土木工程类房地产估价案例与分析模拟试题与答案55
房地产估价案例与分析：房地产估价案例与分析考试题及答案模拟考试练习.doc
房地产估价案例与分析：房地产估价案例与分析考试题及答案模拟考试练习 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、问答题 2002年1月，税务机关对某研究所专家张某2001年度个人收入进行调查，经检查核实张某2002年1~12月份个人所得情况如下： (1)每月取得工资收入1500元，1~12月份共计18000元; (2)5月份向某地矿局提供一项专有技术，一次取得特许权使用费50000元; (3)7月份出版一本专著，取得稿酬12000元; (4)9月份取得省政府颁发的科技发明奖20000元。
在上述各项所得中，除工资收入已由研究所代扣代缴税款外，张某均未向税务机关申报纳税，有关单位也未履行代扣代缴税款义务。
要求： 正确计算张某2002年应补缴的个人所得税税款。
本题答案：(1)工资收入应纳的个人所得税不足2000元，免税; 本题答案：1.政府应对占用的小区500m2绿地进行赔偿。
依据《中 本题解析：1.政府应对占用的小区500m2绿地进行赔偿。
依据《中华人民共和国物权法》第七十三条之规定建筑区划内的绿地属于小区全体业主所有，即使是市政建设需要占用，也应给予小区全体业主绿地损失赔偿费， 同时，由于修建环城公路，给小区剩余14幢住宅楼业主带来的噪声污染、出行不便等也应给予相应赔偿。
2.政府应对被征收的9000m2的住宅楼的业主（或产权人）依法进行补偿。
《姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------中华人民共和国物权法》第四十二条规定征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件，理论上的补偿内容包含：被征收的住宅楼的房屋补偿费（含被征收的住宅楼室内业主自行装修装饰的补偿费）、搬迁费、临时安置费（或过渡补助费），补助和奖励等。
土木工程类房地产估价案例与分析真题2011年模拟试题与答案
房地产估价案例与分析真题2011年模拟试题与答案一、问答题1. 甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价，由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。
估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产。
分别测算得到该商业用房的月租金为280元/m2、300元/m2和350元/m2。
然后根据最高最佳利用原则选取350元/m2作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/m2，再选用银行贷款利率为折现率，测算出了该商业用房的市场价值。
请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处?答案：1．乙评估机构未对估价对象进行实地查勘。
(或：未对甲公司提供的资料进行核实；未对估价对象拍照，)2．乙评估机构不应向甲上市公司询问评估期望值。
3．确定有效毛收入时应考虑适当的房屋空置率。
(或：不应把租金直接作为有效毛收入，)4．不应选用350元/m2作为估价对象的客观租金(或应采用三个可比实例的平均值；曲解了最高最佳利用原则)。
(或：未说明收益年限；)5．不应选用银行贷款利率作为折现率。
甲公司拥有的某汽车加油站，于1年前进行了装修改造。
站内建有营业楼及加油棚各1幢。
有若干个储油罐、加油机和加油枪。
现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值。
[请问2. 该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些?答案：(1)加油站的房屋、构筑物(及其占用范同内的使用权。
(2)加油站的设施设备以及工器具等动产。
(3)加油站的特色装饰装修。
(4)加油站的特许经营权。
3. 乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料?答案：(1)加油站的房地产权属证书(房屋所有权证、国有土地使用证)。
(2)加油站的设施设备情况(储油罐、加油机等的数量、型号、规格等)。
土木工程类房地产估价案例与分析分类真题3模拟试题与答案
房地产估价案例与分析分类真题3模拟试题与答案一、指错题1. 房地产估价报告项目名称：××市××街××号商业用房及车库房地产司法鉴定估价估价委托人：××法院估价机构：××房地产估价有限公司估价人员：××××××估价作业日期：2011年6月23日至2011年7月5日估价报告编号：××[2011第××号目录(略)致估价委托人函××法院：受贵院委托，我公司本着独立、客观、公正的原则，对产权属于××有限公司，位于××市××街××号，建筑面积为411.45m2的商业用房及建筑面积为38m2的车库的市场价值进行了评估。
估价对象土地使用权性质为出让，用途为商住综合用地，土地使用权分摊面积为61·23m2，土地使用权剩余年限为27年。
估价时点为2011年6月23日，估价目的是为委托人执行案件需要而评估房地产市场价值。
本公司根据估价目的，遵循估价原则，根据《房地产估价规范》，采用收益法和市场法进行了评估，在认真分析现有资料、市场状况盼基础上，结合估价经验与影响房地产市场的价格因素，经过测算，确定估价对象于估价时点2011年6月23日的市场价值，评估结果如下：评估单价：7983元/m2评估总价：408.29万元人民币大写金额：肆佰零捌万贰仟玖佰元整××房地产估价有限公司(盖章)法定代表人：(签名、盖章)二〇一一年七月五日注册房地产估价师声明我们郑重声明：1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。
