2013年我国中小城市房地产发展趋势论文
房地产业现状范文精选3篇(全文)
房地产业现状范文精选3篇(全文)现状篇1摘要：房地产融资一直以来都是房地产行业首要解决的问题，能否对庞大资金链进行有效管理常常是危及到企业生存的关键因素。
本文将从房地产业的资金来源入手，并结合当前房地产市场投融资环境及现状的基础上来分析房地产业融资所存在的问题。
研究表明，为解决中国房地产融资问题，在努力提升企业综合能力的同时，走融资多元化道路是必经之路，房地产企业需寻求新型创新融资模式，提高非信贷和直接融资比例，配合监管部门做好风险防范和风险预警工作。
关键词：房地产业；融资多元化；新型创新融资模式1.引言房地产业作为中国国民经济中的一个重要的支柱产业。
其发展对于保证发展生产和保障生活质量，拉动相关行业，扩大内需，促进中国国民经济的发展，有着极为重要的作用。
而在房地产项目开发运作的过程中，充足的资金供应是房地产企业稳定发展的重要保障。
但由于政府调控效果不明显、相关配套法规不完善、政府部门的严厉宏观调控政策、企业的融资模式及其引发的资金问题，使得中国房地产企业发展程度与中国经济发展不相匹配，发展过程中还常出现矛盾和混乱的局面。
纵观国家出台的一系列政策，尤其是自2011年以后，协议式的土地出让方式开始转变为招拍挂式，同时土地交易价格和购地成本均呈上升趋势，开发商延期向政府支付地价的行为被禁止，而原有开发商以往拖欠资金的做法也被限制，资金包括建筑商建筑款和工人工资，使得房地产市场在资金和市场方面备感压力。
同时，银行贷款、上市融资、信托融资等门槛的提高对开发商们的资金而言，将引发了更大的断链危机[1]。
一旦房地产企业倒闭，首当其冲肯定要影响到银行贷款无法回收，从而造成金融风险。
另外也会使投资或购买房地产金融产品的投资者蒙受巨额的经济损失，除此之外，一些和房地产行业相关性高的上下游行业也会受到影响。
更甚者，一旦房地产项目资金链条中断，建设被迫停止，由此必将造成相当严重的资源浪费。
由此可以看出，房地产企业的融资问题无论是对于房地产行业还是对整个金融业而言都起着重要作用，有时连国家的经济发展和社会稳定也会受到直接影响。
我国房地产业发展研究论文
我国房地产业发展研究论文摘要：近几年，房地产业较高的利润回报率吸引了众多资本，我国很多的民营企业和国有企业，都把目光投向了投资房地产。
而高技术产业的发展由于具有不确定性，对各类资本不具有更大的吸引力。
只有技术创新获得超额利润，才有利于调整我国的产业结构和建设创新型国家。
所以房地产业的过度超前投资对建设创新型国家具有颠覆性作用。
文章试从官产学的角度论证我国现阶段房地产业的发展。
关键词：三重螺旋（TH）；房地产业；大学一、TH相关理论自20世纪80年代末以来，官产学合作所形成的创新发展模式在国际上一直备受科技政策部门与学术界的青睐。
为确切、有效地整合国家或区域的科技资源，官、产、学的伙伴关系提升成为关键因素。
所谓伙伴关系（Partnerships）指的是，大学、产业、政府之间透过组织结构性的安排，制度性的设计等机制，以加强三者资源的分享与信息的沟通，达到科技资源的协同运用与效能整合，其理想的境界即：大学、产业、政府建立起策略性互动机制。
官产学“三重螺旋”（TH，TripleHelix）首先见于Etzkowitz&Leydesdorff （1995）。
在这篇具有奠基意义的文献中，Etzkowitz&Leydesdorff认为大学和产业的触角己开始伸向了先前属于对方的领域。
胡恩华和郭秀丽（2002）在其针对“产学研”问题对策研究中均挑明了“官产学研合作”之说，对官产学（研）合作中的产业界、学术界和政府各自职能进行了相应界定，并指出应逐步形成以国内外市场需求为导向，企业为主体，政府、高校和科研机构为纽带的新型合作机制。
