按揭业务问题答疑
按揭贷款常见问题
按揭贷款中的常见问题1.限购主要针对家庭还是个人？答：针对于限购问题，分为本地客户及外地客户，本地客户以家庭为单位，两套为上限；外地客户以家庭为单位，一套为上限。
2.针对限购问题有没有好的解决措施？答：解决此问题的最好方式为：以单身名义购买。
3.针对限贷问题有没有好的解决措施？答：现针对于限贷问题，目前没有好的解决方式，只能通过不同的银行办理银行贷款手续。
4.未成年人是否可以做购房主体？答：一次性付清可以，但不可以做贷款。
5.商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数是怎么认定的？答：商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
6.首套房以购房家庭为单位，这“家庭“的认定人员有哪些？答：借款人、配偶、未成年子女。
7.以前用商业性贷款买过一套房，后来已卖掉，现在买房做商业性个人住房贷款算不算首套房？答：不算首套房，算二套房。
因为当时做过商业性个人住房贷款属于“认房又认贷”里面的二次贷。
8.以前全款现金买过一套房，后来已卖掉，现在买房做商业性个人住房贷款算不算首套房？答：算首套房，因为名下无房无贷。
9.以前用公积金贷款买过一套房，后来已卖掉，现在买房做商业性个人住房贷款算不算首套房？答：算。
目前公积金贷款还不在商业性个人住房贷款的范畴内。
10.以前用贷款买过一套商铺，现在买房做商业性个人住房贷款算不算首套房？答：算。
商铺和住房是分开的，商铺不属于住房的认定范畴内。
11.父母已有一套房，现在买房，想用还在上学的20岁的儿子作为购房人申请做商业性个人住房贷款，可行不可行？答：目前不可行。
学生有学生编号，输入身份证号，便可以查出。
银行拒绝把学生作为主贷人。
蓝色字体：答案有待于与银行人员进一步确认。
按揭贷款注意事项问题
按揭贷款注意事项问题
1. 首先要注意自己的还款能力，确保自己能够按时还款。
按揭贷款是一项长期的债务，如
果无法按时偿还，可能会导致信用评级下降，还款能力下降等问题。
2. 在选择贷款机构之前，要进行充分的调查和比较。
比较不同机构的贷款利率、贷款额度、还
款期限等条件，选择适合自己的贷款机构。
3. 在办理贷款之前，要详细了解贷款的利率、费用等条款。
比较不同贷款产品之间的利率差异，选择较低利率的贷款产品。
4. 在签订贷款合同之前，要仔细阅读合同的条款，包括贷款金额、还款期限、还款方式等内容。
确保自己对合同的内容有全面的了解，并咨询专业人士或律师的意见。
5. 在选择还款方式时，要根据自己的实际情况选择合适的还款方式。
可以选择等额本息还款方
式或等额本金还款方式，根据自己的收入状况和花费能力选择合适的方式。
6. 在按揭贷款期间，要及时关注贷款利率的变动情况。
如果利率下降，可以考虑申请贷款利率
调整，以减轻还款负担。
7. 在还款过程中，要及时把握还款日期，确保按时还款。
可以设置自动扣款或者提醒功能，避
免忘记还款。
8. 在还款能力发生变动时，及时与贷款机构联系，寻求合适的解决方案。
可以申请延期还款、
调整还款计划等，避免贷款逾期。
9. 在贷款期间，要储蓄一部分应急资金，以应对意外情况。
避免因意外事故导致无法按时还款。
10. 在还款完毕之后，要妥善保管贷款相关的文件和证明，以备将来需要使用或查询。
并妥善
处理贷款合同等相关文件，防止信息泄露。
专家答疑买房交了首付款办不了按揭咋办
专家答疑买房交了首付款办不了按揭咋办?张阿姨最近诉苦：“我买了套房，当时说可以办按揭我才交了定金，结果交了钱过几天开发商又说银行那边办不下来，让我一次性付款，我哪有那么多钱一次性付款呢？结果只能退房。
