城市化进程中河北省中小城市房地产市场发展潜力研究_以河北省廊坊市为例

【产业经济】城市化进程中河北省中小城市房地产市场发展潜力研究———以河北省廊坊市为例●王艳梅（廊坊师范学院管理学院，河北廊坊065000）内容提要：当前在中央提出加快城市化及河北省“三年大变样”宏观背景下，本论文以区域经济协调发展为出发点，选取了河北省廊坊市为案例研究对象，在对廊坊市房地产发展现状以及如何把握有利时机，健康发展的基础之上，对房地产市场发展潜力做了深入分析，以期达到促进河北省中小城市房地产业的健康发展，提高人民生活质量以及区域经济协调发展的目的。

关键词：城市化；房地产市场；发展潜力中图分类号：F299.207文献标识码：A文章编号：1003－4161（2011）04－0032－03廊坊市地处河北省中部、京津两大城市之间，素有“京津走廊上的明珠”之美誉。

由于其独特的地理位置和优越的自然环境，改革开放以来，廊坊的经济建设和社会发展取得了巨大成就。

当前在中央提出加快城市化及河北省“三年大变样”宏观背景下，廊坊市作为河北省中小城市的典范，其房地产业的发展十分迅速，包括上缴利税、城镇房地产业投资总额增长速度、利润总额和商品房均价等多项指标位居全省之首。

据2007年统计数字显示，廊坊市共有143个企业，其投资额占同期全社会固定资产投资总额的17．96%。

吸纳就业人数达6819人，上缴利税高达65631万元。

房地产业的迅速发展对于优化廊坊市产业结构、促进社会和经济繁荣发展起着重要推动作用。

一、廊坊市房地产市场发展现状近年来，随着中国经济的发展、城市化进程的加快以及居民收入水平的不断提高，我国房地产市场发展整体上保持增长态势，2008年以来，在面对为了缓冲国际金融危机的负面影响释放的大量流动性、居民其他投资渠道不畅导致过多的对房地产投资性需求持续高涨以及庞大的刚性需求等多种力量推动下，房地产涨幅进一步扩大。

回顾近年来我国房地产价格上涨的规律可以发现：2003—2004年间，全国房价上涨过快的地区主要集中在以“北上广”为代表的一线大城市，2005—2006年，房价上涨过快现象由一线城市向以天津、重庆、武汉等省会城市为代表的二线城市扩展。

2007—2009年以后，房地产价格的上涨迅速地向以地级市为代表的区域中心城市蔓延，尤其是一些地理位置优越、经济发展迅速但整体房价仍然处于较低水平的中小城市，房价上涨趋势更为明显。

房价的快速上升已把房地产行业推向风口浪尖，面对由此带来的诸多社会问题和民间强烈的呼声，2010年以来我国政府推出一轮比一轮严厉的房地产调控措施，“北上广”等一线大城市还推出了各种各样的限购令，这使得房价已处于高位的一二线大城市房价进一步大幅上涨的空间已然不大。

近年来越来越多的房地产开发商和房地产投资客开始把目光转向中小城市，甚至地理位置优越的县城。

作为河北省十一个地级城市之一的廊坊，房地产业同样发展迅速，房地产价格持续上涨。

作为离首都北京最近的地级市，廊坊房地产市场长期以来就活跃着众多来自京津的购买群体。

随着近年来河北省打造环首都绿色经济圈战略的实施以及2011年初当北京的严厉的限购令出台后，作为环首都经济圈核心位置的廊坊市属各区县必将迎来北京的大规模购房需求外溢和分流。

廊坊市近年来房地产市场大体和全国保持同步，但涨幅明显大于周边同档次城市。

目前廊坊市区新建商品房均价大体上在7000 8000元/平米，所辖县区中，列入环首都绿色经济圈32的广阳、安次、固安、香河、大厂、三河等六县市区县城及较大中心城镇商品房均价也都已跃升5000 6000元/平米，三河燕郊镇甚至出现了很多10000元/平米以上的楼盘且销售十分火爆。

