关于印发《广州市“城中村”改造成本核算指引(试行)》的通知
【2019年整理】“三旧”改造相关法律法规汇总
“三旧”改造相关法律法规汇总一、基础类法律法规1.《中华人民共和国行政许可法》【时效性】现行有效内容包括：行政许可的设定、行政许可的申请、听证、变更与延续等。
2.《中华人民共和国村民委员会组织法(2010修订)》【时效性】现行有效内容包括：村民的认定、村民委员会的性质、居民委员会决定事项和程序、居民委员会财产的认定等。
3.《中华人民共和国城市居民委员会组织法》【时效性】现行有效内容包括：居民委员会的性质、居民委员会成员、集体事项决定程序、集体财产的认定等。
4.《中华人民共和国民法通则(2009修正)》及其司法解释【时效性】现行有效内容包括：民事行为能力、宣告失踪和宣告死亡程序、民事法律行为、行为、委托代理行为、婚姻关系、继承关系等。
5.《中华人民共和国物权法》【时效性】现行有效内容包括：所有权性质的认定、不动产所有权认定、不动产权利的注销方式、共有关系、土地承包经营权、建设用地使用权取得方式、宅基地认定、担保法律关系等。
6.《中华人民共和国合同法》及其司法解释【时效性】现行有效内容包括：合同订立主体的认定、合同效力的认定、合同转让、合同全面履行的认定、违约行为和违约责任的认定、租赁合同法律关系等。
7.《中华人民共和国婚姻法(2001修正)》及其司法解释【时效性】现行有效内容包括：结婚的法律效力、夫妻共有财产认定和分割等。
8.《中华人民共和国继承法》及其司法解释【时效性】现行有效内容包括：法定继承、遗嘱继承和遗赠、继承权丧失、遗产认定及分割等。
二、土地类法律法规1.《中华人民共和国土地管理法(2004修正)》及《中华人民共和国土地管理法实施条例(2011修订)》【时效性】现行有效内容包括：土地所有权性质、国有土地所有权和集体土地所有权划分、土地使用权取得方式、土地利用总体规划、建设用地取得方式及土地征收征用补偿标准等。
2.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》【时效性】现行有效内容包括：国有土地使用权出让的最高年限、出让方式、土地用途的变更等。
穗更新规字〔2017〕3号 广州市旧村庄全面改造成本核算办法
广州市城市更新局关于印发广州市旧村庄全面改造成本核算穗更新规字〔2017〕3号广州市城市更新局关于印发广州市旧村庄全面改造成本核算办法的通知各有关单位：现将《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》印发给你们，请认真贯彻执行，执行中遇到的问题，径向市城市更新局反映。
广州市城市更新局2017年12月29日广州市旧村庄全面改造成本核算办法第一条为进一步明确旧村庄全面改造成本核算标准，规范旧村庄全面改造成本的核算方式，科学测算项目改造成本，根据《广州市城市更新办法》和《广州市旧村庄更新实施办法》，制订本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域内城市更新片区策划方案、项目实施方案编制和审核阶段对旧村庄进行的全面改造复建安置成本核算。
第三条旧村庄全面改造成本主要包括前期费、临迁费、拆运费、复建费、农转用及不可预见费等。
前款所称前期费是指包含基础数据调查费、片区策划方案编制费、项目实施方案编制费在内的项目前期工作费用。
第四条现状建筑拆运费按不高于每平方米30元的标准核算（包括含拆卸、余泥排放等费用）；搬家补偿费按每户2000元的标准核算（含搬出、搬进费用）；屋内装有电话、有线电视等设施需迁移的，按有关主管部门规定的标准计算迁移费。
第五条历史建筑保护费用（迁建或修缮）根据具体的历史建筑保护方案确定，并计入改造成本。
第六条在不突破规划建筑总量的情况下，旧村庄改造范围内安置住宅复建总量按照“栋”或者“户”两种方式进行核定。
住宅复建总量不含住宅公建配套建筑面积。
（一）以“栋”的方式核定的，住宅复建总量按照每栋住宅280平方米乘以改造范围内合法住宅建筑的总栋数，或以合法住宅建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过10%的比例上浮后核定。
（二）以“户”的方式核定的，住宅复建总量按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定。
“户”的核定标准按照本市村庄规划建设管理的相关规定执行。
