哈尔滨规化住宅小区项目多层住宅开发经济测算明细
房地产开发项目经济指标测算表-综合版(较全)
费 14 防雷监督费
15 地震安全性检测费
16 排污费
17 公示费
18 人防图纸审查费
19 施工图审核费
20 房屋面积测绘费
㎡
小
计
1 土地成本
㎡
2 招投标代理费
3 监理费
4 勘探费
前 5 规划方案设计费
期 工 6 施工图设计费
程 7 园林景观设计费 费
8 临时电力工程费
9 临时给排水工程费
10 临时围墙
套 5 小区东大门（主入口）
工 程
6 小区南大门
7 小区围墙
m
小
计
合
计
1 广告策划费
销 售
2 销售费用
小计
（可售面积）×（销售均价） ×5%
项目成本测算表
项序 目号
项目明细
单位 工程量
1 可行性研究报告编制费
2 节能评估报告编制费
3 大市政配套费
㎡
4 规划方案专家评审费
5 规划方案面积复审费
6 规划定位放线费
7 规划验收测绘费
8 环评及检测费费
9 水土保持费
10 墙改基金
㎡
前 11 白蚁防治费
㎡
期
手 12 建设工程劳保费
续 13 雷击风险评估及装置
m
13
公共部位精装修（含楼 梯栏杆）
㎡
14
样板房精装修（6套） （含家具电器）
㎡
15 户门
樘
16 钢质防火门
㎡
17 木质防火门
㎡
18
消防工程（含水、电、 排烟、报警）
㎡
19 人防门及通风工程
㎡
20
售楼处精装修（含家具 、电器）
哈尔滨市基准地价住宅用地修正系数表及说明表(基准日2020年1月1日)
合计
0.1500
0.0750
0
-0.0750
-0.1500
三级住宅用地基准地价修正因素指标说明表
优劣程度
影响因素
优
较优
一般
较劣
劣
区 域 因 素
商服中心级别
市级商服中心
区级商服中心
小区级商服中心
街区级商服
中心或商品
专业街、批
发市场
零星商服网
点或临时商
服网点
区域道路级别
主干道
次干道
一般干道
-0.0100
小计
0.1240
0.0620
0
-0.0620
-0.1240
个 别 因 素
距商服中心距离
0.0140
0.0070
0
-0.0070
-0.0140
距公交站点距离
0.0160
0.0080
0
-0.0080
-0.0160
距公共服务设施距离
0.0120
0.0060
0
-0.0060
-0.0120
宗地地形
面积大，小区级规模，有利于建设
布局
面积较大，可建多栋，建设布局较
有利
面积不大，可建单栋住
宅楼
面积较小，可免强建单栋，周围几
乎无空地
面积很小，只能建小型
住宅
建筑物朝向
南-北向
东南-西北向
朝向平均
西南-东北向
东-西向
注： 公共服务设施指中小学校、医院、公园、托儿所、体育场馆等。
四级住宅用地基准地价修正系数表
江畔、绿地、广场、公园或学院
区
住宅用地
房地产项目前期测算的方法
经济测算方案一：按住宅180亩、酒店100亩测算1、多层住宅销售收入占地面积=180亩×666.7=120006㎡容积率=1.2（参考阳光集团地块规划的容积率得出）建筑面积=120006㎡×1.2=144007㎡销售均价：按3500元/㎡计（参考山城美景项目售价，并衡量今后房产形势趋于严峻考虑而得出）销售收入=144007㎡×3500元/㎡=50402.5万（元）开发成本建安费=800元/㎡×144007㎡=11520.5万（元）前期费用=345.6+17.2+288=650.8万（元）（以下费率根据常规标准得出） 规费=11520.5×3%=345.6万 勘探费=11520.5×0.15%=17.2万 筹建开办费（管理费）=11520.5×2.5%=288万税费=2772.1+3326.5+504+7.2×每亩地价=（6602.6+7.2×每亩地价）万（以下税率根据常规标准得出） 营业税=50402.5×5.5%=2772.1万 所得税=50402.5×6.6%=3326.5万 土地增值税=50402.5×1%=504万 土地出让金契税=每亩地价×180×4%=7.2×每亩地价基础设施配套费：200元/㎡×144007m2=2880.1万营销费用=50402.5万×2.5%=1260万（取点标准包含营销代理、广告费用）财务成本：本报告暂设定开发商全资开发总开发成本=11520.5+650.8+6602.6+2880.1+1260+7.2×每亩地价=22914+7.2×每亩地价（万元）开发利润假设开发商目标为取得30%利润，则利润额为：利润=50402.5×30%=15120.75万地价计算（50402.5-15120.75-22914-7.2×每亩地价）/180=每亩地价经计算得出每亩地价=66.067万由此得出总开发成本=22914+7.2×66.067=23389.68(万元)若开发商预期利润率有变，则可引入上述公式计算出相应的地价。
