第五章资源资产评估
第五章流动资产评估PPT课件
• 1.流动资产评估是单项评估
• 流动资产评估是以单项资产为评估对象，根据其 本身的特点进行评估，不需要以其综合获利能力 进行综合价值评估。
• 2.流动资产评估要合理确定评估基准日
• 资产评估是确定资产在某一时点上的价值，而流动资产由于其流 动性和波动性，使得不同形态的流动资产随时都在变化，不可能 人为地停止流动资产的运转，
• （三）清查核实流动资产 • 实物资产：质量检测、技术鉴定 • 债权资产：回收的可能性+回收时间+回收费用
• （四）合理选择评估方法 • 实物类：市场法或成本法 • 货币类：清查值 • 债权类：可变现净值
• （一）流动资产的概念
• 流动资产是指企业在生产经营活动中，可以在一 年或超过一年的一个经营周期内变现或者耗用的 资产。
• 包括：货币资金、应收及预付账款、交易性金融资产和存货等。
• 它是企业资产的重要组成部分，在企业资产评估中占有着重要的 地位。
• （二）流动资产的特点 • 1.周转速度快与价值转移的一次性 • 2.变现能力强 • 3.形态多样性
• 四、流动资产的评估程序 • （一）制定计划、组织人员 • （二）确定评估对象和范围 • （三）清查核实流动资产 • （四）合理选择评估方法 • （五）评定估算流动资产并出具评估结论
• （二）确定评估对象和范围 • 注意： • 1.划清界限：流动资产与固定资产 • 2.查清核实待查流动资产的产权归属 • 3.被评估流动资产清单以实存数量为依据
• 流动资产评估往往需要根据不同企业的生产经营特点和 流动资产分布的特点，对其分清主次、重点和一般，选 择不同的方法进行清查和评估。
• 清查采用的方法可以是抽查、重点清查和全面盘点。
• 当抽查核实中发现原始资料或清查盘点工作可靠性较差 时，要扩大抽查范围，直至核查全部流动资产。
第五章练习题-资产评估
第五章房地产评估（答案解析）一、单项选择题1. 根据国家有关规定，用于体育用途的国有土地使用权最高出让年限为（）。
A．30 年B．40 年C．50 年D．70 年【正确答案】C【答案解析】参见教材155 页。
2. 某一宗土地用于住宅开发时的价值为300 万元，用于商业大楼开发时的价值为500 万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。
城市规划确认该土地可用于住宅或工业。
该宗土地的价值应评估为（）。
A. 500 万元B.300 万元C.280 万元D.360 万元【正确答案】B【答案解析】最佳使用原则的运用3. 某宗土地1000 平方米，国家规定容积率为5，建筑密度小于或等于60% ，下列建设方案比较起来最可行的方案是（）A. 建筑物建筑总面积为5000平方米，底层建筑面积为700平方米B. 建筑物建筑总面积为1500平方米，底层建筑面积为300平方米C. 建筑物建筑总面积为4800平方米，底层建筑面积为600平方米D. 建筑物建筑总面积为7000平方米，底层建筑面积为400平方米正确答案】C答案解析】容积率=建筑总面积/土地总面积;建筑密度=建筑物底层建筑面积/土地总面积，综合比较，C方案最可行.A不满足建筑密度的要求,B没有充分利用土地，D超过了国家规定的容积率。
4. 单位建筑面积地价是指平均到每单位建筑面积上的土地价格，称为（）。
A. 单位价格B. 土地使用权价格C.总价格D.楼面地价【正确答案】D【答案解析】参见教材164-165 页楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。
楼面地价=土地总价格/建筑总面积容积率：指地块的建筑面积与地块总面积的比率容积率=建筑总面积/土地总面积楼面地价=土地单价/容积率5. 根据《城市房地产管理法》的规定，我国实行房地产交易价格（）制度。
A. 评估B.申报C.公示D.登记【正确答案】B【答案解析】参见教材165 页6. 某房地产土地价值600万元，建筑物价值1400 万元，综合资本化率为8.5%，建筑物资本化率为10%，则土地资本化率最可能为（）A. 8%B. 6%C. 5%D. 4%正确答案】C答案解析】参见教材179 页(L+B)刈二L 氷1+ B M2所以：(600+1400) X8.5%= 600M1+1400X I0%，从而有r1=5%7. 假定土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，土地价值为1000 万元，建筑物价值为5000 万元，房地产的综合资本化率应为( )。
资产评估原理教学配套课件姜楠第5章资产评估目的与假设
5.2 资产评估假设
◦ 2）资产评估环境假设 （1）宏观环境假设 （2）微观环境假设
