房地产项目城市选择及项目判断标准(初稿)20121026
房地产项目前期定位与规划设计标准
1．住宅市场产品的分类和影响产 品发展的因素
★影响产品发展 趋势的因素
●住宅产业化发展的趋势：经济性好、效率高、能耗低，质量稳定 ●技术成熟和市场接受认可度提升 ●形成对中低端住宅产品的覆盖 ●开发综合服务能力提高的需求 ●社会文化和社会结构的变化因素 ●政策的倾向
2.建立住宅产品线的方法
★产品线建设的 目的
2.建立住宅产品线的方法
★价值点组合：
地段、建设规模、建设密度、目标 品质、目标生活状态家庭构成
目标品质
基本保障类产品：廉租房、经济适用房、 限价房、回迁房 安居类产品：中小户型、中等品质商品房
舒适类产品：中高等品质 享受生活类产品 顶级产品
2.建立住宅产品线的方法
★价值点组合：
地段、建设规模、建设密度、目标 品质、目标生活状态、家庭构成
4．常规目标产品线
城市康居社区、城市白领社区、 城市高级公寓、城市别墅和郊区 house
（附表）
城市康居社区
城市白领社区 城市高级公寓
城市别墅和郊 区house
●市区旧城及近郊改造类的青年住区项目； ●涵盖各类别中等收入人群；●开发规模较大； ●以开发增值为主要利润点，高层高密度小户型公寓； ●以塑造多样化丰富城市生活为主要特征；●平均利润低，品牌价值 低 ●技术难度小，分期开发，建设速度快，回收资金快；
第二, 扩展现有的产品线, 使其产品线更加丰满。
通过分散风险、拉长产品线来顺应调控。例如在商业地产领域开发 上, 很多房产公司将产品线拉长, 既开发高档商场, 也开发普通商业 街既开发星级豪华酒店, 也开发经济型酒店。写字楼开发有出租型 的, 也有出售型的, 租售并举。
房地产业务筛选标准
一、城市准入标准（一）直接准入城市1、范围：北京、上海、深圳、广州2、要求：（1）京郊（含燕郊、廊坊等近京区域）、上海郊区项目，限于和中大型开发商合作，要求有抵押。
（2）深圳、广州的项目，要求在核心地段，并审慎选择实力较强的交易对手（中型以上）。
（3）若项目本身有较大的成本优势且有较稳定的回款保证，可一事一议。
（二）谨慎进入城市1、天津、重庆限于核心区域，但天津滨海新区（含于家堡区域）不准入。
2、济南、南京、厦门、长沙、武汉、青岛、苏州、福州、合肥、成都、太原、郑州等城市可以准入自住型住宅类项目（其中青岛、苏州、福州、合肥、成都、太原、郑州的项目须非常谨慎），禁止准入商业地产项目（但有地段优势、有独特差异化商业模式的优质综合体项目除外）。
标的项目应位于城市核心区域，品质较好，产品定位准确，有拿地成本优势，销售预期良好。
交易对手为中大型以上房地产企业；谨慎与风格激进的房地产公司合作，若确有必要进行合作，需满足以下条件：一是控制集中度及授信额度，二是项目位于一线城市，三是实际控制资产3、佛山、杭州、泉州、漳州、东莞只和房地产排名前20 的交易对手合作项目。
（三）一般情况下不准入的城市1、东北区域一般不准入。
2、石家庄、宁波、昆明、南宁、唐山、秦皇岛、烟台、威海、潍坊、淄博、徐州、南通、连云港、镇江、泰州、扬州、盐城、宿迁、温州、绍兴、台州、芜湖、惠州、海口、三亚、贵阳、丽江、南昌、西安、咸阳、宝鸡、兰州、西宁、银川、拉萨、呼和浩特、包头、鄂尔多斯、桂林等城市一般不准入。
（四）特殊情况说明1、其他未列明准入情况的属暂不准入区域。
2、事务管理类（通道类）房地产业务不受以上区域的限制，但应谨慎开展，应落实公司对事务管理类（通道类）业务的一般要求。
委托方为券商、基金子公司等发行的专项或集合资管计划，设立单一信托的，不属以上事务管理类（通道类）房地产业务，应按照公司主动管理房地产业务的要求办理，应确保基础资产的质量并落实有效的风控措施。
房地产项目选择标准
房地产项目选择标准
一、项目准入区域
