张江总部办公案例研究项目研究共48页
上海张江高科技园区案例分析
上海张江高科技园区一、高新技术产业开发区．1.基本概念高新技术产业开发区是指性质和功能相似的一类地域组织，即大学、研究机构和企业在一定地域内的相对集中，其任务是研究、开发和生产高技术产品，促进科研成果商品化、产业化，我们把这类科技——工业综合体称为高新技术产业开发区(简称“高新区”)。
世界各国高新区呈现千姿百态，名称也不尽相同，有的称为科学园、技术园、科技园、研究园、发展园；有的称为工业园、科学工业园、科技工业园、高技术开发区、高技术产业带；有的称为科学城、技术城、文化学术研究城；有的甚至根据园区的技术开发内容和地理位置特点而称为硅谷、硅山、硅岛、硅廊、硅漠、硅原等等。
2.高新区发展历史美国是高新区的发祥地。
1 951年美国在东海岸加利福尼亚州兴建了占地只有5O英亩的斯坦福研究园(S t a n f o r dR e s e a r c h P a r k)，开创了世界高新区的先河。
经过几十年的发展，以斯坦福研究园为起点，逐步形成了今日闻名于世的硅谷。
与斯坦福研究园起步发展的同时，美国马萨诸塞州波士顿地区从林肯实验中心，沿128号高速公路两侧也出现了几百家从事高新技术研究与开发的公司。
如今，这一半环形走廊地带已有700家与计算机相关的公司，成为世界最大的计算机基地之一。
到1992年在美国的5O 个州中有42个州建立了科学园、技术园、工业园等258个。
法国：1969年开始在南方城市尼斯附近筹建索菲亚·安蒂波利斯科学城，经过2O多年的建设，该科学城现己成为重要的国际性高科技中心；1983年法国开始筹建法兰西岛科学城，它是一个典型的科研、教学和高技术产业密集区。
此外，还分别兴建了以生物技术为主的布列塔高技术园，以航空航天技术为主的图卢兹科学园，以电子技术、计算机为主的格勒诺布尔(G r e n o b l e)高技术区等各种类型的高新区。
英国：具有几百年学术研究传统的剑桥大学是英国创办高新区的先行者。
张江总部办公案例研究项目研究
惠生中心、莲花研创广场 （客户入驻情况一般，运营不理想）
•品质：建筑品质一般，档次较低 •配套：有一定配套设施 •运营：客户出租及入驻情况良好，运营较 为成熟
张江创新园、世和商务中心 （一定规模独栋办公，运营较为 成熟）
高端 中高端
中端
重点研究案例：张江集电港、张江创新园（独栋办公、客户入驻率高、运营较成熟）
行业分类
高新技术制造业 高新技术制造业 高新技术制造业 高新技术制造业 信息传输、计算机服务和软件业
金融业 金融业 金融业 房地产业 租赁和商务服务 科学研究、技术服务和地质勘查
大型企业共11家，基本为购买自用，一般使用基本需要2栋楼，使用面积一般在3000㎡以上； 行业以高新技术制造业为主，占比达37%，其次为金融业，占比达27%，其他为信息软件、科学研 究类；
张江集电港一期规划图，总共规划8栋小高层建筑，6-10层， 其中1#、4#楼为办公性质，其他为科研用地性质，6#为两层食 堂，9、10、11#总部办公均只有一家大型企业入驻。
地上车位+地下车位，满足客 户停车需求。
总部型办公参考案例—张江集电港一期
由于一期开发年份较早，整体成交价格较低，同期办公性质产品较科研性质产品溢价约20%；当 前租金水平在2.0-2.6元/㎡/天
张江板块总部型办公市场格局
张江大厦
张江创新园
张江集电港
世和商务中心 展想广场
矽岸国际
惠生中心
莲花研创广场
★
科研用地 办公用地
目前区域内主要在租/在售的总部型办公市 场分布格局：
科研性质用地项目：张江集电港、世和商务中心 、张江创新园、惠生中心、莲花研创广场
办公性质用地项目：张江大厦、展想广场、矽岸 国际、张江集电港一期
张江高科技园区案例资料
我国高新区运作实例之一 —上海市张江高科技园区（集成电路产业基地）
张江是目前国内产业规模最大、技术最先进、体系最完整的集成电路 产业基地。已形成以芯片设计、晶圆制造为龙头，从芯片设计、掩膜、 芯片制造到封装测试的完整产业链及独具特色的产业演进模式。在晶 圆制造技术上已从0.35微米跨越到0.13微米，90纳米工艺已陆续量产， 研发技术达到65纳米，与国际最先进的厂商技术差距仅为9-12个月。 截止07年底，园区已引进200余家集成电路相关企业，其中芯片设计 企业 150 家、芯片制造企业 3 家、光掩膜和封装测试企业 16 家、设备 配套企业34家以及系统运用企业15家，其中除了世界500强的大企业， 更多的是代表着中国经济未来的自主创新型中小企业，涵盖了 CMOS 图象传感器设计开发、基带芯片开发、手机移动电视芯片研发、射频 芯片研发、智能电源管理集成电路设计等多个领域。展讯通信就是这 些企业的杰出代表，展讯一直立足于自主创新，凭借多款自主研发的 业界领先型GSM/GPRS芯片和世界首颗基于TD-SCDMA3G标准的双 模多频芯片取得了优异的市场表现，在经过6年的快速发展后已成功 在纳斯塔克上市。