在这种合作机制中，要充分发挥政府的政策指导作用，发挥企业主力军作用，发挥高校和科研机构的科研先导作用，真正建立起以企业为“龙头”，高校和科研机构为“躯干”，政府为“尾翼”的系统结构，实现“科学技术面向经济建设主战场”的战略转变。
在这种合作机制中，政府的职能是制定合作发展的战略规划、重大政策，协调重大合作项目等；高校和科研机构的职能是着眼高技术的基础研发工作，提供先进技术和研究成果；企业的职能是着重应用技术的研究开发和工艺创新，并将科技成果商品化。
2013年全国房价走势
2013年全国房价走势根据《百名经济学家调查报告》显示，45.4%的经济学家认为2013年全国房价走势趋稳。
根据监控的288个主要城市中，共有229个城市一手房交易价格出现上涨，仅有59个城市指数环比出现不同程度下跌。
据统计，从2013年全国20个重点城市新建商品住宅及二手住宅成交情况看，20城市一二手房价全线飘红，新建商品住宅成交均价较上一年年明显上涨，涨幅最高的城市依次为深圳、杭州、郑州、北京;从成交量看，北京、无锡、郑州、威海2013年新建商品住宅成交出现下降，其余城市均呈现上涨态势。
2013年北京新建商品住宅均价居20城首位，为23616元/平方米，较2012年均价上涨12.9%。
上海和深圳房价分别为24129元/平方米和21626元/平方米，位列其后。
2013年北京二手住宅成交均价达到28800元/平方米，单价地王楼面价则冲破35500元/平方米。
据某地产数据显示，2013年全国主要的54城市合计住宅签约套数为305万套，同比2012年的276万套上涨幅度达到了10.3%。
创造历史第二高点，仅次于2009年的322万套。
上海房地产研究院副院长杨红旭表示，如果说2013年房价总体特征是一条线震荡上行的话，那么对2014年，可以形容为“退烧年”：高位震荡，渐趋降温。
他认为，2014年在宏观经济尚未明显好转之时，房地产投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演，房价也会依旧稳中有升。
实际上，国家统计局发布《2013年全国房地产开发和销售情况》，数据显示，2013年全国城镇商品房销售面积130551万平方米，比上年增长17.3%，商品房销售额81428亿元，增长26.3%。
由此计算商品房6237元/平，比2012年5791元/平增长7.7%。
此数据与2013年年GDP增长7.7%相同。
而据统计发布的12月房价数据，实行严厉限购政策的北上广深四大一线城市，房价却分别上涨20.6%、21.9%、20.4%、20.3%。
2013年全国房地产开发和销售情况
房地产开发投资增长速度为名义增速，由于固定资产投资价格指数 按季进行计算，除1-3月、1-6月、1-9月、1-12月可计算房地产开发投 资实际增速外，其他月份只计算名义增速。
揭贷款14033亿元，增长33.3%。
四、房地产开发景气指数
2013年12月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为 97.21，比上月提高0.83点。
表1 2013年全国房地产开发和销售情况
指标
绝对量
比上年增长 （%）
房地产开发投资（亿元）
86013
19.8
其中：住宅
58951
房屋施工面积：指房地产开发企业报告期内施工的全部房屋建筑面 积。包括本期新开工的面积、上期跨入本期继续施工的房屋面积、上期 停缓建在本期恢复施工的房屋面积、本期竣工的房屋面积以及本期施工 后又停缓建的房屋面积。多层建筑物的施工面积指各层建筑面积之和。
