2016年天津申论热点：化解房地产库存
中央定调2016 年楼市重点去库存
中央定调2016 年楼市重点去库存作者：暂无来源：《中国证券期货》 2016年第1期前不久，住建部部长陈政高对2016年工作任务作出部署，他指出，要推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，把去库存作为房地产工作的重点，建立购租并举的住房制度● 文 /《中国证券期货》记者凡志喜日前，中央经济工作会议闭幕，将“去库存”纳入2016 年我国确定的五大经济任务之一，并将农业转移人口等非户籍人口在就业地落户、鼓励各方购买库存商品房出租、鼓励房企降价，以及取消过时的限制性措施等手段一并祭出。
化解房地产库存，既要化还要解，如何推动消化库存压力还需要一系列配套政策来解决问题，在业界看来，中央的表态正是今年刺激销售政策进一步加码的明确信号。
巨大库存压力难解“去年，全国商品房成交量有望接近或超过2013 年的最高水平，但从全国商品房待售面积来看，截至11 月已经超过6.9 亿平方米。
”中国房地产业协会原副会长朱中一一语道破我国严峻的去库存形势，他直言，自2011 年开始，我国每年商品房待售面积都要新增1 亿平方米左右，这还没有包括全国大批在建项目以及已经卖出土地但还未动工的项目，一些城市前几年开发量过大，使得现阶段去库存道路行进得十分艰难。
而针对日前国家统计局发布的11 月我国70个大中城市房价数据，也有不少业内人士一脸愁容，认为楼市的暖冬难比肩夏日艳阳高照，全国房地产数据仍不乐观，高库存情况虽有改善但十分有限，全国大多数地区开发商购地积极性仍不足，他们预测2016 年我国去库存压力仍高企。
“目前，一线城市最被标杆房企看好。
特别是降息后，一二线城市楼市资金面将明显好转。
然而三四线城市因为库存绝对值过高，即使去年信贷等措施轮番刺激，短时间内出现全面回暖的可能性也不大。
”北京中原地产首席分析师张大伟表示。
住建部明确工作重点住建部部长陈政高部署2016 年工作任务时指出，要推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，把去库存作为房地产工作的重点，建立购租并举的住房制度。
房地产去库存要因城施策
48从2014年年初开始，受调控政策和库存过快增长等因素影响，全国房地产市场进入调整期，房价在长达一年半时间、房地产投资增速在长达两年时间里一路向下，不断探出新低。
2015年下半年开始，政策环境日趋宽松，尤其是央行五次降息、六次降准，地方出台税费减免举措，从短期看，房地产市场将迎来一轮景气行情；从长期看，受去库存压力较大、部分地区房价过快上涨催生泡沫、地方政府推地规则未明确等不利因素影响，房地产行业的潜在风险不容忽视。
此轮行情远小于上两次景气周期无论是从销售还是投资看，此次房地产市场的行情远不如2008至2009年和2012至2013年，尤其是二三四线城市市场表现远逊一线城市。
中国指数研究院的统计数字显示，2015年北上广深四个一线城市房价上涨17.2%，以东部沿海重要城市为主的二线城市和以其他省会城市为主的三线城市房价分别下跌0.53%和1.09%。
究其原因，首先是宏观经济下行并陷入周期性“低谷”，影响房地产行业的资金筹措和投资热情。
随着宏观经济增速从2014年的7.3%降至2015年的6.9%，居民消费价格指数（CPI）从2014年8月降至2%以下区间达18个月，直到2016年2月才刚刚恢复到2%以上。
房地产行业也一并下行，房地产企业资金来源增速从2013年的接近30%急速下降至房地产去库存要因城施策房地产市场今后健康发展，避免非理性繁荣，需要相关各方在供给、需求、城市规划和区域差别化等方面出台相应政策。
文/ 刘旌2014年的3%左右，2015年又一度降至负增长。
