4第四章 市场法解析
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第四章 市场法
• 具体修正公式为：区域因素修正后的可比 实例价格=可比实例价格×区域因素修正系 数=可比实例价格×待估不动产所处区域修 正指数÷可比实例所处区域修正指数
• 用直接修正的公式为：区域因素修正后的 可比实例价格=可比实例价格×100÷（ ）
• 用间接修正的公式为：区域因素修正后的 可比实例价格=可比实例价格×标准化修正 系数×区域因素修正系数
2.市场法适用条件
• 不动产市场发展； • 交易案例资料客观； • 可比实例与待估不动产具有可替代性
市场法的操作步骤
• 第一步：广泛搜集交易案例的资料； • 第二步：选取可比实例； • 第三步：建立价格比较基础； • 第四步：交易情况修正； • 第五步：交易日期修正； • 第六步：区域因素修正； • 第七步：个别因素修正； • 第八步：容积率修正； • 第九步：土地使用年限修正； • 第十步：求取比准价格。
1.统一付款方式
• 用于不动产价值量大，不动产成交价格往 往采用分期付款的方式支付。而且付款期 限的长短不同，付款数额在付款期限内的 分布不同，实际价格也会有所不同。价格 中为便于比较，价格通常以一次付清所需 要支付的金额为基准，所以，需要将分期 付款的可比实例成交价格折算为在其成交 日期一次付清的数额。具体方法是通过折 现计算。
• 3.交易情况修正的方法：存在上述特殊交易 情况的交易案例一般不宜选为可比实例， 但当可供选择的交易案例较少而不得不选 用时，则应对其进行交易情况修正。特别 注意的是，进行交易情况修正，不仅要了 解交易中有哪些特殊因素影响了成交价格， 还要测定这些特殊因素使成交价格偏离正 常市场价格的程度。
• 交易情况修正的方法主要有：百分率法和 差额法。
• 建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格 x套内建筑面积÷建筑面积；
• 用直接修正的公式为：区域因素修正后的 可比实例价格=可比实例价格×100÷（ ）
• 用间接修正的公式为：区域因素修正后的 可比实例价格=可比实例价格×标准化修正 系数×区域因素修正系数
2.市场法适用条件
• 不动产市场发展； • 交易案例资料客观； • 可比实例与待估不动产具有可替代性
市场法的操作步骤
• 第一步：广泛搜集交易案例的资料； • 第二步：选取可比实例； • 第三步：建立价格比较基础； • 第四步：交易情况修正； • 第五步：交易日期修正； • 第六步：区域因素修正； • 第七步：个别因素修正； • 第八步：容积率修正； • 第九步：土地使用年限修正； • 第十步：求取比准价格。
1.统一付款方式
• 用于不动产价值量大，不动产成交价格往 往采用分期付款的方式支付。而且付款期 限的长短不同，付款数额在付款期限内的 分布不同，实际价格也会有所不同。价格 中为便于比较，价格通常以一次付清所需 要支付的金额为基准，所以，需要将分期 付款的可比实例成交价格折算为在其成交 日期一次付清的数额。具体方法是通过折 现计算。
• 3.交易情况修正的方法：存在上述特殊交易 情况的交易案例一般不宜选为可比实例， 但当可供选择的交易案例较少而不得不选 用时，则应对其进行交易情况修正。特别 注意的是，进行交易情况修正，不仅要了 解交易中有哪些特殊因素影响了成交价格， 还要测定这些特殊因素使成交价格偏离正 常市场价格的程度。
• 交易情况修正的方法主要有：百分率法和 差额法。
• 建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格 x套内建筑面积÷建筑面积；
第四章 市场法共21页
法测算该商品住宅2019年8月15日的正常市场价格。
已知可比实例成交价格及成交日期情况：
成交价格 成交日期
可比实例A
可比实例 B
可比实例 C
3700元/㎡
4200元/㎡
3900元/㎡
2019年3月15日 2019年6月15日 2019年7月15日
已知以正常的市场价格为基准，可比实例交易情况分析判断结果如下：
旅馆
价格（元 /m2） 5800
6000
6500
6100
成交日期 2019.8 2019.6 2019.9 2019.7
区位