A类城市（核心聚焦）：北京、上海、天津、重庆、郑州、武汉、南京、苏州、杭州、深圳、广州、西安、成都、济南、青岛、长沙、合肥、厦门、福州B类城市（允许进入）：南阳、洛阳、襄阳、宜昌、徐州、南通、无锡、常州、温州、嘉兴、宁波、绍兴、台州、东莞、舟山、佛山、惠州、烟台、常德、岳阳、芜湖、南昌、泉州、石家庄、太原、南宁、昆明、贵阳
C类城市（审慎进入）：泰州、扬州、盐城、镇江、淮安、金华、潍坊、淄博、济宁、临沂、东营、威海、泰安、德州、聊城、衡阳、漳州、廊坊、邯郸、保定、沧州、唐山、赣州、株洲、秦皇岛、大同、柳州、遵义
禁止进入区域：东三省、内蒙古、西安以西地区及名单外城市；
二、项目选择标准
1、土地取得成本应具有一定优势；
2、住宅项目为主，住宅比例不低于70%；
3、项目无重大法律诉讼或在执行案件；
4、融资杠杆比例一般不超过1.5:1，优质项目可具体谈；
5、融资成本不低于年化18%；
6、融资期限1年或2年，满半年可以提前还款；
三、基本担保方式
1、土地或者在建工程抵押；
2、实际控制人连带责任保证；
3、项目公司股权质押；
4、财务监管；。
正确选择住宅小区建设项目的环境影响评价标准
正确选择住宅小区建设项目的环境影响评价标准摘要：城市住宅小区（房地产）建设项目施工期对外部环境均可能产生影响，建成后对拟建小区内部环境、外部环境都可能产生影响，外部污染也可能影响小区环境。
要从三方面入手进行环境影响评价并选取相应评价标准。
关键词：房地产开发环境影响评价标准在《建设项目环境保护分类管理名录》中,对房地产开发项目做了明确的规定。
除在非敏感区建设建筑面积小于2万m2的填登记表外,均需要进行环境影响评价。
其中环境敏感区占地面积5万m2及以上或建筑面积10万m2及以上的房地产开发项目必须编制环境影响报告书[1].城市住宅小区属于房地产建设项目，由于其占地面积大，涉及面广，在环境影响评价中，评价标准的选用与执行常常容易产生一些问题。
然而，标准的执行问题是很严肃的.国家制定的环境标准是环境法律法规体系的重要组成部分，其中环境质量标准和污染物排放标准是强制性标准,是行政执法的科学依据［2]。
也就是说，在环境影响评价中,应当科学准确地确立并执行相应的评价标准，为环境决策与管理提供法律依据。
1、城市住宅小区建设项目对内部环境影响的评价标准城市住宅小区（房地产）建设项目投入使用后，其占地小区就成为居民区.这也是房地产项目与其他建设项目(如工业项目）的主要区别所在.因此，评价之中必须考虑和预测即将建成的小区的环境影响问题。
有的小区开发项目占地面积较大，内部道路纵横，居住组团分为几个或十几个，内部环境质量应重点保护，在评价报告书中要确立拟建小区内部的环境标准[3］。
1.1 拟建小区内部环境噪声标准小区建成后，内部环境主要为居民居住区，环境噪声标准应当执行声环境质量标准（GB 3096-2008）-93中的1或2类标准,靠近交通干线一侧应执行4类标准。
声环境质量标准（GB 3096-2008）自2008年10月1日起实施。
《城市区域环境噪声标准》（GB 3096—93）、《城市区域环境噪声测量方法》（GB/T 14623-93）废止。
房地产城市市场评价指标及评价报告成果标准
A集团城市评价报告成果标准目录一、运作可行性指标 (1)(1) 城区面积、主城区（或建成区）面积 (1)(2) 常住人口 (1)(3) GDP、人均GDP (1)(4) 商品住宅年销售面积 (1)(5) 商品住宅年销售额、销售均价 (1)(6) 土地机会 (2)(7) 政府配合效率 (2)二、市场趋势预测定性指标 (2)(1) 产业结构特征及产业发展趋势 (2)(2) 民营经济发展状况 (2)(3) 房地产发展水平 (2)(4) 未来城市规划及重大建设项目 (3)(5) 地方政策导向 (3)(6) 重大城市活动 (3)(7) 城市集聚效应及重大经济发展机会 (3)三、城市市场趋势评价指标 (3)(1) 新开工面积/ 施工面积 (3)(2) 施工面积/ 销售面积 (4)(3) 施工面积/ 竣工面积 (4)(4) 