m2 120
房地产估价
建筑面积＞套内建筑面积＞使用面积
套内建筑面积占建筑面积的比率为70％ 建筑面积：套内建筑面积＝1：0.7 套内建筑面积＝建筑面积×70％ 建筑面积＝套内建筑面积÷70％
建筑物——建筑物新旧程度、装修、设施设备、平面布 置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向……
3、成交价格、成交日期、付款方式
第四章 市场比较法
房地产估价
（三）收集资料的途径
1、查阅政府有关部门的房地产交易资料 2、查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的
广告，查阅有关房地产交易的信息 3、扮装成欲购房地产的顾客 4、参加房地产展示、交易会，了解各类房地
第四章 市场比较法4.1
第 二 节 市 场 比 较 法 的 操 作 步 骤
４．与估价房地产的价格类型应相同。价格类型应 相同指大类价格，如买卖价格、租赁价格、入股价格、 抵押价格、征用价格、投保价格、典当价格； ５．与估价房地产的估价日期应相近。估价日期是 指决定待估房地产价格的基准日期。所谓接近的含义是 相对的，如果房地产市场相对稳定，则几年前的交易用 于现在比较，也认为是有效的。这里说的稳定，也包括 市场变化呈现出某种规律性。如果房地产市场的变化快， 则比较的有效期要缩短。一般认为，交易实例的交易日 期在五年以上的不宜采用，因为在进行日期修正时会出 现较大偏差。 ６．该交易实例必须是正常交易，或可修正为正常 交易。所谓正常交易，是指交易应是公开、平等、自愿 的。即：在市场公开、信息畅通、交易双方平等自愿、 没有私自利益关系情况下的交易。 三、案例比较分析与因素修正 须进行比较、分析、修正的因素主要有：交易情况、 交易日期、区域因素、个别因素。 四、综合评定、调整，得出最终评估结论
第 二 节 市 场 比 较 法 的 操 作 步 骤
３）以顾客身份与出租、出售房地产的经办人洽谈 ４）参加各类换房大会、房地产展销会，及房地产 拍卖会，了解各类信息、行情； ５）同行之间互相提供信息； ６）向潜在的买方或需求方以及用户了解查询。即 如把待估房地产出售的话，由谁会卖，这些潜在的购买 者愿意出多少价钱，以此来验证所评估的价格。 二、验证资料，选取可供比较的交易实例 有了完整翔实的交易资料库，就可针对具体的待估 房地产，在资料库中选取符合条件的交易案例，作为供 比较参照的交易实例。选择的是否恰当，将直接影响评 估结果的精度，因此应特别慎重。作为供比较参照用的 交易实例，应符合下列要求： １．与待估房地产的用途应相同； ２．与待估房地产的建筑结构应相同； ３．与待估房地产的所处地区应相同，或在同一供 求范围内的类似地区；
房地产估价之市场比较法
第四章市场比较法教学时数：6课时教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理，掌握交易实例的收集与可比实例的选取，掌握估价对象房地产比较修正，掌握市场比较法应用举例与分析教学重点：交易实例的收集与可比实例的选取教学难点：估价对象房地产比较修正教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。
教学内容：第一节基本原理一、市场法的概念1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。
2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。
——类似房地产：在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产——前提：交易市场已经形成——比准价格3、理论依据：替代原理4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数二、适用条件与对象适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。
不适用的情况：——没有房地产交易的地方——在农村等房地产交易较少的地区——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正）三、市场比较法的操作步骤①搜集交易实例②选取可比实例③建立价格可比基础④进行交易情况修正⑤进行交易日期修正⑥进行区域因素修正⑦进行个别因素修正⑧求出比准价格第二节搜集交易实例应具有充足的初级资料——尽可能搜集较多的交易实例，是运用此法的先决条件，如果太少，不仅会影响准确性、客观性，甚至会使市场法无法使用。
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将实例A、B、C统一为以人民币表示的 每平方米建筑面积单价
