浙江慈溪华星方太地块项目及产品规划定位思考
慈溪市中心城区金轮北侧地块控制性详细规划
第一章总则第一条为适应中国加入WTO后慈溪市的社会、经济进一步发展的需要，引导城市健康发展，改善投资环境，建立起经济、社会和生态环境可持续发展的合理空间结构，顺利实施慈溪市中心城区金轮北侧地块开发,特编制本次规划。
第二条本规划坚持以土地使用为控制重点,详细规定建设用地性质、使用强度和空间环境，强化规划设计与管理相结合，重视编制工作的整体性与延续性，指标数据定量的科学性，指标的规定性与灵活性相结合，协调发挥社会、经济、环境三大效益。
第三条规划依据1、《中华人民共和国城市规划法》;2、《城市规划编制办法》;3、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）;4、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93（2002年版））;5、《慈溪市城市总体规划》(2002-2020);6、《慈溪市土地利用总体规划》;7、《慈溪市道路综合交通规划研究》;8、《慈溪市骨干河网总体规划》;9、国家相关规范及慈溪市和规划部门相关规定和设计要求。
第四条规划区内规划人口约6487人。
第五条规划范围和期限本规划用地南临宗汉大道，北界宗兴路，东至西二环路，西抵鸣山路江,总用地面积约为51.34h a。
本规划期限：2006-2011年第六条本规划由文本、图则、说明三部分内容组成,自批准之日起生效，文本与图则具有法律效力,且两者不可分割,说明则是对文本、图则作进一步解释。
第七条慈溪市中心城区金轮北侧地块范围内各类建设项目，均应符合文本和分图图则的规定和要求；本规划由慈溪市规划行政主管部门负责解释。
第二章用地布局及规划控制原则、要求第八条用地布局原则1、因地制宜原则根据地块区位条件、自然环境等特点进行规划布局，同时充分考虑交通、地形等和水文地质条件，统筹规划。
2、可持续发展原则合理利用土地资源，提高土地利用率，实现可持续发展战略。
3、以人为本原则充分考虑人的不同需求和居民的居住生活习俗，协调居住区与绿地系统、河湖水系，营造生活便利、富有地方特色的人居环境，力求物质文明和精神文明共同进步和全面推进。
方太(厨具)宏观环境分析
方太（厨具）宏观环境分析一、人口环境方太厨具瞄准的是中高档消费人群，一般以25-44岁的中青年为主，多数受过高等教育，拥有良好的职业，多数为社会中坚阶层。
这类人群关注高科技产品，有一定品牌意识，喜欢消费高档名牌产品，购物时比较理性。
在投资方面比较谨慎，倾向于规避高风险。
非常重视家庭，也努力工作，是以家庭和工作为重心的人群。
这类人群主要集中于一些大城市，比如：、等，这些城市居住人口众多，很大一部分属于外来人口，男女比例均匀，多数是已婚，对厨具用品的需求量较大，这就为方太提供了更多的市场机会。
二、经济环境方太认为，一个企业的社会责任包含三个层面的容，首先是法律责任，其次是发展责任和道义责任。
法律规定的都要做到，这是企业生存的基础、底线；企业要做到和谐的、科学的发展，同时要让员工得到很好的发展，既包括对他们职业的发展，还包括为人修身方面的发展，这是发展责任；道义的责任，包括慈善公益事业与传统美德的传播，传统美德的传播不仅是对向员工，还要对外向我们的消费者进行传播。
2008年下半年全球金融海啸对中国实体经济的影响日益明显，慈溪以制造业、外向型及中小企业为主导的经济发展模式在这一轮因国外市场需求萎缩带来的又一次冲击下，面临严峻的考验。
作为国厨电领军品牌的方太，如何度过这次经济难关成为整个行业甚至是小家电产业关注的焦点。
在大家都感到经济压力紧迫的时候，方太接二连三的大动作却让社会各界侧目：国集成化程度最高的展厅在方太亮相;占地面积400余亩，耗资几亿的方太湾新园区落成使用;目前世界规模最大、设备最先进的厨电实验室建成并投入使用。