”随着银行对于个人按揭贷款门槛的提高，办按揭审查更严或者办不下按揭的情况越来越多，对于已经交了定金甚至首付款的购房者来说，确实是一个头痛的事情。
因此在买房前考虑付款方式的时候，老百姓对于自己是否能办理按揭贷款应该有个清醒的认识。
提醒一：抓紧时间及时办理古先生买了套联排别墅，因为当时是现房，古先生在交了40多万首付款以后就装修入住了，当时签订的按揭合同是贷7成款。
但由于古先生长期在外出差，而开发商也未及时催促古先生去银行办理按揭的相关手续。
直到今年4月，开发商通知古先生，由于对别墅类按揭首付款的提高，现在古先生必须要再补交两成的首付款才能办按揭。
古先生一时资金无法抽调，双方争执不下。
点评：许多购房者在交了首付款以后就感觉房子似乎已经是自己的，办理按揭一拖再拖。
而许多开发商的售楼小姐在客户签完合同以后也觉得万事大吉，催款的事被搁置。
等到按揭办理时间到期，买卖双方各自推卸责任，引起许多不必要的麻烦。
提醒二：备齐资料轻松“过关”自由职业者王小姐在办按揭的过程中可谓是困难重重。
由于收入颇丰，王小姐认为自己按揭一套房是完全没问题的。
当付完首付款，准备按揭资料的时候，王小姐才觉得特别头疼，由于并没有归属于任何单位，所以王小姐的收入证明无从提供。
她最终因为办不下按揭，不得不以哥哥的名义买了房。
点评：许多购房者以为只要有还款能力办按揭就没有问题，结果把定金一付才发现自己很多资料性的东西无法准备齐全，特别是对于已婚人士，有时往往只注意自己手续的准备，却疏忽了配偶资料的准备，仍然无法办理按揭。
提醒三：如实申报切勿做假老刘在前两年靠很低的首付买了不少房，遇到开收入证明的时候，老刘就托亲戚朋友帮忙出具。
而这次老刘被卡住了，老刘本打算买100个平方米的写字楼，由于月供超过6000元，收入证明已经行不通了，银行要求提供税票。
【风险指引】按揭业务房地产开发商阶段性担保五问五答
【风险指引】按揭业务房地产开发商阶段性担保五问五答银行业金融机构办理按揭业务过程中，开发商一方经常以提供“阶段性担保”为由要求对按揭合作协议中的“保证期限”做出修改。
大连分行总结近期合同审核中的相关问题，结合该业务涉及法律风险，对阶段性担保业务中相关法律问题进行解答如下，供参考：一、阶段性担保的法律性质是什么房屋按揭贷款业务中，需开发商提供阶段性担保是银行的常规要求。
在阶段性担保中，贷款银行要求开发商提供阶段性担保，并不是要求保证人就借款全程承担担保责任，而是在开发商办理完毕房屋抵押登记（或房屋抵押预告登记）前提供担保。
即只要贷款人取得了房屋抵押登记他项权证（或房屋抵押权预告登记他项权证），阶段性担保的使命就此终结。
《合同法》第四十五条规定：“附解除条件的合同，自条件成就时失效。
”即在解除条件成就前，民事法律行为的效力已经发生，一旦条件成就，当事人的权利义务关系归于消灭。
开发商承担阶段性担保责任符合上述法律特征，属于附解除条件的连带保证责任。
二、阶段性保证担保是否适用《物权法》第176条《物权法》第一百七十六条对人的担保及物的担保适用问题作出了规定。
但预售商品房抵押按揭贷款中，开发商提供阶段性担保，预售房屋的预抵押登记并未形成物保，抵押权并未设立，银行并不能以预抵押登记为依据行使抵押权以实现债权。
在预抵押登记并不具备债权担保功能的情况下，不能认定预售房屋的预抵押登记形成了债务人自身提供的物保，因此，开发商阶段性担保的保证范围应是全部债权。
三、阶段性担保的合同条款设计《担保法解释》第32条规定，保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起6个月。
因此，实践中在《按揭合作协议》中将保证期限修改为“自合同签订之日起至办理完毕抵押登记之日止”等类似表述不符合担保法相关规定。