◦ 3）评估对象利用程度假设 （1）整体资产利用程度假设 （2）单项资产利用程提假设在资产评估中的作用
5.3 资产评估假设与评估价值
5.3.1 资产的效用与评估价值 5.3.2 资产的效用与资产的使用方式 5.3.3 资产的效用与资产的作用空间 5.3.4 资产的作用方式、作用空间与资产评估的特
5.1 资产评估目的
5.1.2 资产评估的特定目的
◦ 资产评估界通常把引起资产评估的资产业务对评估结果 用途的具体要求称为资产评估的特定目的。
◦ 由于资产评估的特定目的是引起资产评估的资产业务对 评估结果用途的具体要求，在资产评估实际操作中，评 估人员应当十分关注各类引起资产评估的资产业务，以 及这些资产业务对评估结果具体用途的要求。
5.1 资产评估目的
◦ 引起资产评估的资产业务主要有以下几类： （1）国有资产管理法规规定的需要进行资产评估的国有资 产产权变动及相关的经济行为。例如，资产转让、企业兼 并、企业出售、企业联营、股份经营、中外合资、合作、 企业清算、抵押担保、企业租赁、债务重组等等。 （2）公司法、证券法等法规规定的需要或可以进行资产评 估的投资、融资及相关的经济行为。 （3）其他法律法规规定的需要或可以进行资产评估的涉及 财产、经济赔偿等的案件、事项等。 （4）市场投融资活动和交易活动。 （5）其他行为。
定目的和资产评估前提假设的关系 5.3.5 资产评估假设与评估结果的价值类型
5.2 资产评估假设
5.2.1 资产评估假设及其种类
◦ 资产评估假设包括了前提假设、环境假设、评估对象利用程 度假设，以及特殊假设等等。
◦ 1）资产评估前提假设 （1）资产评估基本情景假设 （2）资产评估市场条件假设 ①公开市场假设 ②非公开市场假设 （3）评估对象状况假设 ①在用续用假设 ②转用续用假设 ③移地续用假设
资产评估基础第五章资产评估基本事项
第五章资产评估基本事项掌握1.资产评估相关当事人的构成、权利及义务。
2.资产评估目的的作用及确定。
3.资产评估常见经济行为的类型、评估目的、评估对象及评估范围。
4.资产评估对象及其组成和确定。
5.资产评估范围的类别及确定。
6.资产评估基准日与资产评估报告日的区别、作用及法律意义。
7.主要价值类型的种类、特征及选择。
8.资产评估假设的作用及主要评估假设的内容与使用。
熟悉1.资产评估结论的使用期限。
2.资产评估基准日的选择和期后事项的处理原则。
3.价值类型的作用。
了解1.现实性评估、追溯性评估和预测性评估的差异。
2.非真实性假设及特别假设。
资产评估的基本事项主要包括资产评估的相关当事人、评估目的、评估对象、评估基准日与报告日、价值类型及评估假设等。
这些事项是资产评估专业人员确定资产评估程序、选择评估方法、形成及编制评估报吿的基础。
评估主体——谁来评？——机构＋人员，资产评估工作的主导者评估客体——评什么？——被评估的资产，即评估对象评估依据——凭什么？——有关的法律、法规、经济行为文件、重大合同协议，取费标准和其他参考依据评估原则——坚持什么？——内在行为规范，是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则（工作原则，经济技术原则）评估目的——做何用？——资产评估结果具体用途。
如产权变动、融资业务、资产纳税、咨询服务等。
直接或间接的决定和制约着价值类型选择价值类型——质的规定——对资产价值的质的规定，它对资产评估参数的选择具有制约性评估方法——特定技术——是分析和判断资产价值的手段和途径评估程序——怎么做？——从开始到结束的顺序评估假设——前提条件？——评估得以进行的前提条件假设等第一节资产评估相关当事人内容概要相关当事人委托人、资产评估机构及专业人员、产权持有人（或被评估单位）、报告使用人（指的是委托人之外的报告使用人）。
一、评估委托人（一）概念资产评估法规定签合同人即是委托人。
《资产评估法》规定，资产评估委托人应当与评估机构订立委托合同，资产评估作为一项民事经济活动，是建立在委托契约基础上的，与资产评估机构就资产评估专业服务事项签订委托合同的民事主体，就是资产评估的评估委托人。
资产评估第五章习题
第五章习题1、有一待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5％；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3％。
该类土地的折现率为8％。