当然这并不足以表明方太没有受到这次金融海啸的影响，在下半年房地产持续低迷的情况下，方太以家装为主要需求的嵌入式厨房电器销售自然受到一定的影响。
茅忠群坦言：“2008年上半年的业绩我们没有受到影响，但从今年9月开始由于国房地产业的持续低迷，我们的销售受到了一定压力;但我们自有资金相对充裕，相信依靠科技创新，我们一定能顺利度过这次经济难关。
浙江慈溪华星方太地块项目及产品规划定位思考75页
劣势
■ 洋房和高层的组合很难形成良好的 空间感，也很难打造良好的景观
方案四规划图：纯高层
经济技术指标
总建筑面积
73290平方米
高层建筑面积
67687平方米
商业面积
3803
公建面积
1800平方米
容积率
1.6
建筑占地面积
7392平方米
建筑密度
16%
方案四规划图：建筑占地面积
11230平方米
建筑密度
26%
方案三规划图：多层洋房+高层
方案三规划图：多层洋房+高层
方案三规划图：多层洋房+高层
方案三：多层洋房+高层
洋房＋高层
优势
■ 多层洋房是目前最受欢迎的产品 ■ 多层洋房和高层的组合能够形成良
好的层次感 ■ 洋房不是很损容积率，能够打造品
高层9500
总成本（不包含土地成本及相关税费） 3.94亿元 4.02亿元 3.92亿元 4.06亿元
总销售收入 8.29亿元 8.54亿元 7.98亿元 8.39亿元
总利润 4.35亿元 4.51亿元 4.06亿元 4.33亿元
各个方案比较
① 小高层＋高层 ② 别墅＋高层 ③ 洋房＋高层 ④ 纯高层
华星方太地块 产品定位思考
2010年1月
前言
本次报告,我们基于地块现有的指标以及地块的特性，对项 目的产品定位作方向性的建议，具体细节将在以后的实质性服 务中逐步体现。
定位研究思路
项目 定性
产品 规划
产品 定位
项目定性
项目定位的大方向
本项目究竟适合打造什么产品？
区域优势 企业优势
慈溪市“十五五”重大建设项目规划 策划 范本
慈溪市“十五五”重大建设项目规划“十五五”是我市县域经济向城市经济转型深化期、创新驱动转型升级窗口期、人口格局制约发展凸显期、生态环境改善共识期、城市功能完善提升期。
根据《慈溪市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》，为更好地发挥重大建设项目对推动我市经济社会平稳健康发展的关键作用，特编制本规划，规划期为—年。
本规划是对“十五五”时期我市重大建设项目作出的总体部署，是政府开展重大建设项目前期工作、推进重点工程建设以及合理配置土地、资金、环境容量等各类资源要素的重要依据，是引导市场主体行为的重要参考。
一、现实基础与发展环境（一）“十四五”时期重大项目建设主要成效1．产业结构更趋优化新型工业化增势强劲。
“十四五”期间，“4+4”产业结构不断优化，战略性新兴产业增加值占规上工业增加值比重达25.3%，高新技术产业增加值比重从21.1%提高到37.6%。
滨海经济开发区升格为省级开发区，全球首条石墨烯产业化生产线落户投产，海尔（慈溪）家电产业园入驻滨海经济开发区。
高新技术产业开发区列入宁波国家高新区“一区多园”首批专业园。
周巷镇北现代工业集群区和观海卫智能家电集聚区建设稳步推进。
现代服务业高端化发展。
大市场、大平台、大项目全力推进，中心城区形成以—2 —CBD为中心，城北、城东、城西品形而立的四大现代服务业集聚区，麦德龙、银泰城等大型商贸企业相继入驻，“月光经济”、“拇指经济”兴起。
商品市场物流园区、e点电子商务园、鸣鹤风景区、上林湖青瓷文化产业园四大服务业平台建设初有成效。
周巷新城南部综合广场、观海卫新城综合体、慈东龙湖商业综合体等商业综合体和区域性现代物流项目开发建设稳步推进，周巷、观海卫、龙山区域性服务业中心特色显现。
农业产业化水平不断提高。
全市推进农业“两区”建设。
