利用利息费用扣除筹划土地增值税
争议与解决：土地增值税利息扣除
的金额 （ 以下 简 称 土 地 成 本 ）和 税 发 ［０ ９９ 号 ）明确 指 出，审 核 利 息 发 费 用不 能 按 实 际发 生 额 扣 除，而是 根 ２ ０ １１
ｌ 开 发 成 本 金 额 之 和 的 ５ 以 内 支 出时 应 当 重 点 关 注 ，是 否 将 利 息 支 出 据 利息 支 出是否 能 够 按 转 让 房 地 产 项目 产 ％ ： 除 。凡 不 能 按 转 让 房 地 产 项 目 扣 从 房 地 产 开 发 成 本 中 调 整 至 开 发 费 用 。 计 算 分 摊 并 提 供 金 融 机 构 证 明 作 为 条 ： 摊 利 息 支 出 或 不 能 提 供 金 融 机 也 就 是 说 ，在 计 算 土 地 增 值 税 时 ，对 于 件 ，分 为 两 种 扣 除 方 式 ： 一 种 扣 除 方 分 第 ： 的 ， 房 地 产 开 发 费 用 按 土 地 成 房 地 产 企 业 按 会 计 规 定 进 行 资 本 化 的 式 是 企 业 对 于 利 息 支 出如 能 符 合 规 定 明
利 息 支 出 不 能 符 合 规 定 条 件 的 ，利 息 支 成 本 的 １％ 扣 除 呢 ？ Ｏ 出 不 能 据 实 扣 除 ，房 地 产 开 发 费 用 按 十 税 收 对 于 企 业 向 非 金 融 企 业 的 贷 款 利
为 了解 决 这 一 困惑，我 们 不 妨 从 土 息 支 出不 允 许 税 前 扣 除 ，虽 然 同 一 时 期
期 贷 款 利 率 计 算 的 金 额 。 其 他 房 虽 然 规 定 ，利 息 支 出 是 指 财 务 费 用 中的
： 发 费 用 ，按 取 得 土 地 使 用 权 所 利息 支出， 开 但 土 地 增 值 税 清 算规 程 （ 国 算 土 地 增 值 税 应 纳 税 额 时 ，房 地 产 开
最新土地增值税税收筹划
房地产企业土地增值税税收筹划是指房地产企业的纳税人依据税收法律法规规定，在合法的原则下，对土地增值税进行筹划或合理安排，达到平衡税负、规避涉税风险、降低税收开支和实现经济效益最大化的管理活动。
近几年来，随着房地产行业的快速发展，房地产行业成为我国国民经济的重要支柱产业之一。
而土地增值税作为房地产行业企业的税收成本的主要组成部分，直接影响着企业的经营效益。
如何合理的降低纳税成本，提高经济效益成为大型房地产企业密切关注的问题。
对土地增值税进行合理的税收筹划就成为房地产企业面临的急需解决的问题。
本文就目前大型房地产企业在土地增值税税收筹划中存在的问题进行分析研究，并提出解决办法，以供房地产企业税收筹划人员参考和借鉴。
一、合理实施大型房地产企业土地增值税税收筹划的意义土地增值税作为大型房地产企业主要税收成本项目，对土地增值税进行税收筹划就显得尤为重要。
合理的实施大型房地产企业土地增值税税收筹划能够节约企业的税收成本，提高企业的经济效益，使企业能够在激烈竞争中健康持续发展。
在日趋激烈的市场竞争条件下，税收筹划的作用越来越明显，合理实施土地增值税税收筹划存在着以下几点意义：1、有利于实现企业的利益最大化土地增值税作为大型房地产企业主要的税种，其税率高，且计税依据为房地产增值额往往数额较大，据不完全统计沪深两市上市房地产企业土地增值税税负达到5%-8%左右，远远高于制造业的增值税税负（3%左右）。
这就给大型房地产企业带来了沉重的税收负担。
只有对土地增值税合理进行筹划，才能减轻企业的税收负担，节约税收成本，从而实现房地产企业经济效益和社会效益的最大化。
2、有利于提高企业的市场竞争力通过合理的税收筹划，在商品房价格临界点附近，降低房价的同时，往往土地增值税成本随着阶梯式下降，此时就会出现降低房价，收益增加的现象。
另一方面，合理的税收筹划有利于房地产企业提高商品房的性价比，达到减少土地增值税成本，增加商品房的附加值，从而达到促进销售，降低库存，加速资金周转的作用。
广东省广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引
广东省广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引（续二）的通知局属各单位：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）以及《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号，以下简称187号文）、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号，以下简称220号文）规定，现编发房地产开发企业土地增值税清算有关问题处理指引：一、土地增值税清算时收入确认问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
