32.广州营改增后土增税文件
营改增后土地增值税六大变化
征率为 2%，按照税法规定，预缴土地增值税=
（1000-1000÷（1+9%）×3%）×2%=19.45。当
然，文件规定是“可”按照，意味着也可不按
照。在不按照的情况下，应预缴土地增值税=1000
÷（1+9%）×2%=18.35 元。从上述结果来看，虽
÷（1+9%）×9%=（1090-400）÷（1+9%）×
9%=56.97 万元，应确认土地增值税应税收入=不含增
值税销项税额=含税销售额-增值税销项税额=1090-
56.97=1033.03 万元。
针对涉及营改增前已开始的老项目，其收入期间
包含营改增前后期情况下，土地增值税清算应税收入
营改增后土地增值税六大变化
《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、
房产税、土地增值税个人所得税计税依据问题的
通知》（财税〔2016〕43 号，以下简称财税
〔2016〕43 号）文件后,国家税务总局又发布了
《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》
应税收入不含增值税：适用增值税一般计税方法
的纳税人，其转让房地产的土地增值税应纳税收
入不含增值税销）*土地增值税预征率；土地增值税预征
率适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的
土地增值税应纳税收入不含增值税应纳税额，预
交土地增值税=预收款/（1+5%）*土地增值税预
征率。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款
计算，根据国家税务总局公告 2016 年第 70 号的规
定：房地产开发企业采取预收款方式销售自行开
发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增
广州市地方税务局关于调整我市土地增值税预征率的公告
广州市地方税务局关于调整我市土地增值税预征率的公告文章属性•【制定机关】广州市地方税务局•【公布日期】2010.08.27•【字号】广州市地方税务局公告2010年第1号•【施行日期】2010.07.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地增值税正文广州市地方税务局关于调整我市土地增值税预征率的公告（2010年第1号）根据广东省地方税务局《转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（粤地税发〔2010〕105号）规定，现对我市土地增值税预征率调整问题公告如下：一、房地产开发项目分类及预征率（一）住宅类普通住宅2％，非普通住宅3％，别墅4％。
（二）生产经营类写字楼（办公用房）2％，商业营业用房和车位4％。
（三）对符合市政府“经济适用住房（含解困房）”和“限价商品住宅”规定的房地产开发项目，不实行预征土地增值税，待其项目符合清算条件时按规定进行清算。
二、房地产开发项目分类的界定“普通住宅”按省政府《转发国务院办公厅转发建设部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（粤府办〔2005〕56号）中明确普通住房的标准执行。
“非普通住宅”指除普通住宅、别墅、“经济适用住房（含解困房）”和“限价商品住宅”以外的住宅项目。
“别墅”指独户独院的住宅项目。
“写字楼（办公用房）”指该项目“广东省广州市商品房预售许可证”上载明其类别为“办公”的房地产开发项目。
“商业经营用房”指该项目“广东省广州市商品房预售许可证”上载明其类别为“商业”的房地产开发项目。
“车位”指该项目“广东省广州市商品房预售许可证”上载明其类别为“车位”的房地产开发项目。
“经济适用住房（含解困房）”按广州市人民政府《广州市经济适用住房制度实施办法》（穗府〔2007〕48号）的有关规定执行。
“限价商品住宅”按广州市人民政府《关于限价商品住宅销售管理办法》（穗府〔2008〕1号）的有关规定执行。
三、从2010年7月1日（税款所属时期）起，按月申报预缴土地增值税，申报期为次月15日前。
广东省广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引
广东省广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引（续二）的通知局属各单位：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）以及《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号，以下简称187号文）、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号，以下简称220号文）规定，现编发房地产开发企业土地增值税清算有关问题处理指引：一、土地增值税清算时收入确认问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
原《关于印发<广州市房地产开发企业土地增值税征收管理试行办法>的通知》（穗地税发[2005]106号）第二章第四条第二款“收入实现的确认：1.以预售方式出售商品房的，以实际取得预售房收入的当天确认为收入实现；2.以分期付款方式出售商品房的，以每期实际取得收入的当天确认为收入实现；3.以银行按揭方式出售商品房的，以取得首期付款收入和银行贷款的当天确认为收入实现；4.以其他方式出售商品房的，以实际取得售房收入的当天确认为收入实现”规定停止执行。
