万科.运河东一号-旧建筑展(去背景)
万科房地产客户抗性说辞
泛会所概念：泛会所是指在室庐楼下面的架空层,或小区的花圃建一些活动场合,或者棋牌室.游戏室.儿童进修中间等一些合适于小区业主休闲娱乐的场合.这种概念源自国外,是一种自由共享,并且异常时尚的社区模式.
其余配套：小区的幼儿园;在项目邻近,也有计划中的市政幼儿园和小学.
竞争比较：给客户比较其他楼盘,让客户充分懂得到我们项目产品的细节,给客户带来的亲身好处;
保值增值：品牌产品,代表的是质量稳固.中断保值;例举万科室庐小区升值成长案例.
项目配套
9.一期贸易对后期室庐造成噪音.油烟.情形.人流的影响.
硬件设置：起首项目从开端就定位为餐饮.娱乐.休闲,所以商铺的硬件配套是按照餐饮业态所需来计划和制造;别的,项目预留了油烟二次净化体系,加强净化处理;
带客户到地图地位,向客户讲授;
片区地位：位于三区的接壤,分解距离比来,出入繁荣;地理地位属于真正的老城区中心地段,如许的中间肠位,是不成替代的,莞城区也将延续东莞城区的政治.文化.经济中间肠位.
片区改革情形：东莞市当局将来定位2轴.2带的成长构造,运河沿线将打造成为生涯便利新型栖身区的范例;另,将运河两岸扶植成为极具特点的休闲贸易街.营造现代整洁的街道景不雅.
6.农平易近房带来安然的隐患.
周边现实情形：豪岗新村和圳头室庐小区与项目会有地势高差,如许形成一个天然的樊篱;
将来计划：并且在计划中,项目周边的当地自建房将会拆迁,改建成为交通干道,除了削减给情形带来的影响,更晋升了项目标可达性;
万科物业治理包管：万科物业金牌物业治理,品牌成长商带来的质量稳固和实力包管.
将来成长：之前的东莞向东成长,充分应用了山景资本,如今将向西成长,展示水景资本的时刻即将到来;
世联经典营销案例(20090513)
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因 为 已 无 需 身 份 的 标 签 而 钟 爱 自 我 的 封 赏放大客户喜欢的理由成为抓牢顶级客户的营销关键！世 聯 地 産世联版权所有惠州•金融街金海湾 惠州•金融街金海湾n异地度假物业淡市营销大法： 度假物业之推广、客户、定价、 销售等创新模式 n扬帆九式：以展会为主推 广，旅游式体验营销，挤压销 代提高销售力： 1、准确锁定目标客户、跨区 域整合推广营销（参加深圳展 会、异地展场、户外广告）； 2、滨海体验系列活动 ； 3、专业营销配合（盘客、造 势、挤压、定价）淡市热销之“扬帆九式”世 聯 地 産世联版权所有THANKS！世 聯 地 産世联版权所有46。
万科东莞运河东1号商业部分招商手册11P
万科·运河东1号商业部分招商手册基本素材前言万科·运河东1号是由中国房地产开发公司第一品牌——万科地产东莞万科房地产有限公司精心打造的全新商住型项目。
项目位于东莞市南城区运河经济带区域，分别与南城区政府、东莞海关等行政机关相邻，同时项目周边聚集了如家乐福、吉之岛、百佳、中华美味食街等大型零售商家及特色街区。
项目地理位置优越。
项目地理位置图项目住宅及公寓户数约2000户，是未来运河经济带现有最大的住宅项目。
另外项目还拥有17,000平方米的商业特色街区，该特色街区将与住宅项目相分离，形成独立形式。
该项目的商业部分，采用保留原由项目位置建筑及文脉特征，同时结合现代商业的建筑特点进行设置，使消费者在消费的同时又享受了项目带给人们与众不同的文化品位特色。
使项目成为目前东莞市最具特色的商业街区。
（配项目设置效果图）一、东莞市商业发展概况东莞市商业发展进程纵观东莞的商业发展，可以说经历了三个阶段，三种商业层次的变革。
第一个阶段：是改革开放后的上个世纪，东莞凭借毗邻香港的地缘优势，充分利用“三来一补”的机遇承接前者的产业转移，连续20多年GDP年均增长20％多，直到综合经济实力在全国地级市中居于首位，进出口总值在全国大中城市中亦居前列，从一个农业县一跃成为有着强大竞争实力的地级市。
