深圳龙岗“城市花园二期”项目可行性研究报告
深圳市龙岗区现代有轨电车中心城环线工程可行性研究报告-广州中撰咨询
深圳市龙岗区现代有轨电车中心城环线工程可行性研究报告(典型案例〃仅供参考)广州中撰企业投资咨询有限公司地址：中国·广州目录第一章深圳市龙岗区现代有轨电车中心城环线工程概论 (1)一、深圳市龙岗区现代有轨电车中心城环线工程名称及承办单位 (1)二、深圳市龙岗区现代有轨电车中心城环线工程可行性研究报告委托编制单位 (1)三、可行性研究的目的 (1)四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2)（一）项目可行性报告编制依据 (2)（二）可行性研究报告编制原则 (2)（三）可行性研究报告编制范围 (4)五、研究的主要过程 (5)六、深圳市龙岗区现代有轨电车中心城环线工程产品方案及建设规模 (6)七、深圳市龙岗区现代有轨电车中心城环线工程总投资估算 (6)八、工艺技术装备方案的选择 (6)九、项目实施进度建议 (6)十、研究结论 (7)十一、深圳市龙岗区现代有轨电车中心城环线工程主要经济技术指标 (9)项目主要经济技术指标一览表 (9)第二章深圳市龙岗区现代有轨电车中心城环线工程产品说明 (15)第三章深圳市龙岗区现代有轨电车中心城环线工程市场分析预测 15第四章项目选址科学性分析 (16)一、厂址的选择原则 (16)二、厂址选择方案 (16)四、选址用地权属性质类别及占地面积 (17)五、项目用地利用指标 (17)项目占地及建筑工程投资一览表 (18)六、项目选址综合评价 (19)第五章项目建设内容与建设规模 (20)一、建设内容 (20)（一）土建工程 (20)（二）设备购臵 (20)二、建设规模 (21)第六章原辅材料供应及基本生产条件 (21)一、原辅材料供应条件 (21)（一）主要原辅材料供应 (21)（二）原辅材料来源 (21)原辅材料及能源供应情况一览表 (22)二、基本生产条件 (23)第七章工程技术方案 (24)一、工艺技术方案的选用原则 (24)二、工艺技术方案 (25)（一）工艺技术来源及特点 (25)（二）技术保障措施 (25)（三）产品生产工艺流程 (25)深圳市龙岗区现代有轨电车中心城环线工程生产工艺流程示意简图 26三、设备的选择 (26)（一）设备配臵原则 (26)（二）设备配臵方案 (27)主要设备投资明细表 (28)第八章环境保护 (28)一、环境保护设计依据 (29)二、污染物的来源 (30)（一）深圳市龙岗区现代有轨电车中心城环线工程建设期污染源 (31)（二）深圳市龙岗区现代有轨电车中心城环线工程运营期污染源 (31)三、污染物的治理 (31)（一）项目施工期环境影响简要分析及治理措施 (31)1、施工期大气环境影响分析和防治对策 (32)2、施工期水环境影响分析和防治对策 (35)3、施工期固体废弃物环境影响分析和防治对策 (37)4、施工期噪声环境影响分析和防治对策 (38)5、施工建议及要求 (40)施工期间主要污染物产生及预计排放情况一览表 (41)（二）项目营运期环境影响分析及治理措施 (42)1、废水的治理 (42)办公及生活废水处理流程图 (42)生活及办公废水治理效果比较一览表 (43)生活及办公废水治理效果一览表 (43)2、固体废弃物的治理措施及排放分析 (43)3、噪声治理措施及排放分析 (45)主要噪声源治理情况一览表 (46)四、环境保护投资分析 (46)（一）环境保护设施投资 (46)（二）环境效益分析 (47)五、厂区绿化工程 (47)六、清洁生产 (48)七、环境保护结论 (48)施工期主要污染物产生、排放及预期效果一览表 (50)第九章项目节能分析 (51)一、项目建设的节能原则 (51)二、设计依据及用能标准 (51)（一）节能政策依据 (51)（二）国家及省、市节能目标 (52)（三）行业标准、规范、技术规定和技术指导 (53)三、项目节能背景分析 (53)四、项目能源消耗种类和数量分析 (55)（一）主要耗能装臵及能耗种类和数量 (55)1、主要耗能装臵 (55)2、主要能耗种类及数量 (55)项目综合用能测算一览表 (56)（二）单位产品能耗指标测算 (56)单位能耗估算一览表 (57)五、项目用能品种选择的可靠性分析 (58)六、工艺设备节能措施 (58)七、电力节能措施 (59)八、节水措施 (60)九、项目运营期节能原则 (60)十、运营期主要节能措施 (61)十一、能源管理 (62)（一）管理组织和制度 (62)（二）能源计量管理 (63)十二、节能建议及效果分析 (63)（一）节能建议 (63)（二）节能效果分析 (64)第十章组织机构工作制度和劳动定员 (64)一、组织机构 (64)二、工作制度 (65)三、劳动定员 (65)四、人员培训 (66)（一）人员技术水平与要求 (66)（二）培训规划建议 (66)第十一章深圳市龙岗区现代有轨电车中心城环线工程投资估算与资金筹措 (67)一、投资估算依据和说明 (67)（一）编制依据 (67)（二）投资费用分析 (69)（三）工程建设投资（固定资产）投资 (69)1、设备投资估算 (69)2、土建投资估算 (69)3、其它费用 (70)4、工程建设投资（固定资产）投资 (70)固定资产投资估算表 (70)5、铺底流动资金估算 (71)铺底流动资金估算一览表 (71)6、深圳市龙岗区现代有轨电车中心城环线工程总投资估算 (72)总投资构成分析一览表 (72)二、资金筹措 (73)投资计划与资金筹措表 (73)三、深圳市龙岗区现代有轨电车中心城环线工程资金使用计划 (74)资金使用计划与运用表 (74)第十二章经济评价 (75)一、经济评价的依据和范围 (75)二、基础数据与参数选取 (75)三、财务效益与费用估算 (76)（一）销售收入估算 (76)产品销售收入及税金估算一览表 (77)（二）综合总成本估算 (77)综合总成本费用估算表 (78)（三）利润总额估算 (78)（四）所得税及税后利润 (78)（五）项目投资收益率测算 (79)项目综合损益表 (79)四、财务分析 (80)财务现金流量表（全部投资） (82)财务现金流量表（固定投资） (84)五、不确定性分析 (85)盈亏平衡分析表 (85)六、敏感性分析 (86)单因素敏感性分析表 (87)第十三章深圳市龙岗区现代有轨电车中心城环线工程综合评价 (88)第一章项目概论一、项目名称及承办单位1、项目名称：深圳市龙岗区现代有轨电车中心城环线工程投资建设项目2、项目建设性质：新建3、项目编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司4、企业类型：有限责任公司5、注册资金：500万元人民币二、项目可行性研究报告委托编制单位1、编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司三、可行性研究的目的本可行性研究报告对该深圳市龙岗区现代有轨电车中心城环线工程所涉及的主要问题，例如：资源条件、原辅材料、燃料和动力的供应、交通运输条件、建厂规模、投资规模、生产工艺和设备选型、产品类别、项目节能技术和措施、环境影响评价和劳动卫生保障等，从技术、经济和环境保护等多个方面进行较为详细的调查研究。
世联中信深圳龙岗旧改复合性城际中心项目第二阶段报
20%不买房原因分析 ➢生意分布在全国，经常外出 ➢事业还在起步阶段，积累财富 ➢与本地缺少亲缘性关系
有无亲缘关系是决定外来生意客户置业的主要动因；
1 前提1：市场占位
项目能否定位为中高端项目？
1、镇区客户：被镇区项目截流，较难 牵引；
2、关内客户：牵引白领客户存在较大 的风险；
