上浩轨道上盖项目可研报告20140710
轨道上盖综合开发的三个维度探索 (1)
２上盖综合开发经典案例 从类型上，轨道上盖开发可以分为车站上盖、车辆段上盖、综合设施上盖。从空间 位置而言，既有地下车站的地上部分开发，也有以大平台架空进行上盖开发。而按照主 导功能区分，可大致分为交通枢纽型、区域中心型、城市更新型等。以下将结合案例具 体探讨上盖开发的特征及我国的近期实践。
２．１轨道车站上盖——香港九龙城综合体
３探索上盖综合开发的三个维度 上述三个案例都是上盖综合开发领域里程碑式的项目，并对城市的长期发展具有很强的推动作用，向上促进了城市 结构多中心化的转变，向下激发出区域活力、提升轨道运营的客流与财务收益。然而纵观我国目前的上盖综合开发，探 索性实践层出不穷，但成功落地项目并不算多。截止至ｌＪ２０１５年５Ｎ，在城市轨道交通领域我国各城市已进行综合开发的 车辆段项目为１８个，车站上盖项目５４个，合计约１ ３００万ｍ２。相较于运营里程２ ８２１ｋｍ、９５条线路的总数而言，比例并 不算高。这一方面是因为横跨公共建设与市场化经营两个领域造成的合作障碍；另一方面是由于结合轨道设施的上盖综 合开发横跨民用建筑与市政工程。需要克服更多样的专业技术难题与繁复的协调工作。因此，在实操过程中应重点从三 个维度进行细致的策划与前期研究，即市场性维度、公共’ＩｇＥ维度、落地性维度。
１上盖综合开发概要 在东京、香港等东亚大城市，轨道设施的上盖综合开发是较为普遍的现象。而如今随着我国大都市土地资源的日益稀缺与土地价值 的快速上升， “上盖开发”这一名称越来越频繁地出现。探究其背后的动力，既有轨道系统开发土地资源、挖掘外部效益、反哺自身建
设运营的需要；也有城市借助轨交设施的临近及上空空间，建设公共功能、完善空间形象、激发城市活力的需要。 轨道上盖开发是ＴＯＤ理念在中、微观层面的集中体现，也因此具有不同于一般城市综合体的许多特殊性。其中主要包括：１）轨道 上盖开发能发挥基础设施建设的外部效应，获取轨道建设的物业增值价值；２）轨道上盖开发离不开多部门、多主体参与，尤其是本不 参与民用建设的轨道公司；３）轨道上盖开发的功能复合、开放，具备公共服务属性；４）基于跨部门主体、跨业务领域的特点，项目的 建设与协调难度很高。 ＴＯＤ理念最大的创新是在挖掘轨道交通资源潜力的同时，可以创造公共福利、物业开发、轨道运营多赢的局面，正如香港地铁 几十年来基于“轨道＋物业”模式所做的那样。然而，其难点也在于对跨行业、跨公私部门协作配合的依赖。ＴＯＤ从字面上翻译为
轨道交通段场上盖开发探析
轨道交通段场上盖开发探析摘要：随着我国社会经济的发展和城市化进程的加快，城市用地紧张状况日益加剧，要想实现对城市土地资源的合理利用，实现对土地的集约开发是必由之路。
探索轨道交通段场上盖的综合商业开发已经成为当前各大城市进行空间开发和建筑综合体升级的重要规划安排。
通过对轨道交通沿线土地及上盖物业的开发与运营，不仅能够实现对城市土地资源的合理利用，同时还能够获取相应的开发收益来填补轨道交通建设运营资金的缺口，可以说是一种基础设施带动土地增值，而土地增值又反哺城市发展的一种非常可取的开发模式。
关键词：轨道交通；车辆场段；上盖开发；探究轨道交通段场一般占地面积比较大，建筑密度较小并且开发利用程度比较低，因此需要着重研究如何有效的进行轨道交通车辆段上盖空间开发，提高容积率，以轨道交通车辆段为中心，提升周边及沿线地区的区域价值，实现经济社会的可持续发展[1]。
由于轨道交通车辆段上盖的开发不同于其他普通用地的开发，由于上盖平台与地面之间存在一定高度差异，因此在交通衔接规划等方面存在较大的困难。
