土地信息系统第8章 土地定级、基准地价和宗地地价评估系统
土地信息系统
土地信息系统（LIS）：是以土地空间数据库为基础，在计算机软硬件的支持下，对土地相关数据进行采集、管理、操作、分析、模拟和显示，并采用空间模型分析方法，适时提供多种空间和动态的土地信息，并应用和传播土地信息，为决策服务而建立起来的计算机技术系统。
土地信息：指表征土地系统诸要素的数量、质量、分布特征、相互联系和变化规律的数字、文字、图像和图形等的总称。
空间信息查询：是按一定的要求对土地信息系统所描述的空间实体及其空间信息进行访问，从众多的空间实体中挑选出满足用户要求的空间实体及其相应的属性。
叠加分析：就是将具有相同坐标系统的多个空间要素对象的数据层进行叠加，产生一个新数据层面，该数据层面综合了原来两层或多层要素所具有的属性特征。
缓冲区查询：不对原有图形进行切割，只是根据用户需要给定一个点缓冲、线缓冲或面缓冲的距离，从而形成一个缓冲区的多边形，再根据多边形检索的原理，检索出该缓冲区多边形内的空间地物。
土地信息的构成：①地理空间信息——土地信息中最基本的信息首先是描述地块的地理空间位置、形状及其面积大小的信息。
②自然属性信息——它是反映某一特定地理空间区域内地块的自然属性状况，包括地形、岩石、基础地质、水文、气候等自然属性的特点。
③社会经济属性信息——这是反映某地理空间区域内的社会经济状况，包括交通运输能力、公共设施状况、人口总数、人口密度、商业与服务业网点的分布、工农业产值、国民经济总产值、人文特征、土地利用状况及其特点等。
④国家有关土地管理政策、法律等方面的信息——它是指国家已出台的土地管理政策、机构设置、管理的方法及实施的技术规程、规范、土地法律与法规和每宗地的权利状况等。
答案二：（1）土地本身所客观反映的信息:土地空间定位信息（位置、大小、形状）；土地质量信息（陆地、水域、土壤、岩石、沙滩、海洋）；自然资源信息（植被、矿石、地形、地貌、水源）；环境信息（阳光、温度、降水、风力、大气压）（2）土地关系信息:社会经济信息（空间、地面、地下的各处建筑物信息、工、农、林、牧、渔等各种产业的土地利用及人口、文化、交通等等）；社会法律信息（行政管辖、权属、有关政令、文书、契约、法规及转让交易）LIS的特征：（1）具有采集、管理、分析和输出多种土地空间信息的能力;（2）以土地研究和土地决策为目的, 以模型方法为手段, 具有空间分析、多要素综合分析和动态预测的能力, 并能产生高层次的土地信息;（3）由计算机系统支持进行土地数据管理,并由计算机程序模拟常规的或专门的土地分析方法,作用于空间数据,产生有用信息;LIS在土地管理中的服务领域：1. 地籍管理：对土地确权、登记造册、发放使用证书2. 土地定级估价：评定土地级别及基准地价3. 土地利用动态监测：对土地利用现状进行监测、制图、统计、分析与管理4. 耕地保护：对农用土地进行分类, 划分基本农田保护区5. 土地利用规划：对土地利用结构、用地布局的部署6. 建设用地管理：对城乡建设用地的征收、划拨和出让实施统一管理7. 土地监察：调解土地纠纷, 监察土地政策的执行情况8. 土地整理：对土地进行综合整治，以提高集约度土地信息系统的功能（1）数据采集、检验与编辑（2）数据处理（数据格式化、数据转换及数据概化）（3）数据的存储和组织（空间数据和属性数据的组织）（4）查询、统计、计算（5）空间分析（6）显示土地信息系统的发展趋势（1）遥感技术、全球定位技术与土地信息技术更加融合；（2）时空LIS；（3）LIS应用模型；（4）Internet与LIS的结合；（5）LIS与专家系统、神经网络的结合；（6）更多地服务于自然资源和社会经济发展规划。
城市地价动态监测和网格点基准地价更新信息管理系统
城市地价动态监测和网格点基准地价更新信息管理系统摘要:针对城市地价动态监测和网格点基准地价更新理论的研究,利用计算机技术编制了《城市地价动态监测和网格点基准地价更新信息管理系统》,本文是对该系统的功能模块和功能进行系统的说明。
关键词:地价动态监测基准地价网格点地价体系信息管理系统基准地价是我国城市地价管理和土地市场管理的重要科学依据。