债务负担较重，债务风险不断爆发，也严重削弱了房地产复苏之后的购买潜力。
据财新网披露，2015年，以P2P、私募基金、股权众筹为名的非法集资案件，在金额、波及人数和辐射范围等方面均超过往年。
同时，全国购房人群总量已在2014年出现拐点，开始由增转减。
国泰君安的研究表明，如果将20至50岁人群定义为住宅消费主力人群和购房适龄人群，则中国该年龄人群数量在2014年到达由增转减的拐点。
房地产库存问题与去库存对策
房地产库存问题与去库存对策作者：王小广来源：《理论探索》2017年第02期〔摘要〕 2016年我国房地产“去库存”的效果不尽如人意，严格地说，不是在去库存，而是加杠杆、添泡沫。
这主要是因为大多数人把房地产库存的数量明显低估了。
其实，房地产库存有增量与存量之分，仅考虑增量，将严重忽视高库存的严重性，必须既考虑增量库存，更要考虑存量库存（住房的总空置率）。
去库存的关键是降低总空置率，让新增住房和更多的存量闲置住房被充分有效地利用。
住房既有消费属性，又有投资属性，其中投资比重过大会扭曲住房的供求关系，导致一边是库存严重、一边是价格暴涨的怪象。
去库存，关键是对房地产定位的重新调整。
有效落实“房子是用来住的，不是用来炒的”基本定位，需要针对不同类型的库存问题，采取不同的去库存思路和对策，即：对一、二线城市，去库存必须重点抑制投机需求、“去泡沫”；对现实库存压力大的三、四线城市，重点要把去库存与新型城镇化结合起来。
〔关键词〕房地产，去库存，供给侧结构性改革，存量库存，房地产泡沫〔中图分类号〕F287.8 〔文献标识码〕A 〔文章编号〕1004-4175（2017）02-0016-06在2016年实施的“三去一降一补”供给侧结构性改革中，“去库存”的效果不尽如人意。
从有关数据看，2016年房地产库存是减少了，但这是在房地产暴涨（特别是一线和部分二线城市出现了第三轮暴涨）的情况下出现的，是泡沫消化了库存，结果使许多人误认为中国房地产没有“库存问题”，闹出不少笑话。
这与“去库存”的常识相违背，库存过多，就是供给显著大于需求，而有些是价太高，人们买不起，有些则是适销不对路，有钱也不想买。
去库存应该是降价销售，一些买不起住房的消费者进入市场，消化库存，这是所有产品消化库存的“正道”。
严格地说，2016年我国的房地产不是在去库存，而是加杠杆、添泡沫。
究竟问题出在哪里？是库存过多的判断有误，还是我们走错了路，不是在去库存，而是在加杠杆，结果却把真实的巨量库存给掩盖了呢？今后我们到底走怎样的“去库存”之路？对这些疑问，本文将作出回答。
浅析我国房地产去库存存在的问题及对策
浅析我国房地产去库存存在的问题及对策作者：郭栋林汤惠君来源：《经济师》2016年第08期摘要：2015年末，中央经济工作会议明确提出房地产要去库存，在这一背景之下，2016年初，一二线房价快速上涨，引发人们对于房地产泡沫的担忧。
文章就房地产去库存背景、政策成效、此轮房价不降反升的原因等进行了分析，并就如何促进房地产健康发展提出了建议。
关键词：房地产去库存背景存在问题成因对策建议中图分类号：F293.3 文献标识码：A文章编号：1004-4914（2016）08-029-032015年12月18日至21日，中央经济工作会议在北京召开，会议部署了2016年经济工作五大任务，其中将房地产去库存列为工作重点，并相继出台了一系列政策措施。
但自2015年下半年开始，我国一线城市房价开启了新一轮的急速上涨，涨价逐渐传递至二线城市，导致“地王”频出，一时之间，一、二线房地产市场交易活跃度激升。
时值中央提出房地产去库存之期，房价急速上涨引起许多学者对房地产市场泡沫的担忧。
一、房地产去库存背景（一）库存规模当前，我国房地产业库存规模庞大，消化周期漫长。