表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格，负号表示低于正常交易价格，对于区域因素，个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试根据以上条件，回答下列问题:（1）为什么要进行交易情况修正？（2）在上述可比案例，已知有一个是收购邻近房地产，一个是急于出售，根据表中提供的信息，请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个？（3）根据所提供条件，评估该宗土地2004年8月1日的价值。
2、有一宗“七通一平”待开发的建筑用地，面积为1 000平方米。
使用期限为50年，容积率为5，拟开发建造写字楼，建造期为2年，建筑费用3 500元/平方米，专业费用为建筑费用的10％，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。
写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米.日。
管理费用为年租金的2％，维修费用为建筑费用的1.5％，保险费用为建筑费用的0.2％，税金为年租金的17.5％。
贷款利率为6％，房地综合还原利率为7％，开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用＋专业费用）之和的20％。
要求：试评估该宗地地价。
3、待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率为≤50％，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。
有关数据如下：预计建设期为2年，第一年投人60％的总建设费，第二年投入40％的总建设费，总建设费预计为1000万元。
专业费用为总建设费用的6％，利息率为10％，利润率为20％，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5％，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为3000元／平方米,折现率10％。
5 第五章 资源资产评估
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❖ 5、胸径：是胸高直径的简称，是指离地面 1.3米处的树干直径，在坡地上是指在上坡 方向上1.3米处的树干直径。
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En=K×Kb×G ×M
En：林木资产评估值 K：林分质量调整系数
Kb：物价指数调整系数 G：参照物单位蓄积的交易价格
M：被评估林木资产的蓄积量
所谓林分是指内部特征大体一致而与临近地段又有明 显区别的一片林子。不同的林分常要求采取不同的森 林经营措施。
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林分质量调整系数是对同一林分中不同地段林木 的差别而设置的系数。
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20Βιβλιοθήκη ❖ 16、森林资源，包括森林、林木、林地以 及依托森林、林木、林地生存的野生动物、 植物和微生物。
森林，包括乔木林和竹林。 林木，包括树木和竹子。 林地，包括郁闭度0．2以上的乔木林地以及竹 林地、灌木林地、疏林地、采伐迹地、火烧迹 地、未成林造林地、苗圃地和县级以上人民政 府规划的宜林地”。
K=K1XK2
K1=被估林分的单位面积蓄积/参照林分单位面积 蓄积 K2=被估林分的平均胸径/参照林分平均胸径
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3. 收获现值法收益净现值法
是将被评估林木资产在未来经营期内各年的净 收益按一定的资本化率折为现值，然后累计求和 得出林木资产评估价值的方法。
En
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资产评估：收集整理评估资料
第五章资产评估程序第05讲收集整理评估资料六、收集整理评估资料（一）评估资料及其分类【熟悉】（二）评估资料核查验证的一般要求【掌握】1.核查验证的概念指资产评估专业人员依法对评估活动中所使用资料的真实性、准确性和完整性，采取适当的方式进行必要的、审慎的核查验证，筛选出作为评估依据的资料，以保证评估结果的合理性。
收集权属证明、财务会计信息和其他资料并进行核查验证。
可以在其力所能及的条件下，剔除不具有可靠来源和不合理的资料，增强评估结论的合理性、科学性和准确性。
2.核查验证的常用方式包括观察、询问、书面审查、实地调查、查询、函证、复核等。