房屋新开工面积：指房地产开发企业报告期内新开工建设的房屋面 积，以单位工程为核算对象。不包括在上期开工跨入报告期继续施工的 房屋建筑面积和上期停缓建而在本期复工的建筑面积。房屋的开工以房 屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。房屋新开工 面积指整栋房屋的全部建筑面积，不能分割计算。
比上年增长 （%）
全国总计
130551
17.3
81428
26.3
东部地 区
63476
19.3
49327
28.4
中部地 区
35191
16.8
16524
26.9
西部地 区
31883
14.1
15576
19.6
附注
1.指标解释
房地产开发企业本年完成投资：指报告期内完成的全部用于房屋建 设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投 资。该指标是按照形象进度原则统计累计数据。
2013年中国高房价或将崩溃
货 币政策 会放 松 ，可 以提 供给 他 们更 多资 金 ，货 币也 可 能 因货 币 政策 放松 而 流入 房地 产 ； ０ ２ ２１ 年
价 尤 其对年 轻人 危 害最大 ，年 轻 人也 是最容 易愤怒 和对 政府最 不 满 的群体 。新 一 届政府 将开 始未 来 １ ０年工作 ，在 中国社 会矛盾激 化的今天 ，从维 护这 １ ０年的稳定 来 讲 ，我 相信 新一 届政 府会 火烧 高房价的。 没有 一个 国 家 ，可 以依 靠房
度、 改革户籍制度 、 缩小贫富差距 、
提 高公 平 、增加 民 生投入 、降低 行政 成本 和政 府寻 租 、增加 民众 对权 力 制约 的能 力、提高 民主 法 制水 平等 ，以此对 冲短 期房 地产 暴跌的损失。
在 一年 内，最好在 几个 月内，
完 成这 次 房地 产 暴跌 。然 后 ，房 地 产 暴 跌 见 底 ，开 始 慢 慢 反 弹 ， 整个 经 济就 会步 入一 个新 的更 加 良性 的 发展 轨道 ，新一 届领 导人 赢 了一个 新 的经 济开 局。如 果不
贷款 １９ 亿元 ，增长 １ ％。 ２６ ． ２
也许 有人 认 为 ，新 一届 政府 为 了稳 定 和经济 发 展 ，可能 不会
从 统计 局的 数据 中我 们 可以 看 出，房地 产投 资 与施 工 、竣 工 面积在 快 速增 加 ，而 销售 面积在 快速 的下 降 ，据 此可 以估 计房地 产 的库存量在 ２ １ 年将 更快速 的 ０２ 增长 。 由于 价格 下 降 ，房 地产 销 售 金 额 比 销 售 面 积 更 快 的 下 降。 房地 产 资金来 源增 长 的速度 不仅
抛售。
从房地产周期看中小城市商品房价格走势论文
从房地产周期看中小城市商品房价格走势【摘要】房地产市场发展较快，房价也日益上升，对房地产未来价格的走势分析关系着人们的利益。
本文从房地产周期理论为基础，引入股市中的k线理论，并综合政策因素和地理因素，对整体性和区域性的房产价格进行分析与预测。
【关键词】房地产；房地产周期；房地产价格房地产市场存在周期性波动，其周期性波动分为扩张和收缩，目前，国内的普通观点是，房地产的周期和宏观经济的趋势大致是相同的，不过房地产周期的波动幅度要大些。
对房地产周期的研究最早是在美国，而我国的房地产发展地比较晚，是在20世纪80年代末期才有初步发展，自1995年以来，我国对房地产的投资飞速发展，全面的销售面积也迅猛增长，全国房地产的平均价格直线上升。
尤其是在大城市。
所以，国内许多专家都开始对房地产的周期进行研究，主要内容有：房地产周期波动的概念、原因、影响因素等，且也有学者基于房地产周期的原理，对房地产的价格进行分析和预测，即深刻分析房地产的周期理论来分析房地产的价格趋势。