预售面积/ 批准预售面积 (4)(5) 房地产开发投资额/ 固定资产投资额 (4)(6) 新增住宅用地可建面积/ 商品住宅新开工面积 (4)(7) 商品住宅价格增幅/ 人均GDP增幅 (5)(8) 投资性购买所占的比例 (5)(9) 房价收入比 (5)(10) 新建商品住宅空置率 (5)(11) 租金/ 价格比 (6)(12) 商品住宅价格增幅/ 人均可支配收入增幅 (6)(13) 商品住宅价格增幅/ （人均消费支出＋人均储蓄余额）增幅 (6)(14) 房地产开发企业贷款余额/ 全社会企业贷款余额 (7)(15) 个人购房信贷比 (7)四、附件：指标定义和数据来源要求、城市评价报告核心指标简表 (1)TZ-201A集团城市评价报告成果标准版本：1第1页，共13页一、运作可行性指标(1) 城区面积、主城区（或建成区）面积（连续5年）城区面积指以“区”为行政单位的土地面积之和；主城区（或建成区）面积指依据各城市实际情况、体现城市居民生活、消费心理的传统意义的城市行政单位土地面积之和。
(2) 常住人口（连续5年）分别给出全市常住人口和市区常住人口根据（1）、（2）计算城区人口密度。
房地产项目开发的地段选择
房地产项目开发的地段选择房地产项目开发的地段选择作者：佚名时间：2008-6-27浏览量：房地产开发项目的地段选择,其主要责任是项目投资人,当然作为开发商的员工有责任、有义务提出意见和建议,但抉择权在项目发起人或项目投资人,只有项目投资人才对项目开发的最终结果负责。
对开发项目的地段选择方法、标准有多种,可能是客观的、主观的、定量的或猜测的。
不论采取何种方式确定项目,选择项目必须有充足的、有效的理由。
房地产开发项目的地段选择,实际上也是一个项目。
因此,地段选择过程,就是一项目管理过程。
如何进行该项目管理呢?建议从六个方面来理解:即1、认识开发项目地段的影响因素;2、识别有增值潜力的地块;3、地段选择理论;4、对拟开发地块进行可行性分析;5、对开发地块进行成本收益分析;6、选择最优方案。
、认识开发项目地段的影响因素房地产投资地段的影响因素很多,不同的地段的影响因素也是不一样的,影响程度也不相同。
再对每一宗地块进行分析时,根据地块的实际进行相关探讨。
地块的常见影响因素如下:市场供需行情一宗地块的好差,总是体现在需求上。
需求大供给量少,地块价就攀升,地块就容易出手,房地产投资商也就可以获得较高投资回报,那么该地块就是较好的投资地段;如果一宗地块需求趋少,则该地块价格就趋低,房地产投资回报相对较低,那么该地块就不是好的投资地段。
地块的自然条件地块的自然条件含盖如下内容:地块与市中心的距离、地块的地质条件、地形地势、土地面积、地块形状、日照、风向、多雷区或非多雷区、地质灾害。
地块与市中心的距离,是影响房地产投资的地段的主要因素之一。
任何城市,人们购房都是以距市中心的距离远近作为购房的一个重要衡量指标。
一般来讲,地块接近市中心,交通越方便,基础设施越完备,地价越高,越容易出手,同时竞争也越激烈,对投资者的资金要求也严格。
距城市中心越远,基础设施不完善,地价越低,实现增值的时间越长,越不易销售,同时地价也越低。
房地产投资的风险评估与项目选择
房地产投资的风险评估与项目选择在当前经济形势下，房地产投资一直被视为一种相对稳定且可靠的投资方式。
然而，任何投资都伴随着一定的风险，尤其是在房地产市场的大环境中。
因此，对于房地产投资者来说，风险评估和项目选择是至关重要的。
本文旨在探讨房地产投资的风险评估方法以及如何选择合适的投资项目。
一、风险评估方法1. 宏观经济因素的分析在进行房地产投资时，首先要考虑的是宏观经济因素的分析。
这包括国家政策、经济发展趋势、金融政策等因素。
投资者应密切关注政府对房地产市场的调控政策以及宏观经济形势的变化，以便预测房地产市场的发展趋势。
2. 市场需求和竞争情况的评估了解市场需求和竞争情况是进行房地产投资的基础。