2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限定条件的限制。
《房地产估价案例与分析》试卷及标准答案(pdf 12页)
一九九九年全国房地产估价师执业资格考试《房地产估价案例与分析》试卷及标准答案一、问答题（共３小题，每题１０分。
）（一）张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。
虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积８００元。
该房地产的建筑物为三层，总建筑面积为７００平方米。
张某拟购入后将一楼用于开设商铺，二、三楼用于居住。
原业主开出的售价为总价１４０万元，张某为摸清该售价的合理性，我估价师进行估价咨询。
请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况？答：估价师在估价前需要了解估价对象的情况有：１．土地权属状况；２．房屋产权状况；３．该房地产是否符合规划要求；４．土地使用基本状况；５．建筑物基本状况。
（二）甲公司１９９３年通过有偿出让方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为３５００元/平方米。
甲公司拟分两期建设８０栋别墅。
当第一期４０栋于１９９６年１２月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖２０栋还债。
拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为３８００元／平方米。
拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出６栋，平均价格为３８６０元／平方米，其余１４栋无人承接，退还给甲公司。
当１９９９年６月第二期工程竣工后，建成的别墅以每平方米５２００元售出，甲公司因此指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高３００元／平方米，远低于其投入的建筑成本，很不合理。
而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。
请问，乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些？答：乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有：１．拍卖时的时，发与二期工程竣工时的时点相距有二年半，市场情况已发生了变化；２．为还债而强制拍卖的成交价格可能会低于正常市场交易价格；３．拍卖时只卖出２０栋中的６栋，说明在当时的拍卖成交价格水平上，市场的需求并不旺盛，需求少也会导致成交价格低；４．整个别墅区一期工程竣工时和二期工程竣工时的环境状况与开展程度已不相同。
土木工程类房地产估价案例与分析真题2010年模拟试题与答案
土木工程类房地产估价案例与分析真题2010年模拟试题与答案一、问答题2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。
租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。
乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。
[请问1. 拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订租赁合同?答案：拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
故估价时不考虑租约的影响。
2. 拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积?答案：根据《城市房屋拆迁估价结果指导意见》规定：(1) 被拆迂房屋的性质和面积一般应以房屋权属证书或登记簿的记载为准。
(2) 各地被拆迂房屋的面积认定有特别规定的，从其规定。
(3) 拆迁人与被拆迁入对被拆迁房屋的性质和面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。
(4) 若对房屋性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。
(5) 对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。
3. 拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿?答案：被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托评估确定。
或：乙公司的装修补偿应与出租人协商解决。
或：乙公司应得的装修补偿应为甲公司从拆迁人处得到的装修补偿款(或根据时点的装修的现值)减去租赁期满后装修的残余价值。
4. 近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题?答案：在当前市场环境下，运用假设开发法时应特别注意：(1) 预测开发完成后的价值宜谨慎。
土木工程类房地产估价案例与分析分类真题1模拟试题与答案
房地产估价案例与分析分类真题1模拟试题与答案一、单项选择题甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。
该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。
根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%；年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。