哈尔滨市棚户区改造项目规划审批工作流程
哈尔滨市棚户区改造项目规划审批工作流程一、审批依据1.《中华人民共和国城乡规划法》2.哈尔滨城市总体规划3.哈尔滨控制性详细规划4.城市居住区规划设计规范5.哈尔滨市城市规划管理条例6.黑龙江省住房和城乡建设厅关于提高棚户区改造和保障性住房建设项目规划设计质量的指导意见7.哈尔滨市人民政府关于在新建住宅项目中配置一定比例廉租住房的意见8.新建住宅项目配建集中建设公共租赁住房暂行意见9.哈尔滨市住宅区公益服务设施管理暂行办法10.哈尔滨市建设项目停车场(库)和公共停车场(库)规划建设管理暂行规定1、《哈尔滨市公共交通基础设施规划建设管理条例》二。
相关审批阶段和审批流程(一)《规划条件》和《建设项目选址意见书》阶段1.以出让方式供地的项目:审批项目(1)规划条件及附图(2)同意房屋征收的函(仅限棚户区改造)及附图。
必要的材料(1)棚户区改造领导小组将该项目纳入年度棚户区改造计划文件；(2)国土资源管理行政主管部门向市城乡规划局咨询项目用地规划条件的文件。
③数字地形图(即航测图)包含5条线；(四)由具有相应资质的设计院设计的初步规划方案、控制性详细规划和征集范围方案；⑤展示环境照片⑥当地政府向城乡规划局申请同意房屋征收的文件。
⑦发改部门出具的房屋征收审批、核准、备案文件。
特定过程(1)符合哈尔滨市城市总体规划和控制性详细规划。
由市棚户区改造领导小组列入年度棚户区改造计划的项目→市国土资源管理部门向市城乡规划局发函询问项目用地的规划条件→实地考察→初步规划方案和城市设计方案审查→市城乡规划局向市国土所出具《规划条件》及规划条件附图储备中心，同时向房屋征收部门出具同意房屋征收的函(仅限棚户区改造)及附图→房屋征收部门进行房屋征收和国土资源管理。
(二)不符合哈尔滨市城市总体规划或控制性详细规划的项目首先，城乡规划的修改程序应依据相关法律法规执行:①不涉及城市总体规划修改的项目，由具有相应资质的规划设计单位编制控制性详细规划调整报告→召开专家评审会→获得规划法定审批规划审查委员会会议批准→征求规划区相关部门和有权人意见→获得城乡规划委员会会议批准→公示30天→市政府出具批准文件。
房地产开发决策阶段的小区住宅层数与工程造价分析
房地产开发决策阶段的小区住宅层数与工程造价分析摘要：房地产开发企业在获得一定面积的土地后，在不影响小区品质和容积率限制及环境的条件下，必须最大限度的规划出可销售住宅的面积，以满足其对利润最大化的需求。
本文通过对我国民用住宅层数的划分标准进行了分析，并对其建安造价做出探讨，结合别墅、多层、高层四种类型的建安造价和特点，为房地产开发企业提供了能指导实际操作的小区规划决策思想。
[关键词] 住宅；层数；多层；工程造价；方案决策abstract: the real estate development enterprises in a certain area of land, has no impact on the quality of the community and cubage rate limit and the environment conditions, must be of utmost planning out the area of the house for sale, in order to meet the demand of profit maximization. this article through to our country civil residence layer, the division of the standard is analyzed and the fabrication cost make discussion on villa, multilayer, top of the four types the fabrication cost and characteristics, and for real estate development enterprise provides guidance to the practical district planning decision thought.[key words] residential; layer; multi-layer; project cost; scheme decision-making中图分类号：tu723.3文献标识码：a 文章编号：住宅层数在开发方案设计中需要考虑很多的因素，首先我们来对建筑规范中对建筑物的层数的划分标准，如表1所示：表1民用住宅层数划分标准一、低层住宅的特点与工程造价分析低层住宅在民用住宅层数划分标准是指1~3层住宅。
