——2008 年 2 季度北京土地市场分析
2008年全国土地市场动态监测分析报告
2008年全国土地市场动态监测分析报告2008年，世界金融危机的冲击波在扩散和蔓延，国际经济环境恶化的阴霾不仅笼罩着西方经济发达国家，而且对我国的经济发展产生严重的影响。
面对国际和国内的形势，党中央和国务院制定了正确的保增长、扩内需、调结构的宏观经济政策和一系列切实可行的措施。
土地是国家最宝贵的生产要素，是最巨大的国家资产。
土地作为宏观调控的有效工具，对积极应对国际金融危机，保持国家经济又好又快发展，具有不可替代的作用，同时也面临诸多的困难和问题。
所以，我们必须进行科学的、实事求是的分析，制定与之相适应的方针、政策和措施。
2009年是土地调整之年，土地政策、土地市场、土地供应、土地管理和宏观调控等的核心是调整，最大限度地、用最快速度来促进我国经济发展方式的转变，产业结构的调整和优化。
本报告以此为核心展开其研究和分析。
一、2008年土地市场运行情况2008年，从一季度开始经济增速逐季放慢的态势十分明显。
为了防止经济增长下滑过快，党中央、国务院及时调整了宏观经济政策，调控目标由年初的“两防”调整为年中的“一保一控”，到年底再调整为“保增长、扩内需、调结构”。
受宏观经济形势及国家调控政策影响，2008年出现了与整个宏观经济一致的走势和特点。
（一）土地供应总量降幅明显，年底呈回升态势2008年，全国土地供应总量221331.30公顷，同比减少18.9％，而前三季度的同比降幅达28.6％。
从季度分析，一季度建设用地供应量仅为28511.60公顷，跌入2006年一季度以来的最低水平，二季度开始建设用地供应量略有回升，到了第四季度达到83657.59公顷，占全年供地总量的37.8％，不仅明显高于前三季度供应量，还创下了近三年来单季供应量最高水平。
其原因可能是由于，各级国土资源管理部门为认真贯彻落实中央关于进一步扩大内需促进经济平稳较快发展的方针政策，第四季度加快了土地审批和供应，稳步增加了建设用地供应量。
从各地情况看，2008年全国共有21个省（市、区）建设用地供应量同比减少，10个省（市、区）供应量同比增加。
2008年12月北京土地市场分析
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２０ 年 １ 月以来京城土地成交情况要明显好于以往，土地 ０８ ２ “
抄底”“ 、趁低吸纳” 在岁末年初苗头显现 。
尤其是过去两年问曾经创造了一个个地王的地产企业。 如今拿
地的能力严重减弱。 开发商资金紧张导致了２０ 年二、 ０８ 三季度 土地交易的冷清， 土地流拍现象也时有发生， 这使得住宅项 目
值得一提的是 ， ０ 年 ｌ 月 ９日，北京 酋钢融创置地有 ２８ ２ ０
限公司以 ２．亿元的高价拿下了位于海淀区西北旺新村东南 ０１ 部的西北旺新村三期居住项目。业界测算该地块的楼面价达 到了７０ 元／ ００ 平方米。 在如今的市场状态下， 这样的手笔着实 让人惊讶。 而该块土地的成交， 也为长期低迷的京城土地市场 注入了一针强心剂 ． 引起业内的高度关注。 在政府救市力度的加大 、 金融环境的相对宽松、 推地力度 的加大等众多利好因素影响下，近期土地成交量增加也是意 料之中 进入 ２０ 年。 ０９ 今后一段时间土地成交量仍将有所增 长。 此外， 部分开发商也在私下表示出了寻觅“ 物美价廉” 地块 查询北京市土地整理储备中 网站看到。 ２０ 年 １ 月 在 ０８ ２ 上半月成交的 ３ 宗土地中， ４ 顺义 １ 宗 ， ４ 平谷区成交了 ３ 宗土
2003-2008年北京公开交易土地数据汇总分析-20
2003年至2008年三季度北京公开交易土地数据汇总分析2008年12月目录一、历年公开交易土地成交量、成交金额及均价变化情况............. - 4 -1、土地成交量变化........................................................................ - 4 -2、成交土地规划建筑面积变化................................................... - 5 -3、土地成交总额变化.................................................................... - 6 -4、成交土地平均楼面价变化....................................................... - 7 -二、成交土地按照规划分类分析比较............................................................. - 7 -1、用地性质分类............................................................................ - 7 -2、各规划分类成交土地规划建筑面积变化情况...................... - 8 -3、各规划分类土地楼面地价变化............................................... - 9 -三、土地区域分类分析 ......................................................................................... - 10 -1、城八区和郊区建筑面积供应量和楼面价分析.................... - 10 -2、城八区和郊区住宅及配套建筑面积供应量和楼面价分析- 11 -3、海淀、朝阳住宅及配套规划面积供应量和楼面价分析... - 13 -4、其他成较量较大5区县住宅及配套建筑面积供应量和楼面价分析................................................................................................. - 14 -三、政策相关性分析（待完善） .................................................................... - 16 -1、历年政策回顾.......................................................................... - 16 -一、历年公开交易土地成交量、成交金额及均价变化情况2003年至2008年三季度北京市公开交易共成交土地396块，土地面积3560.07万平方米，规划建筑面积4377.59万平方米，成交总金额1329.45亿元，成交平均楼面价3036.95元/平方米。
2008北京房地产市场年终回顾与09年预测
2008北京房地产市场年终回顾与2009年度预测1.宏观经济环境分析2008年，北京经济增速回落，1-3季度GDP同比增长9.1％数据来源：北京市统计局，中国房地产指数体系（CREIS）受国际金融危机影响，外部需求明显减弱，在国家宏观调控政策等因素的影响下，北京’自2008年以来，经济一直呈下降趋势；北京’从2000年到2007年，该地区的GDP同比增长了10％以上，但在2008年下半年，北京’经济不景气；2008年前三季度，全市实现地区生产总值7586.3亿元，按可比价格计算，比上年增长9.1％。
其中，第一产业实现增加值73.9亿元，增长0.9％。
第二产业实现增加值1927亿元，增长4.1％，其中第二产业实现增加值1630亿元，增长4.9％。
第三产业实现增加值55853亿元，增长11.1％。
人均可支配收入继续增加，但消费者支出同比下降数据来源：北京市统计局，中国房地产指数体系（CREIS）随着北京的不断发展’经济上，人均可支配收入持续增长。
2008年1月至9月，北京市城镇居民人均可支配收入为18577元，同比增长12.2％。
扣除价格因素，实际增长5.8％；城镇居民人均消费支出12101元，比上年增长5.7％。
扣除价格因素的影响，实际下降0.3％。
居民’人均可支配收入同比增长，而人均消费支出同比下降。
可以看出，城市居民’2008年对消费的热情下降，他们对未来经济增长的信心不足；自下半年以来，该国不断引入扩大内需以促进经济可持续性。
稳定增长的政策有望逐步恢复消费者的信心。
2.房地产开发经营2008年房地产开发投资总体仍呈下降趋势，导致固定资产投资下降数据来源：北京市统计局，中国房地产指数体系（CREIS）2008年1月至11月，北京’全社会固定资产投资3051亿元，同比下降5.10％。
房地产开发投资对于1510.810亿元，占全社会固定资产投资的49.52％；自2008年以来的房地产投资总体趋势正在下降，更多同比下降7.1％。
北京土地面积及利用状况(2008年)
ed, land area figures in this table were those endi1500亩。 2.由于全国第二次土地调查结果尚未正式发布,本表中土地面积数据截止到2008年。 资料来源：北京市国土资源局。 Note: a) lsq.km =100 hectare =1500 mu b) As the results of national 2nd land investigation haven't been formally released, land area figures in t Source: Beijing Land and Resources Bureau.
