从财政学角度看二次房改
二次房改的矛盾与争议
了政府高层的注意。２ ０ 年 １ 月 ， ０９ ０ 以国家住建部副部长齐骥牵头的调 研小组， 已开始调研 １ 年房改的得 ｏ 与失， 探索住房制度该 走一个什 么
革， 中国房地产 自１９ 年市场化以 ９８ 来所 凸显的问题都是在单一市场化
环境 下 的人地 矛盾 。
行业面临一系列危机时， 相关资金 开始从制造业撤离， 并在低房价、 低
同时 决 定 了 未来 市 场 的 可 售面 积 ，
这就意味着政府可以通过供应土地 来调节市场供应 。但 同时， 土地市 场也是地方政府重要的财政收入来 源 。当土地招拍挂制度确立之后，
通 过 土地 出让直 接获 取土 地 出让款
事 实上 ， 仅 仅 是 土地 招 拍 挂 不
１４ 万套廉租住房 。但这些数字相 ０ ５ 对上亿的需求而言， 仍然是杯水车
房地产一系列刺激性政策当 中， 将 二手房交易税征收年限从 ５ 年调整
至２ 年的做法促成了２０ 年下半年 ０９
房地产市场的投机盛行， 他认为， 这 是造成 ２ ０ 年部 分城市房地产 价 ０９
格 波动 的 主要原 因。
此外， 陈淮还认为 ２０ 年房地 ０８ 产相关刺激政策当中的将按揭首付
场带来太大的冲击。
一
项的方式对地方政府财政收入与经 济考核指标而言更为直接和有利。 也就是说， 地方政府为市场供 应的
控。
过快 ， 导致 ２ ０ 年下半年供需矛盾 ０９
资源紧缺导致的价格上涨似乎
愈加突出， 于是市 场价格迅速被推 高。 将中低收入阶层的住房需求与 中高收入 阶层住房改善及资产储值 需求区别对 待， 被视作是二次房改
的主要 目的， 但仅仅期待 以廉租住
是必然 的， 但关于市场波动的讨论
“二次房改”是历史的倒退
“二次房改”是历史的倒退作者：胡志刚来源：《中国房地产》2010年第09期2010年两会期间,30位全国人大代表提交了“深化二次房改,加快《住房保障法》立法”的议案,这份议案的核心内容是,确立住房是准公共产品,由政府主导提供房屋住房服务,供应对象是占城镇人口60%左右的中等收入家庭,根本目的是解决“夹心层”的住房问题。
一时间“二次房改”呼声颇高。
然而,笔者认为所谓的“二次房改”剑指我国整个住房制度改革乃至经济体制改革,是对1998年房改的全盘否定,很不可取。
一、“二次房改”是历史的倒退所谓“二次房改”是相对于1998年的房改而言,如果说1998年的房改是去行政化,那么“二次房改”就是去市场化。
然而,如果按照“二次房改”的提议,政府必须解决占城镇人口60%左右的中等收入家庭住房问题,这样一来就等于回到了房改前,在很大程度上是回到福利分房时代。
1998年之所以要进行房改,就是因为福利分房制度存在许多弊端。
在计划经济条件下,住房分配属于非市场化运作,是一种依靠行政权力和计划经济体制进行的不合理调配,因而它不能反映住房需求的真实情况,不能合理地分配住房资源。
1978年,城镇居民人均居住面积仅为3,6平方米,还比不上解放初期人均6,7平方米的水平,旧住房制度之弊端暴露无疑。
按照“二次房改”“三三制原则”将60%的城镇中等收入家庭纳入住房保障,所牵涉的人口超过2亿,显然保障的范围过于庞大。
而且,只要是人口众多的国家都不可能依靠政府来解决60%人口的住房问题,就连美国这样的发达国家也力不从心。
因而,“二次房改”的提议过分强调了行政化,是对市场化的全盘否定,这无疑是历史的倒退。
二、解决市场化的副作用需“对症下药”1998年房改后房地产市场得到了快速发展,在改善人居环境、推进城市化进程等方面做出了巨大贡献。
但是,市场化不是万能的,随着时间的推移,由于政府过度强调市场功能,导致房地产市场的发展出现了一些弊端,也产生了一些副作用。
深圳-第二次房改-政策解读
深圳“第二次房改”政策解读2018年8月3日，深圳市人民政府正式发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》（以下简称“《意见》”），这意味着时隔二十年，深圳正式启动了新一轮“房改”。