我国高新区运作实例之一 —上海市张江高科技园区（软件产业基地）
上海浦东软件园是经国家计委批准、由国家信息产业部和 上海市人民政府共同组建、国家计委和信息产业部授牌的 国家软件产业基地。2003年底，国家发展和改革委员会与 商务部、信息产业部批准上海浦东软件园为“国家软件出 口基地”。上海浦东软件园有限责任公司负责上海浦东软 件园的建设、经营和管理。浦东软件园坐落于上海市张江 高科技园区内，是张江的园中园。 面对经济全球化、全 球信息化的滚滚潮流，特别是中国加入 WTO 的形势，为 实现提高城市综合竞争力，以信息化带动工业化的升级和 发展的目标，浦东新区政府提出了 " 以上海浦东软件园有 限责任公司为核心，上海浦东软件园为平台，带动整个新 区软件产业发展"的战略。2001年9月，上海浦东软件园陆 家嘴分园、金桥分园、外高桥分园成立，上海浦东软件园 及其三个分园组成了浦东新区软件产业发展平台，充分利 用了上海浦东软件园品牌优势，迅速整合了浦东新区软件 产业资源。
绿色建筑案例分析 张江集电港总部办公中心
绿色建筑案例分析张江集电港总部办公中心绿色建筑案例分析张江集电港总部办公中心张江集电港办公中心是绿色生态改扩建工程，对既有建筑的节能改造和绿色建筑的推广都有积极的意义。
工程性质：办公楼改扩建工程工程投资：6974.77万元用地面积：7972.6 m2建筑面积：23710 m2结构形式：框架结构开发与建设周期：1年项目采用的活动铝合金外遮阳、绿化种植屋面、双层呼吸式幕墙、太阳能光伏建筑一体化、地源热泵系统都有很强的应用和推广价值，本项目采用的生态建筑数据采集、监测和展示系统为进一步进行绿色生态技术和研究和改进提供基础研究数据和实际运营经验。
绿色建筑VI系统为引导人的行为节能做出了尝试和探索，有很强的借鉴作用。
一、项目简介节能与能源利用包括建筑节能设计、高效能设备和系统、节能高效照明、能量回收系统、可再生能源利用等。
围护结构节能外墙：由于是改扩建项目，为了不破坏原有外立面，采用30mm挤塑聚苯板内保温改造，热桥部位加强处理，保温层向内延伸１m，平均传热系数0.87W/(m2.K)。
屋面：本项目的屋面分为两部分，一部分是原有建筑结构屋面，已经采用了25厚的挤塑聚苯板做保温，改造时又将此部分屋面改造为佛甲草种植屋面，加强了屋面的保温隔热作用使整体屋面传热系数小于0.60W/(m2.K)；又将此部分屋面改造为佛甲草种植屋面，加强了屋面的保温隔热作用；另外一部分是新建中庭的玻璃采光屋面，此屋面设计为集太阳能发电（BIPV构件）、采光、铝合金活动遮阳、流水景观为一体的智能生态屋面，夏季通过遮阳和水冷却采光屋面，冬季遮阳打开让阳光射入中庭。
外窗及玻璃幕墙：原有玻璃幕墙采用智能控制铝合金百叶活动外遮阳，夏季百叶闭合时遮阳系数可以达到0.2。
新建中庭部分采用双层呼吸式幕墙，夏季外层通风百叶打开外循环利用对流散热，冬季通风百叶关闭形成封闭温室保温，过渡季节里外层百叶全部打开加强建筑的自然通风，同时双层内设活动遮阳百叶，幕墙整体传热系数1.8 W/(m2.K)，百叶闭合时遮阳系数也达到0.2。
张江大厦的规划定位与营销推广策略
【张江大厦的规划定位与营销推广策略】新导向房地产营销策划机构★第一阶段：项目规划定位、市场定位、形象定位、目标客户定位、租售策略制定阶段。
1、项目概况：张江大厦位于张江高科技园区的核心区域，占地面积2.1万余平方米，总建筑面积4.5万平方米，是张江园区内唯一的5A甲级商务楼，以88米的高度成为张江的形象坐标。
具备甲级智能化商务楼、专属会所、会议会展等多项现代商务功能，相邻智慧广场和贝加尔湖。
2、上海整体甲级写字楼租售市场状况近一年来，上海写字楼租金涨幅明显，还贷金额与租金相差无几，为了降低商务成本，部分中资机构、合资企业与高科技经济开发区内的大型高科技公司采用自建办公楼，以便获得更加适合自身需要的办公空间，这将在一定程度上加剧甲级商务楼市场的竞争。
上海整体甲级写字楼租售市场对于本项目的影响：■由于张江尚未形成成熟的写字楼市场，目前投资客户的选择范围仍集中于市区内的主要商务区，尤其是高端写字楼（2200美金/平方米以上）的潜在投资客户。