原《关于印发<广州市房地产开发企业土地增值税征收管理试行办法>的通知》（穗地税发[2005]106号）第二章第四条第二款“收入实现的确认：1.以预售方式出售商品房的，以实际取得预售房收入的当天确认为收入实现；2.以分期付款方式出售商品房的，以每期实际取得收入的当天确认为收入实现；3.以银行按揭方式出售商品房的，以取得首期付款收入和银行贷款的当天确认为收入实现；4.以其他方式出售商品房的，以实际取得售房收入的当天确认为收入实现”规定停止执行。
二、房地产开发企业未支付质量保证金，其扣除项目金额确认问题房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例工程款，作为开发项目质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
原《关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知》（穗地税函[2008]342号）第二条第六款“房地产开发企业未足额付款但已取得发票的工程质量保证金，按不超过建设工程款5％的比例计算扣除。
土地增值税的税收筹划
遇到财政税收问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>土地增值税的税收筹划合理进行土地增值税的税收筹划，可以减轻纳税负担，相应增加企业的盈利。
笔者认为可以从以下几个方面着手进行税收筹划：一、临界点”筹划法房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，而利润高低又涉及土地增值税的多少，利润越大税缴的越多，房价就越高。
因此，如何做到使房价在同行中最低，应缴土地增值税最少，所获利润最佳是房地产公司应认真考虑的问题。
税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增值额按规定计税。
这里的20％的增值额”就是临界点”。
根据临界点的税负效应，可以对此进行纳税筹划。
实际工作中，首先要测算增值率（增值额与允许扣除项目金额的比率），然后设法调整增值率。
改变增值率的方法有两种：一是合理定价，如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可以减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻税负。
二是增加扣除额，主要是通过加大投入来提高市场竞争力。
按《土地增值税暂行实施细则》规定，房地产开发成本中包括很多可以扣除的内容：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
纳税人应该在公共配套设施费和开发间接费用上做文章，通过改善住房环境，一方面适当增加了扣除项目，另一方面还会受到消费者的欢迎。
开发商只有通过合理的定价和加大投入，才能以高质低价来占领市场。
二、费用转移筹划法房地产开发费用即期间费用是不以实际发生数扣除，而以利息作为一定条件按房地产项目直接成本的一定比例扣除。
纳税人可以把期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去，但事后转出是行不通的，是一种偷税行为，这需要事前筹划，进行组织人事及行为准则等方面的准备。
因为属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围，它的实际发生数对土地增值税的计算没有任何意义，而属于每一个房地产项目的人员发生的这些方面的费用都应列入开发成本中，可以在计算土地增值税时扣除。
房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析
房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析一、房地产市场分析目前，我国房地产市场整体呈现出快速增长的态势。
随着城市化进程的不断推进和人民生活水平的提高，房地产需求持续旺盛。
政策的支持和金融的扶持也为房地产市场提供了良好的发展环境。
房地产市场也存在一定的波动性和不确定性，部分城市甚至出现了过度投机和房地产泡沫的现象。
房地产开发企业在土地开发和销售中面临着巨大的市场风险和竞争压力。