1998年，深圳第一次房改——住房商品化改革，确立住房就是资产，开启土地财政时代。
自此，中国房地产行业快速发展，成为中国经济增长的一个重要引擎，但各种问题也随之而来。
2018年，深圳第二次房改，重点解决四大住房核心问题，即1、高房价下，人才吸引力减弱，影响城市竞争力；2、供需不平衡；3、住房结构不合理；4保障不充分。
此次房改决定了深圳未来三十年房地产市场的发展方向。
一、重点内容：（一）“八大”供给主体笔者认为，本次房改创新提出“支持企事业单位各类社会组织利用符合规定的自有用地或自有用房，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房”，这是一个机制创新，以后不是只有开发商才能建设住房。
全国尚有许多工业用地及事业单位、政府机关用地存在着大量的低效和浪费情况，如果能够把这些土地部分利用变成住房用地，住房将比现在明显增加。
（二）六类保障渠道《意见》提出“开展城际合作，落实粤港澳大湾区战略，结合轨道交通和产业，在临深片区开发开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房”，这是符合以周边中小城镇的土地资源交换深圳的产业、人口、金融资源的都市圈发展逻辑，实现城市之间的资源共享、互惠互利、合作共赢。
深圳未来如能与东莞、惠州等周边城市达成共识，实现城际住房合作机制，深圳将成为真正实践都市圈战略的首个城市，深圳住房供求失衡的矛盾将得到缓解、房价上涨压力将有所释放，周边中小城镇的经济发展也能得到有效带动。
（三）租购并举1、三类（四种）住房，实物供应备注：根据实际需要和市场变化情况，合理调控各类住房的供应节奏，并酌情对人才住房、安居型商品房，公共租赁住房等住房类型进行适当的转换。
2、三类（货币）补贴要让买不起房的人群实现住有所居的梦想，住房租赁补贴才是真正有效的市场模式，而非经济适用房、安居工程。
二次房改有关政策
二次房改有关政策随着中国城市化进程的加速，房地产市场的发展也日益成熟。
但是，房地产市场的繁荣也带来了一系列问题，其中最突出的就是房价高企和房屋质量问题。
为了解决这些问题，中国政府多次推出房地产市场改革政策。
其中，二次房改是一项重要的改革，也是政府对房地产市场进行全面改革的重要一步。
二次房改的背景二次房改是指对已经售出的住房进行二次改革，以保证住房质量和居民的合法权益。
该政策的出台主要是因为之前的房改政策存在一些问题。
在上个世纪80年代，中国政府推出了第一次房改政策。
该政策主要是为了解决住房分配问题，将住房由国家统一分配变为市场化分配，同时也解决了城市居民的住房问题。
然而，第一次房改政策也存在一些问题。
首先，由于当时的房屋建设和质量管理水平不高，很多住房存在质量问题，给居民的生活带来了很大的困扰。
其次，当时的房价过低，导致很多人购买住房后出现了质量问题，但由于房价过低，他们无法得到有效的赔偿。
因此，为了解决这些问题，中国政府在2007年推出了二次房改政策。
二次房改的具体措施二次房改政策主要有以下几个方面：1. 对已经售出的住房进行质量检测和维修二次房改政策要求开发商对已售出的住房进行全面的质量检测和维修。
如果发现质量问题，开发商需要承担相应的赔偿责任。
2. 对已经售出的住房进行升级改造二次房改政策还要求开发商对已售出的住房进行升级改造，以提高住房的质量和舒适度。
3. 对已经售出的住房进行公证二次房改政策还要求对已售出的住房进行公证，以保障居民的合法权益。
4. 对房屋质量问题进行纠纷调解二次房改政策还建立了房屋质量纠纷调解机制，以解决居民与开发商之间的纠纷。
二次房改的意义二次房改政策的出台，对于中国的房地产市场和居民的生活都有着重要的意义。
首先，二次房改政策有助于提高住房的质量和舒适度，保障居民的生活质量。
其次，二次房改政策有助于维护居民的合法权益，避免居民在购房过程中受到不公正待遇。
