第五章房地产测绘知识

第五章房地产测绘知识 第一节房地产测绘概述 一、房地产测绘的内涵

（一）测量学 测量学是采用科学方法测定地面上点的平面位置和高程，将地球表面的地形和其他信息绘制成图，以及将己设计的工程建筑或指定的界址标定在实地上的一门学科。 测量学有许多分类，按照作用范围可分为空间测量、陆地测量、海洋测量；按照专业可分为大地测量、航空摄影测量、地籍测量、房产测量、矿山测量、城市工程测量等。 测量工作的根本任务是确定地面点的空间位置。海洋或湖泊的水面在自由静止时的表面，称为水准面。与水准面相切的平面称为水平面。点到大地水准面的铅垂距离，称为绝对高程，也称“海拔”。

图5—1为测量中所采用的平面直角坐标系。纵轴为x轴，北方向；横轴为y轴，东方向；X轴和Y轴的交点0为坐标原点。

（二）房地产测绘 房地产测量是指房产测量和地籍测量，房地产测量工作应包括“测绘”和“测设”。 ①房地产测绘是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物的特征点位，获得反映现状的图或图形信息。 ②房地产测设是根据设计图纸将一系列点位在实地上标定。 1、房产测绘又可分为房产基础测绘和房产项目测绘两种。 房产基础测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房产的平面控制网，测绘房产的基础图纸——房产分幅平面图。 房产项目测绘，是指在房地产权属管理、开发经营以及其他房地产活动过程中需要测绘房产分丘平面图、房产分层分户平面图及相关的图、表、册、簿、数据等开展的测绘活动。 2、地籍是反映土地及地上附着物的权属、位置、质量、数量和利用现状等有关土地的自然、社会、经济和法律等基本状况的资料，亦称土地的户籍。为此所做的调查和测绘工作总称地籍测量。地籍测量为土地管理和利用提供图纸、数据、文字资料等基本信息和依据，是地籍管理的基础工作。 基础地籍资料包括地籍图、地籍册和地籍登记档案。地籍资料应具有现实性和准确性。 一般来说，地籍资料具有三大功能：土地利用管理和规划的功能，财政税收的功能和法律功能。 二、房地产测绘的特点

（一）测图比例尺大 分丘图和分层分户平面图的比例尺更大，一般1：200，有的更大。 （二）测绘内容较多 地形测量测绘的主要对象是地貌和地物，而房地产测绘的主要对象是房屋和房屋用地的位置、权属、质量、数量、用途等状况，以及与房地产权属有关的地形要素。 房地产测量对房屋及其用地必须定位、定性、定界、定量，即测定房地产位置，调査其所有权或使用权的性质，测定其范围和界线，还要测算其面积，调査测定评估其质量等。

（三）精度要求高 一般测绘从图上索取或量取，精度可以满足需要。但房地产测量精度要求较高，例如界址点的坐标、房屋建筑面积的量算精度要求都比较高，一般不能直接从图上量取，而必须进行实测和计算。 （四）修测、补测及时 城市基本地形图的复测周期一般5〜10年。房地产测绘修测、补测工作量较大。 三、房地产测量的技术规范

房地产测量工作是具有很强技术性的专业工作，国家颁布了统一的规范，包括： 1、房产测量主要执行国家标准《房产测量规范》（GB/T17986—2000）。 房产测量的成果包括房产簿籍、房产数据和房产图集。 2、地籍测绘主要执行行业标准《地籍测绘规范》（CH5002—94）、《地籍图图式》（CH5003—94）。 四、房地产测绘的工作程序

（一）房地产测绘由房地产的权利申请人或利害关系人申请 （二）总体技术设计 按照房地产测绘合同的要求，进行平面控制测量，房产分幅平面图、房产分丘平面图、房产分层分户平面图的测绘，房地产的面积测算，或组织变更测量。

（三）房地产测绘产品二级检查一级验收制 一级检査是在全面自査、互检的基础上，由测绘作业组的专职或兼职检査人员对产品质量实行过程检査。二级检査是在一级检査的基础上，由施测单位质量检查机构和专职检査人员对产品质量实行的最终检查。产品成果的最终验收工作由任务的委托单位俎织实施，即一级验收。在二级检査和一级验收的基础上向客户提交测绘报告。 五、房地产测绘的精度要求

精度，就是指误差分布的密集或离散程度。无论何种测量，无论何种精密仪器，无论观测多么仔细，均无法求得测量的真值。 （一）产生测量误差的原因 1.仪器误差 各种测量仪器都不是完美无缺的，即使最精密的仪器，也会有一定的误差。 2.观测者的影响 由于观测者的感觉器官的鉴别能力有着一定的局限性，所以不论在仪器的安置、照准、读数等方面，都会使观测值产生误差。 3.周围环境的影响 观测时的自然界，如温度、湿度、风力、大气折光等因素，都会使观测值产生误差。

（二）房产面积测量的精度要求 房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。房产面积的测量精度分为三级，各级的限差和中误差不得超过表5—1计算的结果。