3、城际客户：城际中高端客户较难牵 引；
中惠香樟绿洲 御景花园 碧河豪庭
均价
6800元/平米 4800元/平米 6700元/平米
5000元/平米 8500元/平米
5000元/平米
4600元/平米 4600元/平米 5800元/平米
10000 5000
5000－8500
4800－7000
5000－6200 4600－5800
0 龙岗中心城 塘厦镇 凤岗镇 清溪镇 樟木头镇
块，清林径森林公园 、八仙岭公园…
城市的中心城：大运中心、高教会馆、信息学院…
品质的中心城：中信、万科、星河、鸿荣源…
1号线
宝安 中心
5号线
4号线
龙坂 中心
布吉 中心
龙岗 中心
横岗 中心 3号线
关内
世联中信深圳龙岗旧改复合性城际中 心项目第二阶段报
1 前提1：市场占位
项目能否定位为高端项目？
1、定位中低端：难以最大化实现项目的 价值和品牌；
美域蓝湾 11.2万
本案
i派龙城 2.8万
（2） （8） （7）
（3）（5）
（1）回龙埔旧改项目 （2）爱联陂头背、建新村旧改 （3）爱联輋吓、田寮、太平村旧改 （4）南联小学旧改 （5）岗贝村旧改 （6）万科九州新都市 （7）爱联社区旧改 (8)星河旧改
本项目的重点、难点分析及建议
本项目的重点、难点分析及建议1、医院服务项目全年存在不定性因素，针对不定性因素导致可能存在出现时间赶、工期周期短的不定性问题，同时采购的种类多，对于对外宣传面广，内容纷呈，气势恢弘，对零星标识广告的设计制作效果举足轻重。
因此宣传品的文字核对、设计、制作都要求非常严格。
2、医院内部人流大、分布广，涉及有老、弱、病、残等不同人群，在安装标识广告安全方面将是至关重要首要考虑的问题，如何让前来就诊的患者在安全、舒适的环境下通过医院的妙手回春技术得与早日康复，这点我公司认为是非常重要的一点。
特别是相关涉及户外广告宣传品标识安全性比较重要的需要精心组织，严格监管。
为确保各项设计要求、制作要做达到各项约定指标，给龙岗区第二人民医院圆满完成添彩增色，我公司针对此次招标项目方案制定分析以下重点难点分析并合理化建议，确保全年项目顺利完成。
二、难点分析1、宣传品类多本项目是全年零星标识广告设计制作供应商的选举，对全年零星标识广告采购供应商的质量考核举足轻重，品类多、设计版面量大、要在短时间内完成就需要对人力、材料、设备做出合理的安排，并有严格的进度控制计划。
2、同类产品、不同批次、将不同质量在服务过程中往往会存在采购单位在下单生产宣传品时，由于不定性因素可能导致第一次下单时的数量在使用过程中发现第一次所下单时的数量可能面临不够用，需增加少量，在增加的同时可能出现不同批次的颜色、纸张等不一致的情况。
3、属于形象窗口工程，服务要求高本项目的服务事关龙岗区第二人民医院的形象以及整个体系内的形象，在宣传品设计、制作工艺、后期服务、工作人员服务质量等都需要做出更高的要求，材料质量、人员培训、安全文明措施等要严格把关，为龙岗区第二人民医院以及公司树立良好的形象。
4、应急情况在全年服务过程中存在一定的应急情况，比如采购方临时接到临时院内政策通知、临时变更就诊信息、上级检查通知、临时推出最新宣传项目信息需制作相关的宣传品等其他应急情况三、合理化建议1、建立专项负责人：建议院方在工作开展过程中，尽可能指定负责专人或采购小组与我司专门对接，可避免下单时重复指令、重复要求等情况。
深圳龙岗爱联吉祥路厂房承租可行性分析报告
龙岗爱联吉祥路厂房承租可行性分析报告二○一○年三月龙岗爱联吉祥路厂房承租可行性分析报告一、物业现状该物业位于龙岗爱联，吉祥南路东北、深惠路东南，居龙岗中心城约两公里。
物业由一栋四层高的厂房、一栋四层高的宿舍（另有两层加建宿舍）、一栋配电房组成。
项目所处位置物业占地面积约7000平米，总建面积约12000平米，其中，厂房建筑面积为8860平米，宿舍楼建筑面积为3000平米（含加建），配电房面积600平米。