基于此需要结合具体实践，对车辆段上盖开发的物业类型、建筑设计方式、交通衔接模式等加以分析和探讨，以提升车辆段场上盖开发质量。
一、轨道交通段场上盖开发的价值为进一步提高城市土地的集约化利用水平，当前各大城市都在加快推动城市轨道交通发展以及周边土地的开发进程。
针对轨道交通车辆场段上盖的开发，被现代城市的发展提供了新的空间，实现一地两用。
其价值主要体现在一是解决了城市用地紧张的问题，实现对城市土地资源及空间的分层和立体使用，极大的缓解了城市土地资源紧张的状况。
二是能够满足轨道交通运营功能的需求。
通过轨道交通车辆场段上盖开发能够有效提升轨道交通站点周边的土地价值和城市空间品质，打造轨道加复合业态加社区的创新模式，形成新的城市发展商业综合体，在打造新的城市标杆的基础上，又通过相应的物业收益来反哺轨道交通运营，使其不再单纯的依靠政府补贴，从而促进城市的整体规划与管理水平，实现城市的健康与和谐发展。
轨道交通项目上盖开发的实践与创新上海申通地铁集团有限公司总裁顾伟华
轨道交通项目上盖开发的实践与创新上海申通地铁集团有限公司总裁顾伟华随着国内各城市轨道交通的快速建设发展，将沿线土地开发与轨道交通建设结合起来已经成为一种相当普遍的做法。
一方面，这是各城市政府为解决轨道交通建设所面临的资金难题的一个办法。
另一方面，作为重要的基础性交通设施，轨道交通建设与城市整体的规划建设息息相关。
从2号线开始，上海就开始探索将轨道交通车站建设与周边区域的综合开发建设结合起来。
进入21世纪以来，随着城市经济社会的快速发展，人口规模持续增长，建设用地资源迅速消耗。
市委、市政府提出要实施最严格的节约用地制度，相关部门提出了“双增双减”、“建设用地零增长”等更加严格的土地管控政策。
在此背景下，上海开始积极探索轨道交通停车场站的上盖开发。
2005年开始，上海开始尝试在轨道交通停车场站周边进行上盖项目的开发。
目前，集团开发或参与项目共12个，总计合作开发面积近260万平方米(申通按股权比例持有面积约70万平方米)。
目前，在建项目3个、150万平方米，前期方案研究项目10个，预计开发总量200万平方米。
上盖项目开发给地铁企业带来了可观的收益。
在10号线吴中路停车场的上盖开发中，上盖开发直接减少了停车场全额动迁支出，约14亿元，占地铁全线建设总投资的8%左右；在项目股权转让时获取股权溢价4亿元人民币；通过与品牌开发商的合作运营，销售部分物业消化了项目全部的土地成本、土建成本和财务成本；双方持有的商业物业从16年开始，每年可产生净利润2亿元。
轨道交通项目上盖开发的实践与创新上海申通地铁集团有限公司总裁顾伟华综合地看，对于轨道交通企业来说，上盖开发既减少了轨道交通一次性的建设投资，同时也补充了长期的运营亏损。
更重要的是，大体量的物业开发与轨道交通的结合，是TOD 开发理念在地铁专项规划和土地利用规划中的应用，将大大增加地铁客流，增加票务收入，促进轨道交通的可持续发展，并使地铁站点周边成为产城融合的最佳形式。
上海轨道交通上盖综合开发中的问题与建议
上海轨道交通上盖综合开发中的问题与建议上海轨道交通的发展快速，为城市的交通运输提供了便利。
而上盖综合开发则是在轨道交通站点周边进行综合开发，以实现立体化、多功能化利用。
在上海轨道交通上盖综合开发中，仍然存在一些问题和需要改进的方面。
下面将从四个方面进行阐述。
第一，上海轨道交通上盖综合开发中缺乏多样性。
在上盖综合开发中，多数选择的是商业和办公用途，而缺乏其他功能的开发。
这导致了轨道交通站点周边的单一性，无法满足居民的多样化需求。
建议在上盖综合开发中增加公共设施、教育和医疗等功能，以提供更多元化的服务。
