房地产企业创新融资方式探讨

徐妥夫:房地产企业创新融资方式探讨 高科技产业技术与创新管理房地产企业创新融资方式探讨徐妥夫*(西安建筑科技大学管理学院,陕西 西安 710055)摘 要 首先对房地产企业以银行贷款为主的融资现状进行了分析,指出当前和今后房地产企业发展必须改变银行贷款这种单一融资方式,并提出了房地产企业融资的创新方式。

关键词 房地产;融资方式;创新中图分类号:F403 6 文献标识码:A 文章编号:1672-7312(2006)03-0075-03房地产业是我国国民经济的支柱产业,产业链长,关系千家万户。

近年来,随着我国城市化进程和城镇住房制度改革的不断深入,国家出台了多项支持房地产发展的产业政策和信贷政策,房地产业呈现快速增长的态势。

但由于房地产业是一个资金高度密集型行业,开发一个房地产项目需要大量的资金。

如果不借助于各种融资手段,开发商将寸步难行。

同时,房地产开发融资方式的优劣,也直接影响到融资成本的大小,密切关系到开发风险的大小和开发效益的好坏。

通过多渠道的融资活动来满足开发对资金的需要,是房地产开发企业所面临的一个迫切需要解决的问题。

1 房地产企业融资方式现状分析据国家统计局统计,2004年房地产开发资金共筹措17168 8亿元,其中第一大资金来源为定金和预收款!,达到7395 3亿元,占房地产开发投资资金来源的43 1%;第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金,为5207 6亿元,占全部资金来源的30 3%;第三大资金来源是银行贷款,为3158 4亿元,占资金来源的18 4%。

但实际上,房地产开发资金来源中,自筹资金主要由商品房销售收入转变而来,大部分来自购房者的银行按揭贷款,按首付30%计算,企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款;定金和预收款!也有30%的资金来自银行贷款,以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。

银行是中国房地产融资的主渠道。

但这种单一的融资方式无疑增加了银行的金融风险和房地产市场的投资风险。

2 房地产创新融资方式2 1 上市融资我国目前房地产企业多达3万余家,但平均资产规模仅为4100万元,虽然证监会已经允许房地产企业上市,但是复杂、严格的审核过程,以及漫长的辅导期,使很多房地产开发商望而却步。

目前,我国境内上市的房地产公司平均资产只有19 5亿,净资产只有8 2亿元。

因此,不少房地产商们干脆选择买壳上市。

通过买壳的方式可以为急于上市的公司节约宝贵的时间,可以最大限度扩大市场规模。

可以说,买壳上市,在2002年已开始成为很多新锐房地产公司快速扩张的必由之路,为房地产行业提供了巨大的发展动能。

而且自2004年6月以来,已经有4家房地产类公司的融资和再融资申请顺利通过,这些都表明房地产公司在A股的融资速度明显快于往年,随着房地产企业转制改革的深入开展,公司上市由审批制改为标准制,目前过小的房地产板块将会有很大的发展。

为了企业能够持续发展,房地产商们不只盯着内地股市,而且把目光转向了香港、新加坡、美国等海外资本市场。

2 2 房地产信托融资房地产信托就是房地产开发商借助较权威的信托责任公司的专业理财优势和运用资金的丰富经验,通过实施信托计划,将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来,形成具有稳定投资规模和实力的资金组合。

鉴于目前很多国内房地产企业缺乏有力的资金支持,大部分资金依赖银行信贷,信托瞄准了这块巨大的市场,愿意为房地产开发提供资金支持,为那些有好项目、好信誉,好产品的企业搭建桥梁,帮它们渡过难关。

房地产信托业务主要有两种,一是定向房地产信托计划,即全面销售的信托。

这主要是为那些知名品牌、实力雄厚的公司和企业提供融资,让其资金的周转∀75∀*#收稿日期∃2005-10-22#作者简介∃徐妥夫(1980-),男,西安长安人,硕士研究生,主要从事技术经济及管理方向的研究。

高科技产业技术与创新管理2006年 第27卷 第3期更加游刃有余,进一步扩大经营规模。

二是租售信托,对那些目前处于困境的公司了给予资金支持,力图将其恢复到比较好的状态。

房地产信托融资方式有以下优势:(1)降低房地产开发公司整体融资成本,节约财务费用,且期限弹性较大,有利于地产公司持续发展,在不提高公司资产负债率的情况下可优化公司结构。

(2)募集资金灵活方便。

由于国内银行监管十分严格,项目审批手续繁琐,效率低下,特别是由于房地产开发周期长,投融资项目规模大,因此,有时会出现无法及时满足项目方资金需求的情况。

而发行集合资金信托品种,根据人民银行有关规定,只要信托投资公司认可,无需报人民银行批准。

只要项目需要,随时可在市场上发行集合资金信托品种,并且募集的资金量不受任何限制。

(3)资金利率可灵活调整。

随着金融市场的不断开放,资金利率波动将会增多。

而银行利率在贷款时已签订有关合同,无法随意更改,当国家利率出现变动时,有可能导致项目方财务费用增加。

而发行集合资金信托可根据一定阶段市场资金利率的平均水平制定利率,灵活性更高。

(4)鼓励多渠道筹集资金。

通过发行集合资金信托,可以拓展投资渠道,改善融资环境,促进金融产品创新,降低银行系统风险。

另外,房地产信托还可以与银行充分结合起来,形成一种新的组合融资模式:信托+银行。

这种模式将是中国当前房地产企业的主流融资模式。

2 3 房地产投资基金房地产投资基金是专门用于房地产投资、开发、销售和消费等方面的产业投资基金,投资范围限于房地产领域,是集众多的分散资金于一体,同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制。