投资者应通过市场调研和数据分析来评估当前房地产市场的需求情况，判断投资项目的潜在收益。
同时，还需要了解竞争对手的情况，分析市场份额和潜在风险。
3. 土地供应和地段选择土地供应和地段选择是房地产投资中关键的因素。
投资者应该仔细研究土地供应情况，包括政府规划、土地使用权等情况。
同时，在选择地段时需要考虑交通便利性、周边配套设施、规划前景等因素，以确保项目的竞争力和增值潜力。
4. 资金运作和融资渠道在房地产投资过程中，资金运作和融资渠道至关重要。
投资者应评估自身资金实力，合理制定投资计划，并通过多样化的融资渠道降低风险。
同时，还需要注意资金运作的灵活性和效率，以应对市场的变化。
二、项目选择方法1. 定位目标市场和受众群体在选择投资项目时，首先要明确目标市场和受众群体。
不同的市场和群体有不同的需求和消费能力，因此选择适合的目标市场是确保投资项目成功的关键。
投资者应通过市场调研和数据分析，了解目标市场的潜力和竞争状况。
2. 考虑项目的风险回报特征每个投资项目都有其风险回报特征，包括风险程度和回报率。
投资者应根据自身风险承受能力和投资目标，综合考虑项目的风险回报特征。
风险较高的项目可能具有更高的回报率，但也伴随着更大的风险。
房地产业务筛选标准
房地产业务筛选标准房地产业务筛选标准是一个重要的决策工具，有助于房地产开发商或购房者在进行房地产业务选择时做出明智的决策。
在这篇文章中，我们将讨论一些常见的房地产业务筛选标准，以帮助读者更好地理解并应用于实际情境。
1. 地理位置地理位置是考虑房地产业务的首要因素之一。
一个理想的房地产项目应该位于便利的交通枢纽附近，如主要道路、公共交通站点或高速公路出入口。
同时，也应该接近商业区、学校、医疗机构等各类生活设施，以提供便利的生活环境。
2. 市场需求市场需求是决定房地产业务可行性的重要因素之一。
开发商或购房者应该充分了解目标市场的需求状况，包括人口结构、收入水平、居民生活方式等。
此外，还应评估当地的房地产市场供需关系，以及未来几年内的预期发展趋势，以保证所选择的房地产项目具有稳定的市场需求。
3. 房地产项目质量房地产项目的质量也是一个非常重要的考虑因素。
综合评估房地产项目的建筑质量、设计合理性、居住环境以及配套设施等方面，确保购房者或租户能够获得舒适、安全且高品质的居住体验。
此外，对于商业地产项目，需要考虑项目的商业价值和潜在租户的需求。
4. 法律法规合规性房地产业务的合规性是一个不可忽视的方面。
开发商或购房者需要确保所选择的房地产项目符合当地的法律法规要求，在房地产开发、土地使用、环境保护等方面不会遭遇法律纠纷或非法操作。
同时，还应关注土地产权、房屋产权等法律问题，确保购房者或投资者的利益得到合法保护。
5. 价格与回报率房地产业务的价格与回报率是投资者关注的核心问题之一。
购房者或投资者应充分评估房地产项目的价格与回报率之间的关系，确保购买房产的价格合理并能够获得可观的投资回报。
这需要综合考虑房地产项目的市场潜力、租售比、潜在收益等因素。
总结房地产业务筛选标准对于房地产开发商或购房者来说，是一个有效的决策工具。
通过考虑地理位置、市场需求、房地产项目质量、法律法规合规性以及价格与回报率等多个方面的因素，可以帮助决策者降低风险，选择具有潜力和可行性的房地产项目。
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房地产项目城市选择及项目判断标准
第一章项目定性判断内容
在公司业务发展的推进过程中，各个项目将分布在不同的区域和不同的城市。
虽然这些项目各不相同，分别具有各自的属性，但同为房地产开发项目，在项目选择与开发过程中仍然存在着一些具有共性的指标。
为了更好的进行项目选择，简化判断标准，形成项目选择的程序化与制度化，我们将这些具有共性的判断标准加以提炼，通过城市、市场及项目三个由宏观至微观的层次逐一列举，进行阐述。
一、理解城市：
