单位建安成本土地增值税清算可扣除成本限额
土地增值税清算土地成本分摊方法
土地增值税清算土地成本分摊方法房地产企业住宅开发项目土地增值税清算时，如果清算项目中包括普通住宅、商铺、地下车库时，关于土地成本分摊方法，税企意见分歧很大。
一、法规依据1、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知“国税发〔2006〕187号”第四条第（五）款：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
2、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知“国税发〔2009〕91号”第二十一条第（五）款：纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
3、四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告（2015年第5 号）第三条：关于共同成本费用的分摊：纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目，各清算项目取得土地使用权所支付的金额，按照占地面积法（即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例）进行分摊；其他共同发生的成本费用，按照建筑面积法（即转让的建筑面积占可转让总建筑面积的比例）进行分摊。
同一清算单位内包含不同类型房地产的，其共同发生的成本费用按照建筑面积法进行分摊。
4、其他地方规定土地成本分摊方法为不同清算单位按占地面积法，同一清算单位不同类型按建筑面积法。
如天津。
分两步分摊土地成本，第一步，先将占地相对独立（一般是指有道路、围墙等分隔）的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。
第二步，对于剩余混建的不同类型房地产，应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。
如江苏。
建造既有住宅又有非住宅的综合楼，土地成本按不同类型房地产的销售收入分摊，其他费用按单位建筑面积分摊。
探析土地增值税清算对成本核算要求
探析土地增值税清算对成本核算要求土地增值税的清算工作，对企业成本核算提出了更为细致化的要求。
所以，在房地产开发企业中财务人员必须明确新会计准则下的增值税清算方式，尤其是其中成本核算的具体内容，结合工程实际情况，对成本核算对象、成本归集、项目分配中具体的核算要求进行分析，以期达到合理避税、规避风险的效果。
房地产；增值税；成本核算1引言在市场经济的进程中，房地产企业在进行土地增值税清算的过中，受到成本核算方式的影响。
尤其在具体执行过程中，由于传统工作方式的作用，需要对成本核算的具体要求做出进一步的理解与掌握，从其实际的核算对象上进行剖析，切实掌握土地增值税清算对于成本核算的要求。
2对房产成本核算对象的要求在房地产市场持续的发展进程中，企业项目开发内容与产品的复杂化、多样化趋势不断前进，为企业带来新的利润增长点的同时，也对成本核算工作提出了更高的要求。
在具体的房产建设中，根据建筑的功能性就可分为住宅、写字楼、商业楼、公寓等多种类型。
在建筑性质上又可划分为普通多层建筑、高层以及别墅等类型。
在对成本核算对象进行确认的财务实务工作中，一般会以分批项目、工程标段、独立预算项目、项目工程内容等，作为具体依据来确认成本归集对象。
同时，成本核算对象的确定，明显的影响着土地增值税的清算工作，如果对象划分不合理、分配计算方式复杂，势必会对工程的清算工作造成负面影响，甚至出现操作无法正常进行的情况。
这一点上，直接使企业受到来自税务部门的惩处，以上限作为税率清算的标准，为企业带来直接的经济损失。
所以，房地产企业必须以政府审批部门的批复为依据，以批准立项的独立项目作为具体的核算对象。
这是由于独立项目的立项以及规划审批工作，都是针对单独的整体项目而言的，在建筑密度、绿化水平、容积率、人防工作甚至配套基础设施等建设内容上，都有明确且独立的具体要求。
因此，在房产开发工作的进程中，应当以实际情况为基础合理地进行成本核算对象的划分，不能仅依据工程的不同标段与批次，或是建筑的类型进行核算对象的分类，以此提高土地增值税清算工作的有效性和精确性。
土地增值税清算时哪些成本、费用项目不得扣除(老会计人的经验)
土地增值税清算时哪些成本、费用项目不得扣除（老会计人的经验）土地增值税，在房地产行业税收缴纳中，应该说是最复杂的一个税种，其计算方式较为复杂，而且时间跨度长，各项费用开支名目较多，会计核算要求较全面。
因此，稍不注意就有可能会出错，今天昌尧讲税就来和大家讲讲这土地增值税清算时，哪些成本、费用项目，在计算土地增值税时不得扣除，但愿能对你有所帮助。