二、土地增值税纳税政策分析我国对土地增值税的征收和政策规定较为严格，对于企业应纳税款的计算和缴纳都有着明确的规定。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的征收依据主要包括土地成交价值和建设成本等因素。
企业在土地增值税纳税方面需要严格遵循国家相关法律法规和税收政策，确保纳税合规和及时缴纳税款。
企业也可以通过合理的筹划和优化税务结构，降低土地增值税负，提高企业的盈利能力。
1. 合理确定土地成本对于房地产开发企业来说，土地成本是影响土地增值税纳税的重要因素。
在土地开发和规划阶段，企业需要合理确定土地成本，避免因成本低估而导致土地增值额度被高估，从而增加纳税负担。
企业应充分考虑土地的地理位置、土地用途和市场价值等因素，合理确定土地成本，确保企业在纳税时能够最大限度地减少土地增值税负。
2. 加强税前利润调整在企业的经营管理中，对税前利润进行适当的调整对于降低土地增值税负具有重要意义。
通过合理的税前利润调整，企业可以将一部分盈利进行合法合规的调整，减少企业的应纳税款。
可以采取合理的成本调整、资产重组等策略，降低企业的应纳税额，提高企业盈利空间。
3. 积极利用税收优惠政策我国对于房地产行业采取了一系列的税收优惠政策，房地产开发企业可以积极利用这些政策降低土地增值税负。
对于保障性住房和经济适用住房项目，国家实行了较为优惠的税收政策，企业可以通过开发此类项目来获得税收优惠。
对于土地整理集约利用和城市更新改造等项目，也能够享受到相关的税收优惠政策，减少土地增值税负。
土地增值税清算政策及筹划技巧
土地增值税清算政策及筹划技巧土地增值税是指在土地出售或转让时，根据土地增值额收取的一种税收。
土地增值税清算政策以及筹划技巧是指如何根据相关政策以及法律规定，合法地减少土地增值税的支付金额，从而达到合理规避税收风险的目的。
下面将就土地增值税清算政策和筹划技巧进行详细分析。
一、土地增值税清算政策1.税率和适用范围：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，土地增值税税率为30%，适用的范围包括城市房地产开发、土地集中连片开发以及武装力量用地等。
2.纳税计算：土地增值税的纳税计算采用差额计税法，即纳税额等于转让价款减去购置土地成本、建设等费用、税金和合理的利润，然后按照税率计算。
3.税收申报和缴纳：纳税人需要在土地转让后60天内向税务机关申报土地增值税，并在90天内完成税款的缴纳。
二、土地增值税筹划技巧1.合理的土地成本计算：在计算土地增值税时，可以尽量合理地计算土地购置成本。
例如，可以将购置土地的价款、开发建设费用以及相应税费等作为计算基数，从而减少土地增值额，降低纳税金额。
2.合理挪用费用投入:对于土地开发商来说，可以将一部分费用挪入其他地方投资，采取循环输转企业的方式，降低应纳税额。
3.分割转让筹划：当一块土地存在多个使用权人时，可以将土地进行分割转让，从而减少每位权利人应缴纳的土地增值税。
4.转让方式筹划：可以通过合理选择转让方式来减少土地增值税的税负。
例如，可以选择以股权转让、资产重组等方式进行土地转让，从而实现减税优惠。
5.合理利用税收政策：根据不同地区对土地增值税的优惠政策，合理地运用各项政策降低纳税金额。
例如，可以选择在政策支持力度大的地区进行土地转让，享受相关税收优惠。
6.合理规避税务风险：在土地增值税筹划过程中，需要注意避免税务风险。
合法合规地进行筹划，避免违反相关法律法规，以免面临税务处罚。
综上所述，土地增值税清算政策和筹划技巧可以帮助土地开发商和土地使用权人合理规避税收风险，降低税负。
土地增值税税收管理及纳税筹划方法
土地增值税税收管理及纳税筹划方法随着我国经济的发展，土地作为一种最基本的资源和生产要素，其价值的持续增长引起了政府的关注。
为了统筹利用土地，促进经济的发展，我国实行土地增值税制度。
在实施土地增值税的过程中，如何进行税收管理及纳税筹划是需要重视的问题。
一、土地增值税的基本概念土地增值税是指在土地转让、转包、出租等行为中，按照土地增值额缴纳的一种税收。
在我国，土地增值税是由国家税务部门负责征收的。
土地增值税的税率一般为20%，不同地区和不同情况下，税率也会有所不同。
其中，税收的基数是以土地增值额为计算基础。
二、土地增值税的税收管理土地增值税的税收管理应以保证税收合法性和减少社会成本为原则。
具体来说，土地增值税的税收管理需要注意以下几点：1. 对不同情况的执法严格区分对于不同情况和不同标的物的税收管理，需要进行严格的分类，并且可以根据不同情况制定不同的税收政策。
例如，在对于住宅市场的土地增值税管理中，应加强购房者的身份核查，防止房地产公司利用转让和转包等方式逃税。
