商品房销售涉及的法律问题
城市房地产管理法城市房地产市场商品房销售和产权交易的法律规定
城市房地产管理法城市房地产市场商品房销售和产权交易的法律规定城市房地产是城市经济发展的重要组成部分，而房地产市场的运作对于城市经济和社会的稳定发展至关重要。
为了保护投资者的权益，规范房地产市场的销售和交易行为，维护市场秩序，我国出台了《城市房地产管理法》。
本文将围绕该法律的主要内容展开介绍。
一、商品房销售规定根据《城市房地产管理法》，商品房指的是由开发商开发，具备一定的环境质量和功能要求的房屋。
在房屋销售中，开发商应当提供真实、准确的信息，公开价格和交易方式，并向购房人提供购房合同。
购房人可以借助购房合同，对开发商进行法律监督和维权。
此外，开发商还应当履行售后服务义务，确保房屋质量，并提供维修、保养等相关服务。
二、产权交易规定在房地产市场中，产权交易是一项重要的环节，涉及到房屋的所有权和使用权的转移。
根据《城市房地产管理法》，产权交易必须遵循合法、自愿、公开、公平的原则。
房屋所有权的转移应当通过房屋租赁、买卖、赠与等方式进行，而不得通过其他形式进行变更。
产权交易需要办理产权证书的过户手续，确保产权的合法性和真实性。
三、市场秩序维护为了维护房地产市场的正常秩序，保护投资者的合法权益，《城市房地产管理法》对违法行为进行了明确的规定，并规定了相应的处罚措施。
对于违反法律法规的人员和单位，将根据情节轻重进行处罚，包括罚款、责令整改、吊销许可证等。
同时，《城市房地产管理法》还鼓励公众参与监督，对于发现房地产市场违法行为的，可以进行举报，并予以奖励。
四、住房保障政策在推动房地产市场健康有序发展的同时，我国还实行了住房保障政策，旨在解决居民的基本住房需求。
根据《城市房地产管理法》，政府将对特殊困难群体提供住房保障措施，包括经济适用房、廉租房等形式。
政府还通过发放住房补贴、提供贷款支持等方式，促进居民的住房改善。
综上所述，《城市房地产管理法》针对城市房地产市场商品房销售和产权交易提出了明确的法律规定，为保护投资者权益、维护市场秩序、推动住房保障提供了法律依据。
经营者销售商品房时未按备案价格标价的行为法律定性
1、经营者销售商品房时未按备案价格标价的行为，涉嫌违反明码标价的价格违法行为。
我国《价格法》第12条：“经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧该行为符合《价格法》第14条经营者不得有下列不正当2、2、《价格法》第40条规定，经营者由本法14条所列行为之一的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，予以警告，可以并处罚款；情节严重的，责令停业整顿，或者由工商行政管理机关吊销营业执照。
有关法律对本法第十四条所列行为的处罚及处罚机关另有规定的，可以依照有关法律的规定执行。
有本法第十四条第（一）项、第（二）项所列行为，由全国性的，由国务院价格主管部门认定；由省及省以下区域性的，由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门认定。
实际价格与备案价格不符对购房者的影响及维权实务中，开发商对于法规政策明码报价的要求，通常未严格执行，很多时候，购房者只能通过销售人员的口头得知自己看中房子的价格，而面对备案价低于实际销售价问题，开发商亦通过重新备案的方式，来规避物价部门的处罚。
更有甚者，开发商采用“高报低开”的方式，将商品房备案价格定的原高于销售价，而二者之间的价差就是开发商坐地起价的空间。
对于按揭买房的购房者而言，银行将来对于按揭买房人会依据备案价格进行房产评估，意味着其向银行贷款的金额无形中缩水，从而向买房人发放贷款额度。
同时，购房者购房时的房屋价格高于备案价格，则购房者合法的权益收到侵害，意味着购房者花费多于实际价款购买了房产，多支付了一笔“冤枉钱”。
依据《价格法》第41条的规定，消费者对于因经营者为价格违法行为致使消费者或其他经营者多付的价款的，消费者可向经营者要求退还多付部分；造成损害的，还可要求经营者依法承担赔偿责任。
另外，购房人在买房过程中遭遇到类似情况，可将相关情况向物价局反映，由物价局对开发商的相关违规情况进行认定，由物价局对开发商作出相应的处罚。
商品房销售法律风险控制
第一部分 来自政策、法规的风险
三、法律强制性要求 1、10日内一次性公开全部房源及价格 2、按照申报价格明码标价（一套一标）对外销售 3、除标识价格外不得收取任何费用（包括其他服务费用如代办手续）
第一部分 来自政策、法规的风险