通过前文对阶段性担保的法律属性的分析以及普遍的司法观点，“开发商承担阶段性担保责任”条款的实质就是设定开发商的连带保证责任以及该保证责任的解除条件。
按揭和签约百问
按揭政策一、按揭的含义；简单的讲按揭即个人住房商业贷款。
它是由银行、房地产商和购房者三方共同参与买卖住房的融资行为。
实际上是为了帮助开发商和购买者完成住房买卖而由银行提供贷款支持的融资业务活动。
二、个人信用报告等级分类；禁入，次级，瑕疵，正常m2三、借款人的条件；1、必须是满18岁至65岁具有完全独立民事行为能力的自然人2、有稳定合法的收入，信誉良好，具有偿还贷款本息的能力3、非人民银行个人信誉信息基础数据库特别关注客户信息系统禁入类客户，且最近24个月个人贷款信用记录中无连续3个月/3次（含）以上违约，累计逾期不能超过7个月/7次（含）以上违约。
4、公积金贷款的借款人必须是购房人。
5、如借款人为外地户口需提供连续一年以上的完税证明（必须为东平县地税局出具的个人所得税证明/缴纳税款凭证）或者社保缴纳证明。
注意；未成年人不能做借款人。
若有担保人的，担保人也要符合借款人的条件6、借款人需同时具备的条件持有居住地的合法的身份证明购房合同，首付款收据同意以所购房产做抵押令贷款银行满意的财务状况收入证明（需要盖单位的公章或公司的人事章）没收入证明的需要到村或镇里开据财产证明银行存折记录（近半年工资流水账）78认定范围；以购房人的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位。
认房：根据房管局的查询结果来认定。
认贷；根据银行征信系统查询结果（贷款买房的记录）来认定。
住房公积金贷款；只认房第一套的认定；1、如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统）中购房人家庭未有已登记房产，且未利用贷款购买住房。
2、虽在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统）中购房人家庭有已登记房产，但已出售，且该套房屋为一次性付款购买的。
第二套的认定；1、借款人首次申请利用贷款购买住房，但在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统）中其家庭已登记有一套住房的。
2、借款人已利用贷款购买过一套住房，未办理房产证，又申请贷款购买住房的。
房地产销售中的有效销售问答
房地产销售中的有效销售问答在房地产销售过程中，有效的销售问答是至关重要的。
通过针对客户的问题提供准确、详细和专业的答案，销售人员可以建立起客户的信任和兴趣，促成更多的交易。
本文将介绍房地产销售中常见的问题并提供相应的回答，以帮助销售人员在工作中更加得心应手。
1. 问：这个项目的售价是多少？还有其他费用吗？答：该项目的售价是XXX元/平方米。
除了售价，还有一些额外费用需要支付，比如物业管理费、停车费等。
具体费用会根据具体房型和楼层而有所不同，请您详细咨询我们的销售代表。
2. 问：这个项目的交通便利程度如何？答：该项目交通十分便利。
它位于市中心，周边有多条公交线路和地铁站，可快速到达商务区和主要交通枢纽。
同时，附近也有多个购物中心、医院和学校，生活便利度高。
3. 问：这个项目的配套设施如何？答：该项目配套设施齐全。
小区内有24小时保安服务，配备了健身房、游泳池、儿童游乐场等。
此外，附近还有超市、餐厅、银行等各种生活设施，能够满足您的日常需求。
4. 问：该项目的售后服务怎样？答：我们公司高度重视售后服务，为客户提供全方位的支持。
您在购房后，我们将为您提供专业的装修指导、物业管理服务、维修服务等。
同时，我们拥有一支经验丰富的客户服务团队，随时为您解答问题并解决各种困扰。