■目前写字楼销售市场的客户主要以租金回报率作为投资决策的依据，市场平均租金回报率在7~8%左右。
而由于张江作为研发中心而非办公区域，缺乏可比性的写字楼，若以张江厂房标准的写字楼租金0.25美金/天/平方米为依据，要达到市场平均租金回报率则售价仅为1200美金/平方米左右，对于发展商而言可能难以接受。
■从本项目所在的张江地区的客户需求而言，欧美客户主要偏向于租赁，台资企业或者在中国已经发展成型的跨国公司若需求面积较大，会考虑购买定制厂房，由于目前厂房售价仅480美金/平方米，若要吸引该部分客户来几倍的价格购买写字楼有一定难度，需由发展商对于本项目有一定的招商倾斜。
由于市区CBD商务区租金的上涨导致办公成本的提升，在世界整体经济不景气的影响下，一些大型跨国企业尤其是不直接产生利润的研发部门在目前租金向上调整的压力下，进行以降低租金成本为目的的搬迁。
在张江的交通捷运日趋完善的条件下，本项目对于吸引该类客户有一定的优势。
上海张江总部经济营销策划方案
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上海张江总部经济营销策划方案
•二、SWOT分析
•优势Strength
位于张江核心区域，张江明晰的高科技产业定位带来的行业氛围优势 成熟的国际化张江的带来的产业链齐备优势 张江高科作为上市公司带来的国际化公信力和国内的品牌号召优势，使入驻的企业 在政策优惠、产业配套等方面有所保障 即将入驻的IBM、杜邦带来的在跨国企业中的影响力，并且会吸引这两个行业巨头 的上、中、下游配套企业 交通便利，到2号线高科站步行5分钟，符合高科技行业员工的交通习惯，体现入驻 企业的人性化和吸引力；同时，与直达浦东国际机场的世界第一条磁悬浮相距很近， 节约国际化企业的交通时间成本 园区生态建设容易给入驻企业的形象加分
上海张江总部经济营销策划方案
•五、推广策略
•（一）形象定位
•上海高科技企业总部基地的缔造者
•上海-----国际化都市，长三角的龙头 •高科技企业-----项目针对的客户为高科技行业 •总部基地-----行业氛围好，产业链齐备 •缔造者-----在上海第总部经济营销策划方案
•《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ •中国房策网 海量房地产营销策划资料上下海载张！江！总Q部Q经：济69营03销17策8划9 方案
•一、别墅型总部办公楼市场分析
•上海的别墅型总部办公楼发展历史（二）
2003年起，上海房地集团在浦东滨江地带开发建设了 “财富广场”，共有7幢小型办公楼，形成了一个新的别 墅型总部办公楼集聚区 ；
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上海张江总部经济营销策划方案
•二、 SWOT分析
•挑战Threaten
为较新的品种，需要较多的时间成本和宣传推广成本
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张江集电港总部办公中心绿色改造
◎绿建节能◎张江集电港总部办公中心绿色改造Energy-saving Reconstruction of the Office Center in ZhangjiangSemiconductor Industry Park侯亦南HOU Yi-nan(中国建筑上海设计研究院有限公司)(China Shanghai Architectural Design&Research Institute Co.,Ltd.)【摘要】张江集电港总部办公中心最早建于2005年，但它在功能、节能等方面有所欠缺。
之后美国JWDA建筑事务所对其进行了综合改造设计，运用了大量先进有效建筑节能技术，在围护墙体、种植屋面、外遮阳、中庭、玻璃幕墙等方面进行了节能改造，将该项目改造为绿色三星级建筑，并且在国内首次尝试将“零能耗”付诸于实际设计行动中。