由于基准地价是城市规划控制范围内各个土地定级单元或者用地类型区域土地使用权的平均价格,其评定工作涉及面广,并且是在大量土地和房地产交易价格样点资料的基础上,通过统一地价内涵,进行交易情况修正、时间修正、区域因素修正和个别因素修正后完成的。
如果没有充分的资料积累,每次基准地价更新将是一个耗时长,需要投入人力多的工作。
根据国土资源部的要求,国内的主要城市和重点地区需要根据《城市地价动态监测体系技术规范》建立地价监测点的,并定期上报地价动态变化情况,目的是全面、准确地掌握地价数据,分析地价变化趋势,为宏观调控土地市场提供决策依据。
这是一项长期日常工作,需要不断收集地价变化的相关资料,并按季/年汇总上报。
建立城市地价动态监测体系,使城市土地价格资料的采集、汇总和整理系统化和制度化。
有了城市地价动态监测体系,不仅可以掌握每个地价监测点的地价水平,也可以其为基础进行地价指数的编制,这就为基准地价更新提供了良好的基础,基准地价可以方便地利用地价监测点价格和相应的地价指数进行更新。
因此,有必要构建一个计算机系统,用于城市地价动态监测资料的输入、汇总、整理,并将监测点的地价资料作为基准地价更新的一部分数据来源,配合基准地价更新所需要的其他资料,快速完成城市基准地价更新。
1 软件系统1.1 系统概述整个系统实际上包括地价动态监测和网格点基准地价更新两大部分:(1)地价动态监测包括地价区段划分/变更、监测点设立/变更、交易样点设立/变更、监测点和交易样点价格评估、区段和级别平均地价计算、级别、区段及监测点地价指数计算、土地供需信息采集、房屋供需信息采集、相关社会经济指标信息采集以及季/年报告和表格的生成等。
城镇土地估价规程
中华人民共和国国家标准GB/T 18508－2001 —————————————————————————————城镇土地估价规程2001-11-12发布 2002-07-01实施—————————————————————————————中华人民共和国发布国家质量监督检验检疫总局目录1 范围 (1)2 引用标准 (1)３总则 (1)４估价原则及价格影响因素 (2)5 基本估价方法 (3)6 基准地价评估 (10)7 宗地地价评估 (26)8 主要用途土地价格评估 (28)9 基他权利土地价格评估 (31)附录A（标准的附录）收益还原法原理及公式 (33)附录B（标准的附录）市场比较法原理及公式演变 (34)附录C（标准的附录）基准地价评估用表 (34)附录D（标准的附录）名词解释 (64)附录E（标准的附录）估价报告规范格式 (65)中华人民共和国国家标准GB/T 18508－2001城镇土地估价规程—————————————————————————————1 范围本规程规定了我国城镇土地估价的范围、引用标准、总则、估价原则及价格影响因素、基本估价方法、基准地价评估方法、宗地地价评估方法、主要用途及其它权利的土地价格评估方法。
本规程适用于城镇、独立工矿区及开发区范围内的建设用地“基准地价”和“宗地地价”评估。
农村建设用地地价评估也可参照本规程执行。
2 引用标准下列标准所包含的条文，通过本标准中引用而构成本标准的条文。
在标准出版时，所示版本均为有效。
所有标准都会被修订，使用本标准的各方应探讨、使用下列标准最新版本的可能性。
TD 1001－93 城镇地籍调查规程3 总则3.1 土地估价目的土地估价目的是为保证国家土地所有权在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产管理；促进土地使用制度改革，有偿出让、转让国有土地使用权，加强国家对土地市场的管理，促进正常交易；全面、科学、合理地使用城镇土地提供依据。
3.2 土地价格内涵本规程所指土地价格,是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。
土地定级和基准地价评估工作方案
土地定级和基准地价评估工作方案随着城市化进程的加速，土地资源的重要性日益凸显。
土地定级和基准地价评估是土地管理工作中的重要环节，对于保障土地资源的合理利用和保护具有重要意义。
