同策-杭州万科良渚文化村总体概念及

核心问题
社区缺少宜居性 面临缺乏客户的潜在风险
现金流从哪里来？ 资金投到哪里去？
22th Jan. 2007
原因探寻
解决良渚面临和即将面临的问题 重新思考良渚的发展方向的关键在于 建立一个完善的、具有可实施性的发展规划
Tospur Research
良渚梳理的出发点
构建符合主流消费者消费取向的发展规划
杭州人休闲生活特征： z杭州人喜欢运动 z杭州人注重身体健康 z杭州人比较喜欢亲近自然 z公共运动空间的可达性在杭州人运动选择中起着重要的作用
Tospur Research
第二部分 杭州市民生活方式调查分析
Part II Social Investigation on Hangzhou People’s Living
良渚遗址 度假酒店
旅游 度假
创意产业区 创意产业
执行层面 支持层面 核心概念
产业
配套
人
商业 教育
七贤广场 劝学里
居住
别墅
公寓
竹径茶语 阳光天际
白鹭郡
Tospur Research
良渚理想
一座可持续发展，满足居住 终极理想的生活之城
良渚规划
理想的生活性小镇 旅游、度假、文化创意产业是小镇 的支柱产业。
杭州人休闲生活特征分析---公园或绿地散步
22th Jan. 2007
36%
64% 经常 不经常或没有
80% 69% 70%
60%
54%
50%
40%
30% 20%
16% 21%
10% 0%
经常 亲近自然 身体健康 带小孩
其他
没时间
35% 28% 23% 15%
不经常 没有场所 没意义 其他
z受访者中有64%表示会经常去花园或周边绿地公园散步。 z在经常去花园或绿地散步的受访者中近70%表示这样可以亲近自然，放 松心情，而认为有益于健康的占54%。16%表示这样有利于小孩亲近自 然。 z36%表示不经常去花园或绿地散步的受访者中35%表示是由于没时间， 而28%表示是由于附近没有相关条件。
22th Jan. 2007
万科良渚项目 总体概念及生活标准体系定位报告
上海同策房产咨询有限公司 2007.1.22
Tospur Research
22th Jan. 2007
一、良渚发展的反思
Tospur Research
良渚再思考
回到最初
800公顷 距离杭州 主城20公里
22th Jan. 2007
Part II Social Investigation on Hangzhou People’s Living
22th Jan. 2007
二、杭州市民生活方式调查分析
Tospur Research
第二部分 杭州市民生活方式调查分析
Part II Social Investigation on Hangzhou People’s Living
发展计划
？
22th Jan. 2007
缺乏系统的、可实施性的 发展规划与计划
Tospur Research
良渚现状
一个大规模的“居住区”
旅游及相关产业的发展较慢 前期公寓推出量大，配套缺失问题明显 产品类型和风格缺少主线贯穿
认知度不高
杭州市民对项目的认知度不高 前期成交客户中发展商内部客户占多数
22th Jan. 2007
Tospur Research
第二部分 杭州市民生活方式调查分析
Part II Social Investigation on Hangzhou People’s Living
杭州城市特征分析
11%
89% 喜欢 不喜欢或一般
100% 80%
81% 67%
60%
40%
20%
13% 15%
0% 杭州优势
游泳健身
9% 其他
22th Jan. 2007
z通过对经常运动的受访者的运动形式统计分析，可以发现球类活动 是主要的运动方式，有76%的受访者会选择球类活动，其次为爬山、 慢跑和骑车，有47%的受访者会选择，并且其中有超过70%的受访者表 示选择这类运动的很大原因是可以在锻炼身体同时，调节心情和欣赏 沿途风景。
杭州人休闲生活特征分析---娱乐
24%
76% 经常 不经常
50%
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
5%
0%
迪厅
22% 咖啡厅
46% 酒吧
39% 茶馆
39%
27% 20%
KTV
起 一
家里与朋友
其他
22th Jan. 2007
