(2020年策划智库)富通前期策划计划书

(2020年策划智库)富通前期策划计划书富通西乡项目策划计划书目录:一、 宝安区域分析二、 项目分析三、 项目策划计划四、 项目组构成及人员安排五、 企业介绍及报价一、 宝安区域分析1、 宝安区概况.........呈：深圳市富通房地产有限公司宝安区成立于1993年初，辖区陆地总面积751.6平方km，现有人口（第五次人口普查结果）273.5万人，占深圳市总人口数的39%，人口密度3639人/平方km。

全区辖西乡、福永、沙井、松岗、公明、石岩、龙华、观澜8个镇和新安、光明2个街道办事处。

宝安区以出口、投资和内需为三驾马车，其中出口是重中之重，是高依存度的外向型经济。

宝安撤县换区10年以来，经济发展从“三来一补”企业占主导，转变为以发展高新科技园区经济为龙头，使其迅速成为我国重要的制造业基地之一。

宝安国内生产总值由1993年60多亿元，上升到2002年433亿元，10年增长了6倍；工业总产值由1993年的62亿增加到2002年的920亿，增长了近14倍；实际利用外资金额由1993年的1.8亿美元到2002年的9.3亿美元，增长了近4倍。

作为制造业重要基地之一，宝安吸引了包括中兴通讯、创维、长城电脑、北大方正、施乐、世界500强之一的爱默生等高新技术企业于此立足发展。

2001年底，全区的加工贸易企业总数已达6400家，位居全市第一位，外贸出口额突破了130亿美元，占全市的36%。

其中，宝安新城的加工贸易出口总值占到全区工业总产值的很大比例，宝安已形成包括激光打印机、复印机、无线电话、橡胶带等十大出口生产基地，其加工贸易产品已经占据了东南亚乃至世界的很大市场份额。

宝安地产是一个相对比较独立的市场，其自身也可再划分为几个独立的小市场。

大体上来说，宝安可以划分为宝安南（西乡、新乡二镇）、宝安中（石岩镇）、宝安北（福永、沙井、松岗、公明、光明五镇）、宝安东（观澜、龙华二镇）三个房地产区域市场。

2、区域战略发展去年底，宝安区明确了城市发展定位战略：■建设先进工业与高新技术产业、出口加工贸易、“三高”创汇农业和生态型旅游的四个基地；■深圳航空运输中心及华南地区航空物流中心，深圳西部交通枢纽。

目前宝安区已初步形成“一中心二轴线四组团”的城市结构。

“一中心”即宝安新中心区；“二轴线”指新安、西乡、福永、沙井、松岗、公明组成深圳西部发展轴线，龙华、观谰与平湖组成的深圳中部发展轴线。

“四组团”为新安中心组团、沙井西部组团、龙华东部组团、公明中部生态组团。

从大环境来说，深圳市城市总体布局以特区为中心，以西、中、东三条放射发展轴为基本框架，形成轴带结合、梯次推进的组团结构。

作为西、中轴线的重要组成部分，宝安的中心区、沙井和龙华堪称深圳市发展的次中心，是城市综合服务中心和第三产业中心。

宝安区确定今年启动的两个卫星新城为新安和公明新城。

新安新城以商务、行政为主，是西部发展轴的中心服务区；公明新城是生态型绿色科技城，带动公明、光明、石岩等地发展，成为以生物、新材料技术为主的高新技术产业基地。

由此可看出，通过对中心区、新安、公明的先期快速启动和深入开发，完善宝安区城市形态和产业价值，从而带动其他区域的后续发展，为宝安区撤关入市打下城市构架基础。

基于条带状的地理结构，深圳市横向交通好过纵向交通，西部的宝安区和特区内已日渐繁荣的南山仅一关之隔，因此西部发展轴的发展功能强，发展速度快，且且这条发展轴亦是珠三角的核心发展轴，随着西部通道的落成，宝安大道的建设完成，高新工业、现代物流业、第三产业和服务业将完善、优化城市的产业结构和城市功能，使深圳真正成为珠三角的核心国际城市。