以上所称“合法住宅建筑”指有房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、2007年6月30日前的有关批准使用房屋宅基地的证明或区政府实施村民建房登记管理的证明等文件的住宅建筑。
广州市城市更新的政策沿革与制度创新
广州市城市更新的政策沿革与制度创新摘要：城市更新建设是强化城市发展战略、统筹生产、生活、生态空间布局、落实保障重大项目用地需求的重要举措。
2009年以来，广州市在城市更新建设上进行了一系列的探索，逐步补充和完善了城市更新的改造政策，并对一些配套政策也进行相应更新。
广州市城市更新改造模式呈现出趋于多样化、更照顾被改造地块单位和个人的利益、开创农村集体建设用地转为国有用地的途径等特征，为其他省市的城市更新政策制定与制度创新提供参考借鉴。
关键词：城市更新；政策沿革；改造模式2008年底，广东省与国土部签订了合作共建节约集约用地示范省工作协议，将城市更新作为其中一项重要任务和政策创新。
经过近十年的实践探索，广州市在城市更新的工作机制、运行模式、政策体系等方面开展了多重探索，为国家城镇低效用地再开发提供了宝贵的实践经验。
1.广州市城市更新政策解读及演变过程广州市的城市更新政策，既是对省各版城市更新政策的回应，同时也针对广州市的城市建设实际情况，对城市更新进行指引细化。
广州市在执行城市更新政策主要以市府、市办公厅、市更新局等部门发布的16个政策为主，内容涵盖了集约节约用地、基础数据、成本控制、简政放权、方案审批、市场监管等方面。
表：广州市城市更新政策演变序号发文单位文号标题纵观其演变历程，《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009]56号文）（已废止）、《关于加快推进“三旧”改造的补充意见》（穗府[2012]20号文）、《广州市城市更新办法及配套文件》（穗府令134号文、穗府办[2015]56号）、《关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规[2017]6号文）、《关于深入推动城市更新工作的实施细则》（穗府规[2019]5号）这五个文件起到核心作用。
2009年12年，广州市政府出台《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009]56号文），提出“政府主导，市场参与，多方共赢”、“集约节约，分类引领，结构升级”、“全面改造、综合整治”。
城市更新项目成本核算方法
城市更新项目成本及利润核算法律实务xx经济性是项目运作的核心和动力源泉，在取得项目之前，对一个项目的投入及产出做一个量的分析，至关重要。
对于拆除重建类城市更新项目，由于在地价款、公共配套用地、保障房、安置补助、税费等多方面都与普通房地产开发项目有着较大的不同之处，所以做好算帐这门功课，对每一个有志于开发拆除重建类更新项目都有很强的现实意义。
下面就该类更新项目成本及利润核算涉及到的问题逐一探讨分析：一、地价款问题（一）、划拨土地使用权的地价款问题按广东省三旧文件规定，对划拨土地使用权所涉的项目进行改造的，可采取协议方式补办土地出让手续，地价款按政府统一规定办理。
深圳城市更新办法及相关配套文件在核算地价款，没有区分划拨土地使用权和出让土地使用权，按更新办法“非商品性质的房地产转为商品性质的房地产的，应按有关规定补交相应地价款”这一精神理解，对划拨土地使用权所涉的更新项目，仍应按更新办法规定以土地功能的升级改造分别测算地价款。
（二）、xx 项目更新办法对城中村项目更新改造的地价款的计收以容积率（plot ratio ，以下简称PR为临界点作了明确规定，即：1、PF K2.5 的部分,免地价；2、2.5V PF K4.5的部分,公告基准地价的20%；3、PR>4.5的部分,公告基准地价的100%。
对该条款的理解，应注意以下几个方面：1、该类项目地价款的计收是分段度计算，不是一揽子计算；2、应准确理解xx 的概念和外延：1）、xx 的概念城中村是指城市化过程中按有关规定，由原农村集体经济组织的村民（通常指未完成股份合作公司改制的村民小组）及继受单位（通常指（改制后的股份合作公司）保留使用的非农建设用地的建成区域。
此处的“原农村集体经济组织的村民”通常指未完成股份合作公司改制的村民小组，此处的“继受单位”通常指改制后的股份合作公司。
且，该城中村的土地必须是非农建设用地，如涉及到农用地的，在办理农用地转非农建用地之前，不能升级改造；必须是建成区域，空地或仅有临时建筑的非农建设用地则不在更新之列。