同一供需 圈 同一供需 圈 同一供需 圈 不同供需 圈
正常情况 正常交易 正常交易 正常交易 正常交易
A.甲 B.乙 C.丙 D.丁
三、市场法操作步骤 （一）搜集交易实例 1、交易情况和交易目的 交易情况的信息要全面搜集，特别要注意交易是否是在 公开市场进行的公平资源的交易； 交易目的——买卖、入股、抵押等。 2、交易实例的不动产状况 （1）坐落位置、面积、形状 （2）地质条件及周围的社会文化环境条件； （3）基础设施和公共设施条件
市场比较法关键在于交易实例的选择。一般来说，选取 的可比实例应满足下列要求： （1）可比实例的交易价格是确定的、客观的。 （2）实例所处的地区与估价对象所处的地区相同，或 是同一供求范围的类似地区。 （3）可比实例的用途应与估价对象的用途相同、权利 性质相同。（居住、商业、办公、旅馆等）（国有、集 体土地；出让和划拨土地；商品住宅和经适房。）
二、市场法适用范围与条件 （一）适用范围：不动产市场发育较好，有丰富的交易 实例资料的不动产 下列情况不适用： 1、没用不动产交易或不动产交易发生较少的地区 2、某些交易实例很少的不动产或很难成为交易对象的 不动产，如古建筑用地、风景名胜区土地、图书馆、体 育馆、学校用地等。 （二）运用条件 1、有一个比较成熟的不动产交易市场； 2、有类似的可比较参照的交易实例
第四讲 市场法
②资产价值与其功能呈指数关系的情况, 通常被称作规模经济效益指数法：
资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生 产能力÷参照物生产能力)x (3-5)
被评估资产年生产能力为90吨,参照资 产的年生产能力为120吨,评估时点参照资产 的市场价格为10万元,该类资产的功能价值 指数为0.7由此确定被评估资产价值接近于 8.18万元。
当评估对象与参照物之间只有交易情况的差异 时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值＝参照物价格×交易情况修正系数
5．个别因素。个别因素主要包括资产的 实体特征和质量。资产的实体特征主要是 指资产的外观、结构、规格型号等。资产 的质量主要是指资产本身的建造或制造的 工艺水平。 当评估对象与参照物之间只有个别因素的 差异时，被评估资产的价值可用下式表示 为： 评估值＝参照物价格×个别因素修正系 数
或=参照物成交价格×价格指数
与评估对象完全相同的参照资产6个 月前的成交价格为10万元,半年间该类资
产的价格上升了5%,则：
资产评估价值=10×(1+5%)=10.5(万元)
(5)成新率价格调整法 成新率价格法是以参照物的成交价格 为基础,考虑参照物与评估对象新旧程度
上的差异,通过成新率调整估算出评估对
特征直接与评估对象的同一基本特征进行比
较而判断评估对象价值的各种具体评估技术
方法。其基本数学表达式为：
评估对象价值＝参照物成交价格 (3-1)
或：评估对象价值＝参照物成交价格×(评估对象
ａ特征÷参照物ａ特征) (3-2)
(1)现行市价法
当评估对象本身具有现行市场价格 或与评估对象基本相同的参照物具有现
调整差异指标 综合分析 得出结果
1.选择差异因素：根据资产种类， 选择对资产价值影响较大的因素。 2.指标对比、量化差异。
房地产估价第四章市场法(精)
三、市场法适用的对象和条件
适用的对象
具有交易性的房地产
1.发达的房地产市场及丰富的交易案例；
适 用 的 条 件
同一供需圈 与估价时点相近 房地产状况的相似性
2. 相关性和替代性；
能够修正为正常市场价格
3. 可靠性、合法性。
四、市场法的操作步骤
搜集交易实例
途径 内容
质量要求 数量要求 建立价格可比基础（价格换算）
正常市场价格或可以修正
成交日期与估价时点接近
同一供需圈：同一地区或同一供求范围内
质 量 要 求
3.房地产状况
用途相同:居住、商业、办公、旅馆、工业
规模相当：0.5-2范围内 建筑结构相同：钢、钢混、砖混、砖木、简易 档次相当：装修、设备、环境。 权利性质相同：国有、集体；出让、划拨。 交易类型吻合：出租、买卖；
三、交易情况修正的方法
例题
判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则 交易情况修正系数为（ ） A 0.06; B 0.94; C 1.06; D 1.064 注：交易情况修正系数是以正常市场价格为基准