根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。
1. 该酒楼归属于房地产的年经营收入为______万元。
A.4362.40B.4788.00C.4894.40D.5320.00答案：A解答：归属于房地产的年经营收入为5320-5320×8%-5320×10%=4362.40(万元)。
2. 该酒楼房地产的年净收益为______万元。
A.1512.40B.1554.96C.1938.00D.1980.56答案：B解答：房地产的年净收益为5320×(1-8%)-2260-130-250-210-5320×(1-8%)×10%=1554.96(万元)。
3. 对该酒楼内部进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是______。
A.采光通风B.建筑层高C.内部布局D.装饰装修答案：A解答：考察的是估价对象实地查勘内容，A项是住宅房地产实地查勘的内容。
注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为10000元/m2，收益价格为12000元/m2，两个测算结果存在一定差异。
4. 如果测算的收益价格偏高，则其原因可能是______。
A.空置率取值偏大B.报酬率取值偏小C.运营费用率取值偏大D.租金增长率取值偏小答案：B5. 如果两个测算结果均无误，则一般而言比准价格低于收益价格的原因不包括______。
土木工程类房地产估价案例与分析真题2013年模拟试题与答案
房地产估价案例与分析真题2013年模拟试题与答案一、问答题1. 某正常营业中的酒店有多种功能用房，其中，客房、餐厅、会议中心等由该酒店业主自行经营，娱乐中心、商场对外出租。
某房地产估价机构接受委托评估该酒店房地产的市场价值。
注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，拟选用收益法作为主要的估价方法之一。
针对上述情况，请分别说明该酒店各类功能用房收益测算的技术思路。
答案：1．对于酒店自营的功能用房可基于营业收入测算净收益，对于出租的功能用房可以基于租赁收入测算净收益。
具体技术思路如下：基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=有效毛收入-运营费用；基于营业收入测算净收益，净收益为营业收入扣除营业成本、经营费用、营业税金及附加、管理费用、财务费用、商业利润。
2．对于包含题意中多种收益类型的房地产，其净收益视具体情况采用下列三种方式之一求取：(1)把费用分为变动费用和固定费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。
如客房部分的变动费用是与入住客人多少直接相关的费用，会议室部分的变动费用是与使用会议室的次数直接相关的费用，餐饮部分的变动费用是与用餐人数直接相关的费用，商场部分的变动费用是与商品销售额直接相关的费用，等等；固定费用是指人员工资、固定资产折旧费、房地产税、保险费等，不管客房是否有客人入住、会议室是否有人租用、餐厅是否有人就餐、商场是否有人购物等，都要发生的费用。
(2)首先测算各种类型的收入，然后测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用。
(3)把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有的净收益相加。
3．酒店的大堂、管理用房等的价值是通过其他用房的收益体现出来的，其净收益不要单独计算，否则就重复了。
4．对于娱乐中心、商场还要看是否有租约，如有租约，首先分析判断租约是否正常合理，如正常合理则在租约期内采用租约租金，在租约期外采用市场租金；如不正常、不合理，则采用市场租金测算。
土木工程类房地产估价案例与分析模拟5_1模拟试题与答案
房地产估价案例与分析模拟51模拟试题与答案一、问答题1. 2003年4月，方先生购买了一套位于城市中心区的住宅四合院。
2005年1日，方先生将该处四合院翻建后改作二手房中介门市部，并办理了有关手续，至2007年10月，方先生有意将该套四合院出兑，市民刘先生得知后与方先生接洽，双方委托估价公司对此套四合院进行估价。
若将估价对象视作住宅，则估值为224万元；若将估价对象视为营业用房，由于其地段很好，估值远远高于视作住宅的价值，为683.4万元。
方先生认为，这套四合院在出售时是作为营业用房的，成交价格应参考683.4万元这一估价结果；刘先生认为，方先生当初购买的四合院是以用作住宅为目的的，其性质已于该时点确定，而且自己买来也是用作住宅的，因此应参考224万元的估价结果商讨交易价，双方就此问题不能达成一致，交易失败。
请问：1．应当以哪种估价结果作为价格参考?2．房地产估价应遵循的基本原则是什么?答案：1．应当以将估价对象视为营业用房的估价结果作为价格参考。
2．房地产估价应遵循“最高最佳使用原则”。
由于该估价对象作为营业用房的价值远高于作为住宅的价值，所以就应按营业用房作估价，从而采用相应的估价结论。
2. 市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。
采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素?假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年，可否将该交易实例选作可比实例?为什么?答案：(1)采用市场法估价在选取可比实例时需要考虑以下几方面因素：①可比实例与估价对象房地产在同一地区或同一供求范围内；②可比实例与估价对象房地产用途、结构、权利性质相同，规模、档次相当；③可比实例的成交日期应与估价时点接近；④可比实例的交易类型应与估价目的吻合；⑤可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格。