5. 问：我是否可以参观样板房？答：当然可以！我们推荐您亲自参观我们的样板房，以便更好地了解项目的质量、装修标准和实际环境。
请提前联系我们的销售代表，约定参观时间。
6. 问：您提供按揭贷款吗？答：我们合作的银行可以提供按揭贷款服务。
具体贷款额度、利率等事宜，需要您提供一些个人资料后，我们将与银行进行详细的咨询和办理手续。
我们的销售代表将在您购房过程中提供必要的帮助和指导。
7. 问：如果我决定购买，需要准备哪些材料？答：如果您决定购买房屋，首先需要提供身份证明、收入证明、银行流水等相关材料。
具体清单和要求将在购房过程中由销售代表与您共同确定，并提供相关协助。
按揭相关问题百问
按揭相关问题百问第一篇：按揭相关问题百问恒昆国际财富广场按揭相关问题百问1、我们的贷款银行是？樟树市顺银村镇银行2、首付比例是多少，按揭最长可贷款多少年？利率是多少？商业项目首付款必须50%以上，商业项目不存在二套房的政策。
按揭最长年限为10年，利率为基准利率的1.1倍3、贷款客户注意事项：答：（1）、3个月的工资单（含有本人名字在内的单位工资表复印件），需加盖公章或财务章；（2）、收入与月供的比例需为，最低2倍、最好2.5倍以上；（3）、夫妻双方均需开收入证明，（4）、按揭有客户提出的特别情况，如不确定的东西，一定要咨询顺银村镇银行按揭经理后方能答复客户，杜绝出现本地收入证明留外地电话的情况（恐银行质疑作假）；需要特别操作的提前和按揭经理打招呼；4、按揭最高贷款年限？答：最长年限为10年，具体男的60岁、女的55岁；5、能不能使用公积金贷款？答：不能；6、银行按揭的贷款利率是否会变动？答：会变动，每年的1月1日人民银行会公布一次基准利率，各银行的实际利率是根据基准利率浮动的，比如：上浮10%，或下浮30%等，基准利率变动则各行的实际利率发生相应变化；7、按揭期间房屋是否可以转让？答：不行，除非房产证已经办好，客户需按正常的二次转让手续走，即提前还清贷款后从银行拿出房产证按二手房转让程序操作；8、外地户口首次购房有什么手续，首付会增加吗？答：手续和本地客户基本一样，不过农行按揭需提供流动人口登记表（即原来的暂住证）、提供本地联系人（提供本地联系人的身份证、户口本、本地电话）；9、客户按揭需要提供什么资料？答：夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明（未婚证明原件）、收入证明、近期3个月工资单、《商品房买卖合同》、《首付款收据》，以上资料原件全部带到给银行查看以及在银行办理时方便现场复印使用。
10、按揭期间无能力供楼如何处理？答：1、转让他人，需等房产证出来，并按二手房转让程序走；2、银行没收后拍卖，还清银行贷款部分，如有剩余归业务；3、本人自行与银行协商申请延长按揭年限；11、未成年人能做按揭吗？答：不可以，但可以在合同中加入监护人的名字（发票上也要打上），公证后，由监护人还款；13、按揭期间是否能提前还款？答：可以提前还款，但需到银行提前申请，无息交纳其他费用；14、操作中注意事项（1）、销售员做置业计划时一定要问清客户是否已经贷款购过房，已婚人士要询问夫妻双方时候有过贷款购房记录，如有贷款违约记录（无论是否为房贷）将影响其贷款利率优惠；（2）、客户交大定后务必提供给客户按揭资料清单，叮嘱客户尽快准备，并详细咨询客户职业，确定其正确开具收入证明及工资单等个人文件情况；15、收入证明超过3000元是否要提供税单？答：不需要。
按揭百问
7、土地房屋权证的办证依据和基本条件是什么？答：我市土地房屋登记管理工作中，主要依据《宪法》、《土地管理法》和《城市房地产管理法》及1997年9月1日实行的厦门市人民政府第60号令《厦门市土地房屋权属登记管理规定》等法律、法规和规章的规定，根据国土资源部和建设部的具体要求，进行受理登记、审核、确权发证。
