土地增值税规定的资本化利息
税法知识之土地增值税
税法知识之土地增值税税法知识之关于土地增值税土地增值税纳税人转让房地产收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
下面是yjbys店铺为大家带来的关于土地增值税的税法知识，欢迎阅读。
一、关于收入的确认土地增值税纳税人转让房地产收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
税务机关根据纳税人报送的清算资料，结合房地产专用发票、《商品房买卖合同一览表》、商品房预售(销售)许可证、测绘成果资料，核实房地产转让收入。
纳税人转让房地产的成交价格明显偏低的，可要求纳税人提供书面说明。
转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，按照房地产评估价格计算征收。
非直接销售和自用房地产的收入确定(一)纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2.由税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
(二)纳税人将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
纳税人预缴土地增值税，以及进行土地增值税清算时取得的货币收入、实物收入、其他收入以及视同销售收入，均为不含增值税收入。
土地增值税无论预缴还是清算，计税依据均不包含增值税。
二、土地增值税扣除项目(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用;(三)房地产开发费用;(四)与转让房地产有关的税金;(五)国家规定的其他扣除项目。
扣除项目应当符合下列要求：(一)经济业务应当是真实发生的。
(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
(三)计算扣除项目金额时，其实际发生的支出未取得合法有效凭证的，不得扣除。
利息在土地增值税中的规定
房地产开发成本—开发间接费用—利息费用”的利息支出在土地增值税中的规定《国关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220）第三条第（四）项规定：“土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
”《土地增值税见证业务规则》(国税发[2007]132号)第三十五条第八款规定：“在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。
在计算加计扣除项目基数时，要审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。
”基于以上两个税收政策文件规定，房地产企业计入开发成本的借款费用或利息支出，在进行土地增值税清算时，需要剔除，应调整至财务费用中计算扣除。
《会计准则——利息费用》中关于借款费用资本化的原则不适用于土地增值税清算，对于已经计入房地产开发成本的利息支出，土地增值税清算时应调整至财务费用中计算扣除。
土地增值税中利息支出处理原则与会计核算、企业所得税处理有很大区别。
根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号），企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
账务方面，会计科目设置一般将项目开发资本化利息计入“开发成本-开发间接费用”核算。
而在土地增值税清算计算房地产开发费用时，应先调减开发成本中的资本化利息，而后与财务费用中的利息支出加总，再适用国税函[2010]220文件规定的计算方法进行税务处理。
根据以上税收政策文件的规定，房地产企业在计算土地增值税时扣除的利息费用与其他开发费用的扣除结合起来分析，具体分以下两种情况处理：第一种税务处理：凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的情况下，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，按照（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%计算扣除。
争议与解决：土地增值税利息扣除
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从土地增值税原则谈利息扣除方法
从土地增值税原则谈利息扣除方法一、与利息扣除方法相关的土地增值税原则《土地增值税宣传提纲》（国税函发[1995]110号）明确提出了制定土地增值税所遵循的三个原则：1、要有效的抑制炒买炒卖“地皮”、“楼花”等牟取暴利的投机行为，防止扰乱房地产开发和房地产市场发展的行为。
这主要是通过实行四级超率累进税率，对增值率高的多征税，增值率低的少征税，以充分体现对过高增值收益进行有效调节的作用。
2、维护国家权益，防止国家土地增值收益流失，增加国家财政收入。
只要按规定征收了土地增值税，自然也就实现了这一原则。
3、保护从事正当房地产开发者的合法利益，使其得到一定的投资回报，促进房地产开发结构的调整。
这条原则主要是通过对“取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的”、“取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的”、“取得土地使用权后进行房地产开发建造的”以及“转让旧房及建筑物的”这四种情况分别规定不同的计算增值额的方法来实现。
要正确理解土地增值税利息扣除方法，自然要以第3条原则为出发点。
二、解析历次文件中的利息扣除（一）《增值税暂行条例实施细则》《增值税暂行条例实施细则》规定：“（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
”此规定中蕴含的意思为：1、房地产开发费用为计算扣除而非据实扣除作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，并不是按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除，而是依据《实施细则》的规定标准，按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的一定比例扣除。
谈土地增值税中利息支出的扣除
谈土地增值税中利息支出的扣除武汉新中环建材有限公司程春玲土地增值税相关政策规定：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
如不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出则有扣除限额。
这样给了企业自主选择的机会，企业可以根据自己的实际情况，测算哪一种方法下扣除的费用额更大，缴纳的土地增值税更少。
在企业选择按实际发生的利息支出作为土地增值税计算扣除额时，应当注意以下四方面的问题。
一、对计入开发成本中的利息支出的扣除根据《企业会计准则第17号———借款费用》的规定：企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
其应用指南规定：符合借款费用资本化条件的存货，主要包括企业（房地产开发）开发的用于对外出售的房地产开发产品、企业制造的用于对外出售的大型机械设备等。
在企业所得税方面，《国家税务总局关于印发〈企业所得税税前扣除办法〉的通知》（国税发［2000］084号文件）第三十五条规定：从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。