(2)因为成交日期与估价时点相差时间过长(5年应该视作很长时间)，通常房地产市场变化较大，就难以进行有效的交易日期修正。
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房地产估价案例与分析模拟试题与答案55一、问答题某大厦坐落地点为一级用地，属公建集中区，四周环路，该大厦原用途为集商场公寓和写字间于一体的综合楼，钢筋混凝土框架剪力墙结构，地上1～3层整体设计为商场；塔楼A座为28层，设计为大户型公寓。
大厦总面积为83594.27m2。
大厦自1994年6月15日开工，于1995年12月停建，停建时大厦主体与外墙面装修已完工，室内装饰装修和设备设施安装未完成。
请问：1. 2005年对该大厦进行估价是否可采用成本法?为什么?答案：一般不考虑使用成本法进行评估：因为该大厦闲置了10年，物质折旧的存在是明显的，也是比较容易计算的，但是由于结构上的缺陷，大厦也明显存在功能折旧，一般认为对设计缺陷造成的功能折旧尽管计算理论是完善的，但是要想准确的落实在数额的估算上还是比较困难的，所以应该舍弃成本法。
2. 写出估价技术路线。
答案：依据大厦的现状，一般认为就是采取从估价对象续建完成后可实现市场价值中扣除续建成本、费用，也就是在整体上采取假设开发法中的现金流量折现法进行评估，首先要确定估价对象的未来状态，因此在分析估价对象现状、以及市场环境的基础上，对改造方案做出了设定，并在此基础上对项目改造完成后的价格进行评估，具体采用市场法进行，是对成本开发期间费用进行估算。
3. 甲公司2002年通过有偿出让方式(拍卖)取得某地块的土地使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/m2，甲公司拟分两期建设50栋别墅。
当第一期20栋于2003年竣工时，因债务纠纷，被法院裁定强制拍卖还债。
拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为3900元/m2。
拍卖行据此进行了拍卖，成功卖出了8栋，平均成交价格为4000元/m2，其余12栋流拍。
当2005年第二期30栋竣工后，建成的别墅以6100元/m2一售而空。
甲公司因此指责乙房地产估价公司于2003年评出的拍卖评估底价太低，而且当时别墅的拍卖底价竟然只比2002年的楼面地价高400元/m2，远低于其当时投入的建设成本，很不合理。
而乙评估公司坚持当时的估价结论是合理准确的。
请问：乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有哪些?答案：乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有：①拍卖时的时点与第二期工程竣工时点相距两年左右，房地产市场情况已发生了变化；②为还债而强制拍卖的成交价格一般都会低于正常市场交易价格；③拍卖时只卖出了20栋中的8栋，说明在当时的拍卖成交价格水平上，市场的需求并不旺盛，需求不足也会导致成交价格较低；④整个别墅区在一期工程竣工与二期工程竣工时的整体小区环境、基础设施完备程度、配套设施建设方面不可同日而语；⑤2002年取得土地时的土地市场状况与2003年拍卖别墅时不同，2002年的拍卖地价与2003年拍卖别墅的地价不具可比性，更不能与2003年拍卖别墅的拍卖底价相提并论。
解答：房地产纠纷估价二、单项选择题某房地产的法定用途为工业用途，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。
1. 若估价目的为拆迁补偿，该房地产应按评估。
A.商业用途B.工业用途C.估价师确定的用途D.商业与工业混合用途答案：B2. 若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续，进行抵押贷款委托评估时应按评估。
A.商业用途B.工业用途C.估价师确定的用途D.委托方确定的用途答案：B3. 若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件，尚未办理用地变更手续，评估时应假设估价对象用途为。
A.工业用途B.商业用途C.工业用途，且不考虑补地价因素的影响D.商业用途，并考虑补地价因素的影响答案：D4. 若以改变用途的假设为前提进行评估，需在估价的假设和限制条件中对估价结果进行限制。
以下说法中，不正确的是A.本次评估未考虑变更用途费用对估价结果的影响B.本次评估已考虑补地价对估价结果的影响并予以扣减C.若估价对象变更用途未获批准，则估价结果应适当调整D.若估价对象变更用途获得批准，则估价结果应适当调整答案：D某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。
5. 若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是。
A.道路扩宽后，交通发生变化B.绿地率发生变化C.公共配套设施发生变化D.土地形状发生变化答案：B解答：企业各种经济行为涉及的房地产估价6. 若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是。
A.噪声和污染程度发生变化B.土地形状发生变化C.人口密度发生变化D.出行便捷程度发生变化答案：D解答：企业各种经济行为涉及的房地产估价7. 房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是。