第二，上海轨道交通上盖综合开发中存在的规划不合理问题。
在一些上盖综合开发中，商业和住宅楼宇的高度和密度没有进行合理的规划，导致了高密度的商业楼宇挤占了住宅空间，影响了居民的居住环境。
建议在规划上更加注重住宅区域，提高居民的居住舒适度。
上海轨道交通上盖综合开发中的交通拥堵问题。
在一些上盖综合开发项目中，由于缺乏合理的交通规划和设计，导致车辆通行困难，道路拥堵严重。
对于乘坐轨道交通的居民来说，这也会增加出行的不便。
建议在上盖综合开发项目中进行交通规划，合理利用交通资源，提高交通效率。
第四，上海轨道交通上盖综合开发中的绿化和环境问题。
一些上盖综合开发项目中绿化和环境保护的意识不足，导致了建筑与环境的脱节。
在上盖综合开发项目中应重视绿化和环境保护，采取措施增加植被覆盖面积，提高空气质量，并适当进行污水处理，保护地下水资源。
为了更好地发挥上海轨道交通上盖综合开发的作用，我们建议在规划中增加多样性，注重住宅区规划，合理解决交通问题，以及重视绿化和环境保护。
这些措施将有助于提升上盖综合开发的质量和居民生活的舒适度。
轨道交通车辆段上盖开发内外交通衔接模式
轨道交通车辆段上盖开发内外交通衔接模式
齐莹菲
【期刊名称】《都市快轨交通》
【年(卷),期】2015(028)001
【摘要】以探索实用的上盖开发项目交通规划方法为目的,分析车辆段上盖开发的交通特征,提出上盖开发的交通规划理念与原则,重点总结不同交通方式的上盖内外衔接模式,包括道路、轨道交通、常规公交、出租车、非机动车和步行,并结合案例阐述应用情况结论:上盖开发项目应依据车辆段基地条件,外围城市交通特征、上盖物业功能需求,因地制宜地选择适用的交通衔接方式.
【总页数】6页(P41-46)
【作者】齐莹菲
【作者单位】上海合乐工程咨询有限公司上海 200001
【正文语种】中文
【中图分类】U231.9
【相关文献】
1.轨道交通车辆段上盖综合开发研究与实践 [J], 马静;房明
2.上盖商业开发的轨道交通车辆段给排水设计探讨 [J], 王曙春
3.城市轨道交通车辆段上盖开发环境影响分析 [J], 满鹏;胡新涛
4.研究轨道交通车辆段上盖综合物业开发的前期问题 [J], 王泳麟
5.轨道交通车辆段上盖开发消防设计研究——以无锡地铁4号线具区路车辆段消防设计为例 [J], 刘玲
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上海轨道交通上盖综合开发中的问题与建议
上海轨道交通上盖综合开发中的问题与建议1. 引言1.1 背景介绍随着上海市轨道交通网络的不断扩张和完善，轨道交通上盖综合开发成为当前城市建设的重要议题。
上海作为国际化大都市，面临着城市规划与发展的双重压力，如何将轨道交通与城市发展有机地结合起来，成为了当前亟待解决的问题。
在过去的几年中，上海的轨道交通上盖综合开发取得了一定的成就，如徐家汇、陆家嘴等地的商业综合体建设，为城市的功能提升和人民生活带来了便利。
也面临着诸多问题和挑战，如开发模式不够创新、规划与设计不够整合、公众参与度不高等。
需要在规划与设计上更加注重整合，充分考虑城市发展的长远利益和人民的需求；在开发模式上进行优化，引入市场机制和社会资本，提高效率和质量；提高公众参与度，加强政府与市民沟通，使轨道交通上盖综合开发更加符合城市发展的整体规划和人民的利益。
【2000字】1.2 问题意识随着上海城市发展的加速，轨道交通上盖综合开发成为了解决城市土地资源利用和交通拥堵问题的重要手段。
在上海轨道交通上盖综合开发的过程中，也出现了一系列问题。
现有的上海轨道交通上盖综合开发项目存在着规划与设计不够整合的情况，导致项目实施过程中出现了诸多矛盾和不协调现象。
