湖南长沙省府板块项目定位及设计报告(46页)-PPT课件

09年全国楼市全面火爆，价升量涨。
数据来源：中国统计局
20 09 年 3月 20 09 年 4月 20 09 年 5月 20 09 年 6月 20 09 年 7月 20 09 年 8月 20 09 年 9月 20 09 年 10 月 20 09 年 11 月
按照国际标准，房价收入比应当保持6较合理， 国内多数大城市房价收入比超过这一标准， 并且仍然保持上升的趋势，其中深圳、上海、 北京等一线城市达到了标准的3倍左右，说明 目前在部分一线城市楼市出现了一定的泡沫， 楼市“虚”高。
106.2 104 102.7 100.7 100.1 100.3 98.7 98.1 98.3 101.5 101.1 100.8 101.1 100.3 99.4 101.5 100.8 100.9 同比 环比
102 100 98 96 94
20 09 年 13月 20 09 年 14月 20 09 年 15月 20 09 年 16月 20 09 年 17月 20 09 年 18月 20 09 年 120 9月 09 年 110 20 月 09 年 111 月
位置：非城市中心区，距城市 中心区约15分钟车程； 区位：长株潭融城核心区 交通状况：路网发达，交通便 捷，公交不方便； 配套及资源：周边少商业配套， 但周边多政府机关，具备其他 区域缺乏的政务资源； 商务地位：规划的新兴城市商 务区，商务价值被认可需要时 间 环境：生态环境优越；
对比
相对传统的中央商务区,本区域商务价值被认可和接受需要一定的过程， 但是项目具备一些独特的要素，如政务资源及优越的生态环境，这也 迎合目前部分企业寻找办公场地的重要关注因素。
长沙省府板块 项目定位及设计报告
几个核心问题点：
A1：已经明确经济指标和大的功能布局，在此基础
上的各项产品的设计及说明；
A２：各项产品的产品成本预算及销售计划；
A３：基于市场变化的不可预测，希求项目的最大销
售化以及资金的快速回笼。
本次汇报重点是解决贵司提出的几个问题点 市场环境 项目基本情况 物业定位及规划设计
在一线城市，商业地产尤其是零售业地产总量上已基本饱和，仅上海已经达到3000万 平方米，人均1.68平方米，远远超过了香港，已经接近于国外东京、纽约的水平；
在北京、广州、深圳等地区，商业地产也出现租金下滑、总量过剩的态势，空置率居 高不下。
09年第3季度，北京的优质商铺市场租金较上个季度持续下滑，环比下降5.4%，较去 年同期下降了17%。”
区位：长株潭融城核心 区： 区域属性：中央政务 区——省政府、区政府 及其他政府机关； 规划：“十一五”规划 区域为复合型的城市商 务副中心； 商业：红星商圈规划为 长株潭的核心商圈；
中央政务区 长株潭融城
北城
规划：新河三角洲 规划为集文化娱乐、 休闲观光、居住、 商业于一体的城市 核心功能区 ： 商业：大连万达投 资25亿建设超大型 城市商业广场项目 由白金五星级酒店、 高档写字楼、大型 SHOPPINGMALL、 商业步行街和部分 高档住宅构成的综 合体；
1
市场环境
长沙房地产
房地产市场健康平稳发展，未来仍将持续发展态势
2009年11月份中部六省会城市房地产市场价格比较（单位：元/平方米、%） 序号 城市 住宅均价 1 武汉 5934 2 太原 4762 3 郑州 4850 4 合肥 4742 5 南昌 5091 6 长沙 4263
房价属于正常健康水平
中央商务区
南城
政府“十一 五规划 红星商圈
相比较，南城发展商务更具优势
2.2
项目区域属性
区域
城市商务区发展演变
中央商务区 位置：城市中心区，去往城市 各个地方都很方便； 区位：城市中心 交通状况：路网发达，交通便 利，公交方便，但由于交通繁 忙，出行花费时间成本大； 配套及资源：周边商业配套完 善； 地位：城市传统的商务区，商 务氛围浓厚 环境：高楼林立，缺乏绿色， 生态环境较差
本 次 汇 报 的 基 本 框 架
1
60 50 40 30 20 10 0 8.2
市场环境
全国商品房销售面积增幅
全国房地产市场
全国70个大中城市新建住宅价格指数 108
整体楼市火爆，部分城市楼市存在 “泡沫”
53
42.9 44.8 37.1 31.7 25.5 17.5
48.4
106 104
销售面积增速（%）
数据来源：各市统计局
商品房成交维持高位水平
房地产投资持续升温
数据来源：长沙统计局
市场环境 项目基本情况 物业定位及规划设计
2.1
项目基本情况
项目位置及交通
开福区 长 沙 县
市政 府
岳麓区
传统 中心 区
芙蓉区
雨花区
省政府
天心区
项目位于省府南城区域，交通通达性良好，区域和位置具有很好的可识别性。
2.2
市场环境 项目基本情况 物业定位及规划设计
3.1Βιβλιοθήκη 项目定位体系区域典型项目：长沙标志商务中心
名称：长沙标志商务中心 位置：长沙市雨花区湘府中路119号（紧邻省政府、 天心区政府） 规模：11万平米 建筑规划：一栋16层五星级宾馆和办公楼综合体（A 座）、一栋3层商业楼（B座）、一栋18层公寓（C座） 以及一栋18层国际商务公寓（D座）组成 ； 配套：新一佳省府旗舰店/风情商业街 ，五星级酒店 ，娱乐中心等 政府部门：湖南省省委、省政府、天心区区委、天心
数据来源：美兰德调研数据
1
市场环境
全国房地产市场
一线城市商业地产低迷，二、三线城市迎来发展机会发展
城市/商圈 甲级降幅 （%） 上海 全市 城市/商圈 -16.96% 甲级降幅 （%） 广州 全市 -9.27% -10.05% 全市 -11.00% 准甲级降幅 （%） 全市 城市/商圈 准甲级降幅 （%） 城市/商圈 甲级降幅 （%） 北京 -9.24% 甲级降幅 （%） 深圳 4.30% 6.51% -10.35% 准甲级降幅 （%） 准甲级降幅 （%）
项目区域属性
片区规划
区域为长株潭融城的中心区，在长沙“十一五规划”中，本区域定位是“复合型的城市商务 副中心”，按照行政文化中心区、商务及总部区、会展及商贸区、生态环保工业园区、现代 物流园区、生态型健康住宅区等六大区进行布局 。
2.2
南城：
项目区域属性
新河三角洲
城市商务区发展演变
北城：
万达城市广场规划