第二个阶段：是自2001年以来，为了解决城市发展中的深层次矛盾，东莞开始了新一轮的城市化进程。
其中，政府斥资500亿提前两年着手打造东莞未来的新城市中心区，2001年9月贯穿东莞东部的城市大道，更标志着一场浩大的新造城运动拉开帷幕。
在此背景下，东莞的商业得到了迅速发展。
第三个阶段：随着珠三角城市格局的变化，今天的东莞在第二个阶段方兴未艾的同时，又迎来了商业地产发展的第三个阶段，即所谓打“区域牌”的城市运营时期。
这时东莞的历史使命和城市地位都发生了根本的变化——东莞不仅是作为世界加工业基地，更是珠三角的东莞，是粤港一体化的东莞，甚至是泛珠三角乃至中国和全球经济大融合中的东莞。
最早的无锡机床厂,被隈研吾改成了一个商业空间
最早的无锡机床厂，被隈研吾改成了一个商业空间隈研吾建筑设计事务所最近公布了它的一项设计，将一项工业建筑遗址改建为艺术商业街区。
这是万科在无锡的“运河外滩”项目。
位于无锡滨湖区湖滨路 11 号，梁溪河和京杭大运河的交汇处。
这里曾经是“无锡机床厂”旧址，而再之前是荣氏家族的“开源机器厂”。
2006 年万科拿到这个地块的开发经营权，2011 年 5 月，改造正式启动，隈研吾先生担任总设计师。
项目的背景特质在于工业遗留景观和滨河景观，前者是需要保护的民族工商业历史文化遗产，而后者则代表了无锡这座城市漕运文明的起源。
基于这样的背景，万科将运河外滩定位为人文艺术商业街区。
整个项目总体量约 4.9万平方米，包含六栋老厂房、沿河新建建筑和运河外滩艺术中心。
标志性建筑是 1,400 平方米的运河外滩艺术中心，设计灵感来源于太湖石的形状，象征了临太湖而居的无锡的吴文化。
建筑原本是红砖外墙，新设计采用铝铸件制成多孔镂空板，而组合形成太湖石的纹样，嵌入原来的砖混结构中，形成一个结构外立面，阳光可以透过镂空板外壳进入室内。
是隈研吾设计的，以保持整体风格的一致。
据无锡万科商业管理部企划经理郑君介绍，运河外滩一期已于 2014 年 11 月正式营业，目前有星巴克、雕刻时光、体温客厅咖啡馆、泰国 SPA 精油品牌 THANN、原创家具家居设计品牌失物招领、有机餐厅 Organic&Fresh、瑜伽会所壹易瑜伽、儿童摄影 das Kind、单车运动生活馆铁马单骑等品牌入驻，其中多数品牌均是首入江苏或无锡，运河外滩将会邀请更多新锐和高端品牌进驻。
既然有艺术展览空间，所以这儿会办一些文艺展览活动，还会有音乐会、创意市集的活动，这是与人的互动交流，可以集聚场所人气。
艺术、休闲、健康、运动，这些关键词越来越多地出现在新兴商业空间中，而商业场所也是社会消费思潮的敏锐洞察者。
题图和文内图来源 万科、隈研吾建筑设计事务所喜欢这篇文章？去 App 商店搜 好奇心日报 ，每天看点不一样的。
(上) 地产案名资料整理
保利成都公园198
成都 保利拉菲庄园
南昌、南昌、重庆保利高
尔夫国际花园
（商贸会展）会展经济综合体 “展览
+商务办公+酒店+高档居住”
广州保利世界贸易中心
佛山·保利水城
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3
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住宅地产
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万科四季花城
万科渝园 万科朗润园
万科珠宾花园
万科浪琴湾
万科城市花园
万科花园小城 万科花园新城
万科城
万科城.明 万科蓝山小城
五里河只有五里 一山一水 一墅一藏
首创东公园
40万平米首席异域城邦
川师大项目 鸿恩国际生活区
隽府
世界以您为中心 创领城市主流生活圈
悦府