厂房前有一个空地，可用于停车，厂房为框架结构、柱较多，但建筑质量尚可，除一楼外尚无发现有漏雨、裂缝等痕迹，有一部载重为2T的海力格货梯，配电室内设施已清空，但高压配电器还在，消防设施大多缺失。
厂房外观厂房前小广场宿舍为已间隔好的集体宿舍，每间面积约9平米。
走道宽度1米，层高不足4米。
厂房一层厂房二层厂房三层厂房四层宿舍楼宿舍搭建楼宿舍内宿舍走道二、物业周边环境及配套项目周边由深惠路、彩云路、吉祥南路围成的一个区域，离深惠路约300米，左邻工厂厂房正在拆迁，正对面是一片空地（现为垃圾回收站）、右邻是一个多层厂房。
区域内以工业为主，设施较为破旧，项目所处的吉祥南路一带无大型住宅区，离项目500余米远的彩云路一带有数栋农民房。
项目所处的吉祥南路项目正对大门口的垃圾收回站项目左邻正在拆除的建筑物项目右邻的厂房物业商业业态多为士多店、湘菜馆、小旅馆、五金店等，除深惠路旁四海家居广场外，无大型商业。
项目300米处深惠路旁的家居广场项目800米周边小业态三、周边物业租金情况经实地了解，周边物业租金水平大致如下：●项目右邻厂房：一楼为商业，面积300平，租金为8000元/月，25元/平·月；院内一楼为厂房，面积100余平，租金为1300元/月，单价13元/平·月；●创兆科技园（距本项目约300米，该科技园由多栋高层物业合围构成，建筑较新，现厂房已招满，无空置）：一楼商铺：面积60平米，月租金1600元/月，25元/平·月；二楼以上厂房：月均金8-9元/平·月起（每高一层，每平米租金递减3-5元）；●项目左前方龙腾二路（距项目约300米）上的物业租金：一楼商铺：面积约300平，租金8000元/月，27元/平·月；二楼网吧：面积约300平，租金6000元/月，20元/平·月。
深圳龙岗星河时代项目深度研究报告
深圳龙岗星河时代项目深度研究报告2011年08月PART 1:项目总结项目综合分析PART 2:PART 3:产品品质分享报告目录Part1:项目综合分析>> 基本指标>> 项目区位>> 规划布局>> 交通条件>> 区域配套>> 户型分析>> 设计团队墅别房洋二、项目综合分析—项目区位项目区位：位于龙城爱联村辖区内，属于龙岗传统的生活区。
⏹地段上，项目位于黄阁路和深惠路交界处的西北侧；⏹在区域位置上，属于龙岗龙城区域，位于龙岗中心城以南，西面紧邻奥体新城，东面临近宝龙工业区，地块周边为老旧居住区。
三、项目综合分析—规划布局规划布局：半围和式建筑布局，住宅、别墅、商业多种形态组合，地形为南高北低,通过地下车库将地形修正为南低北高，以适应深圳的气候特征。
⏹商业+别墅+高层。
商业为8.2万㎡集中型商业——龙岗COCOPark，集休闲、购物、餐饮、娱乐于一体。
⏹针对当地的气流、日照、交通、噪声等因素迸行综合分析，更有效地隔绝噪声。
⏹距大运中心、自然公园、地铁口、高速路口均在500米以内效果图项目高层和配套昭示性强，是集住宅、商业为一体的城市综合体项目。
极富现代感的建筑外形和半合围布局使建筑将成为中心城南端的地标性建筑和城市景观鸟瞰图三、项目综合分析—规划布局深惠公路黄阁路地铁三号线15分钟水官高速约25分钟黄阁路七、项目综合分析—设计团队开发商：星河地产物业管理：星河物业承建商：中国建筑第五工程局广东公司建筑设计：香港华艺(深圳)设计有限公司工程监理：深圳市中海建设监理有限公司园林设计：香港ACLA景观设计有限公司入户大堂设计：厚夫设计顾问公司Part2:产品品质分享>> 外立面>> 户型尺度分析>> 空间尺度分析>> 导视系统分析一、外立面外立面风格：采用时尚的现代风格建筑，立面设计形象简洁，风格典雅，色彩清新一、外立面外立面材料：中高档外墙面砖、磨砂花岗石及涂料；高层窗户采用透明中空玻璃。
深圳市龙岗区北通道市政工程建设项目环境影响报告书(简...