1.目标城市与公司战略匹配程度：目标城市是否属于公司战略中确定的城市范围？如果不是，与战略中确定的城市有无可比性，可比性如何？
2.城市所处经济圈发展状况
2.1.经济圈的发展历史
2.2.经济圈发展规划
2.3.经济圈未来发展对城市的影响
3.城市人口及经济状况
3.1.城市人口发展状况
3.2.城市人口结构状况
3.3.城市汇集能力
3.4.城市经济发展状况：城市GDP总量、人均可支配收入、人均储蓄额、社会保障制度等指标的变化情况及与其他城市的对比情况
4.城市人文、历史特征及发展状况
房地产产品作为特殊消费品，尊重、适应客户，实现本土化是项目能否成功的关键。
因此，对不同区域自然、人文、历史环境的理解，了解当地客户需求是理解城市的重要组成部分。
5.城市化进程及总体规划。
现阶段，中国的房地产行业发展与城市化进程息息相关，一个城市的规划前景，旧城改造及新区建设力度直接决定的当地的房地产行业发展。
5.1.城市发展历程及城市化进程
5.2.城市总体规划
5.3.城市交通规划
5.4.城市用地规划
5.5.城市园林景观规划
5.6.城市产业格局规划
5.7.城市历史文化遗产保护规划
6.城市政治、政策环境
目前，房地产行业仍是地域性较强的行业，不同的区域，不同的城市，其政府有着不同的执政思路与风格，对行业的发展也持不同的态度。
因此，对政府及其政策的判断直接决定了我们进入的方式、方法与战略战术。
二、理解市场：
1.房地产市场发展状况
1.1.房地产市场发展轨迹
1.2.房地产市场总体特征
1.3.房地产市场未来发展预测
2.房地产行业成长性。
2.1.过去3-5年行业典型指标变化状况：包括人均居住面积、年销售量、销售额、施工（竣工）面积等。
2.2.城市房地产行业的供需结构
3.城市房地产行业竞争状况分析：
3.1.开发企业发展历史
3.2.开发商构成结构
3.3.行业竞争特征
3.4.行业进入壁垒
3.5.典型开发企业分析
4.一级市场
主要考察项目所在区域过去两年的土地出让量及所处区域，未来一年的土地供给计划，土地储备量。
通过对土地供应情况的了解我们可以判断区域房地产市场的未来供需结构，发展速度以及规模，进而预测该区域市场的未来的供需关系和竞争的程度。
5.二级市场
此项目主要包括分区市场调查和研究各档次产品的供应状况与集合特征（平均售价、开发规模、产品形式、平均消化率、平均容积率、物业在区域内分布特征），典型个案分析（销售价格、销售速度、主力户型、工程进度、推广计划、后期推案量等）。
通过对二级市场的分析可直接了解当地房地产市场的销售状况、购买层次以及消费偏好等，有助于对项目进行整体定位。
6.三级市场
主要关注二手房成交量、成交价格、主要成交区域、投资比例等指标。
通过对这些指标的了解可观察三级市场是否与一二级市场形成联动，为未来行业发展趋势及风险提供判断依据。
7.价格成本指标
当地的开发流程、开发成本、税收优惠以及其他一些特色政策等。
这些指标的确定将直接为项目成本及利润率测算提供依据。
8.消费者分析
8.1.消费者总体特征
8.2.消费者购房行为特征
8.3.消费者结构分析
8.4.消费者总体需求预测
三、理解项目：
1.项目背景
1.1.项目来源
1.2.项目提供者的情况介绍
2.项目地理现状：
2.1.四至范围
2.2.地势
2.3.地面现状
2.4.地面居民居住情况
2.5.地下情况
2.6.土地的完整性
2.7.地上空间状况
3.项目地段分析
3.1.项目位置
3.2.项目周边交通
3.3.公交系统
3.4.教育配套
3.5.医疗配套
3.6.商圈特征
3.7.文体配套
3.8.生活配套
3.9.自然景观
3.10.风水评价
4.项目大市政状况
4.1.道路现状及规划：包括现有道路、规划道路，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）等
4.2.供水状况：现有管线、管径及未来规划实施时间