广州市城中村改造成本核算指引
广州市城中村改造成本核算指引随着城市化进程的加快，广州市的城中村问题日益凸显。
城中村作为城市发展中的一大难题，不仅影响城市形象，还存在着安全隐患和环境污染等问题。
为了改善城中村的居住条件，广州市政府积极推进城中村改造工作，但在实施过程中，如何进行成本核算成为一个重要的问题。
一、城中村改造成本核算的意义城中村改造涉及到大量的资金投入，因此成本核算是必不可少的。
成本核算可以帮助政府和相关部门了解改造项目的实际费用，为项目的决策提供参考依据。
同时，成本核算还可以帮助规范改造项目的投资行为，避免资源浪费和财务风险。
二、城中村改造成本核算的内容城中村改造成本核算包括以下几个方面的内容：1. 土地成本：城中村改造需要占用大量土地资源，土地成本是改造项目的重要组成部分。
土地成本的核算要考虑到土地收购费用、征地补偿费用等因素。
2. 建设成本：建设成本是改造项目的核心成本。
建设成本包括建筑物的设计、施工和装修等费用，以及相关设备和材料的采购费用。
3. 管理费用：城中村改造项目需要进行管理和监督，管理费用是不可忽视的成本。
管理费用包括项目管理人员的工资、办公用品费用和差旅费用等。
4. 环境治理费用：城中村改造项目通常伴随着环境治理工作，环境治理费用是改造成本的重要组成部分。
环境治理费用包括污水处理、垃圾清运和绿化等费用。
5. 社会保障费用：城中村改造项目还需要考虑到居民的社会保障问题，社会保障费用是改造成本的一部分。
社会保障费用包括居民的搬迁补偿费用、就业培训费用和医疗保险费用等。
三、城中村改造成本核算的方法城中村改造成本核算可以采用以下几种方法：1. 直接成本法：直接成本法是最常用的成本核算方法之一，它将改造项目的直接成本按照项目阶段进行核算，包括设计阶段、施工阶段和运营阶段的成本。
2. 抽样调查法：抽样调查法是通过对改造项目的抽样调查，统计改造项目的平均成本，并据此推算整体成本。
抽样调查法可以提高成本核算的准确性和可靠性。
广州市城中村改造成本核算指引
广州市城中村改造成本核算指引广州市城中村改造是当前城市建设中的一项重要任务。
城中村改造的成本核算是评估改造项目可行性和决策的重要依据。
本文将从成本核算的角度分析广州市城中村改造的相关问题。
一、城中村改造的背景和意义城中村是城市发展过程中形成的一种特殊现象，存在着土地使用混乱、建筑质量低劣、居住条件恶劣等问题，已经成为城市发展的瓶颈。
改造城中村可以提升城市形象、改善居住环境、提高居民生活质量，对于城市可持续发展具有重要意义。
二、城中村改造的成本核算指引1. 成本核算的目的和意义成本核算是对城中村改造项目所需资金的评估和管理，主要用于预算编制、资金安排、项目控制等方面。
成本核算的目的是确保改造项目能够合理利用资金，实现经济效益和社会效益的统一。
2. 成本核算的内容和流程成本核算的内容主要包括土地成本、拆迁补偿费用、建筑改造费用、基础设施建设费用、管理费用等。
成本核算的流程一般包括项目可行性研究、预算编制、资金安排、项目实施和监督管理等环节。
3. 成本核算的方法和技术成本核算的方法和技术主要包括物价指数法、比较方法、估算法、成本模型等。
在具体实施中，可以根据项目的不同特点选择合适的方法和技术进行成本核算。
4. 成本核算的要求和注意事项成本核算的要求包括准确性、可靠性、可比性和可控性等。
在进行成本核算时，需要注意数据的来源和真实性、参数的选择和合理性、成本的估算和分析等方面的问题。
三、广州市城中村改造成本核算的实施情况广州市作为中国南方经济中心城市，城中村改造任务重、规模大。
广州市政府在城中村改造方面投入了大量的资金和人力资源，取得了一定的成效。
根据相关数据统计，广州市已完成了多个城中村的改造，改造项目的成本核算也得到了较好的实施。
四、城中村改造成本核算存在的问题和对策1. 数据不准确：城中村改造的成本核算需要大量的数据支持，但由于城中村的特殊性，一些数据来源不稳定或不准确，影响了成本核算的准确性。
解决这一问题需要加强数据采集和统计工作，确保数据的真实性和准确性。
关于印发《广州市“城中村”改造成本核算指引(试行)》的通知 穗旧改办〔2011〕53号
关于印发《广州市“城中村”改造成本核算指引（试行）》的通知穗旧改办〔2011〕53号各区、县级市“三旧”改造机构：为进一步明确“城中村”改造成本核算标准，规范“城中村”改造成本核算方式，科学控制改造成本，加快推进“三旧”改造工作，我办研究制定了《广州市“城中村”改造成本核算指引（试行）》。