4-15 土地面积及利用状况(2008年) LAND AREA AND UTILIZATION (2008) 单位：平方公里 (sq.km) 地区 全市 东城区 西城区 崇文区 宣武区 朝阳区 丰台区 石景山区 海淀区 门头沟区 房山区 通州区 顺义区 昌平区 大兴区 怀柔区 平谷区 密云县 延庆县 District Total Dongcheng Xicheng Chongwen Xuanwu Chaoyang Fengtai Shijingshan Haidian Mentougou Fangshan Tongzhou Shunyi Changping Daxing Huairou Pinggu Miyun Yanqing 土地面积 农用地 建设用地 未利用地 Land NonFarming Constructive #耕地 Area Utilize Land Land Plowland Land 16410.54 10959.81 2316.88 3377.15 2073.58 25.34 25.34 31.62 31.62 16.52 16.52 18.91 18.91 455.08 137.25 47.26 308.93 8.89 305.80 78.75 31.61 203.26 23.80 84.32 31.79 2.14 49.44 3.10 430.73 194.89 26.90 229.24 6.60 1450.70 1091.28 18.17 95.35 264.07 1989.54 1159.06 282.78 350.55 479.94 906.28 561.87 350.35 309.02 35.39 1019.89 603.97 310.31 328.24 87.69 1343.54 921.67 117.76 365.20 56.68 1036.32 667.75 381.17 311.94 56.63 2122.62 1568.02 97.51 133.37 421.23 950.13 713.84 123.67 126.98 109.31 2229.45 1540.66 229.33 329.52 359.27 1993.75 1689.03 297.92 143.73 160.99
北京市国土资源局、市发展和改革委员会、市规划委员会关于印发北京市2008年度土地供应计划的通知
北京市国土资源局、市发展和改革委员会、市规划委员会关于印发北京市2008年度土地供应计划的通知文章属性•【制定机关】北京市国土资源局,北京市发展和改革委员会,北京市规划委员会•【公布日期】2008.06.24•【字号】京国土市[2008]301号•【施行日期】2008.06.24•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文北京市国土资源局、市发展和改革委员会、市规划委员会关于印发北京市2008年度土地供应计划的通知（京国土市[2008]301号）各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构：《北京市2008年度土地供应计划》已经2008年第7次市政府常务会议通过，经市政府批准，现印发给你们，请认真贯彻执行。
北京市国土资源局北京市发展和改革委员会北京市规划委员会二〇〇八年六月二十四日北京市2008年度土地供应计划为深入贯彻党的十七大精神，落实科学发展观，切实加强土地调控，大力促进土地集约利用，推动首都经济社会又好又快发展，根据《北京市2007至2010年土地供应中期计划》，结合本市2008年的社会经济发展形势，制定本计划。
一、计划指标（一）总量2008年土地供应总量控制在6100公顷左右，其中新增建设用地严格控制在3500公顷以内，鼓励和引导利用存量建设用地2600公顷左右。
（二）用途结构在2008年土地供应总量中，基础设施用地2500公顷；工业仓储用地800公顷；其他产业用地400公顷；科技、教育、文化、卫生、体育和行政办公用地440公顷；住宅用地1700公顷，其中：廉租住房及经济适用住房类用地400公顷，限价商品房用地300公顷，其他商品房用地1000公顷；商服用地260公顷。
（三）空间布局首都功能核心区和生态涵养区的土地供应量不高于全市土地供应总量的25％，城市功能拓展区和城市发展新区的土地供应量不低于全市土地供应总量的75％。
二、土地供应导向（一）保证城市基础设施和以改善民生为重点的公共服务、环境建设的土地供应，提升城市运行和服务水平，保障奥运会的成功举办。
2008年北京土地成交一览
5405.34