三、交易情况修正的方法
修正额法
差额法： 可比实例成交价格+交易情况修正额=可比实例正常市场价格
折现 -是经济评价的概念，指货币的时间价值，现在的1元钱比明 年的1元钱更值钱。 如果折现率为10%，明年的110元钱折现到现在就只有100 元。
一、统一付款方式
例题1
【例1】某宗房地产交易总价为30万元，其中首付款20%，余款于 半年后支付。假设月利率为0.5%，计算该宗房地产在其成交日期 一次付清的价格。
二、统一采用单价
楼面地价与单位面积地价
单位地价 楼面地价 建筑面积 二者的关系
《企评第四章市场法》PPT课件
3、根据可比公司样本得出的基数（如市盈 率、净资产倍数、市收率）后，在根据标 的公司的具体情况进行适当的调整。
二、市场法的分类
1．按所选可比交易案例分类 根据评估中所选择可比企业交易案例 的不同，市场法分为参考企业比较法和并 购案例比较法。
（1）参考企业比较法，指通过对资本市场 上与被评估企业处于同一或类似行业的上 市公司的经营和财务数据进行分析，计算 适当的价值比率或经济指标，在与被评估 企业比较分析的基础上，得出评估对象价 值的方法。
（一）根据基础因素估计市盈率
公司市盈率同样取决于现金流贴现模型中 决定价值的基础因素——预期增长率、红 利支付率和风险。 1、稳定增长公司的市盈率
利用前面所介绍的Gordon 增长模型，可以得到稳定 增长公司股权资本的价值：
Po=
DPS1 rg
因为DPS1=EPS0× （红利支付率）× （1+gn），所以股权 价值可以表示为：
1.25
1.00 1.40 1.10 130 1.19
3.54
31.02% 81.60% 90.54% 83.03% 50.00%
52.90
22.30 30.40 16.10 25.20 ?
0%
58.00% 0% 7.00% 10.50% 0%
34.00%
32.50% 17.50% 32.00% 21.63% 15.00%
１、利用可比公司
估计一家公司市盈率最普遍使用的方 法是选择一组可比公司，计算这一组 公司的平均市盈率，然后根据待估价 公司与可比公司之间的差别对平均市 盈率进行主观上的调整。
２、利用全部截面数据----回归分析方法
与“可比公司”方法相比，公司的全 部截面数据也可以用来预测市盈率， 概括这些信息最简单的方法是进行多 元回归分析，其中市盈率作为被解释 变量，而风险，增长率和红利支付率 为解释变量。
资产评估师资格全国统一考试《资产评估实务(二)》第四章高频考点及典型例题分析
第一部分企业价值评估——第四章市场法在企业价值评估中的应用【本章考情分析】本章题型涉及客观题、综合题。
分值估计在10分以内，在考试中重点关注上市公司比较法、交易案例法可比对象的选择标准、价值比率的计算指标。
【考点1】市场法评估的基本模型市场法也被称为相对估值法。
市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。
①企业权益价值＝可比公司市盈率×目标公司收益②企业权益价值＝可比公司市净率×目标公司净资产③企业权益价值＝可比公司市销率×目标公司收入【考点2】市场法应用的基本原则包括可比性原则、可获得性原则、及时性原则、透明度原则及有效性原则。
【考点3】上市公司比较法1.可比公司的选择2.价值比率的选择和调整3.考虑缺乏流动性因素的影响【考点4】交易案例比较法1.交易情况差异调整差异调整主要是对交易条件差异（交易条款和交易方式）和时间性差异调整2.案例获取渠道【考点5】市场法评估思路（一）选择可比对象（二）规范被评估企业和可比对象的财务报表1.会计政策差异调整内容2.特殊事项调整内容（一）非经常性项目调整（二）非经营性及溢余资产调整（先剥离、再加回）（三）计算各种价值比率（四）选择用于被评估企业的价值比率（五）将被评估企业与可比对象进行比较（六）对价值比率进行调整（七）将调整后的价值比率应用于被评估企业（八）综合考虑市场法评估结果的差异（九）进行溢价和折价的调整【考点6】可比对象的选择一般标准（一）同行业或类似（二）相同业务结构（三）相同经营模式（四）相同企业规模（五）相同资产配置和使用情况（六）相同经营阶段（七）相同成长性（八）相同经营风险（九）相同财务风险【考点7】上市公司选择的关注要点（一）历史数据充分性（有交易历史）（二）股票交易活跃程度（三）企业注册地（四）业务活动地域范围【考点8】交易案例选择的关注要点（一）交易日期应尽可能与基准日接近（二）关注可比案例资料的可获得性和充分性【考点9】P/E（市盈率）①市盈率指标的影响因素为企业的增长潜力、股利支付率、风险等。