最后，二次房改政策有助于促进房地产市场的健康发展，提高市场的透明度和公正性。
我国需要启动“二次房改”
的财务 困难企事业单位 。为实现城镇 居 民住房保障全覆盖 ，市 、区政府有责任 对上述居民和单位提供廉租房。
立 法 规 定 城 镇 个 人 房 产 税 的 税 率 和
保 障 － 房 建 设 与 供 给 缺 乏 制度 保 陛住
障 尽管城镇 居民住房保障问题 已经受
１ 论丛 ２０・ ２ｌ 西部 ０９０ ２
ＥＩ Ｒ Ｌ ＤＴ ￣ ｝ Ｏ Ａ 财经视点
单位 ，不加管理费 ，令其按政府租金转
租 给 本 单 位 职 工 。遵 循 这 一原 则 ，既 可
改 ” 的又 一重 要 目标 。
的责任全由政府承担 ，漏洞百出。
在个别地方 ，由于保障性住房 的供给对
房地产市场造成冲击 ，地方政府甚至动 用行政力量禁止城镇居民集 资建房或合 作建房 。
我 国现 行 住 房 保 障 制 度 的 供 给 对 象 定位 模 糊 。供 给 方 式 和 程序 存 在 制 度 性
“ 二次房 改” 的 目标
禁 止 实 物 分 房 的 一 个重 要 动 因是 为 国企
虑是将 “ 职工居住半就近”作 为 “ 二次
房 改 ” 的一 个 重要 目标 。
城市常住人 口，如何针对这一庞大人群 制定住房保 障标准成为住房保障难题 。 禁 止单 位提 供住 房实 物保 障存在 弊 端 现行住房保障体 系原则上禁止用人单位 向职工提供住房实物保 障，这产生了至 少 以下五个弊端 ：一是无法就近上班的
职 工居 住 半 就 近 无 论 是 对 于 偏 远 工 矿 企 业 还 是 对 城市 来 说 ，职 工 就 近居
住都很重要。特别是对大城市而言 ，职 工靠近单位居住符合科学发展观 ，有利
现 行 住 房体 制 缺 陷决 定 “ 次 房 二 改 ”势在 必行
二次房改不如一次土改，就看政府是否让利于百姓！
⼆次房改不如⼀次⼟改，就看政府是否让利于百姓！房价⾼，⾼在⼟地转让价上。
各地政府为了城市建设多筹措资⾦，⽤⽆序竞争的拍买⽅式出售⼟地，⽽房地产开发商“看准”了政府意图，料⽇后⼟地转让价必涨，于是⼤量囤积⼟地，致使房价恶性循环，房价⾼，诱发地价⾼，地价⾼，导致房价更⾼（2008年房价稍有下跌，各地政府就迫不及待地“救市”，连房地产⼤佬都说看不懂）。
如此下去，⽼百姓还怎么买的起房？有“专家”将国内百姓收⼊及国内房价均与美国⽐，得出结论该到美国去买房。
要知道，我国是在中国共产党领导下的⼈民⼤众当家作主的国家，⽽美国呢？很多话真的是不好说了！还是转⼀则叶檀的博客吧：⼆次房改不如⼀次⼟改2009-11-7 南⽅都市报平抑房价是民众呼声，有⼈因此提出⼆次房改。
但中国的房地产市场最⼤的弊端是⼀级市场的政府垄断，与⼆级市场在通胀预期下的⽆度投机，如果不改变⼀级市场的状况，改⾰⼆级市场就是⽆本之⽊，⽆源之⽔。
在房价居⾼不下的背景下，有关中央酝酿“⼆次房改”的传闻再起。
对此，住建部政策研究中⼼主任陈淮明确表⽰，不论短期计划还是“⼗⼆五”规划中，住房⽬标仍然是住有所居。
当前在住房发展过程中保障体系和市场化之间的结合有进⼀步的改善和调整的必要，但是这个基本⽅向中没有“⼆次房改”。
与其⼆次房改，还不如⼆次⼟改。
⽬前的⼟地市场的改⾰都是边边⾓⾓的⼩打⼩闹，纳税⼈的钱浪费不少，⼜是⽴项，⼜是拨款，结果房地产市场痼疾依旧。
如⼟地市场推出的勾地制度。
地王频⽣是房地产市场的⼀⼤乱像。
为了平抑地价，上海市政府于今年9⽉底推出“勾地”制度。
位于黄浦区的外滩⾦融集聚带8-1商业商务地块成为上海试点“勾地”的第⼀块。
⽽此后不久，上海市有史以来最⼤规模的⼀次⼟地集中供应，推出共计335公顷的40块住宅⽤地，也均采⽤了预申请制度。
⽽在10⽉22⽇，上海市⼜推出⼀块需要“预申请”的地块——黄浦区163街坊地块。
勾地制度从⾹港舶来，⾹港的勾地制度始⾃亚洲⾦融危机之后，楼市进⼊低迷时期，⾹港政府担⼼⼟地被“贱卖”，推出此项制度。