二、房地产开发企业未支付质量保证金，其扣除项目金额确认问题房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例工程款，作为开发项目质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
原《关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知》（穗地税函[2008]342号）第二条第六款“房地产开发企业未足额付款但已取得发票的工程质量保证金，按不超过建设工程款5％的比例计算扣除。
“营改增”前后非房企土地增值税处理案例分析
“营改增”前后非房企土地增值税处理案例分析根据土地增值税条例及实施细则规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土增税的纳税义务人，应按规定缴纳土增税；以转让房地产所取得的收入，包括取得的全部价款及相关的经济收益为收入；以取得房屋的成本和在销售过程中缴纳的税金为扣除额；以收入减去扣除额后，采用四级超额累进税率，增值额乘以对应税率减除扣除项目乘以速算扣除率的差额为应纳税额。
结合实务中纳税人获取房屋方式的一般渠道，本文所谓改前房仅指纳税人在2016年4月30日以前通过购买取得的房屋。
另外考虑到增值税跟土增税相结合业务的多样性和复杂性，下文刻意的设定了纳税主体为一般纳税人，交易金额为含税价，增值税计税方式为简易征收。
例： A公司是原营业税纳税人，营改增后为一般纳税人，其机构所在地在青海省西宁市，A公司于2013年2月1日从B公司购买房产一处（坐落地位于西宁市），取得了相关发票；成交价1000万元、缴纳契税1000*5%=30万元，并办理了过户手续。
营改增前A公司销售此房屋土增税处理：假设A公司于2016年3月1日以1500万元将此处房产销售给C公司并开具了发票：应缴营业税=（1500-1000）*5%=25万元；城市维护建设税=25*7%=1.75万元；教育费附加=25*3%=0.75万元；印花税=1500*0.0005=0.75万元；土增税处理：收入额=1500万元；扣除额=1000（1+3*5%）+30+25+1.75+0.75+0.75=1208.25万元；注意上式第一项：根据财税[2006]21号第二条、关于转让旧房及建筑物能提供购房发票的，经税务部门确认，购房原始成本金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
每年指以12个月为1年，超1年不满12个月但超6个月可视为1年。
契税（有完税凭证）也可扣除（但不得作为加计扣除基数）。
增值率=（1500-1208.25）/1208.25=24.12%；应纳土增税=291.75*30%-1208.25*0=87.53万元营改增后A公司销售此房屋土增税处理：财税【2016】36号附件2营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条第八款、国家税务总局公告2016年第14号国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告第三条、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
法规：公告(2016)70号国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告[2页]
![法规：公告(2016)70号国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告[2页]](https://img.taocdn.com/s3/m/6777cc3c86c24028915f804d2b160b4e767f81a9.png)
国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告国家税务总局公告2016年第70号为进一步做好营改增后土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）等规定，现就土地增值税若干征管问题明确如下：一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款二、关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行。
纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条规定执行。
三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。
（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。
凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。
其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。
广州市人民政府印发广州市城镇土地使用税征收标准的通知-穗府[2008]13号
![广州市人民政府印发广州市城镇土地使用税征收标准的通知-穗府[2008]13号](https://img.taocdn.com/s3/m/55cca1542f3f5727a5e9856a561252d381eb2042.png)
广州市人民政府印发广州市城镇土地使用税征收标准的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 广州市人民政府印发广州市城镇土地使用税征收标准的通知（穗府［2008］13号）各区、县级市人民政府，市政府各部门、各直属机构：《广州市城镇土地使用税征收标准》已经省政府批复同意，现印发给你们，请遵照执行。