打造现代农业开发区主平台，通过全面实施“3320”现代农业园区工程，基本形成出口蔬菜、名优水果、特色水产、花卉苗木、生态畜禽（蜂）5大主导产业和出口蔬菜、生猪、杨梅、葡萄、南美白对虾5大规模超2亿的产业集群，建成国家级农业科技示范园区2个，建有省级园区10个，宁波市级园区25个，慈溪市级园区10个；围绕打造国内一流现代农业综合区、新型业态农业先行区和低碳农业实验区的目标，集中力量建设占地10万余亩的市级现代农业开发区，已引进泰国正大等国内外大型农业企业15家，完成基础设施投资35亿元以上、产业投入9亿元，形成农作物生产能力5.6万亩。
金地慈溪项目定位策划报告10.19
中央绿化、欧式园 林
精装双大堂
全石材
160-220平米
500-600平方米的独立
大堂式会所，配置健身、精品商业街，位于南北
休闲、娱乐功能。室外
两区之间。
有景观游泳池。
项目
建筑风格
规划
景观
公共部位
立面
中央公园
英式风格
洋房+小高层+高层 24万平米 容积率1.6
无集中绿化
入户大堂，中低配 石材基座+
置
无幼儿园，少量商 业
新技术与智能化 普通
恒元悦 府
2栋高层
小面积绿化 及屋顶绿化
9米高精装双 大堂
全石材
绿城玫 瑰园
排屋+多 层+小高 层
中轴绿化、 欧式宫廷园 林。
精装双大堂
全石材
绿城慈 园
小高层+ 高层
中央绿化、 欧式宫廷园 林
精装双大堂
全石材
大面宽、南北双阳 台、南北通透、双 套房。
南北不通透、无赠 送面积、一到二个 套房、双阳台。
建立自身价值树前，对周边参考楼盘价值树的参考？
项目周边目前在售项目主要有：绿城慈园、绿城玫瑰园、恒元悦府、华润中央公园。结合金地自身中高端项目的 研究，我们认为产品价值树的关键支撑点在于：规划、景观、公共部位、会所、配套及商业 材料设备、立面、 户型、精装修、新技术、人性化设计、工程质量；文化内涵、推广手段、客户圈层；销售服务、物业服务、增值 服务、售后服务。下面就其中的重点部分，对四个在售项目进行了分析。
南北不通透、无赠 送面积、一到二个 套房、双阳台。
位于商铺与高层架空 层部分，面积较小。
仅2万平方米的底商， 无其他配套
复地慈溪征询文本下
FUDI ZHEJIANG CIXISHI PROJECT
低密度住宅B型
复地集团浙江慈溪市项目规划设计
FUDI ZHEJIANG CIXISHI PROJECT
一层平面图
一层建筑面积：560.96平方米
复地集团浙江慈溪市项目规划设计
FUDI ZHEJIANG CIXISHI PROJECT
总平面及指标
B5# 地块规划指标
规划用地性质
总用地面积
总建筑面积
地下建筑面积
地上建筑面积
地上商业总建筑面积
独立商铺
精品酒店
其中 其
酒店式公寓 会所
中
售楼处
地上公共服务设施建筑面积
物业管理用房
物业经营用房
社区用房
计算容积率建筑面积
容积率（用地）
建筑占地面积
建筑密度
绿地面积
绿地率（用地）
机动车停车数
非机动车停车数
二层平面图
二层建筑面积：443.40平方米
复地集团浙江慈溪市项目规划设计
FUDI ZHEJIANG CIXISHI PROJECT
三层平面图
三层建筑面积：376.43平方米
复地集团浙江慈溪市项目规划设计
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地下一层平面图
地下一层建筑面积：1030.84平方米
复地集团浙江慈溪市项目规划设计
FUDI ZHEJIANG CIXISHI PROJECT
205+205
复地集团浙江慈溪市项目规划设计
FUDI ZHEJIANG CIXISHI PROJECT
商业设计
5
复地集团浙江慈溪市项目规划设计
2 案例一：方太：品牌定位实践
案例正文：方太：品牌定位实践1摘要：本案例描述了宁波方太厨具有限公司如何通过营销战略的制定和调整，从一个家族企业发展壮大成为中国厨具行业的第一品牌。