138435
102315
36120
13
海淀区高梁桥商业金融 海淀区东升 乡高梁桥路 2008年1月4日 15306.3614 12206.38 项目 慈献寺14号 北京澳特舒尔保健品开 发有限公司二期扩建工 业用地 东城区安定门外大街7号 地综合楼项目
房山区窦店 镇下坡店村 南 东城区安定 门外大街7 号 2008年1月4日 5888.565 145656
119860
2
通州区永顺镇住宅及配 通州区永顺 套项目（珠江国际家园 镇苏坨村 2007年12月27日 三期南区）用地 通州区马驹桥镇商业金 融、市政设施、住宅及 配套项目（环保园区二 期东区）用地 中关村科技园区大兴生 物医药产业基地N5-6号 工业用地 中关村科技园区大兴生 物医药产业基地N6-4号 工业用地 中关村科技园区大兴生 物医药产业基地B1-6号 工业用地
通州区马驹 桥镇马村、 2007年12月27日 姚村、小白 村 大兴生物医 2007年12月25日 药产业基地 大兴生物医 2007年12月25日 药产业基地 大兴生物医 2007年12月25日 药产业基地
28310
120762.5
93774.72
26987.8
3
47840
260382.7
129069.5
2008年成交一览表
序号 宗地名称 宗地位置 竞价起始时间 起始价(万 元) 土地面积(平方米) 建设用地面 合计 代征地面积 积
1
通州区马驹桥镇居住项 目（国家环保产业园区 通州区马驹 桥大白村、 2007年12月27日 A1-1-（1-8）北地块） 马村 用地
31920
201838.5
81978.54
北京市2008年度土地供应计划.doc
北京市2008年度土地供应计划-一、2008年度土地供应计划的主要指标。
2008年土地供应总量控制在6100公顷左右。
按用途结构分，基础设施用地2500公顷，工业仓储用地800公顷，其他产业用地400公顷，科教文卫体及行政办公用地440公顷，住宅用地1700公顷，商服用地260公顷。
住宅用地1700公顷中安排廉租住房和经济适用类住房用地400公顷，限价商品房用地300公顷，其他商品房用地1000公顷。
二、2008年度土地供应计划主要特点：一是2008年土地供应总量保持在6100公顷左右，比2007年减少200公顷，并新增建设用地严格控制在3500公顷左右。
二是加大住宅和保障性住房的土地供应，2008年度住宅用地供应总量比2007年增加了100公顷，并进一步优化了住宅用地供应结构，廉租住房、经济适用房和限价商品住房的土地供应量在2007年基础上增加了300公顷，达到700公顷，占年度住宅用地供应的40％，确保实现政府对社会作出的800万平方米保障性住房和限价房的承诺。
三是住宅、产业、商服的计划落实到地块并将在计划正式实施后，尽快向社会公布，一方面方便广大市民进行理性的消费和置业；另一方面方便企业合理开发投资，从而也实现土地供应计划对需求的有效引导。
四是计划在空间上进一步发挥引导和管制作用。
一是土地供应将进一步向城市发展的重点区域功能拓展区和城市发展新区转移，两个功能区的土地供应量不低于全市土地供应总量的75%；二是重点支持城市南部地区基础设施和公用设施建设项目的土地供应，同时引导中心城内的优质服务设施资源向新城（新城博客，新城新闻，新城说吧）辐射；三是支持重点功能区及市级（含）以上开发区的产业用地供应，促进产业的集聚。
五是计划突出了土地的节约集约利用。
一是全面实施工业用地招拍挂，强化通过市场配置资源实现土地的节约集约利用；二是严格执行市规划委和我局今年3月联合发布的《北京市城市建设节约用地标准》，建立基础设施和公共服务设施节约集约用地的硬约束。
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破冰前夜，土地市场暗流涌动
——2008年2季度北京土地市场分析
华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司市场研究中心副主任 王扬眉
2008年2季度，由于房地产市场整体观望依然持续，开发商资金普遍出现紧张局面，北京土地主管部门推地节奏明显放慢，“招拍挂”市场上交易的土地非常有限，土地市场表现整体清淡。
然而，由于地产商对市场的预期并未发生根本改变，优质地块的争夺依然异常激烈。
土地市场整体表现清淡，成交住宅地块1主要分布于郊区县。
2008年，北京通过“招拍挂”出让土地10宗，同环比分别下降9%和71%；规划建筑面积151万平米，同环比分别下降5%和76%。