开发模式的局限性使得上海轨道交通上盖综合开发项目往往难以实现最大化的效益和利益。
公众参与度不高使得上海轨道交通上盖综合开发项目在实施过程中缺乏有效的反馈和监督机制，容易产生质量问题和管理漏洞。
在这样的背景下，我们亟需对上海轨道交通上盖综合开发项目进行认真的问题意识分析，找出其中存在的困难和挑战。
只有从问题意识出发，深刻了解上海轨道交通上盖综合开发中的种种矛盾和不足，才能制定出有效的改进措施和发展方向。
本文将对上海轨道交通上盖综合开发中的问题进行深入剖析，为未来的发展提出建设性的建议和思路。
2. 正文2.1 上海轨道交通上盖综合开发现状上海作为中国经济发展的重要城市，轨道交通系统的建设和发展也逐渐成为城市发展的重要一环。
上海轨道交通上盖综合开发中的问题与建议
上海轨道交通上盖综合开发中的问题与建议1. 引言1.1 背景介绍上海作为中国经济中心和国际大都市，轨道交通系统发展迅速，成为城市居民出行的主要选择。
随着城市化进程不断加快，上海轨道交通的上盖综合开发也变得越来越重要。
上盖综合开发是指在轨道交通线路和车站周边建设商业、住宅、办公等建筑，形成地下地上一体化的城市空间。
这种开发模式可以充分利用轨道交通资源，提高土地利用效率，改善城市环境，促进经济发展。
目前，上海轨道交通上盖综合开发虽然取得了一些成就，但也存在着诸多问题。
规划不够科学，协调不够紧密，设计缺乏创新，品质不高，监管不够到位，评估不够科学和公正，公众参与不够充分等。
这些问题严重影响了上海轨道交通上盖综合开发的可持续发展和城市形象的提升。
本文旨在分析上海轨道交通上盖综合开发存在的问题，并提出一些建设性的建议，以期为上海城市发展和轨道交通发展提供借鉴和参考。
1.2 研究目的研究目的是为了深入分析当前上海轨道交通上盖综合开发存在的问题，并提出相应的建议，以期能够促进上海城市发展和交通建设的良性发展。
通过对问题的剖析和建议的提出，旨在引起社会各界的关注和重视，并希望能够推动相关部门采取有效措施，提升上海轨道交通上盖综合开发的质量和效益，更好地满足市民的需求，实现城市可持续发展的目标。
通过本研究的展开，也希望能够为其他城市的类似项目提供借鉴和参考，促进全国城市轨道交通上盖综合开发的发展，推动我国城市交通建设的进步和提升。
2. 正文2.1 当前上海轨道交通上盖综合开发存在的问题1. 规划不够科学合理。
部分地铁站周边的上盖综合开发规划存在较大难度，导致项目无法有效落地。
有的地铁站周边建筑密度过高，其他配套设施不完善，导致区域交通、人流、商业等问题愈发凸显。
2. 设计质量不高。
部分上盖综合开发项目在建筑设计、景观设计等方面缺乏创新和品质，导致地铁站周边建筑风格单一，缺乏特色，影响了整体城市形象和居民生活质量。
上海轨道交通上盖综合开发中的问题与建议
上海轨道交通上盖综合开发中的问题与建议上海作为国际大都市，轨道交通系统的建设和运营一直是城市发展的重点和关注的焦点。
上海市提出了轨道交通上盖综合开发的政策，旨在充分利用地铁线路沿线的闲置土地资源，实现城市土地的高效利用和多元化发展。
目前在轨道交通上盖综合开发中仍存在一些问题和需要改进的地方。
以下是我对轨道交通上盖综合开发中问题与建议的分析和总结。
轨道交通上盖综合开发规划不够统一和协调。
由于轨道交通上盖综合开发往往涉及多个部门和单位的合作，规划和管理上存在一定的难度。
在规划上，各个建设单位应该统一规划标准和设计要求，避免出现风格不统一、功能重复的问题。
在管理上，建议成立专门的管理机构，负责统筹协调各个相关单位的工作，确保项目的顺利实施。