执行中遇到的问题，请径向市地税局反映。
《广州市城镇土地分级与适用税额标准规定》（市政府令［1997］第12号）按政府规章立法程序予以废止。
广州市人民政府二○○八年四月十一日广州市城镇土地使用税征收标准根据《国务院关于修订＜中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例＞的决定》（国务院令[2006]第483号）的规定，结合我市实际情况，现对本市行政区域内的土地分级征收城镇土地使用税的标准调整如下：一、土地等级及税额。
土地等级一级二级三级四级五级六级每平方米年税额 27元 18元10元6元4元 3元二、各等级土地具体范围。
（一）一级土地。
天河体育中心商务区（西至体育西路、东至体育东路、北至天河北路、南至天河南一路）；北京路（中山路口至大南路口之间路段）；上九路、下九路。
（二）二级土地。
越秀区：华乐街、东湖街、梅花村街、农林街、黄花岗街、建设街、大东街、大塘街、珠光街、白云街、登峰街、六榕街、人民街、流花街、诗书街、光塔街、大新街、北京街（划定为一级土地的除外）、广卫街、洪桥街、东风街。
荔湾区：金花街、西村街、南源街、逢源街、多宝街、龙津街、昌华街、岭南街（划定为一级土地的除外）、华林街（划定为一级土地的除外）、沙面街、站前街、彩虹街。
海珠区：素社街、南华西街、凤阳街、滨江街、南石头街、昌岗街、龙凤街、海幢街、沙园街、瑞宝街、江海街、南洲街、琶洲街、赤岗街、新港街、江南中街。
广州市造价站关于营改增的计价通知
广州市建设工程造价管理站文件穗建造价〔2016〕31号广州市建设工程造价管理站关于营业税改征增值税后广州市建设工程计价有关问题的通知各有关单位：根据《广州市住房和城乡建设委员会转发关于营业税改征增值税后调整建设工程计价依据有关事项的通知》（穗建筑[2016]744号）文件精神，现将营业税改征增值税后广州市建设工程计价有关问题通知如下：一、关于适用于增值税计价的人材机价格问题采用一般计税方法计算增值税的建设工程，从2016年5月1日起至广州市2016年第二季度结算文件发布前，概预算和招标控制价的人工、材料和机械价格暂按以下规定计算：—1—（一）人工日工资价格1．各工种劳务日工资价格如下：工种名称劳务日工资（元）工种名称劳务日工资（元）普工160-230金属制品安装工240-310木工（模板工）260-320玻璃工225-295钢筋工265-325防水工220-290混凝土工220-280起重工210-290架子工（脚手架工）250-310抹灰工（一般抹灰）240-320砌筑工（砖瓦工）235-315管工215-285抹灰、镶贴工255-335电工230-310装饰木工260-330通风工220-290油漆工245-325机械工210-280电焊工250-330园艺绿化工190-260 2．执行《广东省建筑与装饰工程综合定额（2010年）》、《广东省安装工程综合定额（2010年）》、《广东省市政工程综合定额（2010年）》、《广州市市政工程补充综合定额（2011年）》、《广东省园林绿化工程综合定额（2010年）》和《广东省房屋建筑和市政修缮工程综合定额（2012年）》工程，日工资价格按106元（含企业缴纳提取的工会经费和职工教育经费）计算，停工和窝工的日工资价格按80元（含企业缴纳提取的工会经费和职工教育经费）计算。
3．执行《广州地铁工程主要项目综合成本指导价（2001年）》—2—的工程，人工日工资价格按80元（含企业缴纳提取的工会经费和职工教育经费）计算。
广州市地方税务局关于印发《广州市房地产开发企业土地增值税征收
广州市地方税务局关于印发《广州市房地产开发企业土地增值税征收管理试行办法》的通知【法规类别】土地增值税税收征收管理【发文字号】穗地税发[2005]106号【发布部门】广州市地方税务局【发布日期】2005.04.30【实施日期】2005.01.01【时效性】失效【效力级别】地方规范性文件【失效依据】广州市地方税务局关于公布2015年全文废止或失效、部分条款废止或失效、部分内容修订的税收规范性文件目录的公告【部分失效依据】广州市地方税务局关于公布2007年废止或失效的地方税收规范性文件(第一批)的通知广州市地方税务局关于调整我市房地产开发项目土地增值税预征率的通知[失效] 广州市地方税务局关于调整我市土地增值税预征率的公告广州市地方税务局关于印发《广州市房地产开发企业土地增值税征收管理试行办法》的通知（穗地税发[2005]106号）局属各单位：现将《广州市房地产开发企业土地增值税征收管理试行办法》印发给你们，请遵照执行。
广州市地方税务局2005年4月30日广州市房地产开发企业土地增值税征收管理试行办法第一章总则第一条为加强土地增值税管理，规范房地产开发企业土地增值税的纳税申报，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《广东省土地增值税征收管理办法》等有关规定，制定本办法。
第二条适用范围本办法适用于在我市出售其开发的商品房的单位，包括在广州市（含花都区、番禺区、南沙开发区、从化市、增城市）开发房地产的各类经济性质的房地产开发企业和其他企业单位（以下简称“单位”）。
第二章基本政策规定第三条纳税义务人转让地上建筑物及其附着物（以下简称“出售商品房”）并取得收入的“单位”，为土地增值税的纳税义务人（以下简称“纳税人”）。
第四条纳税期限纳税人出售商品房按季度进行纳税申报。
纳税人出售商品房在收入实现的季度终了后的纳税申报期内申报和缴纳土地增值税。
收入实现的确定：1.以预售方式出售商品房的，以实际取得预售房收入的当天确认为收入实现；2.以分期付款方式出售商品房的，以每期实际取得收入的当天确认为收入实现；3.以银行按揭方式出售商品房的，以取得首期付款收入和银行贷款的当天确认为收入实现；4.以其他方式出售商品房的，以实际取得售房收入的当天确认为收入实现。
