营改增后土地增值税应税收入与土地价款扣除
营改增后土地增值税六大变化
征率为 2%，按照税法规定，预缴土地增值税=
（1000-1000÷（1+9%）×3%）×2%=19.45。当
然，文件规定是“可”按照，意味着也可不按
照。在不按照的情况下，应预缴土地增值税=1000
÷（1+9%）×2%=18.35 元。从上述结果来看，虽
÷（1+9%）×9%=（1090-400）÷（1+9%）×
9%=56.97 万元，应确认土地增值税应税收入=不含增
值税销项税额=含税销售额-增值税销项税额=1090-
56.97=1033.03 万元。
针对涉及营改增前已开始的老项目，其收入期间
包含营改增前后期情况下，土地增值税清算应税收入
营改增后土地增值税六大变化
《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、
房产税、土地增值税个人所得税计税依据问题的
通知》（财税〔2016〕43 号，以下简称财税
〔2016〕43 号）文件后,国家税务总局又发布了
《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》
应税收入不含增值税：适用增值税一般计税方法
的纳税人，其转让房地产的土地增值税应纳税收
入不含增值税销）*土地增值税预征率；土地增值税预征
率适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的
土地增值税应纳税收入不含增值税应纳税额，预
交土地增值税=预收款/（1+5%）*土地增值税预
征率。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款
计算，根据国家税务总局公告 2016 年第 70 号的规
定：房地产开发企业采取预收款方式销售自行开
发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增
营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入应如何确认
营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入应如何确认营改增后，视同销售房地产的土地增值税应税收入应如何确认在中国房地产市场，卖方将土地转让给购房者时，往往会涉及土地增值税。
营改增政策自2016年开始实施，对于征收土地增值税的方式也做了一系列的调整。
在新的政策下，视同销售房地产的土地增值税应税收入的确认方式也需进行相应调整。
首先，为了了解这个问题，我们需要先搞清楚两个关键概念：视同销售和土地增值税应税收入。
视同销售是指在转让土地使用权时，应视为房地产开发企业按一定比例销售商品房，从而作为增值税纳税义务人，缴纳土地增值税。
土地增值税应税收入是指在土地使用权转让过程中产生的应纳税款项。
这一税款通常以计税依据和税率为基础进行计算，并由纳税人缴纳给国家。
针对营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认的相关问题，可以从以下几个方面来解析：首先，税务主管部门应明确土地增值税的计税依据。
根据《土地增值税暂行条例》和《房地产开发企业所得税暂行条例》，土地增值税的计税依据是土地转让价款减去相关的税费、费用和本次交易中的土地增值额。
其次，对于视同销售的土地增值税应税收入的确认，需要考虑以下几个因素：（一）确定税费和费用计算的合理性。
税费和费用是将纳税义务人需要支付的费用和税款进行扣除，用以计算应纳税款额的部分。
例如，税费和费用计算可能涉及到土地使用权出让金、土地增值费、拆迁安置费等，通过确保计算的合理性，可以减少非必要的纳税额。
（二）认定土地增值额。
土地增值额是指土地转让时土地价格的差额，是计算应纳土地增值税的基础。
在认定土地增值额时，应结合市场行情、评估报告等相关数据来确定。
（三）确保应税收入的准确确认。
应税收入是指土地增值税的征税基础，是开发商转让土地使用权所获取的款项。
应税收入的确认需要根据实际交易价格和相关费用进行计算，并与土地增值额相对应。
此外，在确保准确确认应税收入的同时，还需要遵循国家相关税收政策，在纳税申报和缴税过程中严格遵守相关规定。
朱哥点税：营改增后土增税涉税分析及70号公告解读！
朱哥点税：营改增后土增税涉税分析及70号公告解读！一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题（一）收入金额的确定营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
针对一般纳税人，会计核算中确认的销项税额与增值税申报表中的销项税额一致，即不含税金额乘以11%求得，递减销售额的土地价款根据财会（2016）22号文的要求，作为“应交税金-应交增值税-销项税额抵减”科目核算，并冲减相关土地成本。
但根据财税（2016）36号和国家税务总局公告2016年第18号规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额，销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%），土地价款实则递减的是“销售额”而非“销项税额”。
根据上述70号公告规定，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入仅不含增值税“销项税额”。