z通过对受访者是否经常进行娱乐以及娱乐方式选择的分析，可以发现 有76%的受访者表示会经常性出去进行娱乐活动。 z在娱乐方式选择上，受访者最经常选择的是酒吧和茶馆，分别有46% 和39%的受访者选择。其次为KTV和咖啡厅，分别为27%和22%。值得注意 的是有20%的受访者表示会经常选择和朋友一起在家里娱乐。
杭州人休闲生活特征： z杭州人比较注重亲近自然，并且也希望小孩能亲近自然 z杭州人比较注重健康的生活方式 z小区配套设施是一个重要因素
Tospur Research
第二部分 杭州市民生活方式调查分析
Part II Social Investigation on Hangzhou People’s Living
22th Jan. 2007
购物场所选择和原因
80% 74%
70%
60%
50%
40%
36%
30% 20%
17%
10%
0%
购物场所
商业中心 大卖场 便利店、超市 选择多
52% 36% 39%
29%
选择原因 购物环境好 实惠 方便
z通过对受访者平时经常性的购物场所选择和原因分析可以看出，商业 中心、大卖场等集中性商业是受访者主要的购物场所选择，分别有74% 和36%的受访者选择这些商业场所。 z而购物选择多和便利性是受访者选择购物场所的主要考虑因素（之 一），分别有52%和39%的受访者选择这些因素，经济性考虑则为36%。
有 没有
86%
47%
16% 13%
爱好 没有时间
有 集体性组织活动
没有相关活动
教育孩子 太贵
45% 47%
24% 12%
没有 其他 其他
22th Jan. 2007
z在接近传统文化方面，杭州被访者对传统文化的认可比较强，有53％的受 访者表示在2006年主动接近过传统文化。在受访者主动接近传统文化的因素 中，有86%表示爱好传统文化是促使其接近的原因（之一），集体性组织活 动也起了很重要的促进作用，有47%表示集体性组织活动是其参与传统文化 的原因（之一）。值得注意的是有16%的接近过传统文化的受访者表示这样 有利于教育孩子。 z在47%未主动接近过传统文化的受访者中，分别有45%和47%表示没有时间和 没有相关活动是其没有接近传统文化的原因（之一）。
第二部分 杭州市民生活方式调查分析
Part II Social Investigation on Hangzhou People’s Living
杭州人休闲生活特征分析---运动
11% 37%
89%
喜欢 不喜欢
经常 不经常
80% 74%71%
70%
60%
56%
50%
40%
30%
20%
10%
5%
0%
自然环境 其他 环境差或正在变差
人文氛围 交通拥堵 其他
31% 28% 4% 7%
杭州不足 经济发展 生活成本高、收入低
22th Jan. 2007
z通过对203份有效问卷的统计分析，可以发现，有89%的受访者明确表 示喜欢杭州这个城市，表明杭州在人和城市之间实现了较好的融合。 z在对受访者喜欢杭州的各个因素排序，可以发现自然环境和人文氛围 是杭州最吸引人的地方（之一），分别有81%和67%的受访者选择这些因 素。结合受访者的人群特征，其中非杭州本地人占62%，可以认为杭州 吸引人并与人融合过程中，自然环境和人文氛围是非常重要的因素。 z在对杭州不足进行评价中，交通拥堵是受访者抱怨的最重要因素，占 31%，其次为生活成本偏高而收入偏低，占26%，而认为环境差或者正在 变差的仅占3.7%。
80%
72%
70% 64%
60%
50%
40%
30% 20%
18% 19%
10%
0%
愿意
保护环境 亲近自然 教育小孩
其他
没时间
57% 37%
11%
不愿意 没有这样的活动 没意义
杭州人休闲生活特征： z杭州人环保意识比较强 z杭州人比较愿意以植树等环保方式亲近自然,并且作为教育小 孩的一种重要方式 z环保活动组织的有无对杭州人是否参与环保有很重要的影响
核心问题
社区缺少 宜居性
面临缺乏 客户的潜 在风险
Tospur Research
良渚现状
现金流实现压力大
3～5年内的销售目标 前期投入的回收
资金投入方向不清
社区未来的发展方向 社区开发的战略时序 不同产品的产品线配合
22th Jan. 2007
核心问题
现金流从 哪里来？
资金投到 哪里去？
Tospur Research
杭州市民 生活方式调查
杭州市民 的居住理想
良渚文化村 要做什么？
杭州典型 房地产项目调查
在做什么？ 还缺什么？
良渚文化村 能做什么？
22th Jan. 2007
理想的生活方式分析 良渚文化村发展的整体概念