究其原因，导致廊坊及周边区县房价大幅攀升最大的原因还是在于其特殊的地理位置。

廊坊处于京津之间，所辖区域大都处于首都近郊，尤其是随着区域经济一体化，廊坊市还适时提出要实现和北京的“同城化”，目前京津廊半小时交通圈基本实现，种种趋势表明这些因素即使不再次推动廊坊域内房地产价格上一个新台阶，至少也会使廊坊区域房地产价格长期维持高位运转。

廊坊房地产市场以后的发展动向值得密切关注。

二、城市化进程中廊坊市房地产市场蕴藏的机遇和风险（一）城市化进程中廊坊市房地产市场发展的机遇1．宏观经济快速稳定增长，新农村建设和城市化进程加速我国长期以来较快的经济增长速度和稳定的社会经济环境为房地产市场的健康发展奠定了坚实的物质基础。

21世纪我国将全面实现工业化、城市化、现代化。

随着城市化水平的快速提高，必将带来住房需求的快速增加。

根据预测，2010—2020年，我国正处于工业化和城市化“双加速”阶段，城市化率将以年均1个百分点的速度推进，到2020年，我国城市化率将达到58%左右，对住房的需求整体处于比较旺盛的时期。

伴随着新农村建设与城市化的稳步推进，我国日益呈现城市化加速趋势。

政策方面，2010年“中央一号文件”把积极稳妥地推进城镇化，特别是把提高广大中小城市和小城镇的建设水平作为重点，这预示着我国城市化进程将会进一步加快，也就是将有更多的农村人口进入城镇，这必将有力拉动城市的房地产市场需求，而中小城市和县城正是吸引农村转移人口的主力军。

因此，从长期看，作为河北省中小城市典范的廊坊市区及其所辖县区，房地产业在未来相当长一段时期仍会保持较快增长的发展趋势。

2．环渤海经济圈进入新一轮的发展带给廊坊巨大的机遇2009年以来，伴随着一系列区域经济振兴和城市圈规划的陆续推出，相关地区包括房地产在内经济和社会各项事业迎来新一轮的快速发展机遇期。

站在区域经济学角度审视我国产业资本转移的趋势，我们会发现近年来我国产业资本有逐步向中国北部地区转移的趋势，例如深圳富士康已经明确提出要把相当一部分制造业北移到廊坊为代表的环渤海区域。

另外，随着北京奥运成功举办和天津滨海新区开发上升为国家战略，环渤海经济圈迎来新的发展机遇，环渤海地区在整个中国经济版图中的地位进一步提升，成为公认的21世纪助推中国经济快速发展的增长极和拉动中国北方经济发展的火车头。

环渤海区域经济开发战略的推行和实施，必将带动处于环渤海区域核心地带的以廊坊为代表的二三四线城市经济的腾飞，相关区域的房地产市场也必然从中受益。

河北省廊坊市位于京津之间，地处环渤海地区腹地，提出要作“连京津之廊，环渤海之坊”，其用意显然正是为了抢抓环渤海经济发展带来的历史性发展机遇。

廊坊的主要优势在于：一是周边区域人口稠密，经济相对发达，拥有近一亿的潜力消费群体；二是据有关统计，廊坊辖区人口学历结构和人口素质居于同类城市前列，这为广大域内各类企业提供了充足的人力资源保证；三是廊坊具有齐备的基础设施及完善的服务体系等，被重大媒体和国家主管部委定为20个具有投资潜力的区域之一，这为域内企业人才流、资源流扩大提供了巨大的要素渠道。

但是也应看到：尽管独特区域优势给廊坊市提供了广阔的市场机遇与发展空间，但廊坊各种生产要素整体上仍处于较低水平，要想充分把握发展机遇，廊坊必须在区域竞争中创造出更宽松的政策环境并在对外宣传上下大工夫，让国内外的各方人才和优势资本充分认识到廊坊的巨大的发展潜力和历史性机遇。