第一章工程概况1.1 项目概况1.1.1 北通道整体位置北通道工程位于深圳市龙岗区龙岗中心城，整个北通道线路分为龙兴大道段（桩号K6+000~K6+300）和龙盛大道段（桩号K6+300~K13+340）。
北通道龙兴大道段设计路段位于深圳市龙岗区龙岗中心城西侧，大致呈南北走向，道路起点始于现状水官高速终点、龙翔大道起点处，向北经龙岗中心城西区的西侧至龙平路接龙盛大道段。
道路等级为城市快速路，全长6.3km，规划红线宽度80m，主线双向六车道，部分路段两侧设辅道。
推荐方案沿线主要有龙翔立交桥、大岭鼓隧道、西区体育中心预留口跨线桥、竹篱晒网隧道、如意路跨线桥、看守所路跨线桥及龙平立交桥。
龙盛大道段始于北通道龙平立交终点，沿中心城规划区北侧、大窝岭南侧山脚向东至龙城北路，再经现状龙城北路过龙西河及新生路，在避开龙岗福利中心用地后从牛古岭南侧山凹处经过田祖上片区接横坪路的设计终点。
全长7.34km，等级为城市快速路，道路红线宽度80m，主线双向六车道，全线双侧设辅道；推荐方案沿线共设主线跨线桥3 座，共长490米；相交道路跨龙盛大道桥梁1座，长180米；城市高架桥1座，总长1090 米；比较方案除以上桥梁外还增设城市高架桥1座，长1163 米。
北通道全长13.64km。
项目区域位置见图1-1，项目路线走向图见图1-2。
主要工程北通道龙兴大道段市政工程设计主要包含以下方面内容：道路工程、桥梁工程、隧道工程、给排水工程、电力电信及照明工程、燃气工程、交通设施及交通监控工程、景观绿化工程、其他附属工程及设计概算。
1.1.2 工程沿线征地拆迁情况道路沿线需征用各类土地60.6万平方米，其中生态保护地15.6万平方米，规划道路建设用地面积30万平方米，规划体育用地15万平方米（但体育用地与规划道路建设用地实际为土地的置换）。
拆迁面积砼建筑24486平方米，砖房857平方米，简易房928平方米。
具体位置位于龙兴大道段，分别位于桩号KA1+460～KA+620以及KA5+220～KA5+300处。
呈祥花园二期标杆方案20160817
临建场地模拟
管道碰撞检测
可视化技术交底
砌筑排砖图
01 项目概况、目标 02 新技术应用
03 安全文明施工策划
04 品质管理策划
地下室施工阶段
1、配置5台塔吊； 2、钢筋、模板加工场 设置在场地中央。
3
4
平面布置
5
2
1
1
工地主出入口
设置门禁、凭证出入 统一着装 LED显示屏 自动洗车装置
城广10地块3#楼； 长沙云顶梅溪湖 城广四期11#地块拟深
02地块3、4#栋
四期
化应用
备注
1
外墙砌筑改混凝土墙，免抹 灰
×
2
内墙混凝土结构免抹灰(含 公共区域）
×
3
下挂过梁一次性浇注
×
4
沉箱缺口梁一次性浇注
×
5
门垛一次性浇注
×
×
√
图纸已更改
√
×
内墙混凝土结构全部 图纸已更改
免抹灰，砌筑抹灰
√
√
图纸已更改
积水隐患
优秀做法
具体做法
电梯井筒四周全 混凝土结构
设计变更图纸
照片
地下室穿管砌筑 图纸已增加说明，需设计具体
改下挂板
部位图
铝模深化
深化节点 爬架
优点
优点： 1、架体整体一次性吊装后，可逐 层提升，且不受建筑物高度的限制， 极大的节省了人力和材料； 2、爬架内作业环境封闭，安全可 靠，有效避免了高层建筑施工事故 的发生； 3、节省外架拆除工期； （城广11地块可节省约3个月外架 拆除时间）； 不足：后期外墙涂料施工需要使用 吊篮。
地下室
工程概况表GDAQ20101(1)
开工日期 2016年6月17日
计划竣工日期 2016年8月6日
实际竣工日期
单
位
名
称
主要负责人
联系电话 （办公、手机）
建设单位 深圳市龙岗区城市建设投资有限公司