土地房屋权属登记应具备三个基本条件：⑴土地房屋权属来源合法；⑵四至界线清楚无争议；⑶面积准确。
8、几种不能办理土地房屋权证的情况答：(1)完全没有合法的用地、建房批准手续的；(2)用地、建房手续不齐全且严重影响城市规划的；(3)房屋未竣工或存在严重的质量安全问题的；(4)四至界址、界线不清，权属有纠纷、争议的；(5)超建、超占以及改变用途的部分未经依法处理的；(6)购房手续不合法、不齐全的或未全额交清购房款的；(7)重复出售的房屋，抵押、查封等限制权利的房屋；(8)购房主体本身存在问题的，如不具备法人主体资格或法人单位己不存在的或自然人己故未办理继承的等等。
10、婚前单方按揭购房，婚后夫妻共同还款，房产权属如何确定？答：婚前购买并办理按揭的商品房，从所有权归属上应认定为婚前财产，但对其中婚后按揭款共同缴纳部分，应视为共同财产。
11、购房合同上签夫妻两人名字，办理产权证时，能否只登记其中一人名字？答：产权证上登记的产权人是根据购房合同上签定的购房人来认定的。
但在商品房竣工之前，合同签定双方可到市房地产交易权籍登记中心办理合同增、减名手续（限于直系亲属）；若商品房竣工后，产权证只能按购房合同签定的购房人登记产权人。
12、买卖二手房应缴交哪些税、费？答：买卖二手房应缴交的税费有：契税、印花税、交易手续费、个人所得税、土地房屋变更登记费及工本费等。
似乎这些税看起来名目很多，但是也存在减免的可能，这要根据房管局最近的规定数据为准。
13、契税只交一次就可以了吗？答：对客户来讲，一套房产只要交一次契税；对一套房子来说，只要经过一次交易就要交一次契税。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
按揭业务问题答疑
一、如何提高银行按揭及公积金贷款回款效率？银行贷款及公积
金贷款放款的最短时间分别是多少天？如何做到最短时间内放款？
充分了解银行及公积金的按揭政策，深入了解每个件的按揭进度，与银行做深入沟通，争取银行支持，与公积金中心做高层沟通，取得公积金中心的支持，置业顾问认真负责，了解并控制每个客户的按揭进度。
据我了解，银行商贷最短3-5天，公积金最短两周。
专门跟踪按揭银行，专门跟踪公积金中心。
二、如何避免“客户购房合同已正式网签，但银行或公积金管理中
心不能放款，需要撤消合同备案”的情况，业务处理过程中如何操作？
此种情况无法完全避免，但是因为客户无法贷款而需要撤销的极为少数，且银行出具的无法贷款的证明可以作为撤销网签的证据，取得房管局的认可，客户能否贷款主要取决于客户的自身条件，一般银行客户经理可以基本判断。
将按揭资料齐全与银行客户经理的认可作为签约的前置条件，在签约前由客户提交按揭资料（网签合同除外），并由银行客户经理初步审核，在签约确认单上由银行、客户、置业顾问三方签字确认以后作为签约依据之一；将客户回款与置业顾问佣
金挂钩。
三、如何保证客户贷款放款率达到100%？
在做到第二条并且客户不阻挠或拒绝签字的情况下，一般可以做到100%。
四、如何保证客户申请贷款金额能够足额放款？
在做到第二条且客户自身条件达到要求，可以足额发放。
五、如何保证客户提供资料能够一次性通过，不出现要求客户重新
提报资料的情况？
认购时为客户提供签约及按揭资料清单，要求客户签约前准备齐全。
六、怎样规避因个人征信报告出现问题导致客户无法足额放款？
签约之前到人民银行出具征信报告。
七、怎样查询客户是否限贷，怎样规避因银行限贷导致的客户无法
足额放款？
征信报告可查询客户是否限贷，限购证明可以体现客户是否限购。
只要规范好签约流程制度并且严格执行，第三四五六七的问题可以做到很大程度上的解决，最重要的问题是如何监控银行及时足额放款。