太湖项目 三水项目
无锡新区Art Deco建筑 的中国国际观 新型住宅产业综合体 新型住宅产业综合体
复地·帕缇欧香 复地·富顿街区 复地·新都国际 复地·金石湾
小外滩畔·法式阳光别 墅生活 你喜欢的那种 有街的生 活 城市之上，收藏上海精 粹
传播语 成就东郡新城人居梦想 新隧道 新起点 原创 现代 美宅
法式建筑 皇家园林 一生城堡 半山定制 纯正皇家泰式园林
原创经典花园社区
城市因为而动 宜居东丽湖 十年万科城
一个城市 两种生活 最尊贵的奢侈品是精神
万科房地产客户抗性说辞
保值增值：品牌产品,代表的是质量稳定、持续保值；例举万科住宅小区升值发展案例。
项目配套
9、一期商业对后期住宅造成噪音、油烟、环境、人流的影响。
硬件设置：首先项目从开始就定位为餐饮、娱乐、休闲，所以商铺的硬件配套是按照餐饮业态所需来规划和制作；另外，项目预留了油烟二次净化系统,加强净化处理；
未来发即将到来；
交通
4、单行线对出入会有影响。
城市交通发展趋势：双向单行是城市交通发展的必然趋势，为缓解城市交通压力，旧路改造势在必行；未来运河东、西路沿线将会率先进行单行线的改造。
顺畅安静：单行线使道路的交通更加通畅,减少交通事故；同时由于运河与路边树木的隔离，这样还能保障路边花园社区环境安静，降低噪音,适宜居住；另，在向北行驶的可园南路和向南行驶的建设路均可绕行,使运河仅相当于公路中间的绿化隔离带。
7、加油站的影响！
实际位置：加油站位于我们项目的西南角，与项目有一段比较远的距离，业主大多有车，加油站也会方便业主;
未来规划：同时政府对加油站的设置也有进一步规划.
价格
8、万科产品价格都较高，担心超出客户对产品和地段的心理预期
详细分析产品:引导客户关注项目产品本身，详细分析产品的优势和卖点，提高客户对产品的认可程度，进而提高客户的心理价位；
档次保障：中高档次、极具特色的商业街规划，使整个商业街的商家档次、顾客消费层次得到提升;另外,一期商业街增加了社区的配套，保证消费的方便性，更利于带旺人气、拉升后期住宅价值。
万科物业管理保障：一期的商业街和后期的住宅区有地势高差，这样就形成了天然的屏障，，而且住宅是全封闭管理，商业街区也是万科物业统一管理，这样消除了人流对小区环境的影响。
商业街案例研究 ppt课件
创意LOFT：9*9*9的BLOCK，亦商亦住可分可合的组合。
艺术仓库； 展示中心； 画廊； 创意家私展销中心； 个人工作室
飘带形商业街，连接LOFT之间的灰空间，既可以作为商业体也可
以作为展示空间
可以是创意工作者跟公众接触的地方，例如画廊、表演场 地、传媒公园、演奏厅等等功能性空间，与区域的文化特质 相结合；
院落，由三十多个现代院落组成， 院本身包含环绕的概念，由一层 环绕至二层，创造出连选变化的 屋顶空间，创造新的院落形态。
借鉴因素
街区 商业街区设计，BLOCK街区设计
空间
商业街区价值的提升 街空间尺度，8－12米的步行空间 街铺的平面、空间组合，具有可组合的弹性功能
院落 院落形成街区，更多的铺临街
商场 首层商场 半地下停车场 半地下商场 地下停车场
下沉广场
现代时尚的地下商场
下沉广场示意
传统停车场
若干家小美术馆创意血拼
美术馆、博物馆、写真馆、互动艺术中心，以创意为严选重点。并预见最受瞩目的设 计美术展
都江堰的设计大书店
都江堰的诚品书店在哪里？设计在哪里找才快、准、狠？（贩卖设计、建筑、时尚、 艺术与摄影类的专业书店）
玩具盒里玩家具
设计无所不在，快把名家设计的经典座椅入盒带回家（ ■VITRA.设计缩小版的设计 师座椅，欧洲最大的迷你家私品牌■RE-MENT。。。。。。）