方太在1996年成立之初，就制定了区别于竞争对手的三大定位，即“专业化、高档化、精品化”，与此相符的一系列营销组合策略使得方太产品在短短几年内就占据了市场份额第二的位置。
随着国内外厨电企业间竞争的加剧，方太于2003年明确提出了“厨房专家”的品牌定位以强化其专业形象，又在2006年和2009年先后启动了“嵌入式厨房电器专家”的定位概念和“专业化，多品牌”的总体营销战略，以进一步稳固并提升企业的市场地位。
那么方太究竟是针对何种目标市场做出其定位选择的呢，其战略定位演变之路的背后成因是什么，企业又是采取了哪些基本策略来应对竞争的，现今的品牌化模式又是否合理呢？本案例将围绕这些问题一一展开。
关键词：市场细分；目标市场选择；品牌定位；竞争策略；品牌化模式0引言2009年4月3日，魔术师刘谦出现在上海市徐汇区的一个摄影棚中，为方太新推出的一款吸油烟机拍摄广告，一边是一直致力于打造专业厨电品牌形象的方太，一边是春晚红人刘谦，两者看起来似乎并不搭边，为何会进行此次合作呢？方太集团全国市场总监孙利明先生告诉记者，方太之所以“牵手”刘谦是考虑到受众能够从刘谦在魔术上的专业性自然地联想到方太品牌的专业性。
在广告中将看到刘谦以其魔术般的手法向观众展示方太新产品近吸式吸油烟机的神奇吸油效果，同样的“神奇”便是两者的契合点。
从1996年成立至今，方太已然创下了许多“神奇”。
公司从成立之初即致力于为追求高品质生活的消费者提供具有设计领先、人性化厨房科技、可靠品质的高端厨房电器产品。
“方太”先后被评为中国驰名商标和中国名牌，品牌价值连续四年位列“中国500最具价值品牌”同行业第一。
在第三方进行的“2008中国消费者理想品牌大调查”中，方太荣获“2008中国消费者第一理想品牌”称号，品牌知名度、忠诚度、预购率等多项指标均稳居行业第一，在高端市场的占有率1.本案例由华东师范大学商学院的何佳讯和周乐撰写，作者拥有著作权中的署名权、修改权、改编权。
开启渠道3.0形态，方太走出“关键一步”
产经方略·OPERATION SCHEME70电器2016/8生活，分享生活味道。
据悉，方太将以极快的速度，在苏宁、国美等全国连锁卖场内建设“城市体验中心”，将场景体验式营销，从独立的体验店全面扩展到大连锁卖场内。
换言之，渠道3.0形态下，全国众多的苏宁、国美连锁店内方太的展示空间将“大变脸”，由以往单一的产品展示区转为业内最高规格的体验式销售门店。
渠道3.0的关键布局事实上，方太全力打造的“城市体验中心”绝不仅是提升大连锁店面内展示水准那么简单，而是承载着方太“创造伟大企业”的重要使命，也是近年来方太“大棋局”的关键一步。
方太集团总裁茅忠群最近多次表示，方太希望将“健康生活”带给消费者，品品鉴、美食讲座等多种线下体验活动。
方太内部将此称为渠道2.0。
2016年方太用最快的速度开启了渠道3.0的时代。
据介绍，陆续在全国各个大连锁内开业的方太“城市体验中心”，拥有几十至上百平方米的独立展示空间。
在这个厨电产品的体验空间，呈现着方太最新最全的厨电产品，展示性能出色的厨电科技。
同时，传统的销售人员将转型为“精英产品顾问”为用户服务，和以往最大的不同点在于，她们并不单纯以销售任务为指标，更多工作是和来店里的用户分享方太的品牌和产品，让人有更深刻的理解，从而让用户真正喜欢上方太的品牌和产品。
此外，体验中心还是一个优雅有趣的新生活空间，提供美食烹饪课程、打造与传播生活美学，承办多元化的主题活动，与更多的人走进开启渠道3.0形态，方太走出“关键一步”海蓝早在方太推出第一代水槽洗碗机、在全国各地陆续开业“方太生活家”体验店的时候，我们曾说，方太在为“互联网＋”时代做出全新的战略布局。
2016年，随着方太众多跨界新品的推出、高端体验店陆续进驻苏宁、国美，方太在新时代的战略布局，走出了关键一步。
渠道3.0形态2016年6月7日，方太在北京发布星魔方吸油烟机、二代水槽洗碗机等众多跨界新品。
而在此之前几个月，方太“城市体验中心”的第一家店在宁波国美东门口店悄然正式运营。