一、暂扣的工程质量保证金，未取得发票，计算土地增值税时，不得扣除。
房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
二、土地逾期开发，缴纳的土地闲置费，计算土地增值税时，不得扣除。
房地产开发企业在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置一年以上按出让金的20%以下征收土地闲置费。
已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年以上未动工建设的，按省、自治区，直辖市的规定征收土地闲置费。
根据规定，房地产开发企业，由于逾期开发所缴纳的土地闲置费，在进行土地增值税清算时，不得扣除。
三、利息上浮幅度超过规定标准的部分，计算土地增值税时，不得扣除。
房地产开发企业财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
因此，房地产开发企业在项目开发中所支付的利息，超过按商业银行同类同期贷款利率计算的利息，在进行土地增值税清算时，不得扣除。
四、超过贷款期限的利息部分和加罚的利息，计算土地增值税时，不得扣除。
房地产开发企业在项目开发中所支付的财务费用，如果包含有逾期的贷款利息和加罚的利息，在进行土地增值税清算时，不得扣除。
五、实际发生的成本费用，未取得有效凭证，计算土地增值税时，不得扣除。
房地产开发企业办理土地增值税清算时，计算与清算项目有关的扣除项目金额，除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，在进行土地增值税清算时，不得扣除。
各地对建安造价允许扣除的标准
1、中央法规（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
具体核定方法由省税务机关确定。
国税发〔2006〕187号四、土地增值税的扣除项目2、北京市第十八条对开发土地和新建房及配套设施的成本（简称开发成本）中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等，按实际发生额据实扣除。
对纳税人进行土地增值税清算时，有下列情况之一的，税务机关应按核定办法扣除：（一）无法按清算要求提供开发成本核算资料的；（二）提供的开发成本资料不实的；（三）发现《鉴证报告》内容有问题的；（四）虚报房地产开发成本的；（五）清算项目中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的每平方米建安成本扣除额，明显高于北京市地方税务局制定的《分类房产单位面积建安造价表》中公布的每平方米工程造价金额，又无正当理由的。
第十九条地方税务机关根据建设部门定期公布的建安指导价格，结合商品房用途、结构等因素制定《分类房产单位面积建安造价表》，并据此核定第十八条所列四项开发成本的扣除额。
《分类房产单位面积建安造价表》及核算方法，由市地方税务局另行制定下发。
京地税地〔2007〕134号房地产开发企业土地增值税清算管理办法为进一步做好我市土地增值税的清算管理工作，根据国税发〔2006〕187号文件精神，现将商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题通知如下，请依照执行。
一、本通知适用于对商品住宅项目清算土地增值税时扣除房地产开发成本中“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用（以下简称四项成本）”的金额标准核定。
二、土地增值税清算项目的四项成本应按实际发生额据实扣除，但发现有下列情况之一的，应按本通知规定的标准核定扣除：（一）无法按清算要求提供开发成本核算资料的；（二）提供的开发成本资料不实的；（三）发现《鉴证报告》内容有问题的；（四）虚报房地产开发成本的；（五）清算项目的四项成本扣除额明显高于北京市地方税务局制定的商品住宅单位面积建安造价扣除金额标准，又无正当理由的。
土地增值税计算增值额扣除项目金额是如何规定的
⼟地增值税计算增值额扣除项⽬⾦额是如何规定的根据《中华⼈民共和国⼟地增值税暂⾏条例》规定⼟地增值税计算增值额的扣除项⽬⾦额包括：1、取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额;2、开发⼟地的成本、费⽤;3、新建房及配套设施的成本、费⽤、或者旧房及建筑物的评估价格;4、与转让房地产有关的税⾦;5、财政部规定的其他扣除项⽬。
根据《中华⼈民共和国⼟地增值税暂⾏条例实施细则》规定，计算增值额的扣除项⽬，具体为：(1)、取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额，包括纳税⼈为取得⼟地使⽤权所⽀付的地价款和按国家统⼀规定交纳的有关费⽤。