正因为如此，笔者也想通过对房地产周期理论的分析来预测房地产价格趋势，使房地产的价格能够更直观地显现出来。
1 房地产周期波动理论房地产周期波动理论是指，在整个经济的运作中，以其长期的增长趋势线为基点，在上下起伏波动的过程中会呈现出扩张和收缩的交替运作。
房地产的周期波动也会受到地域的影响，在不同的地域会呈现出不同的波动幅度、频率和持续的时间。
但是，从其呈现出的扩张和收缩的交替出现来看，各个地区乃至整个国家的在周期波动的本质上是一致的。
房地产周期波动体现出了在其经济系统内受到外部影响所反映出的曲线，也就是说，在经济系统外一些因素的冲击下，通过其系统内部的作用而呈现出的一种波动的轨迹。
2 k线理论k线是用于预测股价的未来走势，是一种技术的分析工具，其是将股票的最高、最低价格和开市、收市价格制作成图表。
k线结构最常用的是用阴阳线进行表示，k线的结构分为3部分，即实体、上影线和下影线。
2013房地产市场现况
在经过2011年国家国八条、限购等宏观调控政策后，房地产经历萧条期，进入了冬天。
在这严峻的形势下，房地产界开始实行二转，转型投资商业地产和转战二三线城市。
转型投资商业地产在2011年房地产一再的不顺的情况下，商业地产已经全面觉醒，2012年商业地产成为在诸多开发商或主动或被动纷纷参与的时代，商业地产被广大的房产投资商看好，转而“弃宅从商”，商业地产迎来了一个生机勃勃的春天。
开发商在住宅产品被限购之后，下一个经济增长点自然就落到了商业地产上，这一点，从非住宅地块的竞争上就可以看得出。
商业地产虽不受限购影响，但是商业地产在运营方面，尤其考量开发企业的资金实力，所以投资者需谨慎。
经历了几次楼市波折，有些投资者越来越聪明，注意到商业地产比住宅风险更大，因为商业地产的价格远高于住宅，回报率已经出了问题。
投资者的回报，现在单纯从增值上考虑已经不行了，那么从收租的角度来考虑，由于一窝蜂地上马商业项目造成供应量超过消费需求，有没有人租用也成了问题，最后怎么算账也不知道商业地产的投资钱赚在哪里。
转战二三线城市在2012年龙抬头的时候，曾经一度沉寂的商业地产，今年开始重现抬头之势。
宏观调控背景下，由于一线城市限购政策的严厉，一些开发商不看好大城市，面临生存压力，可能被迫转向商业地产，特别是涌向二三线城市。
虽然房产界转战二三线城市，但是小城市不是避风港，当热炒造成房价在调控期间“异地突起”，限购政策同样也会落在它们头上。
2011年7月12日举行的国务院常务会议明确：房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。
果然，在中央的干预之下，各地分别出台了限购政策，还没有完全实施的地方也在制订计划，可以预计，在继续“从严从紧”的调控之下，楼市将更大范围内遭遇“降温”，部分地区房价过快上涨势头将得到进一步遏制。
在经过2011年房产界的变化、国家的调控下，一方面2012年住宅楼市等市场的艰难进行，另一方面商业地产迎来新的春天。
中国未来五年(2013-2017)住宅市场需求预测
中国未来五年（2013-2017）住宅市场需求预测中国住宅市场的需求是以中国快速发展的城镇化为基础，合理解决住房问题是中国面临人多地少的现实条件下的重要问题，住房市场化已经成为解决中国居民住房需求的主要手段。
本文利用成交总量增长趋势推导法、人均住房建筑面积增长趋势推导法、城镇人口及户均需求增长趋势推导法、需求因素综合推导法四种方法来综合预测未来五年（2003-2017）中国住宅市场需求量。
一、成交总量增长趋势推导法按照历史增长趋势法计算，2006-2011五年间，全国住宅销售年均复合增长率为11.8%，考虑到这五年个别年份住宅销售存在呈非理性增长因素，加之持续的房地产调控对房地产市场产生了一定的影响，未来五年将难以持续高速增长，在此我们大致预期未来五年均复合增长率为6%。