A实例：建筑面积：200平方米 成交价格：160万元人民币 付款方式：成交日付50万元，半年后付50万元 一年后付60万元，月利率0.5%
50 60 A 50 200 7752 元 / 平方米 6 12 1 0.5% 1 0.5%
1 正常价格 卖方净得 1 卖方税费率
50 1 4230 元 / 平方米 120 1 1.5%
第四章
市场比较法
二、交易日期修正 二、交易日期修正
——市场状况修正
（一）修正原因
市场变化
（二）修正目的
上升 下降 平稳
将可比实例在其成交日期时的价格修正为在估价时点时的价格
第四章
第四章 市场比较法
四、不适用对象
四、不适用对象
1、非交易性房地产 2、少有交易的房地产
适用对象：交易性房地产(P170) 交易性房地产是否都可使用市场比较法？
第四章
市场比较法
五、市场比较法估价步骤 五、市场比较法估价步骤
求出比准价格
进行各项修正易实例
第四章
市场比较法
（二）造成成交价格偏差的因素
6、交易税费非正常负担的交易
7、相邻房地产的合并交易
例：
A B 30万元 30万元
C 90万元
合理价格：45万元 成交区间：30~60万元 8、受债权债务关系影响的交易
第四章 市场比较法
（三）交易情况修正的基本公式 （三）交易境况修正的基本公式
正常价格
=可比实例价格×交易情况修正系数
第四章 市场比较法
二、理论依据
二、理论基础
替代原理
第四章
市场比较法
三、应用条件
（一）基本条件
三、应用条件
1、充分发展的房地产市场、可便捷利用的市场资料源
2、有充足的、近期的、真实的房地产交易资料
（二）具体条件
1、充分的交易实例资料 2、资料具有相关性 3、市场供求关系基本一致 4、明确显示具备的条件 5、资料必须详实可靠
§4-2 可比实例的选择 4-2 可比实例的选取
一、搜集交易实例
（一）收集资料的范围
1、按类似房地产交易的频繁程度定
交易频繁 ——小
交易较少 ——大
2、按房地产的性质与类型定
住宅 ——小 厂房 ——大
第四章
市场比较法
（二）收集资料的内容 （二）收集资料的内容
1、交易双方情况及交易目的 2、交易实例房地产状况
①定基指数
估价时点价格 可比实例在成交日期时 的价格 估价时点时的价格指数 成交日期时的价格指数
例4-5：为评估上海某区一套住宅于2004年3月底的价格，在选取的可比实例 中有一可比实例成交于2003年7月，价格为5000元/平方米。上海市2003年7月 至2004年3月二手房住宅价格指数如下，试对该可比实例进行交易日期修正。 03.7 1150 03.8 1173 03.9 1194 03.10 1215 03.11 1236 03.12 1255 04.1 1273 04.2 1289 04.3 1304
三、建立价格可比基础
（三）统一币种和货币单位 币种：人民币、美元…… 单位：元、万元…… （四）统一面积内涵
建筑面积的价格=使用面积的价格×使用面积占建筑面积的比率
使用面积的价格=建筑面积的价格÷使用面积占建筑面积的比率
（五）统一面积单位 平方米，公顷、亩、平方英尺、 坪……
第四章 市场比较法
举例
正常情况分值 可比实例的成交价格 可比实例情况分值
可比实例的成交价格
100
第四章
市场比较法
举例
某可比实例，成交价格为5000元/平方米，在估价 调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易 比正常的市场价格低5%左右，试进行交易情况修正。
100 正常价格 5000 5263 元 / 平方米 95
1000 8.29 1 1.2% 1 0.2% 8.25 1101 美元/ 平方米
8 2
第四章
市场比较法
例4-7：
需要评估某房地产于2004年3月1日的价格。 所选取的某一可比实例成交于2003年4月30日，价 格为人民币15000元/平方米。 经市场调查分析，该类房地产以人民币为基准的 价格2003年间平均每月上涨1.5%，2004年以来平均每 月下跌0.5%。 试对该可比实例进行交易日期修正。
土地——繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共 配套设施完备程度、城市规划限制等区域因素；土地面积大 小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、 地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限…… 建筑物——建筑物新旧程度、装修、设施设备、平面布 置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向……
第四章 市场比较法
举例
B实例： 建筑面积：3300平方英尺，成交价格：29万美元 汇价为：1美元=8.27元人民币 付款方式：成交日首付10万美元， 余款向银行申请10年期抵押贷款