吴信芩
/
勘察单位 深圳市长勘勘察设计有限公司
康巨人
/
设计单位 深圳市欧博工程设计顾问有限公司
吴志刚
/
施工单位 中国建筑一局（集团）有限公司
刘兰杰
/
监理单位 深圳市中侨物业工程监理有限公司
刘盛春
/
施工安全 监督机构
深圳市龙岗区质量监督站
主要安全管理人员姓名
证书号
/
/
联系电话
项目负责人 刘兰杰
京建安B（2014）0100321
/
专职安全员 林洋
京建安C（2008)0065683
13580953280
总监理 工程师
刘盛春
/
/
专业监理 工程师
聂斌
/
/Hale Waihona Puke 注：本表由施工单位项目部负责整理登记，交各有关单位一份。项目负责人和专职安全员证书号为安全生产 考核证书编号。
工程概况表
工程名称 龙岗智慧花园（二期）项目地基与基础工程
GDAQ20101
工程地点 深圳市龙岗区宝龙大道和宝龙四路交汇处东北角
建筑面积 （㎡）
18300
工程总造价 （万元）
3121.063513
层数/幢数建 筑物总高(m)
深8—9.3M
施工许可证号 深圳市龙岗区住房 及发证机关 和建设局
结 构 类 型 基坑
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深圳龙岗“城市花园二期”项目可行性研究报告龙岗“城市花园二期”项目可行性研究报告目录一、项目总论1、1项目背景1、1、1项目名称1、1、2开发公司1、1、3承担可行性研究工作的单位1、1、4研究工作的依据1、1、5项目建设规模和内容1、1、6项目开发手续1、2可行性研究结论1、2、1市场预测1、2、2项目建设进度1、2、3投资估算及资金筹措1、2、4项目综合评价结论二、项目投资环境和市场研究2、1项目宏观背景2、1、1全国投资背景2、1、2深圳市宏观投资背景2、1、3区域发展及前景预测2、1、4宏观市场与本项目发展借鉴2、2区域市场分析2、2、1区域市场界定2、2、2供给分析2、2、3需求分析2、2、4竞争分析2、2、5典型物业调查2、2、6市场分析有关结论三、项目分析及评价3、1地块解析3、1、1交通条件3、1、2地形、地势3、1、3水电气保障3、1、4项目限制条件3、2项目SWOT分析3、3项目评价四、市场定位及项目评估4、1项目定位4、2方案评估意见五、项目开发建设进度安排5、1有关工程计划说明5、2施工横道图六、投资估算与资金筹措6、1项目总投资估算6、1、1固定资产投资总额6、1、2流动资金估算6、2资金筹措6、2、1资金来源6、2、2项目筹资方案6、3投资使用计划6、3、1投资使用计划6、3、2借款偿还计划七、销售及经营收入界定7、1各类物业销售收入估算7、2项目销售回款计划7、3资金来源与运用分析7、4销售利润八、财务与敏感性分析8、1赢利能力分析8、2项目不确定性分析8、3社会效益和影响分析九、可行性研究结论及建议9、1拟建方案的结论性意见9、2项目主要问题的解决办法和建议9、3项目风险及防范建议十、附表10.1 项目工程计划横道图10.2 项目开发成本估算表10.3 项目销售收入与销售税金及附加估算表10.4 项目投资计划估算表10.5 资金来源与运用表10.6 损益及利润分配表10.7 现金流量表（全部投资）10.8 项目借款偿还预测表10.9敏感性分析表十一、附件一、项目总论1、1项目背景：本项目由两宗相连地块组成，一宗是深圳市龙岗区城市开发实业总公司于 1997年 1月23日以出让方式与深圳市规划国土局签订了深地合字（199）75003号《深圳市土地使用权出让合同书》，宗地编号为G01010-3，位于龙岗区中心城十号地龙城大道东的居住用地；另一宗是深圳市龙岗区城市开发实业总公司于 1996年5月以出让方式与深圳市规划国土局签订了《深圳市土地使用权出让合同书》，宗地编号为G01010-（1）和G01010-（2），位于龙岗区中心城10区的居住用地。