所以，就目前政策而言，当期允许扣除的土地价款理应确认为土地增值税的应税收入。
（二）过渡政策对应税收入的影响原有政策（国税函[2010]220号）：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
营改增后政策：（1）财税（2016）36号：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。
（2）国家税务总局公告2016年第70号：房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入；建议：1.各项目尽快统计“2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的”，做好备查账，以防以后开具发票和重复申报税金。
财税实务营改增后计算土地增值税时的土地价款,是否要剔除抵减销售额时对应计算的增值税税款影响额
财税实务营改增后计算土地增值税时的土地价款，是否要剔除抵减销售额时对应计算的增值税税款影响额如案例，取得出让的土地成本是3000万元，该企业使用的是一般计税方法，则在计算增值税时，是可以抵减销售额的，相当于抵减了增值税3000/1.11*11%=297万元，这也相当于是减少了开发成本的支出。
那计算土地增值税时，是不是可以仍按3000万元计算扣除，还是以2703万元作为支付的地价款呢？如果以3000万元，则其溢价率会低，而收入是不含税收入，相当于营改增之后是得利的。
如果以实际发生额的角度，以2703万元作为地价款，计算溢价时是不利的，那到底以谁为准呢？一是，土地增值税有其计算规则，在扣除方面，考虑的逻辑是“挑三拣四”的情形，那与所谓的账上的成本核算并不强制一样。
二是，财税[2016]43号文件规定，进项税额允许从销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，这个是很明确，即如果有货物采购、如果是建筑服务，取得的增值税进项税额抵扣的，则是不能再作为扣除项目的。
三是，出让的土地价款抵减销售额计算增值税，是不是受限于财税[2016]43号文件中的“进项税额”认定呢？从处理上，相当于是作为减少土地成本处理，同时视为进项税额记入“应交税费-应交增值税(销项税额抵减)”中，这跟文件中的进项处理是一样的，但在定性上，是减少销售额，在增值税的申报中也是作为销售额减少处理的，这才是核心，只是会计记录上是作为独立进项管理处理的，这样是清晰的反映销、进核算的。
从有利的角度来看，是抵减销售额而不是作为增值税的进项税额抵扣，这一点似乎可以作为我们抵御财税[2016]43号文件中只明确了抵扣进项税额处理的情形，也似乎有“技巧”之嫌，当然从原则上来看，小编认为这确实是支出成本中的抵减增值税结果，不宜简单视为形式上的不同作为判断结果。
四是，如果不是出让的，而是从其他纳税人中购买的，则取得了增值税专用发票时，那不明确的属于了财税[2016]43号文件规定的抵扣范围，对应的抵扣增值税是不能作为土地增值税的扣除项目的。
营改增后房地产企业土地增值税的清算
营改增后房地产企业土地增值税的清算营改增是2016年5月1日实施的一项改革措施，即将原来的营业税和增值税合并为一种税种——增值税，并从行业角度分类进行纳税。
这一改革不仅解决了多年来“重税轻社保”的问题，还更好地促进了经济发展。
而随着营改增的推进，房地产企业土地增值税的清算也成为了一个要点问题。
在营改增之前，房地产企业的土地增值税是按照所得额计税的，税率为30%，收税的主体是国家税务局，税款也是直接从企业的营业收入中扣除的。
而在营改增后，土地增值税的纳税方式有所变化，企业需要在经过税务部门核算之后，自行申报并缴纳税款。
具体来说，房地产企业在清算土地增值税时，需要采用销售额额减去成本的方式计算增值税的应税额，同时减免相关的税费和抵扣之前已经缴纳过的税款。
根据国家有关规定，当前房地产企业销售的住房套数和售价必须在规定的范围内，才能享受相关税费优惠政策。
要进行土地增值税清算，首先需要进行准确的成本核算。
房地产企业需要清晰地了解土地购置、规划设计、建设、销售等几个重要阶段的成本，以便计算出项目的实际利润。
在计算利润时，需要注意区分“销售利润”和“增值利润”，这二者的税率不同，既要按照销售额的5%来缴纳，也要按照增值率的30%来缴纳。
因此，在实际操作中，房地产企业需要认真核算成本，区分出不同的利润类型，并根据税法的规定进行计算和缴纳税款。
此外，房地产企业还要注意抵减之前所缴纳的税款。
在销售房产时，企业已经缴纳过所得税和印花税等，这些税款可以被抵减，减轻企业的税负。
同时，企业也要认真了解税费优惠政策的具体要求，以便享受相应的减免税费。
例如，在售价低于1.5万/平方米的房产销售中，企业可以获得20%的土地增值税优惠，同时在房产销售价格低于1万元/平方米时，可以享受10%的增值税预征退税政策，这对于企业的资金和成本管理都有很大的促进作用。
总之，房地产企业土地增值税清算是营改增带来的新的问题和挑战。
应该注意到，虽然新税制下企业的税负并没有减轻，但对企业的资金管理和成本核算提出了更高的要求。
土地价款抵减的销项税额须计入土地增值税清算收入(老会计人的经验)
土地价款抵减的销项税额须计入土地增值税清算收入（老会计人的经验）摘要：1、“种桃道士归何处,前度刘郎今又来”：增值税上土地价款对应抵减的销项税额，在土地增值税清算时，将被调整重新计入土地增值税清算收入。