29 8.27 B 10.764 7823元 / 平方米 3300
第四章
市场比较法
举例
C实例： 建筑面积：144平方米 套内建筑面积：108平方米 成交价格：套内建筑面积价格每平方米10000元 付款方式：成交日一次性付款
第四章 市场比较法
区域因素修正具体修正公式：
估价对象所处区域下的 价格 可比实例所处区域下的 价格 估价对象区域因素分值 可比实例区域因素分值
可比实例所处区域下的 价格
估价对象所处区域下的 价格 可比实例所处区域下的
价格
100
100
个别因素修正具体修正公式：
估价对象个别因素下的 价格 可比实例个别因素下的 价格 估价对象个别因素分值 可比实例个别因素分值
第四章 市场比较法
1、直接比较法
因素 商服繁华度 区 域 因 素 交通通达性 环境景观 …… 小计 建筑物结构 个 别 因 素 建筑物成新 临街状况 …… 小计
1、直接比较法
可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
区域因素与个别因素直接比较分值表
估价对象 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
3、成交价格、成交日期、付款方式 列表
第四章 市场比较法
（三）收集资料的途径 （三）收集资料的途径
1、查阅政府有关部门的房地产交易资料
2、查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的 广告，查阅有关房地产交易的信息 3、扮装成欲购房地产的顾客
4、参加房地产展示、交易会，了解各类房地 产的信息、行情 5、同行之间随时交流、互相提供行情资料 6、其他途径
第四章 市场比较法
二、选取可比实例 二、选取可比实例
——要求
1、用途相同 2、结构类同 可比实例面积 3、区域类似 0.5 ≤ ≤2.0 4、规模相当 估价对象面积 5、价格类型一致 6、时间接近 <1年 7、正常交易 8、数量足够 3~10
第四章
市场比较法
三、建立价格可比基础 三、建立价格可比基础
某可比实例，成交价格为5000元/平方米，在估价 调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易 比正常的市场价格高5%左右，试进行交易情况修正。
正常价格 5000
第四章
100 4762 元 / 平方米 105
市场比较法
交易税费非正常负担的价格修正
买方付出 = 正常价格+买方税费 = 正常价格+正常价格×买方税费率 卖方净得 = 正常价格－卖方税费 = 正常价格－正常价格×卖方税费率
可比实例所处区域下的 价格
1 1 买方税费率 1 正常价格 卖方净得 1 卖方税费率 正常价格 买方付出
第四章
市场比较法
举例
举例
某可比实例的建筑面积为120平方米，估价中调 查获知其价格是卖方净得50万元。在这宗交易中，买 卖双方正常情况下的税费率分别为3%和1.5%，将此可 比实例修正为正常情况下的单价。
第四章
市场比较法
第四章
市场比较法
§4-1 市场比较法概述 4-1 市场比较法概述
一、基本概念
（一）其他名称
比较法 市价比较法 买卖实例比较法 交易案例比较法
市场法 交易实例比较法 市场资料比较法 直接交易案例比较法
第四章
市场比较法
一、基本概念
（二）市场比较法概念
将待估对象房地产与在较近时期内已经发生 了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生 了交易的类似的房地产的既知价格，通过交易情 况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因 素修正等，最后得出待估房地产最可能实现的合 理价格。 类似房地产——指在用途、建筑结构、所处 地区等方面，与估价对象房地产相同或相似的房 地产。 比准价格——用市场比较法估价求得的价格
土地使用权年限……
第四章
市场比较法
三、区域因素与个别因素修正
（二）修正的目的
使可比实例价格成为估价对象房地产所处地 区的区域因素和其个别因素下的价格
（三）修正的方法
区域因素修正的公式：
对象区域下的价格=可比实例价格×区域因素修正系数
个别因素修正的公式：
对象个别因素下的价格=可比实例价格×个别因素修正系数
——五统一
（一）统一付款方式 将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成交日期时 一次付清的价值
例题
（二）统一采用单价 土地：土地单价、楼面地价 建筑物：建筑面积、套内建筑面积、使用面积 仓库：体积 停车场：车位 旅馆：床位 保龄球馆：球道 码头：船泊 网球场：球面 租赁住宅：每套单元的租赁价格
第四章 市场比较法