4.3.雨水、污水排放：现有管线、管径及未来规划实施时间
4.4.通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等
4.5.永久性供电和临时性施工供电：现有管线、上源位置、距宗地距离
4.6.燃气：现有管线、上源位置、距宗地距离、接口位置
4.7.供热及生活热水：现有管线、上源位置、距宗地距离、接口位置
5.经济技术指标
5.1.总用地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积等
5.2.住宅建筑面积、公建面积，共建内容
5.3.综合容积率、住宅容积率
5.4.建筑密度
5.6.绿化率
5.7.其他
6.项目手续情况
7.区域市场分析
7.1.区域住宅市场概述
7.2.区域住宅各项指标
7.3.区域市场各类型住宅分布状况
7.4.区域内各类型住宅产品供应状况
7.5.区域市场产品集合特征（尤其研究与项目类似档次物业的特征）：包括均价、
开发规模、产品形式、平均销售率、平均容积率等
7.6.区域市场中产品营销特征
7.7.未来2-3年内可供应土地状况、产品供应量和产品类型
7.8.分析本项目在区域市场中的机会
8.区域目标客户群研究
通过研究各档次产品目标客户群特征及辐射商圈范围，确定项目市场定位及产品定位，目标人群特征/来源区域/行业特点，产品建议。
8.1.目标客户群总体特征
8.2.目标客户群购房行为特征
8.3.目标客户群结构分析
8.4.目标客户群总体需求预测
9.项目周边环境
治安情况、空气情况、噪声情况、污染情况、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆品生产或仓储基地等）、周边景观、风水情况、近期或规划中周边环境的主
10.项目的融资及合作前景
结合对当地金融环境的了解，判断该项目的融资难易程度。
结合该区域的潜在合作伙伴以及项目本身素质的了解，判断该项目是否能够成为一个较好的合作平台。
第二章定量判断内容
一、对于城市的判断：
根据城市竞争力水平计算出城市得分，根据得分把城市按5个级别进行统一分类，最高级别为5分，其他级别依次递减1分，最低为1分。
二、市场类指标
三、项目类指标
四、四要素评价指标
第三章项目经济分析
一、计算依据和假设
1. 规划方案的初步构想；
2. 合作模式；
3. 项目开发建设计划安排；
4. 国家及城市市有关开发建设的税费政策和文件；
5. 城市工程建设造价定额及标准；
6. 预测销售均价
二、成本预测
参照以下表格：
三、税务分析
1. 营业税及附加：
2. 所得税税率：
3. 土地增值税
上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策，项目本身适用的税率。
四、项目经济效益分析
1. 销售收入
2. 静态效益评价
参照以下表格：
3. 动态效益情况
投资回收期（静态）=（T-1）+第（T-1）年（月）的累计现金流量绝对值/第T年的现金流量
投资回收期（动态）=(T-1)+第（T-I）年的累计现金折现值/第T年的现金流量折现值
注：T为累计现金流量为正值的年份（月份）
动态效益评价按以下表格：
五、敏感性分析
成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如下表所示：单位（万元）
1. 售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：
六、项目资金进度计划
1. 资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入
安排。
2. 资金回款计划：各期销售回款计划。
3. 资金需求计划。
4. 启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间。