轨道交通上盖综合开发项目的商品类型和价格定位亟待优化。
目前轨道交通上盖综合开发项目主要以住宅为主，而且大多数项目的价格偏高，无法满足不同群体的需求。
建议在轨道交通上盖综合开发项目中增加商业、办公等非居住类项目的比例，提供更多样化的商品类型。
而且应该根据不同区域和市场需求，合理定位商品价格，确保项目的销售和租赁率。
轨道交通上盖综合开发项目要注重生态环境的保护和改善。
在城市发展的过程中，轨道交通上盖综合开发项目往往需要拆迁或改造原有建筑物，这可能会导致生态环境的破坏和污染。
建议在项目规划时要充分考虑生态环境保护和改善的因素，合理设计绿化带和公园等公共空间，增加项目的绿化率和景观品质。
与此应该加强废水、废气等污染物的治理和处理，确保项目对周边环境的影响最小化。
轨道交通上盖综合开发需要加强公众参与和沟通。
在项目的规划和执行过程中，应该广泛征求公众的意见和建议，特别是对于影响较大的项目。
建议可以通过举办公众听证会、座谈会等形式，邀请相关专家和公众代表参与到决策过程中。
建议加强与社区居民的沟通，解答他们对项目的疑问和担忧，提高项目的可接受度和公众的满意度。
轨道交通上盖综合开发是上海城市发展的重要方向，但在实际执行中还存在一些问题。
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区域常年无地产开发及土地供应，周边小区均在2008年以前 建成，片区形象较差影响项目品质打造，但同时赋予项目具 备升级区域物业档次，成为区域标杆的机会
13
[区域发展研判 ]
历史 老区
亟待 升级
内向 市场
交通 便利
土地 限制
发展 有限
近期发展：区域属于自成气候的内向型市场，受有限土地供应限制，区域未
轻轨2号线、轨道1号线换乘站，大 坪打造重庆第六大商圈，知名地产 快速进驻
石桥铺 商圈 南坪 商圈
客户演变
区域内生型客群
区域内生型客群为主 少量因价格外溢的客群
改善型客群为主 因价格外溢的客群 区域内生型客群
案例借鉴：区域属性与大坪初期相似，作 为重要区域的狭长连接带，以大量老旧居 民区形式存在，由于交通利好区域由内向 型逐步向外发展，为区域带来新客群
3
[TID模式]
TID --- Transport Integrated Development
TOD&TID
通过TOD理念，结合近远期条件， 明确枢纽片区城市发展策略、范 围、功能规模等
即“融合交通的综合发展项目”， “TID”与“TOD”
有着很多理念上的一致性，但TID更关注TOD区域内、尤 其是核心区融合交通枢纽的综合开发，是核心中的核心。
►
►
►
潜在客户:
►
周边商业私营业主 龙门浩广场客户拦截访谈 周边区域老旧物业居民 原周边区域居民（已搬出） ……
►
5
城市发展战略
PART 1 城市宏观经济
城市经济水平 城市人口特征 房地产发展概况
南岸区市场概况
PART 2 区域属性分析
上浩区域历史 上浩区域现状 上浩区域发展研判
浩——数公里长的碛石。枯水季节，碛 石俯卧在长江的碧波中，犹如长龙戏水。 当年，那石上刻有“龙门”二字，乃宋 绍兴年间的古迹。江边有龙门浩，岸上 也就有了龙门浩的街名。
旧时，因太安门为闭门，出重庆城去南岸， 只能走东水门，与东水门相对的是下浩。 早在清朝初年，下浩就已经形成街道，从 江边蜿蜒到涂山脚下。清水溪从南山奔腾 而下，把下浩街分成左右两条半边街，然 后注入长江。
[轨道物业类型 ]
轨道交通的快速发展带动了地铁物业的大力开发，地铁上盖物业主要包括都市综合体 /商业型、商务主导型和居住配套型
综合体 /商业
香港太古广场、深圳益田假日广场
地铁上盖 物业类型