按照这个增长速度，以2012年住宅销售量10亿平方米为基数（根据2012年现有数据估算,2011年为9.7亿平方米），计算2013-2017年商品住宅销售量，预计约为59.7亿平方米。
图一 2006年-2011年商品住宅销售面积及未来销售量预测二、人均住房建筑面积增长趋势推导法2006-2010年城镇人均居住建筑面积年均增长0.78平方米左右，且逐年放缓。
随着我国房地产市场持续调控，住宅市场进入到新的历史时期，国家更加注重住房保障工作，加强了对住房供应结构的调控，未来五年人均住房建筑面积的增长将继续放缓。
2004年，建设部政策研究中心发布了《2020我们住什么样的房子——中国全面小康社会居住目标研究》，这个课题研究公布了21项指标，主要包括城镇人均居住面积35平方米、城镇最低收入家庭人均住房面积大于20平方米等。
从目前的统计数据来看，我国应当可以提前实现城镇人均住房面积35平米的小康指标。
通过考虑已确定的住宅发展政策及近年的调控政策影响，结合历史增长的趋势分析，确定未来五年城镇人均住房面积年均增长0.6平方米,则2015年将实现小康指标，到2017年，城镇居民人均住房建筑面积达到36.3平米。
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2013年我国中小城市房地产发展趋势研究【摘要】今年以来,受各方面因素的共同影响，我国中小城市房地产市场出现了近年来少有的低迷情况。
2013年，这些影响因素都将发生一些新的变化，这些变化将直接推动中小城市房地产市场逐步摆脱低迷，实现恢复性增长。
【关键词】中小城市；宏观调控；资本市场
中图分类号：f293.33 文献标识码： a 文章编号：
2012年，受国内外经济环境以及国家宏观调控政策的影响，我国房地产市场出现了近年来少有的低迷情况，很多中小城市的房地产市场也一改几年前的火爆场面,日渐冷清。
2013年，我国中小城市房地产市场将是何种走向，成为各方投资者共同关注的话题。
一、我国中小城市房地产市场的发展现状
经过前些年房地产市场的快速发展，目前，我国中小城市的房地产发展现状主要具有以下几个特点：
（一）房地产开发规模较为适中。
在国家开展房地产市场调控之前，中小城市的房地产开发可以用如火如荼来形容，各种房地产开发项目层出不穷。
但客观而言，除了鄂尔多斯等个别城市外，中小城市的房地产开发规模还是较为适中，并没有形成较为严重的房地产泡沫。
这种情况的形成主要受两方面因素的影响，一是中小城市的经济实力和城市规模都较为有限，限制了房地产市场需求量的增长；二是中小城市的房地产开发商一般实力都较为有限，一定程度上限制了房地产市场的开发规模。
（二）房价水平较为合理。
虽然一段时间以来,中小城市的房地产市场发展速度较快，房价水平出现了一定程度的上涨，但这种房价水平的上涨并没有超出人们的心里预期，还是处于一个较为合理的区间。
例如，运城市作为华北地区一个典型的中小城市，虽然经过了一轮较为密集的房地产开发浪潮，但房价基本还是稳定在3200元/平米左右，基本符合当地的居民收入水平。
（三）房地产发展潜力巨大。
中小城市与大城市最大的不同之处在于城市化水平较低，周围分布着大量的农村人口。
未来，随着经济的不断发展，城市化进程的不断推进,农村人口势必会大量地涌向城市，而其首选目标就是临近的中小城市。
因此，从长远来看，中小城市的房地产发展潜力十分巨大。
二、2013年我国中小城市房地产发展的影响因素
2012年我国房地产市场可以用低迷来形容，而影响2012年我国房地产市场发展的因素在2013年会有怎样的变化，将是决定2013年我国中小城市房地产市场发展的关键。