【案例】发改委开首张房地产罚单 开发商价格欺诈被罚50万 江西云星地产在赣州市开发云星中央星城，在销售过程中存在“虚构原价，虚构 降价原因，虚假优惠折价，当地物价部门对其处以50万元罚款，并被责令退还违 规收取的“诚意金”和各项代收费共计1133.08万元。
退房的，误差3%以内的部分按合同单价多退少补，实际面积大于3%以外的部分， 买家无需支付费用，实际面积小于3%以外的部分，开发商应双倍返还价款。
第四部分 来自买家的风险
5、办理产权证的相关法律风险 90日内（预售房的，自交付之日起计算；现售房的，自签约之日起计算），
如因开发商原因导致购房人未能取得产权证的，则开发商应承担违约责任 。 规避方法：
期一般规定至购房者取得产权证并在其房屋上设立银行抵押权后终止，即“阶段 性担保”。此“阶段性”约定可能被认定为无效，根据担保法解释，提供期至最 后一笔贷款到期后6个月止。如买家停止还贷的，开发商需承担连带责任。
规避方法：
第四部分 来自买家的风险
4、房屋面积与合同约定不一致的相关法律风险 房屋实际面积与合同约定相关超过3%的，购房人有权退房并退款。购房人不
第二部分 来自销售中介的风险
一、因销售代理公司及其员工虚假承诺及不当行为引起的法律风险 由于销售中介是以开发商名义对外进行销售，因此开发商应对外承担销售
代理公司在销售过程中以及销售后所需承担的法律责任。 规避方法：
二、因包销引起的法律风险 应避免在取得预售许可证明向包销人收取一定比例的包销款，避免被认定
房地产法案例分析
房地产法案例分析.房地产法案例分析概述房地产行业是一个国民经济重要支柱产业，涉及到众多法律法规的规范和监管。
本文将通过分析几个房地产法案例，探讨其中的法律问题、争议以及解决方案。
案例一：违规销售商品房的法律责任案例描述某房地产开发商在未办理商品房预售许可证的情况下，擅自向购房者销售商品房。
购房者购房后发现开发商违规操作，要求退房并要求开发商承担违约金和损失赔偿。
法律问题与争议1. 开发商违规销售商品房行为属于违约行为，应该承担何种法律责任？2. 购房者是否有权要求退房，并要求违约金和损失赔偿？解决方案根据我国《合同法》和《商品房销售管理办法》等法律法规规定，开发商未办理商品房预售许可证进行销售属于违约行为。
购房者有权要求退房，并要求开发商承担违约金和损失赔偿。
双方可以通过协商解决，如果无法达成一致，购房者可以向法院提起诉讼，维护自己的合法权益。
案例二：未履行房屋交付义务的法律责任案例描述某房地产开发商在合同约定的期限内未按照约定交付房屋，并且未提前通知购房者。
购房者要求开发商立即履行交付义务，并要求开发商承担违约金和赔偿责任。
法律问题与争议1. 开发商未按时交付房屋是否构成违约？2. 购房者是否有权要求开发商承担违约金和赔偿责任？解决方案根据我国《合同法》规定，开发商未按时交付房屋属于违约行为。
购房者有权要求开发商履行交付义务，并可以据此要求开发商承担违约金和赔偿责任。
购房者可以通过书面形式要求开发商履行义务，如开发商拒绝履行，购房者可以向法院提起诉讼。
案例三：物业公司未履行管理责任的法律责任案例描述某小区的物业公司未按照合同约定对小区进行管理和维护，导致小区环境脏乱差，并且未及时修复设施故障，给业主的正常生活造成了困扰。
法律问题与争议1. 物业公司未履行管理责任是否构成违约？2. 业主是否有权要求物业公司承担违约责任和赔偿损失？解决方案根据我国《物权法》和《物业管理条例》等相关法律法规规定，物业公司未履行管理责任构成违约行为。
商品房销售管理规定（二篇）
商品房销售管理规定第一章总则第一条为加强商品房销售管理，规范商品房销售行为，保护购房者的合法权益，根据《房地产法》等相关法律法规，制定本规定。
第二条本规定适用于商品房销售过程中的各个环节，在全国范围内适用。
第三条国家对商品房销售实行统一管理，各级政府和相关部门应当加强监督，确保商品房销售活动的合法、公正、透明。
第四条商品房销售活动应当遵循以下原则：（一）开放、平等原则。
不得限制购房者的籍贯、户籍、职业、婚姻状况、政治信仰等，购买商品房的条件应当公平、平等。
（二）合法原则。
商品房销售活动应当依法进行，不得进行虚假宣传、欺骗消费者等违法行为。
（三）公正原则。
商品房销售应当公正、公平，在销售过程中不得偏袒任何一方，保障购房者的合法权益。
（四）透明原则。
商品房销售信息应当公开透明，购房者应当清楚了解商品房的各项信息，包括房屋区域、户型、面积、价格等。
第二章商品房销售许可证第五条从事商品房销售活动的企业应当取得商品房销售许可证，未取得许可证的不得从事商品房销售活动。
第六条取得商品房销售许可证的企业应当遵守以下规定：（一）依法经营。