①观察关注观察方式的有效性和充分性。
对重要的观察事项，应当记录观察对象、观察时间、观察地点、观察人员、观察结果，并对观察到的现象与核查验证对象是否一致发表明确意见。
②询问形成询问记录，并要求询问人和被询问人对询问记录采用签字或盖章等方式予以确认，被询问人拒绝签字或拒绝以其他方式确认的，评估专业人员应当在书面记录中注明。
③书面审查分析相关书面信息来源的可靠性，并通过核对原件等方式对准确性和完整性进行核查，同时要求提供方在原件复印件上盖章。
④实地调查形成书面记录，由相关当事人签字；如为企业法人，需要根据调查事项的重要性和相关性判断是否需要单位盖章确认。
当事人拒绝签字或盖章，应在书面记录中注明。
⑤查询查询公告、网页或其他载体相关信息，对查询的信息内容、时间、地点、载体等有关事项形成查询记录。
⑥函证可以采用邮寄、快递、跟函、电子形式函证（传真、电子邮件、直接访问网站）等方式发出和收回。
信件回执、查询信函底稿和对方回函应当由经办资产评估专业人员签字。
被询证者以传真、电子邮件等方式回函的，可以要求被询证者寄回询证函原件。
被询证人未签署回执、未予签收或在函证规定的期限内未回复的，由经办人对相关情况作出书面说明。
⑦复核应当结合核查验证对象的特点，采取验算、校对等具体措施判断核查验证对象的真实性、准确性和完整性。
资产评估第五章习题及答案
同步练习一、单项选择题1．下列各项中属于不可确指资产的有( )。
A．商标B．专利权C．著作权D．商誉2．无形资产的经济寿命受到技术进步、市场变化等外在不确定性因素的影响更大，这体现了无形资产的特点中的( )。
A．非实体性B．垄断性C．经营效益性D．价值的较大不确定性3．一项无形资产的寿命期，主要取决于它的( )。
A．重置成本B．损耗程度C．机会成本D．使用价值4．在进行无形资产评估时，应该确定无形资产评估的前提，即它的( )。
A．有效期限B．成熟时期C．重置成本D．能产生超额收益5．在无形资产转让价格评估中，转让价格的计算公式可以是( )。
A．销售利润×销售利润率B．销售利润×销售收入分成率C．销售利润×销售利润分成率D．销售收入×销售利润分成率6．用成本法评估某项专利技术，已经在开发该专利的过程中耗费的材料费用20万元，工资费用30万元，管理费用5万元，专用设备费10万元，营销费用5万元，咨询鉴定费5万元，其直接成本为( )。
A．75 B. 50 C.65 D. 207．同一内容的技术发明只授予一次专利，对于已取得专利权的技术，任何人未经许可不得进行营利性实施。
这是专利权的 ( )。
A．独占性B．专有性C．时间性D．不可转让性8．专利的成本费用与专利可以带来的额外收益之间( )。
A．有必然联系B．没有多大联系C．没有必然联系D．有一些联系9．商标的评估对象是（）。
A．商标所带来的总体收益B．商标注册时所花费的费用C．商标产品的价格D．商标所带来的额外收益10．决定商标权价值高低的因素为( )。
A．商标的基本构成和设计B．商标所能带来的效益C．商标具有法律保护的专用权D．商标所能发挥的作用及具有的特点11．商誉评估值指的是企业超额收益的( )。
A．本金化价格B．重置成本价格C．变现价值D．最高收益值12．某企业外购一项无形资产，法定年限为15年，现已使用了3年，经评估其重置成本全价为100万元，则此项无形资产的重置成本净值为( )。
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第五章资源资产评估
[教学目的与要求]
通过本章的学习，使学生了解森林资源资产、探矿权、采矿权的评估，熟悉自然资源的概念和分类，熟悉矿产资源资产价格的影响因素及其评估概念，掌握资源资产的特性和评估特点。
[考核要点]
自然资源的概念和分类；
资源资产的特性和评估特点；
森林资源资产评估；
矿产资源资产评估。
[考核形式及分值]
辩析题与计算题1-3分
[教学内容]
第一节资源性资产概述
一、自然资源及其分类
自然资源是指自然界中人类可以直接获得的用于生产和生活的物质要素。
未被发现或发现了但不知其用途的物质不是资源，因而也没有价值。
对自然资源可以进行多种分类。
（一）根据自然资源在开发过程中能否再生，可划分为耗竭性资源和非耗竭性资源。
（二）按照资源的性质及自然资源与人类的比济关系，可划分为环境资源、生物资源、土地资源、矿产资源和景观资源等。
二、资源性资产的特性
（一）自然属性
（二）经济属性
（三）法律属性
三、资源性资产评估及其特点
资源性资产评估是对资源性资产价值的估算。
资源性资产评估具有以下特点：
（一）资源性资价格是自然资源的使用权价格；
（二）资源性资产价格一般受资源的区位影响较大；
（三）资源性资产评估遵循自然资源形成和变化的客观规律。