（二）城市化进程中廊坊市房地产市场面临的风险1．房价涨幅过大带来购买力风险住宅房地产价格的快速增长，成为了政府、开发商和消费者共同关注的焦点。

自2006年底以来，廊坊市商品房价格在全国房地产价格持续上涨的宏观因素的带动下，一直处于快速上升通道。

由于房价上升幅度大，再加上交易成本的不断降低，加重了投机心理，房地产市场上炒房行为日益严重。

2．国际金融环境及政府调控政策的影响2008年以来，廊坊市房地产市场形势也发生了深刻的变化，受上半年中央从紧的货币政策、国家对房地产行业的调整以及下半年国际金融危机的影响，房地产市场逐渐进入了调整期，呈现市场观望气氛浓厚、销售低迷、房价走低的氛围。

廊坊房地产市场总体情况有几个特点，一是房地产开发投资有所回落，住宅投资下降，商业投资上涨明显。

1—6月，全市房地产开发投资完成35．77亿元，同比下降16．13%，其中住宅完成投资32．06亿元，同比降低21．22%，住宅投资占全部房地产开发投资比重为90%，但商业房投资3．23亿元，同比增长76．5%；二是施工面积增幅回落，新开工面积明显下降。

全市房屋总施工面积1198．85万平米，同比增长8．99%，增幅回落40个百分点，房屋竣工面积39．27万平米，同比降低14．83%，新开工面积186．67万平米，同比降低74．07%；三是销售面积同比明显下降，销售价格走低，全市商品房总销售面积155．54万平米，同比降低11．11%，其中：住宅销售面积154．22万平米，同比降低13．92%，住房均价也从一季度3765元下降到6月份每平米3577元，环比降低5%；四是市场交易总体回落，二手房交易大幅下降，最新数据显示，全市办理新建商品房和二手房确权总量338467件，交易面积101．9万平米，同比分别下降19．9%和13．6%，其中二手房成交套数仅898套，同比下降41．9%。

与廊坊市总体情况相比较，市区房地产的情况有以下几个特点，一是商品房供地量大幅增长。

上半年市区居住用地供应68万平米，比上年同期增长63．5%，平均每亩单价264万元，同比增长17．85%；二是开发投资较上年有所增长，上半年共完成10．58亿元，同比增长11．06%；三是施工面积、新开工面积大幅增加；四是商品房供应量较去年同期大幅增加，上半年批准商品房预售项目16个，批准预售面积40万平米，同比增加1．07倍，批准预售3858套，同比增长115．32%；五是商品房销量下降，销售价格下跌，上半年商品住宅销售面积16．75万平米，同比降低15．25%，销售单价也从一季度每平米5518元降为4644元，降幅15．84%。

三、城市化进程中廊坊市房地产业发展潜力分析城市化进程加速和三年大变样工作的推进使得河北省中小城市房地产市场面临前所未有的发展，廊坊要充分利用国家推行城市化进程中城市独特优势发展壮大。

尽管由于美国次贷引起的全球性金融危机，对廊坊有一些影响，但是城市化进程对整个经济发展所发挥的作用是必然的。

在城市化进程中，廊坊刚好处于借势北京、天津作用，把握住发展机遇，会发挥它应有独特的作用。

（一）政府一系列区域经济振兴和都市圈规划的推出将带动房地产业进一步发展2009年以来，中国政府先后推出一系列区域经济振兴和城市圈规划，随着天津滨海新区列入国家战略规划以及以京津冀都市圈规划呼之欲出，环渤海经济圈将进入新一轮的发展机遇期，京津冀地区在中国经济发展中的份量将日显重要，也给地处“京津双核”中间地带的廊坊经济的发展带来重要契机。

目前，廊坊市政府谋划建设了南北中3个经济板块和以三河、霸州为中心的两个增长极；利用京津生产力要素，规划建设了环京津产业带，在与京津接壤的33个乡镇，建立了22个工业园区，逐步形成产业互补的县域经济发展格局。