商品房销售企业应当依法注册并获得相关资质，遵守国家法律法规。
（二）诚信经营。
不得进行虚假宣传、欺骗消费者等违法行为。
（三）健全内部管理制度。
建立健全内部管理制度，保证销售活动的合法性和规范性。
第三章商品房销售信息公示第七条商品房销售企业应当将销售信息及相关文件在其经营场所公示，并向社会公众提供充分、真实、准确的销售信息。
第八条商品房销售信息公示内容应当包括但不限于以下方面：（一）销售房屋的基本信息，包括房屋区域、户型、面积等。
（二）销售价格及优惠政策。
（三）销售方式及流程。
（四）购房者应提供的证件及资质要求。
第九条商品房销售信息公示应当采取多种形式，包括但不限于张贴公告、发布在官方网站或平台、公开发布会等。
第四章商品房销售合同第十条商品房销售活动应当通过书面合同方式进行，不得采用口头约定等形式。
商品房买卖合同纠纷案件的常见法律问题
合同法常见法律问题（1）——商品房买卖合同纠纷案件的常见法律问题一、关于商品房销售广告和宣传材料是否为要约的问题《解释》第3条规定"商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任"。
因此，出卖人的销售广告和宣传材料的内容符合以下三个条件时，就应认定为要约：1．出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺；2．该允诺和说明具体确定；3．对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。
出卖人违反该内容的，应承担违约责任。
很多开发商在广告宣传中大量宣传规划红线范围外的事项，主要标注以下几项：交通，包括已经规划及即将规划的交通网络作为广告内容，如多条公交线路抵达小区、快轨3号线直抵小区等;周边环境，坐拥20万平方米山体公园，天然氧吧;学校，罗列大量小学、中学、大学等;商业，距某某商业中心区仅1公里;市政配套设施，双向四车道，人流旺盛。
对于开发商项目规划范围外的广告宣传即使是虚假宣传，也只存在开发商承担行政责任，即由工商行政管理部门处罚，不存在民事责任的问题，因为不符合最高人民法院司法解释第一项条件，“出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出的说明和允诺”。
对于第二个及第三个条件，其裁量权在法官，具有相当大的不确定性。
一方面要考虑开发商虚假宣传的情况，同时也要考虑购房者的判断能力，作为理性的社会公民，应有理性的判断，否则应承担一定的不利后果。
二、关于认购协议与定金的问题认购协议是广泛存在于商品房销售中的一种文书，与正式买卖合同的关系是预约合同与本约合同的关系，约定的是当事人为将来订立本约合同而应履行的义务，只要当事人为缔结本约进行了磋商，就履行了预约的义务，而对于是否缔结了本约则在所不问。
保护消费者权益的房地产法律
保护消费者权益的房地产法律引言：在房地产交易过程中，消费者常常处于信息不对等和弱势地位，容易受到不公平的待遇。
因此，保护消费者权益的房地产法律显得尤为重要。
本文将探讨几个主要的法律以及相关规定，旨在增强消费者对房地产交易的保护。
一、商品房销售管理条例《商品房销售管理条例》是中国房地产市场中最重要的法律之一。
根据该法律，开发商在销售商品房时要公开房产证和规划许可证等相关信息。
此外，开发商必须明确房屋的面积、结构等物理特征，并按照实际情况保证商品房的质量和性能。
该法律还规定了开发商对购房者隐瞒信息、夸大房屋性能、拖延交房等不当行为的处罚措施，例如罚款、停工、吊销证书等。
这些措施有效地保护了消费者的合法权益。
二、房地产开发企业质量管理规定为了确保房地产开发过程中的质量管理，中国规定了《房地产开发企业质量管理规定》。
根据该规定，开发商必须严格按照国家和地方的建筑标准进行开发，并承担相应的质量责任。
如果发现质量问题，消费者有权要求开发商进行整改或退款。
此外，开发商还必须提供房屋质量保证，并在一定期限内对质量问题进行维修。
这些规定保证了消费者购房后的权益，使消费者能够住进符合安全和质量要求的房屋。
三、房地产交易合同法房地产交易合同是保护消费者权益的重要工具。
《中华人民共和国合同法》中，对房地产交易合同的规定主要有以下几个方面：1. 信息披露：合同中要求开发商提供真实、准确、完整的房屋信息，包括面积、产权等。
消费者可凭此要求开发商承担相应的法律责任。
2. 违约责任：合同中规定了双方违约的责任和补偿方式，保护消费者在合同履行过程中的合法权益。
3. 强制保障：合同法强调，房地产交易合同一旦签订，应当依法履行。
如果开发商违背合同约定，消费者可以向法院申请强制履行。