1、房地产市场分析目前宝安地产和特区内地产的差距是非常明显的，有如下几方面：■积压量居高不下；■规划设计单一、落后；■楼盘个性少、共性多；■价格大战此起彼伏；■营销手法缺乏新意。

一直以来，宝安地产形成偏居一隅，自给自足式的发展形态，形成了半封闭的市场格局。

开发商既无内于销售压力，也没有外部的市场竞争忧患，自身发展了一批大开发商。

随着市区内土地供应量的萎缩，宝安新规划的诱人前景和丰富的土地储备，吸引了特区内业界巨头如深业、和黄的进入，打破了区域的半封闭形态。

有如当年滨海大道的通车，极大推动了南山区的地产开发及经济建设，使城市重心完全西移般，可以预见，随着宝安区域新规划的确立和快速启动，交通瓶颈的化解，未来两年，宝安房地产市场将进入开发高速增长期，消费群体结构将随着区域的开放产生变化，新的前景将不断吸引其他发展商和投资者跻身宝安区的开发。

一、项目分析1、项目现状项目地块位于宝安区西乡新中心区，占地约20-30万m²。

地块南靠西乡大道，西临海滨大道。

目前地块为原生地貌，地势平坦。

具体如下图：【项目地貌】【项目西向】【项目东向】【项目北向】【项目南向】【海滨大道路口】1、片区战略远景据宝安新规划规定，新安卫星新城将大力发展商贸、房地产、服务等第三产业，建设以航空城为中心的华南地区物流中心和产业基地，使之成为宝安区的行政、文化、商业中心和深圳经济特区重要的现代化卫星城市。

项目所处的西乡片区，位于新安卫星新城的北部，是一个承上启下的城市连接部位，作为未来新安卫星城的核心延伸地带，西乡的城区结构布局和产业规划对未来宝安发展非常重要。

西乡片区的地产开发一直以来未形成明确的开发格局，区域内分散大量自然村，区貌予人陈旧、散乱的感觉，目前于宝安西侧，只有宝城和未来的新城具有城市形态，而西乡地产开发的重心也基本集中于东北和北部，西部、西南部的城市规划相对落后。

今年开始启动的新安新城和规划已落实的中心区的发展，使得西乡的规划发展迫于眉睫。

目前西乡的土地储备丰厚，开发的项目品质日渐提升，随着宝安城区交通路网的不断完善，将成为衔接香港和东莞、广州的城市产业节点及重要的物流走廊。

2、开发意义本项目处于宝安中心区以北辐射范围内，项目开发无论是之于片区，还是发展商均具有重大的战略意义。

第一方面，它将以大比例的开发量，对西乡改造起到引领作用，为西乡片区打造新的中心区；第二方面，它是富通地产对自身地产品牌转型及提升；第三方面，运用新型的大盘地产开发模式，完善产品链，形成新的开发模式的里程碑；第四方面，建立一个以文化为主题的社区，引领一种新型的生活方式。

因此，何时开发、如何开发、梯次分布是本案开发的关键因素。

1、项目开发时机分析目前宝安中心区的规划是2008年完成，西部通道2005年通车，宝安大道今年下半年开始施工，地铁1号延长线2003年底开始施工，这一组组数字表明，构筑宝安干线道路骨架和新城市格局，其开发速度是快速的。

随着深圳经济特区的产业迅速向“关外”转移，以及未来撤关利好的政策实现，城市格局、产业带将会迅速延伸，作为宝安地产后起之秀的富通地产，一定要适时抓住机遇，进行开发，重新梳理西乡片区城市结构，成为对宝安地产具有战略重要地位的城市区域开发商。

一、项目策划计划1、项目策划的节点■大盘、名盘的操作要素■项目竞争优势的持续性■项目抗风险性的组成要素■项目公建设施的提前建设■项目长期作战的准备■项目建设过程中可持续性发展和修正的弹性空间2、策划阶段划分依据前述对城市结构、区域发展前景、项目周边情况的评述和分析，本司过往大型楼盘的操盘经验，以及本司上级房地产开发企业的开发经验，制订了如下项目开发策划计划。