项目宗地东至长兴路，临天健花园；西至吉祥路，临龙岗区长途汽车站；南至龙福路，临龙潭公园；北至龙平路，临老围村。
场地整体基本平整，地势平坦，基础环境条件较好。
二期项目位于城市花园的东北面，地势较花园中部较低，呈曲尺状，东至长兴路、西至吉祥路、南至龙福路、临龙潭公园。
城市花园土地总面积 81839.80平方米。
总建筑面积为180,047平方米。
其中：商业建筑面积26,600平方米，住宅建筑面积145,447平方米。
配套公建8000平方米(其中：幼儿园2400平方米；肉菜市场、粮油、副食店2000平方米；房管、居委500平方米;其它3100平方米)。
其中一期工程已开发销售，二期总面积17076.40平方米，总建筑面积为77865.2平方米,其中住宅50940.4平方米,商业20824.8平方米,幼儿园2400平方米,配套公建3700平方米。
地下停车位500左右，地面停车位100个（供大商场使用）。
土地使用年期70年。
本宗地上住宅和商业可进入市场销售。
1、1、1项目名称：龙岗城市花园二期项目1、1、2开发公司：深圳市有限公司，成立于1993年2月9日，注册资本为人民币3000万元，公司注册地址为深圳市龙岗区中心城海关大厦西座17层，法定代表人蒋炎培。
经营范围:房地产开发；兴办各类实业；国内商业,物资供销业。
1、1、3承担可行性研究工作的单位：深圳市一统房地产评估有限公司营业执照号：深福司字S05272评估资质证书号：深中服资（评）字078号资质等级：二级注册资本：300万元经济性质：有限责任经营范围：房地产评估业务：房地产经纪、投资策划、信息咨询（以上不含限制项目）。
1、1、4研究工作的依据：1．深圳市规划局规划方案2．深圳房地产信息网站（http//:.）3．国家建设部及深圳市颁布的与房地产相关法律与政策4．深圳市2003年房地产信息5．现场勘察和实地调研所得资料1、1、5项目建设规模和内容：本地块是由两宗相连地块组成，一宗是深圳市龙岗区城市开发实业总公司于 1997年 1月23日以出让方式与深圳市规划国土局签订了深地合字（199）75003号《深圳市土地使用权出让合同书》，宗地编号为G01010-3，位于龙岗区中心城十号地龙城大道东的居住用地；另一宗是深圳市龙岗区城市开发实业总公司于 1996年5月以出让方式与深圳市规划国土局签订了《深圳市土地使用权出让合同书》，宗地编号为G01010-（1）和G01010-（2），位于龙岗区中心城10区的居住用地。
土地总面积 81839.80平方米。
总建筑面积为180,047平方米。
其中：商业建筑面积26,600平方米，住宅建筑面积145,447平方米。
配套公建8000平方米(其中：幼儿园2400平方米；肉菜市场、粮油、副食店2000平方米；房管、居委500平方米;其它3100平方米)。
其中一期工程已开发销售，二期总面积17076.40平方米，总建筑面积为77865.2平方米,其中住宅50940.4平方米,商业20824.8平方米,幼儿园2400平方米,配套公建3700平方米。
地下停车位500左右，地面停车位100个（供大商场使用）。
土地使用年期70年。
本宗地上住宅和商业可进入市场销售。
1、1、6项目开发手续：目前，该项目已于1997年与深圳市规划与国土资源局签订了深地合字（199）75003号《深圳市土地使用权出让合同书》，已领取深规龙规许字[1996]0289号《深圳市建设用地规划许可证》；于1996年与深圳市规划与国土资源局签订了《深圳市土地使用权出让合同书》，已领取深规土规许字[1996]LG037号《深圳市建设用地规划许可证》。