2、““东边日出西边雨，道是无晴却有晴”，调增清算收入总比调减土地成本要强，因为至少保全了土地成本的加计扣除。
正文：地产业自2016年5月1日实施营改增，增值税价外税的特性令其对收入、成本、税金等财税指标体系构成了冲击和重构，“牵一发而动全身”，令其他税种、尤其是计税原理与其类似好比“同母异父”的土地增值税须作出政策响应与技术对接，财政部、国家税务总局《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)对此作过多税种的总括规定，但惊鸿一瞥概括少言，[1]土地增值税在营改增后的诸多实务操作问题并未得以全面叙述与明确，而此项任务是留予本次70号公告来作更接地气的完成。
另外说明的是，本公告在问题设定与政策精神上，与广州市地税局前期出台的《2016年土地增值税清算工作有关问题处理指引》（穂地税函〔2016〕188号印发）相当接近，广州地税局在税法创制上直面实务敢为人先的勇气与担当令人敬佩。
一、政策焦点：土地成本抵减的销项税额须重新计入土地增值税的清算收入公告规定：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
1、一般计税办法下，地产企业的销项税额是什么？《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（2016年第18号）第四条：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额、销售额的计算公式如下:销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)。
营改增后房地产企业土地增值税的清算
营改增后房地产企业土地增值税的清算营改增后，房地产企业的土地增值税清算方式发生了较大变化。
营改增即营业税改征增值税，目的是逐步淘汰营业税，同时加强商品和服务的进项税抵扣机制，实现税负逐步下降的目标。
在此背景下，房地产企业的土地增值税清算方式也随之调整。
营改增前，房地产企业的土地增值税是以营业税的形式收取的。
土地出售时，开发商需要支付土地增值税，该税费的计算方式为：土地转让收入扣除土地取得成本后的差额乘以土地增值税税率（一般为30%）。
即：土地增值税 =（土地转让收入 - 土地取得成本）×30%营改增后，土地增值税不再是营业税的形式，而是增值税。
在清算土地增值税时，可按照增值税一般纳税人的方式处理。
具体的清算方式有以下几种：1.实际缴纳增值税清算法这种清算方式要求房地产企业必须是增值税一般纳税人，且购置土地、出售商品或提供服务的增值税应税行为，均按照一般纳税人的规定进行。
当土地出售时，增值税的计算方式为：其中，土地增值税预征税额为房地产企业在购置土地时所预征的土地增值税。
2.简易计税方法一些房地产企业可能不具备成为增值税一般纳税人的条件，且销售额不是很大，清算增值税会比较麻烦。
对于这些企业，可以采用简易计税方法，即应税销售额的3%作为增值税纳税额。
土地出售时，增值税的计算方式为：3.差额征收法这种清算方式比较特殊，房地产企业必须满足以下条件：（1）出售的土地原为国有土地；（2）土地使用年限未到期；（3）土地使用权出让金已缴纳完毕。
在满足以上条件后，企业可采用差额征收法清算土地增值税。
该方法的计算方式为：综合来看，营改增对房地产企业的土地增值税清算方式产生了较大的影响。
对于成为增值税一般纳税人的企业，清算增值税的方式有实际缴纳增值税清算法和简易计税方法；对于符合差额征收法条件的企业，也可以采用该方式清算土地增值税。
不同的清算方式适用于不同的企业，企业应根据自身情况选择合适的清算方式，以确保税费的合理支付。
【热门】营改增后土地增值税中的地价款问题
营改增后土地增值税中的地价款问题营改增后土地增值税中的土地出让金问题看了一些网站挂出的税务总局2016年70号公告《改增后土地增值税若干征管规定》，有点奇怪，里面没有读到关于土地出让金的事。
营改增后，对于一般计税的地房地产开发项目来说，土地出让金可以抵减增值税销售额，那么自然就会有人提出疑问：在计算土地增值税时，可以加计扣除的土地出让金，冲不冲减呢？一、先思考一下会计上的处理。
财政部几个月前，曾出过一个营改增会计处理的征求意见稿，所以，如果财政部真的出了这个文件，则会计处理当然就应该按这个文件来；如果财政部不出这个文件，那么，我们就只能结合会计准则来进行判定了。
到今天，财政部也没有出这个文件，所以，下面，就以没有出这个文件来分析。
假设：某项目地价1.11亿，售价2.22亿，进项为零。
那么，显然，销项为0.22亿，地价款抵减增值税销项0.11亿，交增值税0.11亿。
销售后开出增值税专用发票的要素将是这样的：由于实际只纳税0.11亿，那么，抵减掉的增值税销项应该如何处理呢？即以下分录关系该如何补充完整：借：应交税费-应交增值税（抵减销项税额）0.11亿贷：？？？？？0.11亿一种观点认为，0.11亿应冲减土地出让金成本，财政部征求意见稿所持的，看起来就相似于这一观点。
这一观点实际上是把此0.11亿视为了增值税进项税金、并且是可抵扣的进项税金。
但，把某一个金额视为税金，我认为，如果没有政策支持或事实支持，就是没有支持的。