(2)开发⼟地和新建房及配套设施的成本，是指纳税⼈房地产开发项⽬实际发⽣的成本，包括⼟地征⽤及拆迁补偿费、前期⼯程费、建筑安装⼯程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费⽤。
⼟地征⽤及拆迁补偿费，包括⼟地征⽤费、耕地占⽤税、劳动⼒安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净⽀出、安置动迁⽤房⽀出等。
前期⼯程费，包括规划、设计、项⽬可⾏性研究和⽔⽂、地质、勘察、测绘、“三通⼀平”等⽀出。
建筑安装⼯程费，是指以出包⽅式⽀付给承包单位的建筑安装⼯程费，以⾃营⽅式发⽣的建筑安装⼯程费。
基础设施费，包括开发⼩区内道路、供⽔、供电、供⽓、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等⼯程发⽣的⽀出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发⼩区内公共配套设施发⽣的⽀出。
开发间接费⽤，是指直接组织、管理开发项⽬发⽣的费⽤，包括⼯资、职⼯福利费、折旧费、修理费、办公费、⽔电费、劳动保护费、周转房摊销等。
(3)开发⼟地和新建房及配套设施的费⽤，是指与房地产开发项⽬有关的销售费⽤、管理费⽤、财务费⽤。
财务费⽤中的利息⽀出，凡能够按转让房地产项⽬计算分摊并提供⾦融机构证明的允许据实扣除，但最⾼不能超过按商业银⾏同类同期贷款利率计算的⾦额。
其他房地产开发费⽤，按取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额及房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项⽬计算分摊利息⽀出或不能提供⾦融机构证明的，房地产开发费⽤按取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。
土地增值税清算四项成本核定扣除的请示
土地增值税清算四项成本核定扣除的请示以土地增值税清算四项成本核定扣除的请示为标题尊敬的领导：我是财务部门的一名员工，现就土地增值税清算四项成本核定扣除一事向您请示。
土地增值税是指在土地转让过程中，根据土地增值额向国家缴纳的一种税款。
根据相关法规，企业在计算土地增值税时可以核定扣除四项成本，即土地购置费、土地开发费、土地增值税清算费用和土地使用权交易费用。
本次请示旨在明确这四项成本的具体内容和核定扣除的方法。
一、土地购置费土地购置费是指企业为获得土地使用权而支付的费用。
根据相关规定，土地购置费包括土地出让金、土地收储款、土地征用补偿款等。
企业在计算土地增值税时，可以将土地购置费作为成本核定扣除。
二、土地开发费土地开发费是指企业为将土地从农用地或未利用地转变为建设用地所支出的费用。
包括土地平整费、土地开垦费、土地规划设计费、土地基础设施建设费等。
企业在计算土地增值税时，可以将土地开发费作为成本核定扣除。
三、土地增值税清算费用土地增值税清算费用是指企业为计算土地增值税而发生的费用。
包括土地增值税咨询费、土地增值税评估费、土地增值税律师费等。
企业在计算土地增值税时，可以将土地增值税清算费用作为成本核定扣除。
四、土地使用权交易费用土地使用权交易费用是指企业在土地使用权交易中发生的费用。
包括土地使用权转让费、土地使用权出租费等。
企业在计算土地增值税时，可以将土地使用权交易费用作为成本核定扣除。
需要注意的是，企业在核定扣除这四项成本时，应确保相关费用符合税法规定，并能提供合法有效的票据和凭证。
同时，核定扣除的费用金额应合理、真实，不得虚报或夸大。
税务部门会对企业的核定扣除进行审核，如发现违规行为将会追究相应的法律责任。
因此，建议企业在进行土地增值税清算时，严格按照相关规定核定扣除四项成本，确保合规合法，并妥善保管相关票据和凭证，以便备查。
以上所述，我向您请示土地增值税清算四项成本核定扣除一事，希望能得到您的指示和支持。
土地增值税清算时 哪些成本、费用项目不得扣除
土地增值税清算时哪些成本、费用项目不得扣除土地增值税，在房地产行业税收缴纳中，应该说是最复杂的一个税种，其计算方式较为复杂，而且时间跨度长，各项费用开支名目较多，会计核算要求较全面。
因此，稍不注意就有可能会出错，今天昌尧讲税就来和大家讲讲这土地增值税清算时，哪些成本、费用项目，在计算土地增值税时不得扣除，但愿能对你有所帮助。
一、暂扣的工程质量保证金，未取得发票，计算土地增值税时，不得扣除。
房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
二、土地逾期开发，缴纳的土地闲置费，计算土地增值税时，不得扣除。
房地产开发企业在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置一年以上按出让金的20%以下征收土地闲置费。