万科运河东一号以商业启劢迅速建立项目的城市观感案例借鉴沿运河路320米长的外街铺具有醒目的商业昭示性临街大铺2层实现二层商铺街铺化在一楼预留独立客户电梯位临街大铺采用独特的退台式设计步行街铺多条人流通道3个主题广场个性化的建筑小品绿化商业亮点组团式商业铺公园式情景街区首层商铺81米层高东莞市场平均价格16400元平米外街均价25000元平米三大风格主题广场文化艺术休闲商业趣味商业街以相对有序的block商业体实现商业街的在分不合中对人流的引导通过业态的设置加大游客的参不度商业规划以艺术公园的一个个block为依托形成一个个集散点发散到整个商业街形成人流的聚不散
停车场案例 屋顶利用-20140702
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停车场 –美国Santa Monica 市政中心停车场 全世界第一个经过LEED环保认证的停车场，它使用太阳能光电板作为停车场主要电力来 源，空调部分则采用自然通风系统，建筑物本身所也大多采用回收资源或是其他对环境 影响度较低的材质
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停车场 –日本停车场 2007年，日本建筑师土田拓挑战了一项住 “海萤”车库被设计成一艘游艇的形状，并 宅设计，不仅要包括一个能容量9辆车的车 库，而且能够将库中的汽车移动到客厅观赏， 且集多种便利设施于一身——商店，咖啡馆 以及公共艺术区 所有这一切需要约186平方米的格局
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屋顶利用- 屋顶花园
屋顶利用- 屋顶花园
屋顶利用- 屋顶商业
北京银泰中心顶楼xiu酒吧
上海外滩悦榕庄
屋顶利用- 屋顶商业
纽约230Fifth
纽约230Fifth
纽约230Fifth
屋顶利用- 屋顶娱乐
屋顶利用- 屋顶商业
屋顶利用- 屋顶商业
屋顶利用- 儿童商业
露天餐厅
露天餐厅- 北京帝景欧陆风情街
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屋顶花园所有植物由30名专职园丁全年照料，盛开的花朵稍有败落就会被清理干净，以便更多的花苞得以正常生长，所以说看似 自然野趣的植物群落可不是自然放任生长的，设计只是第一步，维护管理更加重要。
空中连廊- 杭州钱江新城空中连廊系统
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8个小空中连廊系统，共21条连廊
空中连廊- 北京当代MOMA
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北京当代MOMA
空中连廊- 北京当代MOMA
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北京当代MOMA
空中连廊- 北京当代MOMA
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朝花夕拾。。。
For Yesterday In 2005 Spring
2004年12月， 运河东1号组织了
深圳摄影协会和集团摄影协会共16名摄影师，
对项目现场进行了《留住昨天》摄影大赛， 感谢这些留住文化和历史的摄影师们。。。
她，就在那里，看着时间慢慢的走。。。
面对历史，生命永存……
难 道 仅 仅 是 注 视 ？
还是留下些什么？
古 树 、 古 宅 还 有 童 年 的 她 吗 ？ ……
当记忆拾阶而上时，我依然望得见你？
时间难以尘封建筑的脊梁。。。
令人怀念的气味和那本陈年旧帐！
屋前的绿叶，在光阴中成长
曾经机器轰鸣的厂房已人去楼空！
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
言语是那么的苍白、无力……
运河东的老建筑被拆除了，我们很怀念； 明天的明天，我们在期待。。。