[Abstract]The ofifice center in Zhangjiang semiconductor industry park was first built in2005,but it has some deficiencies in function, building energy saving and so on.So JWDA Architectural Firm had carried out comprehensive renovation design on it.Many advanced and effective building energy-saving technologies have been applied to enclosure walls,planting roo£external shade,atrium,curtain wall,etc. The project has been transformed into"three-star"green building,and is the first to introduce the concept of"zero energy consumption*1in the design in China.【关键词】绿色改造；节能技术；零能耗；绿色建筑[Keywords]green reconstruction;energy-saving technology;zero energy consumption;green building1项目介绍张江集电港总部办公中心（以下简称“办公中心"）位于上海浦东张江高科技园区内，由上海张江集成电路产业区开发有限公司投资建设。
张江大厦的规划定位与营销推广策略
竞争策略
以高品质服务、创新设计 和地理位置优势为竞争核 心。
策略实施
加强与政府、行业协会等 合作，提高品牌知名度； 持续优化产品设计和服务 质量。
竞争策略目标
在同行业中树立良好的品 牌形象，提高市场竞争力 。
定位的SWOT分析
优势（Strength）
劣势（Weakness）
机会（Opportunity）
责任分配与执行团队
责任分配
项目团队将分为规划设计组、施工建 设组和营销推广组，分别由建筑设计 师、工程师和营销专家主导。
执行团队
每个小组将由具有丰富经验和专业知 识的成员组成，包括项目经理、技术 负责人和其他相关人员。
合作伙伴与资源整合
合作伙伴
项目团队将与当地政府、开发商、建筑公司和营销机构等合作伙伴紧密合作， 共同推进项目进展。
张江大厦的规划定位与营销推广策 略
汇报人：
日期:
• 项目概述 • 规划定位分析 • 营销推广策略 • 实施与执行计划 • 风险管理与应对措施 • 结论与展望
01
项目概述
项目背景介绍
张江大厦位于上海市浦东新区的张江高 科技园区内，是集办公、商业、休闲等
多种功能于一体的综合性建筑。
项目的背景是上海市政府提出“聚焦张 江，打造全球科创中心”的战略，旨在 将张江高科技园区打造成为全球科技创
项目范围与限制
01
项目的范围包括张江大厦的规划 、设计、建设、招商和运营管理 等环节。
02
项目的限制包括土地资源的有限 性、建筑高度的限制、环保要求 的限制以及投资成本的限制等。
02
规划定位分析
目标客户群定位
目标客户群体
高科技企业、创新型企业和金融 服务业。
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总部型办公参考案例—张江集电港一期
集电港四期 西块
科技领袖之都
集电港三期（天之 骄子人才公寓）
A区规划图
总部型办公参考案例—张江集电港一期
一期规划为8栋6-10层小高层，除2栋办公性质纯办公楼外，其他均为科研用地性质，立面用材以 石材为主
9 11
10
✓一期立面用材：石材+玻璃幕墙 ； ✓6-10层为主； ✓单层面积700-2000㎡；
惠生中心、莲花研创广场 （客户入驻情况一般，运营不理想）
•品质：建筑品质一般，档次较低 •配套：有一定配套设施 •运营：客户出租及入驻情况良好，运营较 为成熟
张江创新园、世和商务中心 （一定规模独栋办公，运营较为 成熟）
高端 中高端
中端
重点研究案例：张江集电港、张江创新园（独栋办公、客户入驻率高、运营较成熟）
13784 14506 17625 20893 24256 26018
9747
18706
28420 19178
16766 14000
✓当前莲花研创广场暂无成交数据，张江创新园、张江集电港总部办公产品均含有小独栋多层、小高层两种形态； ✓小独栋多层：张江创新园总体量仅24221㎡，年去化量最多仅10513㎡，参考性不大，整体成交价格逐年上涨；张江集电港二期由 于开发年代较早，近期去化量最高为2019年36833㎡，整体价格逐年上涨至2019年达26018元/㎡； ✓小高层：张江创新园共3栋小高层，12年去化2栋，去化量56840㎡，集电港一期12年成交1栋房源，由于小高层单栋体量大标的高 ，整体单价实现度不高，最高为张江创新园2019年18706元/㎡；