2. 对地方政府的监管由于土地增值税的税收收入主要用于地方政府的财政补充，因此，对地方政府的监管是必要的。
政府应当严格审批地方政府的土地使用规划，以确保政府的利益不受损失。
3. 强化土地增值税征收合法性应加强对土地增值税的征收合法性的监管，防止偷税漏税现象的出现。
政府应当建立一套完整的税收管理机制，确保税收的透明度和公正性。
三、土地增值税的纳税筹划方法税收筹划是指企业或个人根据法律规定，合理地安排自己的经济事务，利用法律允许的手续实现节税和避税的一种行为。
在进行土地增值税的纳税筹划时，可以采取以下几种方法：1. 利用抵减税费政策政府为了支持国家工业发展的需要而采取的有关政策，本身是税收筹划的一项有效方式。
例如，在进行土地增值税筹划时，可以采用抵减税费政策，减少企业或个人的税负。
2. 选择适当的纳税方式在进行土地增值税纳税时，应选用最合适的纳税方式，以最大限度地减少税收负担。
房地产开发企业土地增值税纳税筹划
财税研究Finance and Tax 房地产开发企业以开发、建设、销售房地产为主营业务，成本构成中，税收成本仅次于地价和建安成本，位列第三大成本。
如何降低税负，控制相应的风险？这需要在税收筹划上多下功夫，针对房地产企业而言，传统的税收筹划集中在土地增值税上。
土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
征收方式采用超额累进税率，根据增值额大小确定税率，最低税率为30%，最高税率为60%。
土地增值税筹划的总体思路是，根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制、降低增值额进而降低增值率，从而适用低税率或享受免税待遇，以达到少交甚至不交土地增值税的目的。
一、开发方式的纳税筹划 1.成本核算对象筹划对成片受让土地使用权后分期分批开发的项目以及同时开发多处房地产时，可以分别核算，也可以合并核算，两种方式所缴纳的税额是不同的，这就为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。
一般来讲，合并核算的税收利益大一些，但也存在分别核算更有利的情况。
具体来讲，对于成片开发的项目，结构类型相同，若开工、竣工时间相近，又由同一建筑承包商施工，可以合并为一个成本核算对象。
对于规模大、工期长的开发项目，可以按开发项目的一定区域或部分，划分成本核算对象。
这就需要开发商在开发前期对项目进行定位及可行性分析阶段就应该有所考虑，尤其是规模大或业态复杂的项目，往往需要事先对将面临的土地增值税清算对象进行综合考虑。
清算对象是指以发改委及有权立项备案部门备案的项目，也可以规划局颁发的《建设工程规划许可证》注明的分期项目为清算对象。
2.合作建房对一方出地，另一方出资金的联合开发项目，按税法规定，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
利用该项政策，企业可选择合作建房的方式进行项目开发，若能充分利用好此项优惠政策，将可能实现双赢。
3.代建房对房地产开发企业代客户进行房屋开发，开发完成后向客户收取代建收入的项目。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
利用利息费用扣除筹划土地增值税
假定有一家房地产企业，同时开发了几个房地产项目，同时使用自有资金和银行借款进行开发，其中一个地产项目，支付地价款1000万元，开发成本2500万元。
假设共发生借款费用800万元，但是这800万元利息费用如何分配很难计算，因为这种间接费用的分配在成本核算中选取的分配甚而不同，结果会有很大的不同。
如果选择不分配，那么：房地产开发费用=（取得土地使用权取得的金额＋房
地产开发成本金额）×10%=（1000＋2500）×10%=350万元
如果按照某一的成本动因进行分配，为这一地产项目分配了90万元，那么：
房地产开发费用=（取得土地使用权取得的金额＋房地产开发成本金额）
×5%＋允许扣除的利息费用=（1000＋2500）×5%＋90=175＋90=245万元。
与不分配利息相比，可除的开发费用减少了105万元（350万元－245万元）。
在这种情况下，这家企业就该认真考虑利息费用是不是要分配以及如何分配的问题了。
当然，企业的会计处理一定要严格按照财政部《企业会计准则－借款费用》以及国家税务总局的相关规定处理。
现行相关土地增值税税法对财务费用扣除项目中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商。