二次房改有关政策
二次房改有关政策随着城市化进程不断加速，房地产行业成为了国家经济发展的重要支柱之一。
然而，随之而来的房价上涨和房屋供需矛盾也成为了社会热点问题。
为了解决这一问题，我国自1998年开始实施房地产二次改革，通过一系列政策措施，促进了房地产市场的健康发展。
本文将从政策层面对二次房改有关政策进行探讨。
一、住房保障政策住房保障政策是二次房改的重要内容之一。
我国在1998年实施的第一次房改中，通过住房制度转型，取消了单位分配住房的制度，引入了市场化的住房分配方式。
而在二次房改中，政府开始实施住房保障政策，通过各种渠道为低收入人群提供住房保障。
1.公租房政策公租房政策是二次房改中最重要的住房保障政策之一。
公租房是指由政府或其他社会组织投资兴建、租赁给符合条件的低收入家庭居住，并按照政府规定的租金收取租金的保障性住房。
公租房政策的实施，有效缓解了住房问题对低收入家庭的影响，提高了住房保障水平。
2.棚户区改造政策棚户区改造政策也是二次房改中的重要住房保障政策。
我国城市化进程中，一些老旧的城市区域存在大量的棚户区，这些区域的住房条件极其恶劣，居民生活水平低下。
为了改善这些地区的居住环境，政府开始实施棚户区改造政策，通过投资兴建新的住房，为棚户区居民提供更好的住房条件。
二、房地产市场调控政策随着房地产市场的不断发展，房价上涨和房屋供需矛盾也成为了社会的热点问题。
为了避免房地产市场出现过热的情况，政府开始实施一系列的房地产市场调控政策。
1.限购政策限购政策是二次房改中最重要的房地产市场调控政策之一。
限购政策是指限制购房人的购房数量和购房条件的政策。
通过限制购房人的购房数量和购房条件，有效控制了房地产市场的供需关系，避免了房价过高和房地产市场过热的情况。
2.限贷政策限贷政策是指限制银行贷款的数量和额度的政策。
通过限制银行贷款的数量和额度，有效控制了购房人的购房能力，避免了房地产市场的过热和房价的上涨。
三、土地政策土地政策是二次房改中的重要政策之一。
“二次房改”是历史的倒退
言 ， 果 说 １９ 如 ９ ８年 的 房 改 是 去 行 政 化 ， 么 “ 那 二 次 房 改 ”就 是 去 市 场 化 。 然 而 ， 果 按 照 “二 次 如 房 改 ” 提议 ， 府 必 须 解决 占城 镇人 口 ６ ％左 的 政 ０ 右 的 中等 收 入 家 庭 住 房 问 题 ， 样 一 来 就 等 于 回 这
到 了 房 改 前 ， 很 大 程 度 上 是 回 到 福 利 分 房 时 在 代 。１９ ９ ８年 之 所 以 要 进 行 房 改 ， 是 因 为 福 利 就
讲 ， 布 了对 中产 阶 级 和 企 业 的 一 系 列 重 大 减 税 公 方 案 。奥 巴马 宣 布 ， 不 再 延 长对 富裕 阶层 ， 将 即
在房 屋 均 价 超 过 ２Ｚｉ 的 北 京 ， 谓 的 中产 家 ＂ 元 所 庭 需要 不 吃不 喝将 近 ２ ０年 才能 买 到 —套 １０平 方米 ０ 的房 子 ， 显然 ， 中产 阶层 日子也 很 “ ” 苦 。而 房 价 仅 仅 是 中产家 庭 压力 的— 个方 面 ，Ｖ 还 有 教 育 、 老 、 ￣Ｐｂ ＿ 养 医 疗 等 ， 这样 高 的压 力下 ， 何还 能 放手 消 费？ 在 如 看来 ， 美 国 中 产 阶级 相 比 ， 国的 中产 阶 与 中 层 同 样 需 要 “ 绑 ”， 对 于 国 家 来 说 ， 必 须 要 松 而 也 给 这 部 分 人 松 绑 ， 能 充 分 挖 掘 内 需 ， 进 经 济 才 促
（ 田风摘 自《 中国房地产 ｝ Ｏ Ｏ年第 ９期《 二 次房 Ｚｌ “
改 ” 历史 的倒 退》 是 ）
当前 我 国房地产 政策 的效果评估
黄 瑜
良性 循 环 。 而 手 段 ， 应 结 合 国 情 ， 索 中 国 特 则 探
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从财政学角度分析“二次房改”