项目经济指标明细(成本测算模板)
小高层 万m2 控制指标 （元/㎡） 总投资 万元） （万元）
高层 万m2 控制指标 （元/㎡） 总投资 万元） （万元）
商业 万m2 控制指标 （元/㎡） 总投资 万元） （万元）
可售面积 万m2 控制指标 （元/㎡） 总投资 万元） （万元）
备
注
11 排水
2 3
六 贷款利息
直接成本小计
七 销售费用 1 工资及福利 销售日常 费用 费用 折旧费 （1）媒体发布费 ①平面媒体发布费 ②户外媒体发布费 ③其它媒体发布费 （2）设计制作费 2 ①印刷品 广告费宣 ②沙盘制作 传费 ③工程围挡 ④其它制作 （3）策划、推广费 ①策划费 ②销售推广费 ③其它大型专案 物业综合 验房、空房管理费 、采暖费 费 物业接管费 代销手续费 销售服务费 买场布置 费 装修 饰品家具
3 4 5 6
10 其他 四 市政基础设施费 电力工程费 供电 1 一户一表费 土建站、箱式站 工程费
多层住宅 序号 项 目 控制指标 （元/㎡） 2 供水 水表费 内网工程费 煤气工程费 3 4 5 6 7 8 9 10 燃气 表灶费 气源发展基金 通讯线路安装费 电视 智能化 区内路灯 环卫 邮政 环境工程 绿化 道路及小品 热源费 12 供热 内网费 换热站（土建） 13 围墙大门 14 车棚 15 配套监理费 16 水面 五 公用配套设施 地下室及车库 1 区内非经 居委会 营性公建 物业管理站 会所 区内其他设施 公共设施维修基金 电视线路安装费 电视外网工程费 万m2 总投资 万元）设计费 11 人防费 代理费 13 墙改费 14 地名费 15 施工图审查费 地质勘查费 16 勘查、 放线费 测绘费 地基测量费 12 招投标费 招标监督服务费
人防物探费 17 产权登记费 18 销售许可证及面积测量 19 房屋转让手续费 20 分户土地登记费 21 地籍地形图、核地 22 合同审查费 23 水泥专项基金 24 环境评估费 25 避雷监测费 三 建安工程费 桩基础工程费 1 地基处理 桩检测费用 回填石屑费用 土建安装工程费 2 工程预算编制费 住宅土建 电梯 、安装 消防 空调 土建监理费 沉降观测 质量监督费 人防设施 人防监理费 人防设施费 7 8 9 变更及签证 示范小区奖 成品房装修
黑龙江省物价监督管理局、黑龙江省财政厅关于哈尔滨市城市基础设施配套费收费标准的批复
黑龙江省物价监督管理局、黑龙江省财政厅关于哈尔滨市城市基础设施配套费收费标准的批复文章属性•【制定机关】黑龙江省物价监督管理局,黑龙江省财政厅•【公布日期】2015.02.15•【字号】黑价联〔2015〕17号•【施行日期】2015.02.15•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】价格正文黑龙江省物价监督管理局黑龙江省财政厅关于哈尔滨市城市基础设施配套费收费标准的批复黑价联〔2015〕17号哈尔滨市人民政府：你市《关于恳请重新核定哈尔滨市城市基础设施配套费收费标准有关事宜的函》（哈政函〔2014〕48号）收悉。
根据原国家计委、财政部《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》（计价格〔2001〕585号）的规定,同意你市继续收取城市基础设施配套费。
现就有关事项批复如下：一、征收范围及标准。
凡在哈尔滨市四环路以内和松北区、平房区城市建设规划区(呼兰区和阿城区除外)新建的各类建设项目及扩建、改建项目的新增面积部分或原属于减免配套费的建设项目改变用途的，均按建筑面积每平方米190元缴纳城市基础设施配套费。
其中:综合配套费145元，包括道路桥涵、园林绿化、环卫设施、路灯、供热基础设施配套费（5元）、消防设施建设费（5元）；专项配套费45元，包括供水设施10元、排水设施5元、城市建设电力配套费15元、燃气设施15元（非住宅建设项目燃气设施配套费按日用燃气量每立方米80元收取）。
专项配套费要配套一项，收取一项。
不具备专项配套设施的,经专业部门认定后，暂不收取，待专项配套设施完善时再行收取。
二、使用范围。
城市基础设施配套费要全部用于道路桥涵、园林绿化、供排水、环卫、路灯、供热、燃气、电力、公共消防等基础设施建设。
住宅小区配套至小区用地规划红线，单体建筑配套至建设项目规划红线。
三、管理方式。
城市基础设施配套费属于政府非税收入，由市政府指定一个部门统一征收，缴入同级国库，实行“收支两条线”管理。
住宅楼盘开发经济效益测算表(模板)
单价
（元/平方米）
面积 （平方米）
7,489 5,935 1,553
388 1,165
157,040 157,040 157,040 157,040 157,040
合计（万元）