第四章 市场法资料
润率水平等；
三、参考企业比较法和
并购案例比较法的运用
（3）参考公司的选择（续） ：
☺ 资产及盈利的质量； ☺ 分配股利能力； ☺ 未来发展能力； ☺ 是否具有商誉及其他无形资产； ☺ 员工数量及经验； ☺ 管理层情况； ☺ 股票交易情况及股票价格的可获得性； ☺ 其他。
三、参考企业比较法和 并购案例比较法的运用
三、参考企业比较法和
并购案例比较法的用
（一）参考企业比较法的具体应用
1.参考企业的选择 （1）资本市场的选择
❖ 市场的成熟度； ❖ 证券交易的活跃性； ❖ 数据的可获得性。
（2）准参考企业的选择 与被评估企业属于同一行业、从事相同或类似的业务、
或受相同经济因素影响 （3）参考公司的选择
二、市场法的基本前提
市场法的基本前提
活跃的公开市场 有可比的企业及交易活动
企业价值评估运用市场法，必须有其一定的前提条件： 其一必须存在一个活跃的公开市场，且这个市场已经有
一定的历史，以便有充足的有关企业价值方面的信息资 料。 其二运用市场法进行企业价值评估，必须保证评估标的 企业和所选参照物之间有充分的可比性，即要有可比较 的企业及其交易活动。
一致。 (5)合理地将参照企业的价值比率应用于被评估企业。
三、市场法的基本步骤
5.将价值比率应用于被评估企业所对应的财务数 据，并考虑适当的调整得出初步评估结论。
6.根据被评估企业的特点，在考虑了对于缺乏控 制权、流动性，以及拥有控制权和流动性等因素 可能对评估对象的评估价值产生影响的基础上， 评估人员在进行必要分析的基础上，以恰当的方 式进行调整，以形成最终评估结论并在评估报告 中明确披露。
第四章 市场法
第一节 市场法的基本原理
三、参考企业比较法和
并购案例比较法的运用
（3）参考公司的选择（续） ：
☺ 资产及盈利的质量； ☺ 分配股利能力； ☺ 未来发展能力； ☺ 是否具有商誉及其他无形资产； ☺ 员工数量及经验； ☺ 管理层情况； ☺ 股票交易情况及股票价格的可获得性； ☺ 其他。
三、参考企业比较法和 并购案例比较法的运用
三、参考企业比较法和
并购案例比较法的用
（一）参考企业比较法的具体应用
1.参考企业的选择 （1）资本市场的选择
❖ 市场的成熟度； ❖ 证券交易的活跃性； ❖ 数据的可获得性。
（2）准参考企业的选择 与被评估企业属于同一行业、从事相同或类似的业务、
或受相同经济因素影响 （3）参考公司的选择
二、市场法的基本前提
市场法的基本前提
活跃的公开市场 有可比的企业及交易活动
企业价值评估运用市场法，必须有其一定的前提条件： 其一必须存在一个活跃的公开市场，且这个市场已经有
一定的历史，以便有充足的有关企业价值方面的信息资 料。 其二运用市场法进行企业价值评估，必须保证评估标的 企业和所选参照物之间有充分的可比性，即要有可比较 的企业及其交易活动。
一致。 (5)合理地将参照企业的价值比率应用于被评估企业。
三、市场法的基本步骤
5.将价值比率应用于被评估企业所对应的财务数 据，并考虑适当的调整得出初步评估结论。
6.根据被评估企业的特点，在考虑了对于缺乏控 制权、流动性，以及拥有控制权和流动性等因素 可能对评估对象的评估价值产生影响的基础上， 评估人员在进行必要分析的基础上，以恰当的方 式进行调整，以形成最终评估结论并在评估报告 中明确披露。
第四章 市场法
第一节 市场法的基本原理
4第四章_市场法
比较实例A 价格走势
房型图
环境
基础设施
离市中心距离 物业管理费
内环内，距离五角场约3公里程 1.4/平米/月 （无电梯）
贵仁雅苑
售价（万元） 单价（元/㎡） 小区位置 容积率 绿化率 154
23692
杨浦区五角场国科路39弄 3.5 43.1%
比较实例B 价格走势
车位/总户数 房型 面积（平米） 房龄 楼层 装修 朝向
交通 周边配套
环境 基础设施 离市中心距离
物业管理费
