营改增后土地增值税应税收入与土地价款扣除
转让旧房,土地增值税扣除项目如何扣除支付的土地价款的建议
转让旧房,土地增值税扣除项目如何扣除支付的土地价
款的建议
在转让旧房时，土地增值税的扣除项目中包括支付的土地价款。
根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号），转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
如果无法取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
因此，在转让旧房时，支付的土地价款可以在计算土地增值税时作为扣除项目。
具体扣除金额的计算应根据不同情况而定，需要考虑评估价格、购房发票、契税完税凭证等因素。
建议在具体操作时咨询当地税务部门或专业会计师事务所，以确保合法合规地进行土地增值税的扣除。
营改增后土地增值税六大变化
征率为 2%，按照税法规定，预缴土地增值税=
（1000-1000÷（1+9%）×3%）×2%=19.45。当
然，文件规定是“可”按照，意味着也可不按
照。在不按照的情况下，应预缴土地增值税=1000
÷（1+9%）×2%=18.35 元。从上述结果来看，虽
÷（1+9%）×9%=（1090-400）÷（1+9%）×
9%=56.97 万元，应确认土地增值税应税收入=不含增
值税销项税额=含税销售额-增值税销项税额=1090-
56.97=1033.03 万元。
针对涉及营改增前已开始的老项目，其收入期间
包含营改增前后期情况下，土地增值税清算应税收入
营改增后土地增值税六大变化
《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、
房产税、土地增值税个人所得税计税依据问题的
通知》（财税〔2016〕43 号，以下简称财税
〔2016〕43 号）文件后,国家税务总局又发布了
《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》
应税收入不含增值税：适用增值税一般计税方法
的纳税人，其转让房地产的土地增值税应纳税收
入不含增值税销）*土地增值税预征率；土地增值税预征
率适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的
土地增值税应纳税收入不含增值税应纳税额，预
交土地增值税=预收款/（1+5%）*土地增值税预
征率。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款
计算，根据国家税务总局公告 2016 年第 70 号的规
定：房地产开发企业采取预收款方式销售自行开
发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增
营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入应如何确认
营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入应如何确认营改增后，视同销售房地产的土地增值税应税收入应如何确认在中国房地产市场，卖方将土地转让给购房者时，往往会涉及土地增值税。
营改增政策自2016年开始实施，对于征收土地增值税的方式也做了一系列的调整。
在新的政策下，视同销售房地产的土地增值税应税收入的确认方式也需进行相应调整。
首先，为了了解这个问题，我们需要先搞清楚两个关键概念：视同销售和土地增值税应税收入。
视同销售是指在转让土地使用权时，应视为房地产开发企业按一定比例销售商品房，从而作为增值税纳税义务人，缴纳土地增值税。
土地增值税应税收入是指在土地使用权转让过程中产生的应纳税款项。
这一税款通常以计税依据和税率为基础进行计算，并由纳税人缴纳给国家。
针对营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认的相关问题，可以从以下几个方面来解析：首先，税务主管部门应明确土地增值税的计税依据。
根据《土地增值税暂行条例》和《房地产开发企业所得税暂行条例》，土地增值税的计税依据是土地转让价款减去相关的税费、费用和本次交易中的土地增值额。
其次，对于视同销售的土地增值税应税收入的确认，需要考虑以下几个因素：（一）确定税费和费用计算的合理性。
税费和费用是将纳税义务人需要支付的费用和税款进行扣除，用以计算应纳税款额的部分。
例如，税费和费用计算可能涉及到土地使用权出让金、土地增值费、拆迁安置费等，通过确保计算的合理性，可以减少非必要的纳税额。
（二）认定土地增值额。
土地增值额是指土地转让时土地价格的差额，是计算应纳土地增值税的基础。
在认定土地增值额时，应结合市场行情、评估报告等相关数据来确定。
（三）确保应税收入的准确确认。
应税收入是指土地增值税的征税基础，是开发商转让土地使用权所获取的款项。
应税收入的确认需要根据实际交易价格和相关费用进行计算，并与土地增值额相对应。
此外，在确保准确确认应税收入的同时，还需要遵循国家相关税收政策，在纳税申报和缴税过程中严格遵守相关规定。
土地增值税扣除项目及土地增值税计算方式
土地增值税扣除项目中华人民共和国土地增值税暂行条例:第六条计算增值额的扣除项目：（一）取得土地利用权所支付的金额；（二）开发土地的本钱、费用；（三）新建房及配套设施的本钱、费用，或旧房及建筑物的评估价钱；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。
中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地利用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地利用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的本钱，是指纳税人房地产开发项目实际发生的本钱（以下简称房增开发本钱），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括计划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘探、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％之内计算扣除。
土地进项税扣除税收规定