第四节森林资源资产评估
一、森林资源资产概述
森林资源是一种可以再生的自然资源，包括森林、林木、林地以及依托森林、林木、林地生存的野生动物、植物和微生物。
（一）林木资产
林木资产是指林地内所有的林木。
（二）林地资产
林地资产是森林生长的承载体，林地资产是指依法律确认的用于林业用地中具有货币表现属性的资产。
（三）森林景观资产
森林景观资产，包括风景林、部分名胜古迹和纪念林等。
二、森林资源资产价格的主要构成要素
（一）营林生产成本
营林生产成本是确定森林价格的基础。
营林生产成本应以能够提供商品材的劣等宜林地的营林生产成本作为依据。
（二）资金的时间价值
由于培育森林资源的长期性，森林资源的生产周期长，从栽植到采伐往往需要几年、十几年、甚至几十年的时间。
在营林生产过程中，需不断投入资金，森林资源资产价格的评估应充分考虑资金时间价值对林木价值的影响，充分考虑资金占用的利息。
（三）利润
森林资源资产的价格中应当包括营林利润。
（四）税金
森林资源资经营过程中应缴纳的各种税费。
（五）林木生产中的损失
在漫长的森林培育过程中，森林可能会遭受各种各样的自然灾害，由此带来一定的经济损失。
（六）地租
森林资源资产的价格中还应包括绝对地租和级差地租。
（七）地区差价和树种差价
林木是在一定的自然地理条件下形成的其成本与价格，既受自然条件的制约，又受林木自身生态特性的影响，导致了林木的地区差价和树种差价。
三、森林资源资产评估资料收集与资产核查
（一）森林资源资评估资料收集
（二）森林资源资产核查
森林资源资产的实物量是价值量评估的基础，评估机构在森林资源资价值量评定估算前，应由林定专业技术人员对被评估的森林资源资产进行实地核查。
四、森林资源资产评估主要方法
（一）市场法
该方法是以相同或类似林木资产的现行市价作为比较基础，评估林木资产价值的方法。
（二）剩余法
剩余法是用被评估林木采伐后所得的木材市场销售总收入，扣除木材经营所消耗的成本及合理利润后，其剩余部分加林木资源的再生价值作为林木资产评估价值。
（三）收益法
收益法是将被评估林木资产在未来经营期内各年的净收益按一定的折现率折现为现值，然后累计求和得出林木资产评估价值的主法。
（四）成本法
该种方法是按现时工价及生产水平，重新营造一块与被评估林木资产相类似的林分所需要的成本费用，作为被评估林木资产评估价值的方法。
五、森林资源资评估方法的适用范围
市场法从理论上讲适合种有交易的森林资源资产的评估，采用该方法时，至少应选取三个以上参照物进行测算。
但有些情况下，如防护林的评估，市场法就并一适用。
剩余法特别适合于成熟龄林木资产评估。
收益法适合于有经常性收益的林木资产，如经济林资、竹林资产、实验林资产、母树林资产等。
幼龄林常用成本法评估。
第三节矿产资源资产评估
一、矿产资源资产评估概述
我国的矿产资源属于国家所有，由国务院行使国家对矿产资源的所有权，矿产资源物质实体及其所有权属于国家所有。
二、影响矿产资源资产价值的因素
影响矿产资源资价值的因素主要包括：矿产资源本身的稀缺程度和可替代程度、矿产品的供求状况、矿床自然丰度和地理位置、科技进步、资本化率和社会平均利润率等。
三、矿产资源资产主要评估方法
（一）贴现现金流量法
根据矿山企业现有的或设计的矿山设备、生产条件和方案等，预测矿山企业在预测收益期内各年开发利用矿产资源所取得的预期收益额，扣除生产经营成本和税费等后折算成现值，即为采矿权的价值。
（二）可比销售法
可比销售法是利用已知休矿权转让中的市场价，经过差异因素调整，来估算待估的采矿权价格的方法。
（三）约当投资——贴现现金流量法
约当投资——贴现现金流量法评估探矿权价值，是通过对新探矿权人未来开采投入的全部资产的未来预期收益现值进行估算，按原探矿权和新探矿权人投资的比例对预期收益现值进行分割后，以原探矿权人分割所得的预期收益现值来确定探矿权的评估价值。
（四）重置成材本法
是在现行技术条件下，采用新的价格费用标准，获得的与被评估的探矿权具有相同勘探效果的探矿权重置价值，扣除技术性贬值来评估探矿权净值的方法。
（五）地勘加和法
地勘加和法利用地勘投入的重置成本加上以地勘投入所分配的超额利润来确定探矿权价值，是重置成本法和贴现现金流量法相结合的一种评估方法。
（六）地质要素评序法
地质要素评序法是以基础购置成本为基数，通过对地勘成果综合评价，将定性的地质要素转化为定量的价值调整系数，对基础购置成本进行调整来确定探矿权价值的方法。
（七）联合风险勘查协议法
联合风险勘查协议法是根据该勘查区已经签订的联合风险经营协议的条款，或类似的勘查区所签订的协议条款，按照合作公司所承诺的勘查投资及其所获得的相应的股权，评估探矿权价值的方法。
（八）粗估法
粗估法是在低勘查精度阶段采用的一种近似方法。