房地产交易合同法的实施增强了消费者对房地产交易的信心，并提高了合同的公平性和可执行性。
四、房产中介服务管理办法房产中介机构在房地产交易中起到了桥梁的作用。
房子销售多久签约合同合法
房子销售多久签约合同合法房地产交易是日常生活中最常见的交易之一，涉及到大量的资金和财产权益。
因此，在进行房地产交易时，签订合同是非常重要的一步。
合同是双方权益的保障，也是交易的法律依据。
那么，房子销售多久签约合同合法呢？一、我国相关法律规定根据我国《城市房地产管理法》的规定，房地产交易应当签订书面合同。
同时，《合同法》、《城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》等相关法律法规对房地产合同的签订进行了明确的规定。
根据《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发企业应当在收到购房人购房申请之日起30日内与购房人签订书面商品房买卖合同。
这个规定是为了保障购房人的权益，防止房地产开发企业无限制地拖延签约时间。
二、签约时间对购房人的影响签约时间对购房人的权益保障具有重要意义。
如果在签约过程中出现了问题，购房人可以依据相关法律规定维护自己的权益。
例如，如果房地产开发企业拖延签约时间，购房人可以要求房地产开发企业承担违约责任，赔偿因此造成的损失。
此外，购房人在签约前应当认真阅读合同条款，确保自己对合同内容有充分的了解。
如果发现合同中有不公平、不合理的条款，购房人可以要求房地产开发企业进行修改。
如果房地产开发企业拒绝修改，购房人可以拒绝签约，保护自己的权益。
三、签约时间对房地产开发企业的约束对于房地产开发企业来说，签约时间也是有一定的约束的。
根据《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发企业应当在收到购房人购房申请之日起30日内与购房人签订书面商品房买卖合同。
如果房地产开发企业拖延签约时间，将面临法律责任。
此外，房地产开发企业在签约过程中也应当遵守诚实信用的原则，履行合同义务。
如果房地产开发企业违反合同约定，将面临购房人的索赔，甚至可能影响企业的信誉和声誉。
综上所述，房子销售多久签约合同合法的问题，主要涉及到购房人和房地产开发企业的权益保障。
根据我国相关法律规定，房地产开发企业应当在收到购房人购房申请之日起30日内与购房人签订书面商品房买卖合同。
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商品房销售涉及的法律问题作者：乔路一、商品房认购(预订)(一)房屋认购定金的性质由于协商签订《商品房买卖合同》一般都有个较长的过程，开发商为了稳住买受人，往往要求买受人在签订正式的合同前先签订认购协议(认购书、预订书等)，要求买受人交付一定的定金。
就房屋认购定金的性质问题，因我国现行法律没有明确界定，因此在房地产实务及司法实践中一直认识不一，后经司法解释规定现已明确为立约定金。
所谓立约定金，是指当事人一方以保证合同签订为目的，而向另一方交付定金作为订立合同的担保。
最高人民法院《关于适用<</span>中华人民共和国担保法)若干问题的解释》(法释[2000]44号)第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。
”这是最高人民法院首次以司法解释的形式对立约定金作出明确规定。
2003年6月，最高人民法院出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)第4条作出了在商品房买卖领域中房屋认购定金罚则适用的相关规定，进一步明确了房屋买卖合同立约定金的存在。
房屋认购定金，是指房屋购买方在初步确定了需购置房屋的基本情况后，在尚未正式与出卖方签订《商品房买卖合同》前，以交纳一定数额的款项作为房屋购买人要购买上述房屋的担保的一种定金形式。
而出卖方必须在收取定金后的一段时间内，保留上述房屋给认购人，不得再向他人出售，以保障认购人顺利购得上述房屋。
实践中当事人多在认购书中对此加以约定。
可以看出，房屋认购定金完全符合立约定金的条件，是立约定金在房屋法律关系中的具体体现。
(二)立约定金罚则的适用条件根据最高人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》的精神，当事人约定立约定金的目的不是为了保证合同的履行，而是约束双方当事人去订立合同。
当双方当事人善意地履行了合同洽谈，因为不可归责于当事人的事由，未最终达成合意，立约定金罚则不应当发生作用。
