房地产企业技术管理部门在项目过程的工作要点

房地产企业技术管理部门在项目过程的工作要点
在工作实践中，常常见一些企业技术管理部门的一些管理人员，因为缺少工作的系统经验，工作中总是表现出一定的盲目或者茫然，由于技术部门是组织项目实施的“先行官”，必须记住“兵马未动，粮草先行”的古训，学会“由全局谋一域”。

所以，对项目过程来说，不同阶段的主要工作为：
1、在项目立项与可行性研究阶段，技术部门和技术关键岗位的责任是为项目理想决策提供技术支持、技术服务和支持性依据，就管理这个层面来讲，属于配合管理过程。

实际上就是提供可行的规划面积与计算容积率面积的符合性、项目销售面积的最小量、项目成本的估算依据、项目产品的品质和环境品质与目标客户群定位的符合性对项目可行性研究的支持和服务，这个过程虽然是估算，但是也必须审慎对待，因为这些指标是决定项目可行性研究理论的基础，是项目立项决策的依据。

①这个阶段，技术部门更多的是参与和支持，起过程支持作用。

是对土地“招、拍、挂”文件的研究，是对文件中给定的规划条件与地形、边界转角坐标和各区段间尺寸、对给定容积率计算建筑面积与地形面积、周边环境、规定限高等规划要素满足条件下符合性的判断性研究。

②这个阶段，技术部门是对市场调查和可行性研究建议的项目市场定位和目标客户群定位的项目品质，提供相应的建筑与环境品质支持和服务，为项目建筑成本估算提供依据或者提供符合条件的估算成本。

③这个阶段是技术根据可行性研究的建议，向决策者提供产品设想和环境设想的过程，至少应提供可建建筑面积、最小可销售面积、规划条件与上述基本目标的符合性，向项目决策者提交一个可以联想的空间或者是一个可以想象的描述，以利批准或者利于参加土地“招、拍、挂”的决策、投标过程的报价上限划定。

2、在项目规划与设计阶段，技术部门就是要把立项批准的可行性研究报告所规定的原则，按照项目的市场定位和目标客户群定位的指导思想，按照规划条件进行符合性研究；按照国家及地方政府有关规划的政策、法规，与项目设计的设想与政府相关行政主管部门、与设计单位进行符合性交流，在满足设想的符合性基础上，强调经济性。

要点工作是：
①规划设计满足国家相关法规、强制性技术标准要求，满足规划许可条件要求，满足消防、日照分析、人防、绿化景观等要求，一方面满足自己的设想，使与设计沟通的更具体，同时又通过与规划、消防、人防、避雷减灾的沟通，为组织办理规划许可证提供支持和服务。

②总图设计应满足与周边环境的符合性，各大功能区划布局应体现对业主关怀，协调好项目主、次入口与周边的交通的和谐，不管总图布局的形式如何，综合利用地形与地貌、与周边环境的和谐等是规划设计必须应重视的要素。

③总图设计应满足建筑物布局的日照分析、消防、停车、运动、交通、各主体景观间的联系，以路网划分大功能区划，竖向标高满足管网设计、景观设计的需要；布局应符合可合理获得较大销售面积的项目需求。

④户型设计必须满足目标客户群要求，在功能、功能分区、可改造和附加扩展功能等方面得到体现，在户型和户型比例方面符合批准的可行性研究报告确定的原则；户型设计必须体现人性化，体现对入住业主的关怀，体现在对国家现行政策、特别是强制性标准的尊重上。

⑤建筑方案必须体现与周边项目的差异性、建筑与周边环境的和谐性，具备可以引领消费观念的前瞻性，体现功能间联系的人性化；建筑方案还必须体现在符合国家相关政策上，坚持对环境的友好性，表现在对“绿色”建筑、“四节”建筑、安全的理解，表现在开发商和设计对“顾客”理解与符合，体现建筑方案与建筑技术的符合性。

⑥结构设计必须体现技术的可行性与经济的合理性结合，结构方案与建筑、与主体功能、与荷载和作用、与专项规范或者法规必须做到协调。

一般地，在建筑方案确定后，留给结构设计师的只能是与建筑设计的符合性，在要求结构承担设计的经济性时，必须体现尊重与工程地质条件和建筑功能必须结构形式的协调性。

⑦综合管网设计必须满足节能、维护的便宜性，满足专项规程的要求，注意与周边市政管网的“衔接”与匹配，引进与引出必须满足线路的经济型、技术的合理性。

比如，对高层建筑的消防要求，除满足规范防火分区、紧急疏散、可产生有害气体的管线、管道防护外，还要与管网布设对环境的影响等要素结合。

⑧景观设计应在满足各大功能区划的前提下，强化各主题的意义，以绿化、主题景观、小品、水景作为纽带，把景观的外延作为主题意义的延伸，强调景观的灵魂联系；景观设计应满足业主的均好性，满足与项目市场定位的符合性，满足项目成本和后期使用成本要求的系统性，强调普遍与提升关系的兼顾。