（一）经济发展能否实现企稳回升
2012年，我国房地产市场之所以会出现低迷的现象，与整个世界经济不景气有着直接的关系。
2012年上半年，我国gdp增速为7.8%，创下近年来的新低。
在宏观经济不振的大背景下，房地产市场的需求持续萎靡，进而导致了2012年度房地产市场的整体低迷。
对于2013年而言，我国房地产市场，包括中小城市房地产市场能否获得新的发展，宏观经济形势能否实现企稳回升将是其中一个很
重要的影响因素。
（二）国家宏观调控的力度
2012年，影响我国房地产市场发展的另一个重要因素就是国家针对房地产市场过度发展而实施的宏观调控政策。
对房地产行业而言，某种意义上，这些宏观政策的影响力要比宏观经济形势的影响要大的多。
虽然这些政策主要是针对一线城市房价过快上涨而实施的，但对中小城市的房地产发展也产生了一定的影响。
2013年，我国政府会不会改变现有的房地产调控政策,逐步放开对房地产市场需求，投资等方面的束缚，将是影响2013年我国中小城市房地产市场发展的关键因素。
（三）资本市场的投资预期
房地产开发活动与其他产业相比，其投资量往往更大，对资本能力的要求也更强。
而对中小城市而言，资本市场的投资预期对其房地产市场发展的影响要比大城市大的多。
中小城市由于地区经济实力较为有限，开发商的企业实力和资本能力也相对较弱,往往需要依靠地区金融机构提供资金支持，因此，其对资本市场的变化反应也更为敏感。
同时，在中小城市的房地产开发活动中，外来投资者也是一个重要组成部分，而这些外来投资者往往就位于资本市场之中，资本市场的投资预期将对他们的投资活动有着直接的影响。
三、2013年我国中小城市房地产市场的发展趋势
从上述三个影响因素的角度来分析,预计2013年我国中小城市房地产市场将随着经济的逐步企稳回升而逐渐摆脱低迷状态,但不
会出现大的增长。
这种判断的来源主要依据以下几点：一是,2013年我国经济将逐步摆脱当前的发展困境,实现企稳回升,这种趋势实际上在2012年四季度就已经开始显现。
2013年,我国经济将会在经济企稳回升的基础上，继续保持较快的发展速度,但这个发展速度恐怕难以达到以往的两位数的发展速度,可以说2013年乃至之后的一段时间内,我国经济将保持稳定发展的状态,为中小城市的房地产市场的恢复发展提供一个良好的外部环境。
二是,2013年国家有关房地产的市场调控政策不会做出太大的调整。
温家宝总理在国务院的会议上已经表明态度, 国家不会因为宏观经济环境的变化而对房地产调控政策做出大的调整。
这就使得当前房地产市场开发中的一些限制性政策在2013年仍将保留。
因此，从宏观政策的角度来看，2013年中小城市的房地产市场将会出现一定的好转,但不会出现太大的发展。
三是,受国家宏观调控以及宏观经济形势的影响,整个资本市场的投资预期都较为低迷。
以我国股市为例，今年以来一直保持着低迷的状态，并且不断创造股票市场的新低，四季度，上证综指跌破2000点大关，再创近年来的新低。
在这种情况下，投资者的投资行为将更加谨慎，投资预期也将大幅降低，对于十分依赖金融资本和外来投资者的中小城市房地产市场而言，无疑是十分不利的，将在一定程度上限制中小城市房地产市场的发展。
四、结论
从以上几个因素综合判断，2013年，我国中小城市房地产市场
将随着宏观经济环境的逐步改善而逐渐摆脱低迷状态，实现一定的恢复发展，但由于国家宏观调控政策以及资本市场预期等不利因素的影响，中小城市房地产市场的发展速度将受到一定的限制。
因此,2013年，我国中小城市房地产市场的总体发展趋势将是以恢复发展为核心的稳定增长。
参考文献
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