其设立目的是集聚资金、分散风险,获得较高的规模效益,促进房地产市场健康发展。

房地产投资基金目前已在全球范围内得到了广泛的发展。

据调查,我国现有社会闲置资金7万亿元,而房地产投资基金作为高效率的一种直接融资工具,其优点是能较快地筹集民间闲散资本,同时克服中小投资者因缺乏专业知识和足够规模实力带来的盲目投资的风险,将有利于彻底改变目前我国房地产投资过多依赖银行信贷的状况,从根本上优化我国房地产市场的风险配置结构和风险配置过程。

另外,房地产投资基金属于股权投资,不会给企业增加债务负担。

房地产投资基金以分散投资,降低风险为基本原则,其在一个房地产企业的投资不会超过企业净资产额的规定比例,因此企业不会丧失自主控制权。

同时房地产投资基金作为投资者,对房地产企业的运行能够起到一定的外部监督作用,增强运行透明度,有利于促进房地产业的健康发展。

因此,可以预见,未来房地产投资基金将在拓宽房地产业直接融资渠道方面乃至整个房地产市场的发展发挥十分重要的作用。

2 4 房地产证券化房地产证券化是一国经济发展到较高阶段的必然趋势。

1990年诺贝尔得主夏普和米勒通过实证分析和逻辑推论得出了不动产证券化将成为金融发展的重点!的结论。

在荷兰、丹麦等国,地产金融都是通过证券化的方式进行的,起码80%的融资都是通过证券化做的,证券化成了保险基金和退休基金的重要投资工具。

房地产证券可以有房地产抵押债券证券化和房地产融资证券化。

抵押债券证券化是指贷出机构将其所有的不动产贷款债权转化为可转让的有价证券并售出给投资者,从而在资本市场上融通资金的进程。

其经营主体是金融机构,目的是使其债权流动。

房地产融资证券化是将不动产的价值由固定的资本形态转化为具有流动功能的证券形态,是投资者与投资标的物之间由物权关系转变为拥有有价证券的债权关系。

其经营主体是不动产投资经营企业,其目的是以证券形式募集资金,直接或间接参与不动产市场。

当前我国房地产企业自有资金不足,大部分依靠预收款、银行贷款作为主要资金来源,如果按国际的净资产负债率计算,大多数公司的负债率都超过120%,而房地产证券化可将房地产的巨额利润进行小额分割,从而分散投资风险。

房地产证券化能促进房地产交易公开化,市场运行规范化,大大提高我国房地产企业的经济效率,为企业提供可靠的资金循环保障机制。

满足他们对房地产的长期需求。

2 5 土地证券化土地具有作为资产的优越性,它能保值、增值和抵御通货膨胀,拥有土地就可以获得稳定的、可预测的现金流,而且其收益还可以分摊于整个存活期。

因此,土地是一种适合证券化的资产。

土地证券化就是创造一种带来与土地同样经济利益的金融资产。

它旨在将价值量大的土地流动化、细分化,在不丧失土地产权的前提下,将其资产化,并利用证券市场的功能,使土地资本大众化和经营专业化。

资金短缺、金融滞后,是房地产开发企业普遍面临的难题,而目前银行贷款的单一融资结构,增加了企业的融资难度。

而土地证券化作为资金筹措手段,将产∀76∀徐妥夫:房地产企业创新融资方式探讨 高科技产业技术与创新管理生了一种全新的融资方式。

它吸收了直接融资与间接融资的优点,是一种非负债型融资。

实现了将价值量大的土地细分化的目的,可吸引小规模投资者,在短期内筹集到大量的资金,用于土地开发,解决资金不足的问题。

土地证券化提供了低成本的全新的融资渠道。

2 6 租赁融资融资租赁是指出租人利用金融信贷,根据承租人委托,以自己的名义购买特定的机器设备或其他物品,租给承租人使用,以租金方式回收其垫付的全部资本和相应费用,租赁期满后,由承租人决定以名义价格留购该租赁物还是延续、终止租赁关系的活动。

房地产融资租赁主要是通过所有权的转变获取相关投资者的资金,完成项目后可通过销售收入收回所有权。

承租人将房产卖给租赁公司,然后作为租赁物返租回来,对房地产仍有使用权,但没有所有权。

此时的房地产买卖只是形式上的交易。

房地产融资租赁与银行贷款相比,具有更简单、快捷的优势。

尽管租赁的租金相对较高,但相比之银行,其程序较为简单,还款方式也较为灵活,同时售后回租的方式具有资产变现的功能,更有利于房地产企业的健康持续发展。

虽然目前在房地产业内还没有认知其重要性,但其发展潜力是不可低估的。

2 7 吸引海外资金随着我国加入WTO,境外的金融机构、企业已经为我国房地产业带来新的投资资金。

以上海为例,据统计,2004年1-11月,境外资金流入上海房地产市场的总量超过222亿元人民币,其中用于房地产开发约150亿元,占房地产开发总额的12 8%。

很多外资银行,包括德意志银行,英国雷曼兄弟,澳大利亚麦格里银行,渣打银行等,利用国内银行对房地产投资收紧银根的机会,积极参与中国的房地产行业。

从实践看,外国投资者一般着眼于长期投资,以未来收入和增值潜力作为他们预期自有资本的最终回报。

若境内房地产项目条件极佳又具有潜力,无疑会吸引境外投资者。

另外,我国房地产企业还可主动走出去,寻找外国银行或金融机构贷款融资。

只要房地产企业本身有一定的实力和信誉,争取外资银行贷款完全有可能。

境外金融机构或企业的资金和经验,不仅会解决中国房地产企业的融资问题,还将使我们的房地产企业学习到一种先进的公司理念和多样化的管理模式,从而极大的促进中国房地产企业的发展。