土地价款扣除一、政策规定营改增后，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
（财税〔2016〕36号）支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。
纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
（财税〔2016〕140号）二、销售额计算销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）；当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
（国家税务总局公告2016年第18号）“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。
（国家税务总局公告2016年第86号）三、会计处理土地价款扣除的一般会计处理：借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）贷：主营业务成本注：待政策明确问题1、房地产企业进行产权置换方式进行补偿，是否可以扣除；2、扣除土地价款对土地增值税应税收入和扣除项目的影响及处理。
土地价款抵减的销项税额须计入土地增值税清算收入(老会计人的经验)
土地价款抵减的销项税额须计入土地增值税清算收入（老会计人的经验）摘要：1、“种桃道士归何处,前度刘郎今又来”：增值税上土地价款对应抵减的销项税额，在土地增值税清算时，将被调整重新计入土地增值税清算收入。
2、““东边日出西边雨，道是无晴却有晴”，调增清算收入总比调减土地成本要强，因为至少保全了土地成本的加计扣除。
正文：地产业自2016年5月1日实施营改增，增值税价外税的特性令其对收入、成本、税金等财税指标体系构成了冲击和重构，“牵一发而动全身”，令其他税种、尤其是计税原理与其类似好比“同母异父”的土地增值税须作出政策响应与技术对接，财政部、国家税务总局《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)对此作过多税种的总括规定，但惊鸿一瞥概括少言，[1]土地增值税在营改增后的诸多实务操作问题并未得以全面叙述与明确，而此项任务是留予本次70号公告来作更接地气的完成。
另外说明的是，本公告在问题设定与政策精神上，与广州市地税局前期出台的《2016年土地增值税清算工作有关问题处理指引》（穂地税函〔2016〕188号印发）相当接近，广州地税局在税法创制上直面实务敢为人先的勇气与担当令人敬佩。
一、政策焦点：土地成本抵减的销项税额须重新计入土地增值税的清算收入公告规定：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
1、一般计税办法下，地产企业的销项税额是什么？《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（2016年第18号）第四条：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额、销售额的计算公式如下:销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)。
土增税预征与清算
土地增值税清算（营改增后)的关键问题一, 清算（结算）条件《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)第九条规定,纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
(一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的;（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的;（三）直接转让土地使用权的。
第十条规定，对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算.(一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上,或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的.例:某房开公司2009年立项开发某住宅项目,2010年取得预售许可证并开始预售，2011年6月工程竣工并备案,2012年9月12日已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例达85%以上，2013年1月6日，所有开发产品销售完毕。
上例中,该公司应在完工年度即2011年12月31日前确定该项目的计税成本核算终止日,于2012年5月31日前完成该项目的企业所得税计税成本结算。
2012年9月12日以后,若主管税务机关要求该公司进行该项目土地增值税清算,该公司应于收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
若主管税务机关未要求该公司清算，该公司应当在所有开发产品销售完毕之日即2013年1月6日起90日内办理清算手续.土地增值税依据放开项目的销售情况来确定是否清算或可清算,各分公司需要定时评估手头项目,及时做好清算，以避免税务风险.二，清算（结算）对象《土地增值税清算管理规程》第十七条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算.如，某房开公司开发的某项目共12栋楼，其中商业2栋,住宅10栋.国家有关部门审批12栋楼为一个开发项目.该公司出于经营管理和核算需要,将该项目的12栋楼按分类归集的原则确定为商业和住宅两个计税成本对象.上例中，该公司该项目土地增值税清算应以全部12栋楼为一个清算对象，企业所得税应分为商业和住宅两个成本计算对象结算计税成本。
财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知