商务 主导
香港国际金融中心、上海国际金融中心
居住 配套
香港新翠花园
17
[商业/综合体主导]-香港太古广场
香港太古广场属于金钟地铁站上盖物业，占据香港繁华的核心区域，定位香港最顶级 的城市综合体
上浩区域历史 上浩区域现状 上浩区域发展研判
轨道上盖物业模式研究
PART 3 项目开发机会研判
住宅开发机会研判 商业开发机会研判 商务开发机会研判
CONTENT
项目整体定位 客群定位
PART 4 项目整体定位
功能定位 产品定位 价格定位
PART 5 经济效益评估
15
地铁上盖物业类型及典型案例研究
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02
交通环境
03
规模档次
各功能物业均为顶级形象，均具有一定规模，都 可成为第一吸引物，同时又能为其他功能提供消 费客群，形成物业复合价值最大化
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[商务主导]-香港国际金融中心IFC
香港国际金融中心位于香港岛中环商务核心区，机场专线香港站上盖，是香港作为世 界级金融中心的地标建筑
项目名称： 项目位臵： 开发模式： 开业时间： 地铁交通： 香港国际金融中心IFC 位于香港岛中环金融街，面拥维多利 亚港，背靠繁华的中环中央商务区
上浩历史悠久，古时作为交通要道形成居住聚集区，后因政府驻扎到快速发展
弹子石版块
渝中区 茶园板块 南坪板块
9
[上浩区域现状 ]
区政府搬迁后，区域发展速度放缓，上新街的停滞不前与正在高速发展的城市形成强 烈反差，上新街全面升级推动区域发展是当地政府与人民共同的期许
紫薇幼儿园 金苹果幼儿园 重庆市三十九中 教育：龙门浩幼儿园、紫薇幼儿园、金苹果幼儿 园、海新幼儿园、上浩小学、重庆市三十九中、重 庆市航运旅游学校等； 医院：重庆市南岸区第二人民医院 新世纪超市 海新幼儿园 商业配套：新世纪超市、上新街农贸市场
目前区域生活配套齐全，居住氛围浓厚，小范围内自成 气候，但商业品牌档次落后，道路能级较低，以老旧居 民区为主，整体环境形象较差，区域亟待升级
上浩小学
重庆市南岸区第二人民医院
龙门浩幼儿园
重庆市航运旅游学校
龙门皓月
老式居民楼
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[上浩区域交通 ]
轻轨环线上浩站的规划建设，再一次给作为交通要道的上新街带来新的机遇与发展， 项目成为重庆中心CBD十分钟内生活圈的价值高地
购物中心：太古广场一至4层，建筑面积7万方，时尚顶级名
品汇聚地，是港岛区最大的购物中心
五星级酒店：港丽酒店、港岛香格里拉酒店、万豪酒店共三 家五星级酒店，客房超过1600间 甲级写字楼：太古广场一座、太古广场二座和太古广场三座， 总建筑面积20万方 酒店式公寓：柏舍和奕居顶级公寓，共380间 地铁接驳：通过负一层地下通道无缝对接地铁站点
来发展有限，短期内不具备开发大型商圈及高端住宅、商务类产品的基础条件
中远期发展：受整体大区域发展利好，轨道加速区域融合，CBD十分钟内
生活圈的价值高地给项目远期发展带来良好预期
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城市发展战略
PART 1 城市宏观经济
城市经济水平 城市人口特征 房地产发展概况
南岸区市场概况
PART 2 区域属性分析
江北嘴
中央商务 区
解放碑
弹子石
上浩站——弹子石：4站（10分钟）
上浩站——解放碑：2站（5分钟） 上浩站——五里店：5站（15分钟）