60/256 二室一厅 65 2004 12/13 普通装修 朝南 公交：6、8、819、147、 地铁：周围有8和10号线，但有 一定距离 较多商铺，周围有小型诊所但缺 乏大型医院 较好 配备较完善 内环外，近五角场约1公里
1.2/平米/月 （电梯房）
新凤城银座
售价（万元） 单价（元/㎡） 小区位置 容积率 绿化率 车位/总户数 房型 面积（平米） 房龄 楼层 装修 朝向 交通 周边配套 环境 基础设施 离市中心距离 物业管理费 杨浦区控江路1500弄 1.68 35% 470/230 一房一厅 62 2005 5/20 精装修 朝南 公交：6、70、103、220、 地铁：靠近8号线 近新华医院，商服店面较多，较发达 较好 完备 内环内，距离五角场约4公里车程 1.63元/平方米/月 （电梯房）
第一节 市场法概述
四.步骤：
[1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] 搜集交易实例； 选取可比实例； 建立价格可比基础 交易情况修正 交易日期修正 房地产状况修正 求取比准价格
要求：每项修正对可比实例成交价格的调整不 得超过20％，综合调整不得超过30％。
第二节 搜集交易实例
04第四章 市场法
第四章市场法|第1节 | 第2节 | 第3节 | 第4节 | 第5节 | 第6节 | 第7节 | 第8节 |4.1 市场法的基本原理4．1．1 市场法的概念市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
4．1．2 市场法的理论依据市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。
4．1．3 市场法适用的对象和条件市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。
而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场法估价。
市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。
如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。
市场法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、报酬率、资本化率、开发经营期等；4．1．4 市场法的操作步骤运用市场法估价一般分为下列7个步骤进行：①搜集交易实例；②选取可比实例；③建立价格可比基础；④进行交易情况修正；⑤进行交易日期调整；⑥进行房地产状况调整；⑦求取比准价格。
4.2 搜集交易实例4．2．1 搜集大量交易实例的必要性运用市场法估价，首先需要拥有大量真实的交易实例(一些不能反映市场真实价格行情的报价、标价是无效的)。
只有拥有了大量真实的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能评估出客观合理的价格或价值。
所以，首先应尽可能地搜集较多且真实的交易实例。
4．2．2 搜集交易实例的途径搜集交易实例的途径主要有下列几个：(1)查阅政府有关部门的房地产交易资料。
(2)向房地产交易当事人、四邻、促使交易协议达成的经纪人、律师、财务人员、银行有关人员等了解其知晓的房地产成交价格资料和有关交易情况。
市场法课件
03
02
01
市场法适用于评估新购资产、资产转让、企业价值评估等场景。
适用场景
市场法不适用于评估唯一资产或非市场交易资产，如自用设备、保密技术等。
限制条件
成本法是通过重新购置资产所需的成本来评估资产价值，而市场法则基于类似资产的交易价格。市场法更直接反映市场供求关系。
收益法是通过预测资产未来收益来评估资产价值，而市场法则基于类似资产的过去交易价格。市场法更注重现实市场状况。
乘数法
预测目标资产的未来现金流，并折现至评估基准日，以得出目标资产的价值。
现金流折现法
检验价值比率的可靠性
通过对比类似资产或交易的公开市场价格、评估价值等数据，检验价值比率的可靠性。
调整价值比率的不确定性因素
考虑市场环境、企业特定因素等不确定性因素，对价值比率进行调整，以更准确地反映目标资产的价值。
根据调整后的结果，得出被评估对象的评估价值。