新成交住宅地块除一块建筑面积仅2.4万平米的朝阳区华严北里地块位于城区以外，其他6宗均位于郊区县，分别在昌平东小口镇陈营村（招商地产与嘉铭地产竞得）、顺义后沙峪吉祥庄村（中粮地产竞得）、大兴黄村康庄（大兴城建竞得）和平谷紫贵庄园（庄子天运地产竞得）。
图表 1：2006年以来“招拍挂”成交土地季度走势图
10020030040050060070006年
2季度3季度4季度
07年
2季度3季度4季度
08年
2季度
6121824303642规划建筑面积
土地宗数
单位：万平米
单位：宗
数据来源：根据北京土地储备管理中心网公开发布信息整理
热点地块表现抢眼，实力企业对市场前景的判断依然乐观。
土地交易量的萎缩主要是由于土地主管部门基于市场考虑，明显放慢推地的节奏带来的。
尽管土地市场因此整体表现平淡，但招商地产、中粮地产、首开集团等实力地产企业的拿地举动从一个侧面反映了地产
1
地块具体情况见附表
企业对市场良好发展的信心依然没有明显改变。
特别是中粮地产通过激烈竞争，以高出底价164%、总价达 25.94亿竞得顺义后沙峪吉祥庄三宗土地的开发权，更反映了实力地产企业对热点区域住宅项目的普遍看好。
三外（外地、外行、外资）资本依然加速进入，土地市场需求强劲。
2008年以来，无论是合生珠江、龙湖、绿城、招商地产、中粮地产、新世界中国地产等企业再次加码，还是重庆金科、广州合景泰富（君兆房地产）等企业高价竞标进入，都能看出“三外”企业通过土地市场加码或进军北京市场的进程在加速。
顺义后沙峪吉祥庄地块竞拍引起的广泛关注更能说明这一点，该地块竞拍过程中不仅引起了中粮、金地、富力、绿城、和记黄埔等已在北京扎根的外地、外资企业关注，还吸引了绿地、融创、海信、卓越等外地新兴企业以及清华同方等“外行”企业。
尽管北京土地市场由于土地供应节奏的放慢，而使得土地市场整体表现清淡，但这并不能表示企业竞买土地的意愿已经消失。
伴随着刚性住房需求的加速释放以及优质高端物业市场的局部回暖，房地产市场稳定发展的预期仍将被强化。
同时，尽管部分企业资金出现了相对或绝对性的紧缺，但众多地产企业资源整合的能力在提升，“三外”资金进军北京市场的步伐依然未止，北京土地市场的需求基础依然强大。
此外，在经历了2008年上半年土地供应的持续萎缩之后，在年度供地计划的压力下，北京土地市场还可能出现类似去年年底的土地放量局面。
附表：2008年2季度北京“招拍挂”成交土地情况
总价(万元) 区域
地块
土地规划用途 出让方式建设用地(平米)
规划建面 (平米)
起价
成交 成交单价(元/平)
成交时间
受让企业
朝阳区华严北里46号办公（兼住宅）项目用地
办公、居住及居住公
共服务设施 挂牌
10583 24267 1121111361
4682 5月 北京祥业房地产有限公司
朝阳区平房乡黄渠村公共设施（商业金融、文化娱乐）项目用地 商业金融、文化娱乐
挂牌10346 31039 11967119673855 6月 北京亚宝世纪置业有限公司 城八区
丰台区石榴庄五区配套公建项目用地
配套公建 挂牌8408
16816
6338
6338 3769
5月
北京首开置地土地开发有限责任公司 南部郊区县
大兴区黄村镇康庄回迁房居住、商业金融、市政公共设施项目用地 居住、商业金融、市
政公用设施 招标
130355 261212 5524655358
2119 5月
北京市大兴城镇建设综合开发集团公司
昌平区东小口镇陈营村住宅及配套设施、商业金融用地
居住、教育、公共交
通用地 招标267989 523293 1550001650003153 4月
深圳招商房地产有限公司与北京嘉铭房地产开发有限责任公司联合体 顺义区后沙峪镇吉祥庄村居住（A-10地块）项目用地
住宅及居住公共服务
设施 挂牌143189 197046 365761280006496 5月
中粮地产（北京）有限公司
顺义区后沙峪镇吉祥庄村商业金融、
居住（C-03地块）项目用地 商业金融、居住
挂牌77251 169952 32328686004036 5月 中粮地产（北京）有限公司
顺义区吉祥庄村商业金融（C-06）项目用地国有建设用地使用权 商业金融、居住 挂牌69921 153824 29260628004083 5月 中粮地产（北京）有限公司 怀柔区南大街2号商业金融用地 商业金融 挂牌7056
14111
2958
3038 2153
5月
北京慧友房地产开发有限责任公司 北部郊区县
平谷区紫贵庄园商住小区项目用地
商业、住宅
挂牌
51780 123237 1310213252
1075 6月
北京庄子天运房地产开发有限公司
数据来源：根据北京土地储备中心网公开发布信息整理
3。