A.由于住宅小区用地条件发生变化，按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度B.以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度C.用市场法分别测算出城市道路扩展前后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度D.用路线法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额度答案：C解答：企业各种经济行为涉及的房地产估价某小商品批发市场，位于××商场中。
××商场的产权属于Y集团公司。
2004年6月1日，Y集团公司所投保的保险公司委托房地产估价机构对××商场进行估价，评估价值为人民币 150万元。
2005年10月15日，××商场发生火灾。
灾后调查确认，系属小商品批发市场管理混乱，一个烟头引发成火灾。
为确定火灾所造成的直接损失，保险公司又委托估价机构估价。
此次估价报告认为：××商场在2005年10月15日尚未遭受火灾时的公开市场价值是人民币560万元，建筑物价值为人民币142万元；在2005年10月15日遭受火灾后建筑物价值为人民币25万元。
8. 下列表述正确的是。
A.2005年10月15日的评估价560万元包含地价B.2005年10月15日的评估价142万元包含地价C.2004年6月1日的评估价150万元包含地价D.2004年6月1日至2005年10月15日未发生火灾时，××商场建筑物价值尚未损失答案：A9. ××商场在火灾中的直接损失为人民币万元。
A.410B.125C.418D.117答案：D某在建工程开工于2004年3月1日，总用地面积3000m2，规划总建筑面积12400m2，用途为写字楼。
土地使用年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价800元/m2。
该项目的正常开发期为2.5年，建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)为每平方米建筑面积2300元。
至2005年9月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用。
但估计至建成尚需1.5年，还需投入60%的建设费用。
建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60元/m2，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为85%，出租的运营费用为有效毛收入的25%。
当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的8%。
报酬率为9%，折现率为13%。
10. 该在建工程的正常购买总价为万元。
A.3330.60B.3403.80C.3572.60D.3803.80答案：B11. 该在建工程的销售费用和销售税费总额为万元。
A.128.11B.208.72C.223.30D.272.30答案：D12. 在建工程的价格不宜采用来评估。
A.长期趋势法B.净收益法C.假设开发法D.赢得值法答案：D三、指错题1. ××置业公司部分房地产估价结果报告一、委托人××置业公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。
二、估价机构××房地产估价事务所，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。
三、估价对象××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。
该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000m2，土地级别为该市一级地二类区。
经上级集团公司批准，已将原有一栋7800m2建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。
估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。
四、估价目的为抵押贷款提供依据。
五、估价时点经委托人和估价机构确认，估价时点为2001年6月30日。
六、价值定义(略)七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。
因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。
十、估价结果经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元(大写，人民币壹亿柒仟零玖拾陆万圆整)，其中超市的总价值为7355万元(大写：人民币柒仟叁佰伍拾伍万圆整)，单价为每平方米建筑面积9430元；在建写字楼的总价值9741万元(大写：人民币玖仟柒佰肆拾壹万圆整)。
十一、估价人员(略)十二、估价作业日期2001年6月30日至2001年7月5日。
十三、估价报告的有效期(略)××置业公司部分房地产估价技术报告一、估价对象状况分析××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000m2，其中建筑物为主厂房一栋，建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800m2。
其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m2、3800m2、430m2、120m2。
××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。
拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000m2的写字楼(实物情况略)，拟对外出租经营。
目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。