市场供需关系、市场竞争状况等因素都会影响市场法的评估结果。
市场条件
市场数据的可靠性、准确性直接影响评估结果的准确性。
数据可靠性
被评估对象的特性、用途、地理位置等因素也会影响其市场价值。
资产特性
确定可比实例
选择的实例应与待估价对象在用途、规模、建筑结构、区域位置等方面类似。
适用范围
适用于有类似资产或交易的市场，且这些资产或交易的数据可获得。
限制
价值比率并非绝对准确，可能受到市场环境、数据可靠性等因素的影响。同时，对于某些特定类型的资产，如无形资产、非上市公司的资产等，市场法可能不适用。
市场法应用案例分析
房地产评估是市场法应用的重要领域之一，通过比较类似房地产的交易价格，可以对房地产进行客观、公正的价值评估。
02
01
市场法适用于评估新购资产、资产转让、企业价值评估等场景。
适用场景
市场法不适用于评估唯一资产或非市场交易资产，如自用设备、保密技术等。
限制条件
成本法是通过重新购置资产所需的成本来评估资产价值，而市场法则基于类似资产的交易价格。市场法更直接反映市场供求关系。
收益法是通过预测资产未来收益来评估资产价值，而市场法则基于类似资产的过去交易价格。市场法更注重现实市场状况。
乘数法
预测目标资产的未来现金流，并折现至评估基准日，以得出目标资产的价值。
现金流折现法
检验价值比率的可靠性
通过对比类似资产或交易的公开市场价格、评估价值等数据，检验价值比率的可靠性。
调整价值比率的不确定性因素
考虑市场环境、企业特定因素等不确定性因素，对价值比率进行调整，以更准确地反映目标资产的价值。
根据调整后的结果，得出被评估对象的评估价值。
市场供需关系、市场竞争状况等因素都会影响市场法的评估结果。
市场条件
市场数据的可靠性、准确性直接影响评估结果的准确性。
数据可靠性
被评估对象的特性、用途、地理位置等因素也会影响其市场价值。
资产特性
确定可比实例
选择的实例应与待估价对象在用途、规模、建筑结构、区域位置等方面类似。
适用范围
适用于有类似资产或交易的市场，且这些资产或交易的数据可获得。
限制
价值比率并非绝对准确，可能受到市场环境、数据可靠性等因素的影响。同时，对于某些特定类型的资产，如无形资产、非上市公司的资产等，市场法可能不适用。
市场法应用案例分析
房地产评估是市场法应用的重要领域之一，通过比较类似房地产的交易价格，可以对房地产进行客观、公正的价值评估。
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非正常交易： 有利害关系人之间的交易 急买急卖 受债权债务关系影响的交易 交易双方或一方获取的市场信息不全 交易双方或一方有特别动机或特别偏好 相邻不动产的合并交易 特殊方式的交易 交易税费非正常负担的交易
4.3.3 建立价格可比基础 在对比较实例进行修正前，应先把各 比较实例的成交价格调整为在比较实例 之间、比较实例与委估房地产之间具有 比较基础的价格。所谓具有比较基础是 指单价的含义统一，面积的内容统一， 货币单位统一。比如，统一调整为土地 单价或楼面地价，统一调整为建筑面积 或使用面积，统一调整为以人民币表示 或以美元表示。
已知参照物交易价格以及可用于比较的指标、技术参数、 功能等 3、基本计算公式 评估价值 = 市场参照交易价格 + Σ评估对象优于参照交易物因 素引起的价格差额 - Σ评估对象劣于参照交易物因 素引起的价格差额或者评估价值 = 参照交易价格 × （1+调整系数）
• •
充分发育活跃的资产交易市场：找参照物
4.3.5 进行交易日期修正 即将可比实例在其成交日期时的价格修正到 估价时点价格。交易日期修正的方法一般有： ①采用房地产价格变动率进行修正；②利用房 地产价格指数进行修正；③在无法取得房地产 价格指数或变动率的情况下，估价人员可以根 据当地房地产价格变动情况和发展趋势，以及 自己的经验积累进行判断，加以修正。此外， 房地产价格还可以通过分析房地产价格随时间 而变动的规律，采用时间序列分析方法，建立 房地产价格-时间模型来求取。
4.市场法的基本计算公式为：
评估价值 = 市场参照交易价格 + Σ 待估对象优于参 照交易物因素引起的价格差额 – Σ 待估 对象劣于参照交易物因素引起的价格差额
或者
评估价值 = 参照交易价格 ×修正系数
由市场法估价得到的价格，称为比准价 格。