从政策上看，虽然看起来这0.11亿抵了销项，但它不是可抵扣的进项税金，因为《试点办法》第15条明确规定，只有其所列举的四种凭证上注明或计算的税金，才是可抵扣的进项税金，土地出让金收据显然不算；从事实上看，地价款抵减销项，是通过出让金本身抵减销售额来实现的（而且是按比例实现的），这与进项税金直接抵扣销项税金的过程完全不一样。
所以，我不倾向于认为应该冲减土地出让金成本。
除非财政部对此在会计处理上有强制性要求。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
营改增后土地增值税应税收入和土地价款扣除分析
一、相关文件规定、
1、2016年3月23日财税［2016］36号附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定第10条：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
2、2016年3月31日国家税务总局公告2016年第18号第四条：房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
第五条：当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
3、2016年11月10日国家税务总局公告2016年第70号：一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
4、2016年12月24日国家税务总局公告2016年第86号第五条：《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第五条中，“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。
二、案例
例：房地产项目可供销售建筑面积12,000.00平方米，其中：地上可供销售建筑面积10,000.00平方米，地下车位建筑面积2,000.00平方米。
假设项目已全部售完，全部价款和价外费用20,000.00万元。
土地价款3,000.00万元，开发成本7,000.00万元。
开发公司适用的增值税率为11%，城市维护建设税税率为7%，教育费附件征收率为3%，地方教育费附加征收率为2%，开发费用扣除比例为10%。
假设营改增后增值税税负和营业税税负都是5%，即可以抵扣的进项税额为684.68万元。
计算该项目应缴纳的土地增值税。
1、当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷可供销售建筑面积）×支付的土地价款=（10,000.00÷10,000.00）×3,000.00=3,000.00万元
2、销售额=（全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款）÷（1＋11%）=（20,000.00－3,000.00）÷（1＋11%）=15,315.32万元
3、销项税额=销售额×11%=15,315.32×11%=1,684.68万元
4、土地增值税应税收入=全部价款和价外费用－销项税额=20,000.00-1,684.68=18,315.32万元
5、和转让房地产有关的税金=（1,684.68-684.68）×（7%+3%+2%）= 120.00万元
6、扣除项目金额=（土地价款+开发成本）×（1+30%）+税费=（3,000.00+7,000.00）×（1+30%）+120.00= 13,120.00万元
7、增值额=土地增值税应税收入-扣除项目金额=18,315.32-13,120.00= 5,195.31万元
8、增值率= 5,195.31÷13,120.00=40%
9、应缴纳土地增值税=5,195.31×30%-13,120.00×0= 1,558.59
万元。
三、案例分析
（一）假设在土地价款中扣除可以抵扣的进项税对土地增值税的影响
根据国家税务总局公告2016年第70号文件规定，土地增值税应税收入不含增值税销项税额，同时，国家税务总局公告2016年第18号文件规定计算销项税额是按照全部价款扣除当期允许扣除的土地价款后的余额作为基数计算销项税额的。
假如不在销售价款中扣除土地价款，而是按“土地价款÷（1+11%）×11%”计算可以抵扣的进项税额（实际上参照购进农产品按买价乘以税率计算更合理），计算土地增值税扣除项目金额时按不含增值税的价款扣除，按此假设计算的该项目应缴土地增值税为1,585.35 万元，比税法规定的计算方法多26.76万元［（3,000.00÷（1+11%）×11%×0.3×30%）］，显然，税法规定更体现为企业减税降税的立法精神。
（二）假设营改增前后税负水平不变情况下对土地增值税的影响假设营改增后增值税税负还是5%，营改增后可扣除项目金额为13,120.00，营改增前可扣除项目金额为14,120.00万元（13,120.00+1,000.00），减少1,000.00万元为应缴增值税税额，可扣除项目金额降低7%；营改增后增值额为5,195.31万元，营改增前增值额为5,880.00万元（20,000.00-13,120.00-1,000.00），减少684.69万元,增值额降低12%。
主要原因是营改增后销售收入不含增值税销项税额，可扣除金额不含应缴增值税，导致增值额下降速度快
于可扣除金额下降速度，最终导致应缴土地增值税下降205.41万元（684.69×30%）。
可见，营改增后更有利于降低企业增值税税负，特别是增值额处于纳税临界点时效果更明显。