这个阶段，技术部门是过程的主要管理者和实施者，与项目决策和开发部门有密切的关系，在整个开发建设的所有工作任务中，所占权重最大，也是成本控制实现事前控制、保证项目销售、保证项目利益的关键过程。

3、在项目实施阶段，技术部门的工作主要体现在对设计实现的专业监督上，通过对图纸会审、设计变更的的控制，保证项目实施过程是一个按设计、有计划的实施过程；通过对实施过程的技术方案、技术措施的监督控制，保证合作伙伴的过程技术手段、工艺对持续满足项目品质的可靠保证；通过对隐蔽工程、检验批、分项分部工程的质量监督，监督承包人和监理在合同履约、在保证“质量通病”控制的细节管理。

应该注意：
①注意温度应力作用在顶层外墙或第一开间墙体被削弱处产生的裂缝，墙体组砌方法或搭接长度不足、灰缝过大、拉结钢筋的设置与间距、“螺丝墙”、“后补墙”、“填充墙”、没有按照构造规定增设构造柱、现浇钢筋混凝土带（圈梁）造成的裂缝，因平面布置过于复杂或者地基不均匀沉降造成的裂缝。

②还要关注因外墙裂缝裂通造成的进水、因外墙固定栓件钉入有可能吸水墙体造成的渗漏，比如混凝土、加气混凝土砌块等材料表面应涂刷的界面剂及其使用效果，混凝土构件与砌块砌体还应增设的防裂钢丝网的设置与固定等。

特别关注基层是吸水率较高的加气混凝土砌块外墙保温的施工质量、系统选择和兼容性的效果。

③注意有特殊使用功能部位的防水处理。

象卫生间、厨房的防水处理—构造和工艺，就要采取复合措施，一方面重视结构和建筑构造的防水处理，另一方面又要在施工现场对基层处理（清理干净、充分湿润≮24小时）、安装竖管后塞填充微膨胀混凝土、套管周边处理、套管塞填防水材料（沥青油麻）以及防水处理后的“闭水”试验。

④注意采用装配式楼面板的后塞处理，对板缝的宽度（≮25MM）设置、填缝材料（微膨胀混凝土）、按照抗震要求配置的构造抗裂钢筋（规范和标准图规定）、基层处理（清理干净、充分湿润≮24小时）、处理层处理后的加荷时间等问题的处理，这些都是造成装配式楼（屋）板开裂的重要原因。

⑤注意现浇楼（屋）面板的混凝土浇筑与梁板钢筋构造高出板结构控制标高区域的处理。

混凝土密实度不够（振捣）、配合比的用水量（水灰比）较大、现场泵送混凝土随意补充加水、导致顺序和浇筑方向设置错误致使造成方案规定外施工缝、没有按规定先浇同比例砂浆导致先后浇筑施工缝处理不当、泵送混凝土输送管布置与浇筑方向不一致导致初凝混凝土被拉裂、混凝土养护不及时或者过震导致“浮浆过厚”造成的开裂，都是导致楼（屋）面板会漏水的可能，也是造成渗水的根源因素之一。

⑥注意与入住业主生活有密切关系的质量问题处理。

比如电梯的品牌、运行速度、层站呼唤站的设置、安装后的运行质量水平，假如你的电梯运行速度不当会造成乘用的不舒服，就像“失重”或“超重”的感觉，对老人、心血管疾病患者的影响会有多大；假如安装质量有问题，经常出现“卡人”和“关人”事件，有谁能堵住“受害人”的嘴。

⑦注意与入住业主生活有密切关系的质量问题处理，还应关注专业的东西与入住业主之间的相关影响。

比如，根据绿化设计平面布置需要在业主客厅比较近的区域栽种有可能招蚊子的树、影响业主采光的树或者是考的比较近的路灯、变压器距业主的用电器比较近，可能会对业主使用电视、电脑、手机有影响的等等类似这样的问题，作为主管该做些什么？
处理使用功能性质量通病造成的问题，要求我们的现场管理人员，必须把“业主”利益放在心中，把企业的利益放在心中，认真抓好每一个环节、细节，一定要用系统的管理思想，采用复合措施坚持做好“事前、事中”控制，决不能掉以轻心，否则，那些裂缝、渗水、沿管渗流就会把我们的质量信誉和项目品质完全葬送掉。

这个过程是技术部门必须严格控制的部分，在项目管理的范畴内，属于技术的专业监督，就组织构架内的管理职责来说，属于配合管理，就管理的控制过程来讲，属于技术管理的“事中控制”。