市场法的理论依据是经济学中的替代原理。 根据替代原理，在市场上任何经济主体都谋求 以最小的代价取得最大利润或效用，因此效用 均等的物品或服务其价格应该相等。在一个完 全竞争的市场上，两个以上具有替代关系的商 品同时存在，商品的价格通过相互竞争，最终 促使商品的价格趋于一致。在房地产市场上也 是这样，从理论上讲，效用相等的房地产经过 市场的竞争，其价格最终会基本趋于一致。
第4章 市场比较法
4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 市场法基本原理 市场法适用范围 市场法操作步骤 回归分析法 基准地价修正法 应用举例
4.1
市场法基本原理
1、定义 比较法—通过比较待评估资产与近期售出的类似资产（即可参 照交易资产）的异同,并据此对类似资产的市场价格进行调整,从而确 定待评估资产价值的评估方法。 2、 前提条件
4.3.6 进行区域因素修正 1.修正方法 (1)直接比较修正法：以估价对象不动 产的各项区域因素状况为基准，与可比 实例相对应的区域因素逐项比较，然后 确定修正比率。 (2)间接比较修正法：以设定的某标准 不动产的各项区域因素为基准，将估价 对象和可比实例的区域因素与其相比较， 并根据比较结果逐项打分，然后再将分 值转化为修正比率。
2.修正内容 (1)繁华程度：集聚规模和服务等级 (2)交通便捷程度：道路功能及宽度、道路 网密度、公交便捷程度和对外交通设施的分布 状况 (3)环境：自然、人文环境条件及环境质量 (4)景观：人文景观和自然风景 (5)公共设施配套完备程度：基础设施和社 会服务设施 (6)城市规划限制：用途、容积率、覆盖率、 建筑高度
4.3.4 进行交易情况修正 进行交易修正，是为了排除可比实例交易 行为中的某些特殊因素所造成的成交价格偏差， 将其成交价格修正为正常价格。进行交易情况 修正的一般步骤如下：①测量各特殊因素对房 地产交易价格的影响程度，分析比较相对于正 常交易情况而言，特殊情况下的房地产交易价 格可能产生的偏差大小。测定方法可以利用已 掌握的同类型房地产交易资料分析计算，确定 修正比例或系数。也可以由估价人员根据长期 的实践经验，判断确定修正比例或系数。②利 用修正系数，修正求得可比实例的正常价格。
4.3.2 选取可比交易实例 选取与估价对象不动产条件相同或相似的、 成交日期与估价时点相近的、成交价格为正常 价格或可修正为正常价格的交易实例。具体要 求是： 1、与估价对象类似的不动产：用途、建筑 结构、所处地段应相同 2、成交日期与估价对象不动产的估价时点 相近：1-2年 3、成交价格为正常价格，或可修正为正常 价格（正常价格是由正常交易形成的）
表4-1 交易实例调查表
名称 坐落 卖方 买方 成交价格 付款方式 个别因 素说明 面积 形状 地貌 商服繁华度 交通通达度 景观 （规划）用途 产权状况
货币种类
成交日期
区域因 素说明
交易情 况说明 坐落位置简图 资料来源
建筑平面简图 调查日期
调查人
搜集房地产交易实例的主要途径有： - 查阅政府有关部门关于不动产交易的申报 登记资料； - 查阅各种报刊上关于不动产租售的信息； - “假冒”不动产购买者，与不动产经办人 和交易当事人洽谈，了解各种信息； - 通过各类不动产交易展示会，索取资料、 掌握信息； - 同行之间相互提供信息资料； - 其他途径获取资料。
4.3.7 进行个别因素修正
1.修正方法：同区域因素
2.修正内容 (1)土地个别因素修正.包括面积大小、形状、临街 状况、土地平整程度、宗地内的基础设施完备程度、 地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年 限等因素修正； (2)建筑物个别因素修正.包括新旧程度、装修、设 施设备、平面布局、工程质量、建筑结构、楼层、朝 1 向等因素修正。 1 m 1 r 年限修正系数
4.2 市场法适用范围
1、适用于有广泛市场交易的房地产类 型。（像普通住宅、商铺、写字楼、厂 房、空地房地产由于数量众多、交易频 繁，可搜集到大量的交易实例，市场比 较法具有使用基础。） 2、适用于房地产市1 搜集交易实例 搜集的交易实例内容包括： 1、交易双方的情况及交易目的 2、交易实例不动产状况 3、成交价格及成交日期 4、付款方式