据国家统计局数据显示，截至2015年，全国商品房待售面积达到历史高位，为71853万平方米；自2000年到2015年，15年累计商品房新开工面积为1754064.32万平方米，累计销售面积为1200358.58万平方米，即未销售面积累计为553705.74万平方米，具体如表1所示。
按照最近三年商品房销售面积最多的年份2013年的销售速度（2013年全年的商品房销售面积130550.59万平方米），也需要4.24年的时间周期来消化库存。
（二）去库存成效1.成效初显，销售面积显著提高。
根据国家统计局发布会发布，2016年4月末，全国商品房待售面积7.27亿平方米，比3月末减少826万平方米，比2月末减少1241万平方米，已连续两个月减少。
其中，住宅待售面积4.51亿平方米，比3月末减少894万平方米，比2月末减少1546万平方米，并低于去年末的规模。
2016公务员考试申论热点：房地产去库存,重在释放潜能
2016公务员考试申论热点：房地产去库存，重在释放潜能中国的房地产市场有着鲜明的地域特点，房价过高和库存过多都不是全局性问题，解决问题要因地施策，留下弹性空间据媒体统计，截至目前，全国已有超过130个城市出台政策，通过公积金新政、降低税费、鼓励农民进城购房等手段，主动推进房地产去库存。
此举不仅关乎亿万群众的安居梦想，更关涉房地产市场稳定、经济健康运行，自然引起广泛关注。
对安居的重视和渴求，既是中国人的现实需求，也是文化传统。
从上个世纪90年代末住房制度改革开始，中国的房地产走过了近20年的市场化道路，市场的力量得以充分体现。
一方面，房地产行业的蓬勃发展及其带动效应，为城镇化步伐的加快和经济持续稳定增长提供了充足的动力;另一方面，群众的住房需求通过市场得到充分满足，住房条件得到前所未有的改善。
与此同时，市场的发展也带来了种种问题，最为突出的是部分超大城市房价过高、一些地区房地产库存过多。
这是目前各地出台各项政策的背景。
去年底，中央经济工作会议提出“去库存”，为改革指明方向、注入信心。
衡量房地产库存的过剩与否，关键要看潜在的购买群体。
对城市户籍人口来说，目前的房地产库存可能的确有些多，但是，如果算上工作和生活在城市的两亿多非户籍人口，目前的房地产库存并不算多。
可以说，我国房地产市场的供需矛盾是结构性的，而户籍制度、住房制度和产业重组，则是解决问题的途径所在，需要各地因地制宜。
户籍制度改革，是释放“去库存”潜能的关键之一。
一方面是城市里房地产库存积压，一方面是大量进城农民工住房条件较差，推进户籍制度改革成为打通供需衔接的桥梁。
前不久召开的国务院常务会议要求，放宽农业转移人口落户条件。
解决了户籍问题，农业转移人口容易形成在就业地买房或者长期租房的预期，把“隐藏”的需求释放出来。
化解房地产库存，也是继续深化住房制度改革的过程。
市场的功效虽大，却不是解决住房问题的万能药。
健全的住房制度需要有完善的保障体系，现有的房地产库存可以为增强保障水平提供支持。
2016年天津市公务员申论真题及答案解析
2016年天津市公务员申论真题及答案解析2016年天津市公务员申论真题及答案解析一、注意事项1(申论考试是对应试者阅读理解能力、综合分析能力、提出和解决问题能力、文字表达能力的测试。
2(作答参考时限，阅读材料40分钟，答卷110分钟。
3(仔细阅读给定资料，按照后面提出的“申论要求”依次作答。
1(近年来，创业一词已经成为大众关注的热点，在众多创业团队里，90后群体以其高学历、年轻、接受新事物快而成为一股不可忽视的重要力量。
前不久，某网站邀请了几位90后创业者，分享自己的创业心得。
1992年出生的小尹已经开了三家公司。
为了弄明白“为什么KTV的歌单十年不变”这个问题，小尹跑遍了N市所有的KTV。
他发现，KTV的点歌系统更新周期较长，而且每一次更新，硬件和软件都要付钱，点歌系统的硬件公司缺少互联网思维，创新动力不足。