117601.0 93206.5 24394.4 6098.6 18295.8 19.63% 15.56%
算表
备注
初步按25%所得税
710.5
项目
规划建筑设计，施 工图，园林景观计
费
计算基础(㎡) 总建筑面积
213470
取费标准（元 /m2） 60
2 3 4
3、基础设 施、公共配
三通一平 招标、测绘、评估
监理 小计
序号
项目
20 10 15 142.73
计算基础
取费标准（元 /m2）
1 2 3 4 5 6 7 8 10
4、建安造 价
2.4
其他费用
2805.5 635.6 84.2
44057.1 9982.0 1321.7
按照建安费用*3%计算
3 开发间接费
3.1
营销费用
3.2
管理费用
3.3
财务费用
3.4
税金
4 不可预见费
1383.9 449.3 73.4 262.1 599.1 172.9
21732.2 7056.1 1152.0 4116.0 9408.1 2714.8
按照销售额的6%计算 按照开发成本的2%计算 按销售额的3.5%估算 按照销售额的8%计算 1-3*3%
三
盈利
1553.4
24394.4
四
收入利润率
20.74%
表五 方案三（2.42）项目损益测算表
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1、占地面积：
32,000m 2 2、规划面积：
82,300m 2 3、容积率：
2.57 4、停车位
330个 二、土地出让费
S 地×629.2元/m 220,134,400元 工厂买断费
20,000,000元40,134,400元1、规划设计费
S 规× 1.22元/m 2元2、图纸审查费
S 规×0.4元/m 2元3、图纸设计费
S 规×8元/m 2元4、设计、质量、
安全、监督费
S 规× 2.83元/m 2元5、庭院设计费
S 规×0.5元/m 2元6、工程监理费
S 规×5元/m 2元7、招标管理费
S 规×0.88元/m 2元8、委托招标代理费
S 规× 2.1元/m 2元9、环境评价费
S 规× 1.5元/m 2元10、钻探费
S 规×2元/m 2元11、排污费
S 规×0.9元/m 2元12、临时用水用电费
S 规×15元/m 2元13、房屋专项维修金
S 规×24元/m 2元14、开工验线费
S 规×1元/m 2元15、工程定额测定费
S 规×65,840元
16、电话工程费网通公司支付规化住宅小区项目
多层住宅开发经济测算明细
164,60074,070100,40632,920658,400232,90941,15072,424172,830123,450411,5001‰×单价 800元/m 2一、技术经济指标(01地块)
小计三、前期费
82,3001,234,5001,975,200
17、有线电视费
S 规×3元/m 2元元1、基础设施配套费
S 规×130元/m 2元 其中：⑴道路、桥梁
、绿化、市政工程等
S 规×85元/m 2元 ⑵煤气工程
S 规×15元/m 2元 ⑶电力工程
S 规×15元/m 2元 ⑷给水工程
S 规×10元/m 2元 ⑸排水工程
S 规×5元/m 2元2、防空地下建设费
S 规×42元/m 23、新型墙体材料费
S 规×9元/m 2元4、防洪保安费
S 规×1元/m 2元5、消防审图费
S 规×7元/m 2元6、土地管理费
S 规× 2.5元/m 2元元1、六层住宅
S 规×800元/m 2元元1、供电
S 规×50元/m 2元2、供热
S 规×50元/m 2元3、给排水及消防工程
S 规×45元/m 2元4、绿化道路景观
S 规×35元/m 2元元七、销售支出及管理费用：
×1％
1,975,200元 不可预见
15元/m 21,234,500元 管理费用30元/m 22,469,000元576,10065,840,0004,115,0004,115,00065,840,000小计3,703,5002,880,50014,814,000小计五、工程成本
12,303,8505,689,39910,699,000823,000设计人防工程205,750（先交后返）740,70082,300246,9006,995,5001,234,5001,234,500411,500小计六、小区配套费
小计四、城市配套费
5,678,700元销售收入×5.65％
二 ～ 八之和155,620,229元
九／S 规
1,891元/米住宅平均价格
2400元/m 2销售收入
S 规×2400元/m 2元元十二、企业利润(十一)--(九)41,899,771元
11,159,880小计八、税费
十、单方造价
九、综合造价
十一、商品房预售价格及收入
197,520,000小计197,520,000
元/米。