换言之，定金罚则的适用应以当事人对合同不能订立存在主观过失为条件，即以当事人恶意不订立合同为条件。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条明确规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
”另外，认购协议中常常出现订金、押金、担保金、保证金、订约金等字眼，这些不是法律意义上的定金。
但如果认购书上载明：双方未签订正式的商品房买卖合同，买受人违约订金、押金等不退还，出卖人违约双倍返还订金、押金，则此时订金和押金可能会被法院或仲裁机构认定具有定金的性质。
(三)认购书(预订书)的基本内容签署认购协议时，注意认购协议应包括以下基本内容：当事人姓名或名称、预订的房地产的坐落地点、面积、价格、预订期限、定金数额及定金处理办法等。
由于认购协议系由出卖人制订，国家有关行政机关对订立认购协议无限制性规定，因此，出卖人和买受人对认购协议内容均要认真审核，尤其应注意认购协议中设置的对买受人不公平的条件。
如果商品房的认购、订购、预订等协议具备符合商品房买卖合同特征的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
(四)买受人签订及履行认购协议注意的问题1．为避免买卖双方事后发生争议，从买受人的角度出发，建议买受人在签订认购协议中明确约定，买受人应在认购协议约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款。
如双方就商品房买卖合同条款未达成一致意见，自约定的期限届满之次日，双方签订的认购协议自动解除，出卖人应于认购协议解除后约定的期限内将已收取的定金退还买受人。
2．买受人必须在合同约定的预约签订正式合同的期限内，与出卖人协商正式合同的内容并应留下书面记录，避免出现如因故未能签订正式合同，出卖人以买受人未进行过协商或买受人因无法证明与出卖人进行过协商而导致定金被没收的情形。
(五)出卖人签订及履行认购协议注意的问题1．根据现行房地产销售行业操作惯例，出卖人在与买受人签订商品房认购协议前，已完成了商品房预售合同文本的制订工作。
为提高商品房交易的成功率，避免买卖双方因未签订商品房预售涉及定金退还事宜发生争议，建议出卖人在与买受人签订商品房认购协议前，将已制订的商品房预售合同文本进行公示或提前将合同文本提交给买受人，以保证买受人在签订商品房认购协议前，就已知晓商品房预售合同具体条约内容。
避免非善意买受人以双方就合同条款协商无法达成一致而无理要求退还认购定金。
2．出卖人在实际签约过程中，应注意对商品房预售合同文本公示或向买受人提交合同文本进行必要的证据保留，以避免纠纷出现后因无法提交证据而败诉。
二、商品房销售广告(一)房地产销售广告的性质在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》出台以前，对于销售广告的定性，有两种意见：一种意见认为，销售宣传广告只是一种要约邀请。
第二种意见认为，销售宣传广告原则上属要约邀请，但如广告在宣传时，其宣传的内容具体、确定，则可根据《合同法》第15条的规定，认定为要约。
只要双方在广告宣传后签订购房合同，该广告宣传中记载的内容即为合同条款。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的出台，给房屋销售广告做出了一个明确的定性，即“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。
根据上述法律规定，笔者认为，商品房的销售广告和宣传材料原则上属于要约邀请，如未将广告宣传的内容订入合同，就不能认定为是合同内容。
房地产开发企业所交付的房屋与广告宣传的内容不符，可认定为广告中的虚假宣传，其违背诚实信用原则应负的义务，可考虑以缔结过失责任对买受人予以补救。
只有当商品房销售广告和宣传同时符合以下三个条件的，才可视为要约，如一方违反该宣传内容，即构成违约，应承担相应的违约责任：1．该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。
如广告称房屋为混凝土结构，居住区内绿地、电梯、车库、健身、购物、收视等设施齐全等。
对规划范围之外的周边环境的渲染、描述等应予除外，如水岸豪庭、小区坐落于万亩绿色氧吧之中等。
2．对房屋的说明和允诺应具体确定。
如小区绿化率达80％，规划区内有健身房、游泳池，每单元两部原装日本三菱电梯等。
如果该宣传内容对房屋的说明和允诺不够具体，则不应认定为要约。