也有人尝试做智能点歌，但所做系统，小尹说“不忍直视”。
在小尹看来，社交、娱乐才是这个时代年轻人的刚需。
KTV不再只是一个唱歌的场所，而是一个聚集了年轻人社交、娱乐、聚会等一切需求的地方。
凭着这个想法，他创立了KTV团购App“一起唱”，把整个N市的KTV硬件系统作了更新。
现在，用“一起唱”的用户，只要提前列出歌单，并同步到APP，进入包房后摇一摇手机，歌单便自动导入了点歌盒子。
除此之外，用这款软件还可约别人来唱歌，还可以把KTV现场旋律进行混音，然后传到云端，分享到社交网站，甚至可以在包房里和朋友一起看世界杯。
小尹说，从物质转到服务、娱乐，是他们这一代人创业和上一代的不同，这类创业不需要太高成本，往往一个想法、一份风险投资就可以做起来。
90后正在用一种更新、更年轻的方式去与这个世界相处。
我们创业的可选空间变大了，无论家庭背景、所支付成本，还是教育程度。
这一观点得到了很多人的认同。
与90后相比，80后们从父母那里得到的传承不多，且多有负担，除了养活自己，通常还需要考虑如何让父母过得更好。
而很多90后的父母有很强的经济能力和社会人脉，不但不需被养，还能帮到子女。
2016,楼市去库存的困境与出路
【201601刊】2016，楼市去库存的困境与出路文∕涂山青楼市去库存，面临四大现实困境在新一轮救市历时一年多楼市仍无根本好转、库存继续攀升的情况下，12月召开的中央经济工作会议，集中开出了六条去库存“药方”。
分别是：推进农民工市民化；加快户籍制度改革，允许农民工在就业地落户；建立公租房制度，将公租房扩大到非户籍人口；发展住房租赁市场，引导库存商品房进入住房租赁市场；鼓励开发商适当降房价；取消各种不合理的限购措施。
可以看出，“六条措施”打出了去库存的组合拳。
措施的前四条，着力于从制度上扫清新市民购房障碍，加快推动制度层面（如户籍制度等）深化改革。
楼市经过2015年的进一步分化，一线城市和部分二线城市加速回暖甚至出现局部疯狂，去库存的重点主要在经济相对落后、缺乏人口吸引力的三四线城市和县城。
深入分析，“六条措施”能否有效去库存，至少需要突破现实中的以下四大困境：困境1：农民市民化和城市落户买房？理论上讲，通过提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革，让农民工市民化，确实可以扩大房地产有效需求，但指望农民工成为消化库存、稳定房地产市场的主要力量，恐怕很难。
一是户籍制度改革是一个庞大而复杂的社会系统工程，目前有些省份出台的相关政策目前还只是方向性的，缺乏可操作性的实施细则。
政策的落地也有一个过程。
远水不解近渴。
二是农民工的住房购买能力。
据国家统计局发布的数据，2015年1至11月全国商品住宅销售均价为 6513 元/平方米。
这也基本上是中西部地区三四线城市目前的房价水平。
按照一套房90平方米估算，加上税费、装修等费用，总负担在50多万元，逼近60万元。
而据国务院农民工工作领导小组办公室2015年2月发布的数据，外出农民工月平均收入2864元。
熟悉农村和农民的都知道，一般农村家庭一年的收入，扣除日常生活开支、子女教育费用、医疗和人情往来（中国广大农村人情风盛行），所剩无几。
如果平均一个农民工家庭有2人工作，其年家庭收入约为5万元，房价收入比在10倍以上。
2016年楼市去库存难度将加大
2016年楼市去库存难度将加大作者：暂无来源：《中国证券期货》 2016年第2期文 /《中国证券期货》记者雒招霞2015年，一二三线城市商品房销售均出现明显好转，表明在政策极力去库存背景下，房地产销售改善具有普遍性。
2015年受益去库存最明显的是一线城市，2016年，库存合理而又受益于政策支持的二线城市值得重点关注2015 年底，中央经济工作会议正式确立房地产“去库存”基调，各地房地产宽松政策随后接连出台。