计划分三个阶段：第一阶段开发时机分析阶段目标：通过针对项目所于片区的纵向、横向市场调研和分析，确立项目开发定位及开发时机。

主要工作内容：①项目所于区域房地产市场调研和分析②项目所于区域消费者入户问卷调研③关联专家深度访谈④制订项目开发战略策划⑤确立开发时机时间进度计划：①～③项工作时间70天④～⑤项工作时间35天第二阶段项目规划阶段目标：◆根据第一阶段得出的调研结果和开发定位，进行项目的总规划设计，以及项目投资分析。

◆对宝安房地产市场和项目所于区域进行定期跟踪分析。

主要工作内容：①项目规划要点确立（策划方提思路）②项目总体规划设计（开发商完成，包括规划主题、园林规划）③项目投资分析④市场定期跟踪分析时间进度计划：①～②项工作时间开发商自定③项工作时间15天④项工作时间每2月提交一次第三阶段项目开发阶段目标：◆根据总体规划，有针对性的进行梯次开发策略制订；◆针对项目第一期进行建筑方案设计◆针对项目第一期确定营销执行方案◆针对项目确立形象设计主要工作内容：①项目一期营销执行方案②建筑方案分析、调整②广告企业确定时间进度计划：①项工作时间35天一、项目组构成及人员安排项目督导：潘军：星彦地产董事长、中国（深圳）地产十大操盘精英、中国注册估价师、土建结构专业、9年房地产专业实践经验，对房地产市场具有全面、深刻的认识。

曾负责宝安广场、国际文化大厦、创展中心、喜年中心、电影大厦、碧云天、富怡雅居、阳光荔景、碧华庭居、芳邻、彩世界家园、太阳新城、泰华豪园、泰华新城（天骄世家）、碧海云天、宜昌明珠、漾福居、锦上花、假日世界等30多个项目的全程策划或项目总监，有着丰富的房地产成功经验。

工作职责：负责对项目的市场调研、策划、销售等整个运作过程的监控及对整体推广效果进行把握。

项目总监：路莹：星彦地产总经理，中国（深圳）地产十大操盘精英，深圳六年房地产专业经验。

吉林大学计算机学士。

1997年～2002年服务于中原地产顾问（深圳）有限企业。

从最基层员工（业务员）做起，历任楼盘项目经理、营业经理、营销总监等。

2002年加盟星彦地产任总经理主持全面工作。

路莹女士于深圳操作的地产项目逾百个。

操盘项目的地理区域覆盖整个深圳市。

操作项目的物业类型涉及住宅、商服等物业。

曾经服务过的客户及项目有：大中华地产汇展阁、长江实业世贸广场、枫丹雅苑；保利集团保利城；中海集团中海怡翠山庄、中海华庭、阳光棕榈园、深圳湾畔、万科四季花城、金域蓝湾；物业集团皇御苑一二期、百仕达花园三期、天健集团天然居、信义集团信义假日名城、名仕阁、名仕商城、金世界、彩世界、点彩人家、振业集团翠海花园一期、东海爱地地产东海花园一二期、中信集团银谷别墅，香港新世界集团翠林别墅、鹿茵翠地等60余个项目的成功操作。

工作职责：负责对项目的市场调研、策划、销售等整个运作过程的参与及对整体推广效果进行把握。

项目副总监：接铭彤星彦地产副总经理，深圳市房地产经纪人，机械设计专业，六年房地产从业经验，对房地产市场具有全面、深刻的认识。

曾负责皇御苑一、二期，东海花园二期、百仕达花园三期、翠海花园一期、瀚海翠庭、港田花园、翠林别墅、假日世界、红树东方、锦上花、阳光天地等多个项目的营销工作，有着丰富的市场操盘成功经验。

工作职责：负责对项目的整体营销运作过程进行监控及把握。

策划经理：刘莹：策划一部经理，市场营销专业，六年房地产专业实践经验，曾参与紫薇阁、缔梦园、俊景豪园、电影大厦、泰华豪园、喜年中心、英伦名苑等多个项目的策划销售工作，且负责世纪村、天骄世家、碧海云天、城市印象、益天假日世界等项目的全程策划工作。