根据委托方提供的《付清地价款证明》第1999-0064号所记载于1999年06月04日已交地价款39,270,000元，为带资开发工程款冲抵地价款。
本项目预计分二期滚动开发，其中一期工程已开发销售，二期用地勘探、设计等已经完成，已具备开发条件。
1、2可行性研究结论1、2、1市场预测龙岗中心城片区是目前整个龙岗片区的商业和住宅开发热点地区，目前能够预知的建业项目周边明年计划进入开发阶段的项目已经超过50万平方米，超过去年全年该片区的销售量，再加上目前未列入统计的项目，以及今年的未售完项目，整个龙岗中心城片区的供应量预计会突破80万平方米，市场竞争情况比较激烈。
尽管如此，该片区仍然是深圳住宅开发竞争相对缓和的区域，从产品的形态分析，该片区产品仍存在很多可以创新和改进的空间，产品的功能性仍然不够成熟，所以，在该片区开发项目，单纯研究数量不能解决所有的问题，关键在于产品如何创新，如何在众多的产品中创造出差异化的项目，去引导消费需求，而不是跟从消费需求，如果能够作到这一点，项目就成功了一半。
本用地建设预计分二期进行，城市花园一期工程已开发销售，主要以多层为主。
二期拟建筑住宅总户数为520户，建设规模由1-3层裙楼上建5栋塔楼构成，塔楼楼层为15－29层，地下室为停车场，裙楼由3层商场组成。
1、2、2项目建设进度该项目计划于2004年7月开工，工期预计2年左右，预计2006年7月全部竣工。
1、2、3投资估算及资金筹措项目总投资15,449.87万元人民币，项目资金以自筹资金为主及销售楼款。
1、2、4项目综合评价结论根据对该项目的财务分析，可得出以下结论：本项目手续完备，产权清楚，符合各种开发条件，市场预测初步结论为该项目具有良好的市场前景。
1、该项目利润可观。
由于土地的获取成本较低，本项目正常利润可达57.63%，最差也有40%，在目前深圳较成熟的房地产市场中，可以说是高收益项目。
2、项目抗风险能力强该项目的盈亏平衡点：计容积率单位成本可达到2,850元/平方米都不会亏本；销售最低价格2,153元/平方米可收回成本；保本销售率为56.46%，指标远离风险区域。
该项目敏感性分析得出：项目最低获利在40%，高于行业平均利润率，风险较小。
二、项目投资环境和市场研究2、1项目宏观背景2、1、1全国投资背景从国内经济发展的角度看，中国目前经济发展思路可概括为——“西部提速，东北攻坚，东部保持。
东西互动，拉动中部”。
东部发展攸关全局，在新的历史条件下，东部加快发展关系全局，意义重大，要保持东部地区改革开放和经济快速发展的良好势头。
这可以为全国现代化建设提供更加强大的物质技术基础，壮大国家实力；可以较快地增加国家财政收入，拿出更多的力量支持中西部和东北地区等老工业基地发展；还可以为推进全国改革开放和发展积累新经验，发挥示范作用。
温家宝在长春主持召开振兴东北老工业基地决策会议。
会议正式把振兴东北老工业基地列为国策，取得和西部大开发同等重要的地位。
温家宝则首次称这一战略“与西部大开发战略，是东西互动的两个轮子”。
温家宝特别强调两者可以“并行不悖”。
现在有必要把振兴东北“摆在更加突出的位臵”，这是中国“新世纪新的发展阶段中重大而紧迫的任务”。
从吸引外国投资的角度来看，中国已成为世界经济稳定的重要源泉。
中国现在每年吸收五百亿美元的国外直接投资。
许多方面都证明，中国已经成为一个良好的投资目的国。
中国加入世界贸易组织，每年较高的经济增长率和巨大的国内市场，进一步激励了外国企业将中国纳入他们的全球商业战略之中。
在全球经济放缓的时期，中国一直是。