经市人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。
执行中遇到的问题，请径向我办反映。
特此通知。
二〇一一年八月九日广州市“城中村”改造成本核算指引（试行）为进一步明确“城中村”改造成本核算标准，规范“城中村”改造成本核算方式，科学控制改造成本，加快推进“三旧”改造工作，制订本通知。
一、“城中村”改造范围内安置住宅复建总量的核定“城中村”改造范围内村民安置住宅复建总量上限应按照户均不超过宅基地房屋基准建筑面积（240平方米至280平方米）控制。
改造范围内被拆迁村民住宅具体应按照如下方式分类安置补偿：有证建筑面积按“拆一补一”复建安置。
2007年6月30日之前已建的历史建筑，若符合《广州市农村村民住宅建设用地管理规定》（2001年广州市人民政府令第5号），经村集体批准使用宅基地的，现状房屋不超过三层半部分建筑面积按“拆一补一”复建安置，超出部分建筑面积不予复建安置，可给予建安成本补偿；属于未经村集体批准，私自占地建设的一律拆除不予复建，可给予建安成本补偿。
2007年6月30日之后建设的无合法权属证明的村民住宅一律拆除，不予补偿。
在改造范围内规划建筑总量不突破规划极限的情况下，被拆迁房屋有证建筑面积不足户均基准建筑面积的部分可作为安置住宅权益面积予以复建，即改造规划给予复建指标，权益面积建安费用由村民自筹，不计入改造成本。
在改造范围内规划建筑总量突破规划极限的情况下，被拆迁房屋按上述规定准予复建的建筑面积超出户均基准建筑面积的部分，可按被拆迁房屋重置价给予货币补偿，也可在村民自愿的基础上，将其货币补偿折算成股份参与集体物业收益分红，具体可按照一定折算比例（以住宅租金收益和物业租金收益相当的原则确定比例，如按三比一或二比一）转化为商业物业。
广州市旧村庄全面改造成本核算办法
附件广州市旧村庄全面改造成本核算办法（征求意见稿）第一条为进一步明确旧村庄全面改造成本核算标准，规范旧村庄全面改造成本的核算方式，科学测算项目改造成本，根据《广州市城市更新办法》《广州市旧村庄更新实施办法》等相关政策文件，制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域内城市更新片区策划方案、项目实施方案编制和审核阶段对旧村庄进行的全面改造复建安置成本核算。
第三条旧村庄全面改造成本主要包括前期费用、拆迁费用、复建费用、其他费用等。
前款所称前期费是指包含基础数据调查费、片区策划方案编制费、项目实施方案编制费、融资楼面地价评估费、土地勘测定界费在内的项目前期工作费用。
第四条现状建筑拆运费按不高于每平方米30元的标准核算（包括含拆卸、余泥排放等费用）；搬家补偿费按每户每次2000元的标准核算，按2次计算；屋内装有电话、有线电视、管道煤气、宽带网等设施需迁移的，按《广州市人民政府办公厅关于印发广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法的通知》（穗府办规〔2017〕10号）的有关规定计算迁移费。
第五条不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑保护费用（迁建或修缮）根据具体的保护方案确定，并计入改造成本。
第六条在不突破规划建筑总量的情况下，旧村庄改造范围内安置住宅复建总量按照“栋”、“户”或者“人”三种方式进行核定。
住宅复建总量不含住宅公建配套建筑面积。
（一）以“栋”的方式核定的，住宅复建总量按照每栋住宅280平方米乘以改造范围内合法住宅建筑的总栋数，并以不超过10%的比例上浮后核定；或以合法住宅建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过10%的比例上浮后核定。
（二）以“户”的方式核定的，住宅复建总量按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定。
“户”的核定标准参照本市村庄规划建设管理的相关规定执行。
（三）以“人”的方式核定的，由征收主体或改造主体按照市场评估价收购村民既有合法房屋（含符合“三旧”改造补偿政策的房屋），本村村民（户籍人口）按照人均建筑面积50平方米的标准、建安成本回购住房；在规定时间内完成签约的，可按本村村民（户籍人口）人均建筑面积不高于25平方米给予奖励回购。