也就是说，根据现行政策，房地产开发项目在达到预定可销售状态之前，利息是进成本的，而不进财务费用，要达到预定可销售状态以后，利息才进财务费用。
对于计入开发成本的利息支出是否可以扣除？这需要将土地增值税的出台与当时的会计制度规定结合起来分析：财政部1993年颁布的《房地产开发企业会计制度》规定，利息支出不计入开发成本，应作为期间费用。
那么，计入开发成本的间接费用是否包含利息支出呢？同样不包括。
土地增值税的税收筹划—价格、成本和利息
土地增值税的税收筹划——在价格、成本和利息上做文章在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重。
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值税额和税法规定的4级超率累进税率计算征收，其简便的计算公式为：土地增值税税额=增值税×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。
4级超率累进税率是以增值额占扣除项目金额的比例确定的，其中有一条很重要的优惠政策，即纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
按《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用；或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。
由此看来，影响土地增值税税额大小的因素主要有房地产销售价格和扣除项目金额，所以，开发商要把握筹划关键，趋利避害，才能达到节税的目的。
确定适当的房地产价格房地产销售价格的变化，直接影响房地产收入的增减，在确定房地产销售价格时，要考虑价格提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负两者间的关系。
例如，某房地产开发企业销售建造的普通住宅，可采取不同的销售价格。
第一种方案，销售价格为每平方米1927元，扣除项目金额共计1606元，增值额为321元，占扣除项目金额的19.99%，未超过20%，不征收土地增值税，营业利润为321元；第二种方案，销售价格为每平方米2057元，扣除项目金额共计1613元，增值额为441元，占扣除项目金额的27.75%，超过20%，未超过50%，应征收土地增值税，税率为30%，应缴土地增值税133元，营业利润为311元；第三种方案，销售价格为每平方米2100元，扣除项目金额共计1615.5元，增值额为484.5元，占扣除项目金额的30%，应征收土地增值税，税率为30%，应缴土地增值税145.35元，营业利润约为400元。
土地增值税清算与征管的最新规定
土地增值税清算与征管的最新规定各省、自治区、直辖市地点税务局，宁夏、西藏、青海省(自治区)国家税务局：为了进一步做好土地增值税清算工作，依照«中华人民共和国土地增值税暂行条例»及实施细那么的规定，现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在运算土地增值税时予以调整。
二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题房地产开发企业在工程竣工验收后，依照合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在运算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质保金不得运算扣除。
三、房地产开发费用的扣除问题(一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目运算分摊并提供金融机构证明的，承诺据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率运算的金额。
其他房地产开发费用，在按照〝取得土地使用权所支付的金额〞与〝房地产开发成本〞金额之和的5%以内运算扣除。
(二)凡不能按转让房地产项目运算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按〝取得土地使用权所支付的金额〞与〝房地产开发成本〞金额之和的10%以内运算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
(三)房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用运算扣除时不能同时适用本条(一)、(二)项所述两种方法。
(四)土地增值税清算时，差不多计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中运算扣除。
土地增值税规定的资本化利息
土地增值税中资本化利息的关键点
可以在土地增值税中据实扣除的资本化利息
能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
不可以在土地增值税中据实扣除的资本化利息
不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，（利息+其他房地产开发费用）按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
金融机构包括内容：
1、银行：包括人民银行、商业银行、政策性银行。
2、信用合作社。
3、证券公司。
4、金融租赁公司、证券基金管理公司、财务公司、信托投资公司、证券投资基金。
5、保险公司。
6、其他经人民银行、银监会、证监会、保监会批准成立且经营金融保险业务的机构等。
金融企业同期同类贷款利率确定问题
“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。
既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。
参考：企业所得税若干问题的公告国家税务总局公告[2011]34号
1、签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。
2、首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。
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土地增值税中资本化利息的关键点
可以在土地增值税中据实扣除的资本化利息
能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
不可以在土地增值税中据实扣除的资本化利息不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，（利息+其他房地产开发费用）按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
金融机构包括内容：
1、银行：包括人民银行、商业银行、政策性银行。
2、信用合作社。
3、证券公司。
4、金融租赁公司、证券基金管理公司、财务公司、信托投资公司、证券投资基金。
5、保险公司。
6、其他经人民银行、银监会、证监会、保监会批准成立且经营金融保险业务的机构等。
金融企业同期同类贷款利率确定问题
“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。
既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。
参考：企业所得税若干问题的公告国家税务总局公告[2011]34号
1、签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供
同期同类贷款利率情况。
2、首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支
出的合理性。