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二、纳税人转让车位的土地增值税相关问题处理 （一）对国有土地使用权出让合同明确约定地下部分不缴纳土地出让金, 或地上部分与地下部分分别缴纳土 地出让金的, 在计算土地增值税扣除项目金额时, 应根据《国家税务总局关于印发的通知》（国税发〔2009〕91 号）第二十一条规定, 土地出让金直接归集到对应的受益对象（地上部分或地下部分）, 不作为项目的共同土地成 本进行分摊。 （二）对《中华人民共和国物权法》已明确属于全体业主共同所有的建筑区划内的公共道路或绿地, 纳税人 改造成 “地上车位”用于出租或变相转让的, 土地增值税清算时, 不计清算收入, 不允许扣除改造支出的成本、费 用。但“地上车位”对应的公共配套设施费允许扣除。 对纳税人出租或变相转让其他明确属于全体业主共同所有的公共配套设施的, 按照前段原则处理 。 （三）对土地增值税清算时已办理确权的人防地下车库，应计入项目可售建筑面积，作为纳税人的开发产品 处理。 对土地增值税清算时未办理确权的人防地下车库，如纳税人能证明人防地下车库产权属于全体业主共同所有， 或人防地下车库产权已移交给政府主管部门的, 其成本、 费用可作为公共配套设施费，允许扣除；否则，其成本、 费用不允许扣除。 （四）对出租、自用的机械车位，土地增值税清算时,不计入清算收入,不允许扣除对应的成本、费用。其中, 机械车位的成本、 费用涉及项目共同成本、 费用的, 按机械车位建筑面积占项目总建筑面移只的比例分摊剔除。 人防地下车库、机械车位的建筑面积按《房地产产权证》 或《房屋面积测量成果报告书》记载的“套内建 筑面积”加上分摊的“另共有面积”确定。“另共有面积”的分摊原则按照《房屋面积测量成果报告书》注明的 人防地下车库或机械车位的 “套内建筑面积”之和占该层所有车位 “套内建筑面积”之和的比例确定。 本指引自下发之日起执行。 广州市地方税务局办公室 2016年8月8日印发
(二)纳税人销售自行开发的房地产项目, 且选用增值税一般计税方法计税的, 按规定允许以本项日土地价款扣减 销售额而減少的销项税金,不调减纳税人在土地增值税清算时确认的土地成本。 (三)对《条例》等规定的土地增值税扣除项目金额,在营改增后,应按财税〔2016〕43号文第三条规定处理,具 体实际操作中可结合纳税人取得的凭证类型确认: 1.纳税人取得营业税发票的，应按发票所载金额确认 。 2.纳税人取得增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票等增值税抵扣凭证的,应按凭证 所载的不含增值税金额确认。 另外, 纳税人如果发生不允许在增值税销项税额中抵扣的进项税额, 经税务机关确认 后, 也可计入扣除项目金额。 3.纳税人取得增值税普通发票的, 应按发票所载的含增值税金额确认。 （四）对《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号)第二条关于“旧房 转让的土地增值税扣除项目可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算"的规定，营改增 后,“发票所载金额”的确定与本指引的第一条第（三）点的处理一致。 （五）对《条例》等规定的“与转让房地产有关的税金”，营改增后, 不含转让房地产时数纳的增值税。
广州市地方税务局关于印发2016年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知 穂地税函〔2016〕188号
局属各单位: 为进一步做好我市房地产开发项目土地增值税清算工作,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称 《条例》) 及其实施细则、《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号, 以下简称财税(2016〕36号文)、«财政部国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题 的通知»(财税〔2016〕43号, 以下简称财税〔2016〕43号文)等规定,现将土地增值税清算政策执行中的有关问题指引 如下, 请贯彻执行 。 一、营改增后土地增值税相关问题处理 (一)土地增值税纳税人销售自行开发的房地产项目取得的收入为不含增值税收入, 其中： 1.纳税人选用增值税简易计税方法计税的, 土地增值税预征、清算收入均按“含税销售收入/ (1+5%)”确认。 2.纳税人选用增值税一般计税方法计税的, 土地增值税预征收入按“含税销售收入/(1+11%)”确认； 土地增值税 清算收入按“(含税销售收入+本项目土地价款×11%)/ (1＋11%)”确认, 即: 纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减 销售额而減少的销项税金, 应调增土地增值税清算收入。 含税销售收入是指纳税人销售房地产时取得的全部价款及有关的经济利益。本项目土地价款是指按照财税〔2016〕 36号文规定, 纳税人受让土地时向政府部门支付的土地价款 (如果一次受让土地使用权，分期开发、清算的,则土地价款 需要按照合法合理的方法进行分摊确认) 。 例: 甲房地产开发企业为一般纳税人按照增值税一般计税方法计税。甲企业预售一套房产，取得含税销售收入 1110万，假设对应允许扣除的土地价款为400万。则甲企业预售房产时土地增值税预征收入为1110/ (1+1 1%)=1000 万。甲企业按照财税〔2016〕36号文规定,到期申报应交增值税为(1110-400)/(1+11%) × 11%=70. 36万, 则甲企业 土地增值税洁算收入为1110-70. 36=(1110+400X11%) /(1+