第二节房地产图 《地形图图式》和《房产测量规范》第二单元《房产图图式》是测绘和使用地形图、房产图所依据的技术文件。在图上表示实地地物和地貌的符号总称为图式。 《地形图图式》和《房产图图式》的主要内容为：地物符号、地貌符号和注记符号的图形、尺寸和颜色，以及它们所代表的实地地物和地貌如何在图上表示的具体规定。 为方便使用，对于单张图，常在适当位置排印出图上主要符号和注记，称为“图例”。 一、地形图 （一）地形图 地形图是按一定比例绘制的地物和地貌的正射投影图。 地物指地球表面上人造的或天然的固定性物体，如房屋、道路、河流等；地貌指地表面自然起伏的形态，如山地、丘陵、平原等。地物和地貌总称为地形。通常地形图是经过实地测绘，或根据实测并结合有关调查资料编制而成。 地物按图式符号加注记表示，地貌一般用等高线表示。在城市规划和房地产开发项目的设计和施工中要用到多种比例尺的地形图，地形图比例尺的选用见表5—2所示。 地形图比例尺的选用表5一2 比例尺 用途 1：10000；1：5000 城市总体规划、区域布置、方案比较

1：2000 城市详细规划及开发项目初步设计

1：1000 城市详细规划、工程施工设计、地下管线和人防工程 1：500 竣工图、地籍图、地形图等

（二）地形图的阅读 在阅读地形图时，要注意以下几点：一是需了解该地形图所采用的坐标系统和高程系统。城市地形图多使用城市坐标系，工程项目总平面图多采用施工坐标系。二是应熟悉图例，了解各符号和注记的确切含义。三是能根据等高线判别和分析地貌。

（三）地形图的应用 地形图具有现实性和可量测性的特点，决定了它可以作为其他各种专题图的底图，因此应用十分广泛。 城市规划离不开对城市土地地形的基本特征（长度、高度、线段和地段坡度等）进行分析。 建筑设计时，除考虑平面位置的布局外，还需充分考虑地形的特点，从而进行合理的竖向布置。地形对建筑物布置的影响表现在很多方面，如排水、防潮、自然通风、采光及日照等。 此外，地形条件对人行、车行交通网的设计往往起决定作用。 工程施工时，土石方调配与场地平整的施工方案一般依据地形图进行设计。 二、地籍图

（一）地籍图 地籍测量绘制的图件称为地籍图。它是表示土地产权、地界和分区的平面图，图上附有各部分的说明、注解和识别资料。 地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素。地籍要素指土地的编号、利用类别、等级、面积及权属界线，界址点及其编号，各级行政区划界线及房产情况。必要的地形要素指与地籍管理有关的一些房屋、道路、水系、垣栅及地物和地理名称等。 测绘时以土地地块边界为主，地物为辅，不带高程或等高线，按地块（丘）编号，并量算面积，连同产权人名称注记在图上。城市地籍图比例一般为1：500。 地籍图是土地管理部门在办理土地登记和发放土地使用权证书时，了解地块的坐落、四周界址、尺寸、使用状况和面积等的依据，也是建立地籍档案必不可少的资料。对于每一宗土地，都应绘制宗地图。 注：根据《地籍调查规程》（TD/T1001—2012）规定，地籍测量成果图名称：地籍图、宗地图和地籍索引图。 地籍图是指按特定的投影方法、比例关系，采用专用符号，突出表示地籍要素的地图。地籍图的内容包括行政区划要素、地籍要素、地形要素、数学要素和图廓要素。 （二）宗地图 宗地图是描述宗地位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图，用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图。宗地图中包括： 1.图幅号、地籍号、坐落 图幅号表示宗地所在地籍图的图幅号；地籍号为宗地所在街道、街坊以及该宗地的编号，标注在宗地图的上方；坐落表示宗地所在的路（街）名及门牌号。 2.单位名称、宗地号、地类号和占地面积 单位名称、宗地号、地类号和占地面积标注在宗地图的中部。例如，某宗地的使用权属第六中学，宗地号为7，地类号为44（按城镇土地分类44为教育单位），占地面积1165.6㎡。 3.界址点、点号、界址线和界址边长 界址点以直径0.8mm的小圆圈表示，包含与邻宗地公用的界址点，从宗地左上角沿顺时针方向以1开始顺序编号，连接各界址点形成界址线，两相邻界址点之间的距离即为界址边长。 4.宗地内建筑物和构筑物 若宗地内有房屋和围墙，应注明房屋和围墙的边长。 5.邻宗地宗地号及界址线 应在宗地图中画出与本宗地有共同界址点的邻宗地界址线，并在邻宗地范围内注明它的宗地号。 6.相邻道路、街巷及名称 宗地图中应画出与该宗地相邻的道路及街巷，并注明道路和街巷的名称。 此外，宗地图中还应标出指针方向，注明比例尺大小，还应有绘图员和审核员的签名以及宗地图的绘制日期。宗地图要求必须按比例真实绘制，比例尺一般为1：500或大于1：500，通常采用32开、16开、8开大小的图纸。如宗地过大时，原则上可按分幅图绘制，但宗地图上的界址边长必须注记齐全。宗地图的整饰、注记规格与地籍图相同。 注：根据《地籍调査规程》（TD/T1001—2012）规定，宗地图是描述一宗地位置、界址点线和与相邻宗 地关系等要素的地籍图，是土地证书和宗地档案的附图。