预计到2017年重庆轨道交通体系完成 217.48公里，正式进入轨道经济快速发展期， 轨道便捷生活的居住价值将显著提高 上浩也将成为三大CBD的生活圈，区域整
重庆市轨道环线规划图
客户变化
区域内生型客群
因价格外溢的客群
改善型客群为主
12
[区域发展研判 ]
但项目仅是初期类似，后期受到地势及区域空间限制，除了本项目小规模开发，区域 没有更多的土地用于开发建设，上浩区域发展有限
上新街
老式居民楼分布 成规模小区分布
爱尚南山
老式居民楼
新世纪百货
小区支路
天水伴山居
老式居民楼
海棠溪新街
前驱路
港铁公司、新恒基地产、恒基兆业等
联合开发 一期1998年，二期2003年 机场专线香港站、港岛线中环站
23%
3%
17%
57%
办公
商业
酒店
公众休息区域
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[商务主导]-香港国际金融中心IFC
以商务办公为主导，集酒店、办公、商业为一体的综合性项目，由国际金融中心一、 二期，国际金融中心商场及四季酒店组成，总建筑面积约54万
TOD范围通常为60-75公顷 TID范围通常为10-15公顷
通过TID理念，使得交通枢纽和物 业开发融合，解决资金和交通组 织问题
4
[市调回顾 ]
本报告数据来源广泛、有针对性，主要通过周边区域调查、各板块相关楼盘调查、 同行、客户访谈等方式获得
本区域主要调研项目
区域范围内：
► ► ► ► ► ► ► ► ► ► ► ► ► ► ►
其他区域调研项目
日月光广场
主要访谈对象
业内人士：
主要参考数据 世联数据库 重庆市统计局网 重庆市房管局 重庆市政府网站 渝中区统计局 重庆市“125”规划 南岸区“125”规划 ……
►
►
上新街商业 前驱路商业 海棠西新街商业 龙门浩月广场 南滨路滨江商业 南山景区商业 和泓南山道 聚丰江山里 上海城 东原翡翠明珠 蓝光coco 亚太商谷 喜来登大酒店 皇冠假日酒店 ……
轨道上盖物业模式研究
PART 3 项目开发机会研判
住宅开发机会研判 商业开发机会研判 商务开发机会研判
CONTENT
项目整体定位 客群定位
PART 4 项目整体定位
功能定位 产品定位 价格定位
PART 5 经济效益评估
6
城市印象
具备坚实的经济基础以及强劲的发展势头 确保城市房地产市场的健康发展，支撑房价良性上涨
南岸区非城市主力发展方向
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[上浩区域历史 ]
主要靠水运的老重庆孕育了码头文化，项目所处的龙门浩正是以前老重庆最繁华的码 头之一，是具有历史的重庆典型老居民聚集区
龙门浩得名
龙门浩形成
上新街兴盛
闭门打开，到南岸走望龙门方便得多，上浩也才开 始红火进来。抗战开始后，重庆人口猛增，上浩得 到扩建，于是有了上、下新街的称呼。这两条街后 来合在一起，叫做上新街。上新街很快就发展起来， 加上当时的南岸区政府也驻在此，上新街就成为全 区的政治、经济、文化中心，取代了过去相当繁荣 的海棠溪和弹子石。
通往地铁金钟站
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[商业/综合体主导]-香港太古广场
成功驱动因素：核心地理位臵、便捷的交通环境已经顶级档次和超大规模是香港太古 广场享誉盛名的关键因素
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区域环境
太古广场位于港岛CBD商业核心区，占据香港繁 华中心区域，吸引区域大量高端客群