如小区内有“超大面积”绿地，娱乐设施齐全等。
3．该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。
对于是否具有“重大影响”，是认定销售广告和宣传资料构成要约的关键。
但相关法律并未作出明确规定。
因此，对“重大影响”的理解，往往成为纠纷当事人争论的焦点。
笔者认为，对于“重大影响”的理解，因每个购房人买房的需求是不一样的，所以导致的影响程度也是不一样的。
在处理此类案件时，应具体案件具体分析，不应一概而论。
例如开发商承诺小区里有一个幼儿园，对不同的购房人影响是不一样的。
对一个家里有小孩需要上幼儿园的购房人来讲，如果在实际交房时幼儿园没有了，这就可能导致购房人的购房目的不能实现。
此时幼儿园的有无，对该购房人决定是否购买该套房屋即有“重大影响”。
相反，对一个双方均已退休的老年人来讲，自家没有孩子需要上幼儿园，在交房时幼儿园没了，对这两个老年人而言影响就不会很大。
再如，开发商在广告宣传时承诺小区内有10000平方米花园，但在房屋交付时，该花园面积变为9000平方米，相差了1000平方米。
首先，花园是确实存在的；其次，是在图纸的规划区内；最后，面积减少并没有对房屋价格及合同的订立产生重大影响。
对此，一般不应以“重大影响”论。
(二)房地产销售广告应载明事项根据国家工商行政管理局颁布的《房地产广告发布暂行规定》规定，对商品房销售(包括预售和现房销售等)广告，需具备以下必须载明事项：1．开发企业名称；2．中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；3．预售许可证号。
如果以上事项欠缺，购房者就应慎重或再作仔细调查。
(三)禁止发布销售广告情形根据国家工商行政管理局颁布的《房地产广告发布暂行规定》规定，具有下列情形的，禁止发布销售广告：1．在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；2．在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；3．司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；4．预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；5．权属有争议的；6．违反国家有关规定建设的；7．不符合工程质量标准，经验收不合格的；8．法律、行政法规规定禁止的其他情形。
(四)买受人对商品房销售广告的判断通过前文关于商品房销售广告性质的论述，商品房的销售广告和宣传资料一般均为要约邀请，如果未写入合同，对开发商不具有约束力。
如广告中出现“本广告仅作参考。
广告中具体确定的内容，不作为购房合同附件”等内容，则应签订合同对合同条件与广告内容是否相符给予更多的关注。
为避免因对未写入合同的广告内容的属性发生争议而影响买受人的利益，建议买受人应要求开发商，将影响购房意愿的广告的内容写入正式合同或补充协议中。
(五)出卖人制作商品房销售广告时应注意的问题1．出卖人在发布商品房广告(包括预售和现房销售等)前，须符合法律规定的广告发布条件，同时审核广告内容是否符合现行法律规定；2．出卖人在销售广告制作和使用过程中，不应为增加卖点而在广告中作虚假的宣传，防止因广告欺诈引发法律风险；3．对广告宣传内容，特别是项目规划指标、配套设施等内容，不宜过于具体。
以避免因广告内容过于具体导致宣传内容被认定为双方商品房合同条款；4．在广告宣传过程中，为减少因广告宣传内容给买受人选定房屋造成误解，建议在广告宣传及商品房预售合同中明确注明，其在商品房销售中所做广告，仅供买受人选购房屋时参考，不构成双方合同约定条款的提示条款。
特别注意不能在广告中对涉及买受人实质性权利和具体数据(如土地使用权配套设施等)的内容方面作不符合实际情况的描述。
三、商品房销售(买卖)合同内容根据《商品房销售管理办法》第16条规定，在通常情况下，商品房买卖合同应当明确以下主要内容1．当事人名称或者姓名和住所；2．商品房基本状况；3．商品房的销售方式；4．商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；5．交付使用条件及日期；6．装饰、设备标准承诺；7．供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；8．公共配套建筑的产权归属；9．面积差异的处理方式；10．办理产权登记有关事宜；11．解决争议的方法；12．违约责任；13．双方约定的其他事项。