科研用地性质总部型办公市场
项目基本概况
用地性质 项目名称 建筑年代
开发商
占地面积 总建筑面积 (万㎡) (万㎡)
层数
单层面积(㎡) 目前状态
租金(元/㎡/天)
张江集电港
2019年
上海张江集成电路产业 区开发有限公司
375
250
3F多层、610F小高层
多层500-1600 小高层1500-
2400
出租为主
张江集电港一期规划图，总共规划8栋小高层建筑，6-10层， 其中1#、4#楼为办公性质，其他为科研用地性质，6#为两层食 堂，9、10、11#总部办公均只有一家大型企业入驻。
✓地上车位+地下车位，满足客 户停车需求。
总部型办公参考案例—张江集电港一期
由于一期开发年份较早，整体成交价格较低，同期办公性质产品较科研性质产品溢价约20%；当 前租金水平在2.0-2.6元/㎡/天
10513 5694 8014 36833 7059 1629
1190-4032 1193-2911 3182-4831 1600-2700 1600-2800
1629
9747
9747
56840 19178
15640-41200 19178
栋均面积（㎡） 成交均价（元/㎡）
2628 1898 4007 2302 2353 1629
✓ 集电港一期由于开发年份较早，供求主要集中在2019-2019年，办公性质产品成交均价5500-6000元 /㎡，科研性质产品成交均价4500-5000元/㎡；同期办公性质产品较科研性质产品溢价约20%； ✓ 2019年成交1栋10层楼房，单层面积约2000 ㎡，总成交面积19178㎡，成交均价14000元/㎡； ✓ 租金情况：基本满租，当前对外出租房源不多，租金2.0-2.6元/㎡/天。
销售情况分析
物业类型 项目名称
张江创新园
小独栋多层 张江集电港二 期
小高层
张江创新园 集电港一期
年份
2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年
成交栋数
4 3 2 16 3 1 1（9层） 2（11层） 1（10层）
成交面积（㎡） 单栋面积（㎡）
一期2.0-2.6 二期2.5-3.0 四期3.0-3.2
张江创新园
2019年
上海张江高科技园区开 发股份有限公司
5
科研用地 世和商务中心
2009年
上海嘉频房地产开发有 限公司
5
惠生中心 莲花研创广场
2019年
惠生集团
上海张江（集团）有限 公司
—— ——
9.5 10 —— ——
3-5F、1011F
530-1717
总部型办公参考案例—张江集电港
张江高科技园区产业基地园区之一，规划面积达3.75平方公里，科研用地性质为主，各项配套设 施完善
占地面积：规划面积约3.75平方公里 分区分期：共分为A、B区，A区包含集电港一期、二期科技领袖 之都、三期天之骄子人才公寓、集电港四期（四期西块建设中）， B区建设中 用地性质：一期有部分办公用地、其他均为科研用地 自身配套：龙东商务酒店、会展中心、银行、邮局、医院、便利 店、餐饮、便利店兼具的社区服务中心、影视厅、酒吧、网吧、游 泳健身馆及餐饮等休闲娱乐场所等 交通配套：二号线、园区高峰线直达车、有轨电车、公交车、公 共自行车租赁 租金：一期2.0-2.6元/㎡/天，二期2.5-3.0元/㎡/天，四期3.03.2元/㎡/天
出租为主
3.5-4.0
4F多层、13F 小高层
多层250-500
已全部售罄并 出租完毕
——
小高层
2100-2300
出租为主
毛坯3.5，装修4，最 低权限为毛坯3.0
4-5F
2000-2300
销售为主，少 量可租
3.6-3.7
✓张江集电港为大型总部办公项目，总建面达250万方，包含3层的独栋型总部办公、小高层办公，当前以出租为主，不同期数产品 因建筑年代、产品差异，租金差异大；单栋面积在1500-5000㎡。 ✓张江创新园、世和商务中心总建面均在10万方左右，目前均已售罄，其中张江创新园单栋面积在1800-3000㎡左右，世和商务中 心单栋面积在1000-2000㎡左右； ✓惠生中心、莲花研创广场为新建项目，以多层总部办公为主，单层面积2000-2300㎡，单栋面积在8000-9000㎡左右，标的较大；
总部型办公档次分类
•品质：大盘规划，品质、产品力较好，档次 较高 •配套：自身配套完善 •运营：速度较快，价格实现较高，目前已运 营成熟
张江集电港 （规模大、独栋办公为主，运营成熟）
•品质：建筑品质、产品力打造较高 •配套：新建项目，配套一般 •运营：莲花标的大，无成交；整体运营及 客户入驻情况不理想