已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年以上未动工建设的，按省、自治区，直辖市的规定征收土地闲置费。
根据规定，房地产开发企业，由于逾期开发所缴纳的土地闲置费，在进行土地增值税清算时，不得扣除。
三、利息上浮幅度超过规定标准的部分，计算土地增值税时，不得扣除。
房地产开发企业财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
因此，房地产开发企业在项目开发中所支付的利息，超过按商业银行同类同期贷款利率计算的利息，在进行土地增值税清算时，不得扣除。
四、超过贷款期限的利息部分和加罚的利息，计算土地增值税时，不得扣除。
房地产开发企业在项目开发中所支付的财务费用，如果包含有逾期的贷款利息和加罚的利息，在进行土地增值税清算时，不得扣除。
五、实际发生的成本费用，未取得有效凭证，计算土地增值税时，不得扣除。
房地产开发企业办理土地增值税清算时，计算与清算项目有关的扣除项目金额，除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，在进行土地增值税清算时，不得扣除。
土地增值税允许扣除项目金额合计数
土地增值税允许扣除项目金额合计数（实用版）目录1.土地增值税扣除项目的定义和范围2.土地增值税扣除项目的具体内容3.土地增值税扣除项目的金额计算方法4.土地增值税扣除项目的应用实例5.土地增值税扣除项目的政策依据正文土地增值税是指在转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋。
在计算土地增值税时，可以扣除一些特定的项目金额，这些项目金额被称为土地增值税扣除项目金额。
土地增值税扣除项目金额的范围包括：取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本和费用、新建房及配套设施的成本和费用或旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税金以及财政部规定的其他扣除项目。
具体来说，取得土地使用权所支付的金额包括土地出让金、土地转让费、土地租金等；开发土地的成本和费用包括土地开发费、土地平整费、土地勘察设计费等；新建房及配套设施的成本和费用包括建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费等；旧房及建筑物的评估价格是指由专业评估机构评估的房屋及建筑物的市场价值；与转让房地产有关的税金包括营业税、城市维护建设税、教育费附加等。
土地增值税扣除项目的金额计算方法因地区而异，一般按照当地政府规定的计算方法进行计算。
例如，某些地区规定房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的 5% 以内计算扣除。
土地增值税扣除项目在实际应用中，例如在转让房地产时，可以按照规定的扣除项目和金额进行扣除。
例如，如果纳税人转让旧房及建筑物，且不能提供评估价格，但能提供购房发票，经当地税务部门确认后，可以按照发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计 5% 计算扣除金额。
土地增值税扣除项目的政策依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关法律法规。
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天津市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知津地税地[2012]38号
地税系统各单位：
为进一步提升我市土地增值税清算管理工作整体水平，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）精神，现将土地增值税清算工作有关规定明确如下：
一、开发成本扣除项目标准
（一）对房地产开发项目进行土地增值税清算时，房地产开发成本中的“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用（以下简称“五项成本”）”应按实际发生额据实扣除，但发现有下列情况之一的，应按本通知规定的扣除标准计算调整：
1.未按清算要求提供开发成本核算资料的；
2.虚报房地产开发成本的；
3.税务中介机构出具的《鉴证报告》存在弄虚作假的；
4.“五项成本”扣除金额高于按本通知方法计算出的扣除标准10%，且无正当理由的。
（二）“五项成本”扣除标准应按照《成本核定表》（暂行标准）（见附件一）中各类型房地产项目适用的不同系数分别确定（见附件二）。
市局将根据房地产行业相关建筑成本变动情况适时对扣除标准进行调整。
二、对税务中介机构出具鉴证材料的要求。