春节过后，北上广深等一线城市房价暴涨，上海各交易中心再现排队抢房热潮，出现“恐慌性”购房；部分二线城市也开始回温，整体来看，呈现总量放缓、区域分化，价格和数量泡沫并存的局面。
专家提醒，未来楼市去库存难度仍然较大，且风险系数不断提升。
房地产去库存难度加大我国房地产库存压力一直未减。
最新数据显示，2015 年末，商品房待售面积71853 万平方米，较2014 年末的62169 万平方米再度增加，这意味着，在去库存一年后，我国房地产库存并未能如预想，再增近万亿。
2015 年，30 个大中城市数据显示，一线城市商品房成交面积增长32.1%，二线城市增长22.6%，三线城市增长13.6%，四线城市预计增速更低。
这表明，2015 年的房地产去库存政策均有效刺激了各类城市地产销量，但弹性明显不同，一线城市受益最明显，二线其次，三四线城市最弱。
库存分化问题的另一个显性指标是房价，2015年一线大涨，二线小涨，三线下跌。
统计局70 大中城市房价数据显示，2015 年一线城市商品住宅房价大涨（21.3%），二线城市略涨（1.6%），三线城市下跌（-2.2%）。
综合来看，各地区房地产库存呈现三轨运行态势。
三四线省市库存水平明显偏高，而且销售弹性低，库存问题最严重。
一二线库存水平差异不明显，但一线城市销售弹性高，库存压力小，二线城市销售弹性适中，库存有压力，但有解决潜力。
2015年一线城市房价大涨，二线小涨，三线下跌，凸显了不同地区的库存问题。
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2016年天津申论热点：化解房地产库存
【导读】
2016年中公事业单位考试网为考生提供事业单位申论热点、2016申论答题技巧、申论写作技巧等，今天为大家带来的是申论热点：化解房地产库存，希望可以帮助考生提高申论答题技巧和申论写作技巧。
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【背景链接】
2016年中央经济工作会议指出，化解房地产库存。
要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。
要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求，要把公租房扩大到非户籍人口。
要取消过时的限制性措施。
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【标准表述】
农民工是中国转型的主力军。
但是，农民工个人及家庭也面临着缺少住房的窘境。
当前经济面临的不少突出问题，都与农民工问题有关：经济增长的需求不足，来自于半城镇化导致的需求缺口;户籍制度、财税制度、土地制度和金融制度的改革，与农民工购房及其市民化息息相关。
因此，农民工市民化具有一石多鸟效应。
首先，农民工是楼市去库存的重要力量，农民工市民化有助于化解房地产库存;其次，农民工市民化带动投资和消费从而稳定增长和促进转型;再次，鼓励农民工购房将可以倒逼改革;最后，农民购房圆了农民工的住房梦，也是全面小康的应有之义。
农民工购房及其市民化，对全面建成小康社会、实现中华民族伟大复兴中国梦也意义重大。
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【具体措施】
首先，在房地产化解库存问题上，必须要有真正的组合拳，既要有短期在房贷、税费、公积金以及购房补贴方面的举措;
其次，要真正回到“人的城镇化”这个主题上，需要在农民工市民化的其他公共政策上下更大的力气，需要重新定位中小城市在中国的未来，需要真正的公共政策的再造。
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