近期，“二次房改”频频成为网络上热议的焦点。
所谓“二次房改”，是指14位专家学者呼吁政府再一次进行住房改革。
“二次房改”的中心思想是：“确立住房是准公共产品，其提供需要由政府来主导。
”而他们提出的“二次房改”的理由主要有三点：第一、政府应对中低收入家庭提供住房，建立配套的土地供给制度和房屋建设制度。
第二、单位应成为住房供应的主体。
第三、调整市场与政府的关系，政府应通过征收物业税、增值税、交易税的手段来抑制投机。
“二次房改”受到了很多民众的支持，但同时受到了很多非议，下面我就从财政学角度对“二次房改”进行一些分析。
首先，我需要对住房是不是具备公共产品属性进行分析。
根据财政学定义，公共产品需要具备非竞争性和非排他性。
非竞争性是指“一个人对此产品的使用不影响其他人对本产品的使用”。
显然住房不具备这种特性。
一户住房只能满足一家人的需求，当整个社会的需求量大，房价就会大幅上升，怎么能说它具备非竞争性呢？非排他性是指“技术上很难把不愿付款者排除在受惠者之外”。
而现实情况是，民众即便少付一分钱也拿不到房子。
一些家庭甚至需要付出几代人的积蓄才能买到房子，市场完全可以把不愿付款者排除在外。
显然，住房不具备公共产品的性质。
即便把它看作准公共产品，“准”的程度仍然是很难确定。
而住房作为商品，完全可以在市场机制下通过价格进行分配调节。
其次，我想对房地产领域是否需要政府参与进行分析。
住房虽然可以通过市场进行有效配置，但这中间涉及到效率与公平的问题。
仅仅通过市场虽然可以实现效率目标，但是必然导致大量民众没有住房，造成非常严重的社会问题，因此政府必须介入以达到公平目标。
关键问题是政府应该发挥什么作用。
（我们可以将民众分为三部分，即低收入家庭、中等收入家庭和高收入家庭。
高收入家庭可以满足自己需求，低收入家庭则需要政府提供廉租房。
而关键需要解决的是中等收入家庭的住房问题，这是“二次房改”主要关注的人群，同时这也是不同群体进行的争论的焦点人群。
）在分析政府的角色时，我提出以下两点看法：其一、住房供应不能开倒车，重新回到计划经济时代。
因为计划经济会带来非常恶劣的结果：1.计划经济下，强大的行政干预下只会使住房存量日益萎缩2.资源的使用效率低。
3.对住房分配的群体划分没有完美的标。
4.住房的环境质量得不到保证……
其二、住房由单位提供仍然是不公平的，只不过这种不公平的对象换成了单位而已。
各单位之间存在着相当大的差异，民众只不过在单位内部享受到公平而由于，而在整个社会范围内，仍然不公平。
由此两点可以看出，政府在住房分配中仍然只能处于配角地位，市场依旧要发挥主体作用。
而政府的主要作用是如何让市场发挥其最佳功能。
这里我就需要对为什么房价如此之高提出自己的见解。
我觉得，现今的状况不是政府对房市的介入太少，而是太多。
表面上房价是由房地产商抬起来的，实际上，在房地产商从政府拿的环节，政府已经埋下了高房价的种子。
按照现行的制度，政府作为土地单一供应方，既不受市场约束，也不受民众约束。
地方政府以土地国有制为理由，压低从农民手里拿地的成本，又以土地价格形成机制市场化为理由，与开发商联手哄抬地价。
政府也是利益主体，其行为也是在追求自身利益最大化的。
如果要改的话，就需要将土地供应市场化，农民可以与开发商进行交易，而政府则可以向农
民征收增值税，以达到收益公平。
综上可知，解决住房问题，关键不在于是应该选择市场还是应该选择政府，而在于政府让利于民，不要与民争利，现而今，不仅在土地提供上，政府处于垄断地位，在房地产开发上，国有企业也表现出比其他企业更强进的势头，这在建设市场经济过程中是一种非常不正常的现象，可以说，政府才是房价背后的推手。
现在市场上出现的炒房现象，从一定程度上讲的确推高了房价，但那并非是高房价的根源。
限制房价的技术层面的手段只能从缓解矛盾，并不能解决矛盾。
“二次房改”并没有抓住房价上涨的根源，政策最多只能算是“鸡肋”，如果实施，其效果也是很难达到预期的。