财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知文章属性•【制定机关】财政部,国家税务总局•【公布日期】2016.04.25•【文号】财税[2016]43号•【施行日期】2016.05.01•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】税收征管,增值税正文关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知财税[2016]43号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：经研究，现将营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据有关问题明确如下：一、计征契税的成交价格不含增值税。
二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。
个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。
个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。
五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。
六、在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。
本通知自2016年5月1日起执行。
财政部国家税务总局2016年4月25日。
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营改增后土地增值税应税收入与土地价款扣除分析
一、相关文件规定、
1、2016年3月23日财税［2016］36号附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定第10条：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
2、2016年3月31日国家税务总局公告2016年第18号第四条：房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
第五条：当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的
建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
3、2016年11月10日国家税务总局公告2016年第70号：一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
4、2016年12月24日国家税务总局公告2016年第86号第五条：《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第五条中，“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。
二、案例
例：房地产项目可供销售建筑面积12,000.00平方米，其中：地上可供销售建筑面积10,000.00平方米，地下车位建筑面积2,000.00
平方米。
假设项目已全部售完，全部价款和价外费用20,000.00万元。
土地价款3,000.00万元，开发成本7,000.00万元。
开发公司适用的增值税率为11%，城市维护建设税税率为7%，教育费附件征收率为3%，地方教育费附加征收率为2%，开发费用扣除比例为10%。
假设营改增后增值税税负与营业税税负都是5%，即可以抵扣的进项税额为684.68万元。
计算该项目应缴纳的土地增值税。
1、当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷可供销售建筑面积）×支付的土地价款=（10,000.00÷10,000.00）×3,000.00=3,000.00万元
2、销售额=（全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款）÷（1＋11%）=（20,000.00－3,000.00）÷（1＋11%）=15,315.32万元
3、销项税额=销售额×11%=15,315.32×11%=1,684.68万元
4、土地增值税应税收入=全部价款和价外费用－销项税额=20,000.00-1,684.68=18,315.32万元
5、与转让房地产有关的税金=（1,684.68-684.68）×（7%+3%+2%）= 120.00万元
6、扣除项目金额=（土地价款+开发成本）×（1+30%）+税费=（3,000.00+7,000.00）×（1+30%）+120.00= 13,120.00万元
7、增值额=土地增值税应税收入-扣除项目金额=18,315.32-13,120.00= 5,195.31万元
8、增值率= 5,195.31÷13,120.00=40%
9、应缴纳土地增值税=5,195.31×30%-13,120.00×0= 1,558.59万元。
三、案例分析
（一）假设在土地价款中扣除可以抵扣的进项税对土地增值税的影响
根据国家税务总局公告2016年第70号文件规定，土地增值税应税收入不含增值税销项税额，同时，国家税务总局公告2016年第18号文件规定计算销项税额是按照全部价款扣除当期允许扣除的土地价款后的余额作为基数计算销项税额的。
假如不在销售价款中扣除土地价款，而是按“土地价款÷（1+11%）×11%”计算可以抵扣的进项税额（实际上参照购进农产品按买价乘以税率计算更合理），计算土地增值税扣除项目金额时按不含增值税的价款扣除，按此假设计算的该项目应缴土地增值税为1,585.35 万元，比税法规定的计算方法多26.76万元［（3,000.00÷（1+11%）×11%×0.3×30%）］，显然，税法规定更体现为企业减税降税的立法精神。
（二）假设营改增前后税负水平不变情况下对土地增值税的影响假设营改增后增值税税负还是5%，营改增后可扣除项目金额为13,120.00，营改增前可扣除项目金额为14,120.00万元（13,120.00+1,000.00），减少1,000.00万元为应缴增值税税额，可扣除项目金额降低7%；营改增后增值额为5,195.31万元，营改增前增值额为5,880.00万元（20,000.00-13,120.00-1,000.00），减少684.69万元,增值额降低12%。
主要原因是营改增后销售收入不含增
值税销项税额，可扣除金额不含应缴增值税，导致增值额下降速度快于可扣除金额下降速度，最终导致应缴土地增值税下降205.41万元（684.69×30%）。
可见，营改增后更有利于降低企业增值税税负，特别是增值额处于纳税临界点时效果更明显。