本文将从土地定级和基准地价评估的概念、意义、方法和实施步骤等方面进行探讨。
一、土地定级和基准地价评估的概念和意义土地定级是指根据土地的自然条件、地形地貌、土地利用现状、土地开发潜力等因素，将土地划分为不同等级的过程。
土地定级的目的是为了合理利用土地资源，保护土地环境，促进城市化进程的可持续发展。
基准地价评估是指根据土地的位置、用途、市场需求等因素，确定土地的合理价格。
基准地价评估的目的是为了保障土地资源的合理利用，促进土地市场的健康发展。
土地定级和基准地价评估是土地管理工作中的重要环节，对于保障土地资源的合理利用和保护具有重要意义。
通过土地定级，可以合理规划土地利用，促进城市化进程的可持续发展；通过基准地价评估，可以保障土地市场的健康发展，促进土地资源的合理配置。
二、土地定级和基准地价评估的方法土地定级和基准地价评估的方法主要包括定性分析和定量分析两种。
定性分析是指根据土地的自然条件、地形地貌、土地利用现状、土地开发潜力等因素，对土地进行综合评价，确定土地的等级。
定性分析的优点是简单易行，适用范围广，但缺点是主观性较强，容易受到人为因素的影响。
定量分析是指根据土地的位置、用途、市场需求等因素，采用数学模型和统计方法，对土地进行评估，确定土地的价格。
定量分析的优点是客观性强，结果可靠，但缺点是需要大量的数据和专业知识，成本较高。
三、土地定级和基准地价评估的实施步骤土地定级和基准地价评估的实施步骤主要包括以下几个方面：1.收集土地信息。
包括土地的自然条件、地形地貌、土地利用现状、土地开发潜力、土地位置、用途、市场需求等信息。
2.制定评估标准。
根据土地的特点和评估目的，制定评估标准，确定土地的等级和价格。
3.进行定性分析。
根据土地的自然条件、地形地貌、土地利用现状、土地开发潜力等因素，对土地进行综合评价，确定土地的等级。
浅析地理信息系统软件在地藉测绘管理中的应用
浅析地理信息系统软件在地藉测绘管理中的应用摘要：详细阐述了地理信息系统软件在地籍测绘和地籍管理中的应用，并用具体的软件系统进行具体说明。
关键词：地理信息系统地籍测绘管理软件应用地理信息系统（GIS）以计算机技术为基础平台，获取、存储、编辑、处理、分析和显示地理数据的空间信息系统，可以对大量的地理信息数据进行存储和管理，保证空间和时间数据的连续性，在地籍的测绘和管理中应用广泛并起到了重要的作用，极大的推动了地籍的测绘和管理工作。
1、地理信息系统软件在地籍测绘中的应用1.1 强大的图形处理功能，对地籍原图进行整饰地籍测绘软件可以对地籍草图进行整合和修饰，将测绘的地理信息形象化、系统化，进行三维的模拟输出，并绘制相应的宗地图。
在进行地籍测绘信息的整合中，系统软件能够对采集的数据进行分析，自动生成各类统计图表、地籍图规格，地籍图比例尺。
图形具有无级缩放、区域缩放、比例尺缩放，漫游、滑动等功能，随着图形的移动、缩放，自动调入当前位置的地籍图。
(1)测绘软件能自动标注宗地号、土地使用者、界址点号、界址线边长；(2)可利用已有图形，便捷地制作宗地图，并可直接输出至打印机或数据库；(3)可根据地图的使用目的和使用功能，对图形进行分层管理，输出多种专题图，进行不同方面的地理信息分析；(4)具有多种图形文件识别和读入的功能，可以与计算机辅助设计技术接口，有选择地读入数字化地籍测图软件生成的DXF图形文件。
1.2 数据具有高度的安全性，保证地籍图纸的准确性(1)可根据不同的操作人员设定不同的操作权限，比如：有的操作人员可以进行数据或者信息的录入和编绘，有的操作人员只能进行数据和图纸的查询，而无编辑权限；(2)操作人员均拥有自己的系统进入密码，而且密码可以由操作员更改，保证自己图纸信息不被他人改动；(3)对每一登记的操作，系统将自动作全程记录，记录每一步操作的操作员姓名及操作日期；(4)系统设有离开保护功能，当操作人员离开系统十分钟，系统将会作自动保护，登录时必须重新输入密码确认。
云南省城镇土地定级与基准地价数据库建设及管理系统开发
摘 要：针对云南省城镇土地定级与基准地价成果的特点，紧密结合城镇土地定级与基准地价的业务流程以及GIS的先进技术，设计构建高效、安全、稳定、可靠的云南省“129个县(市、区)城镇土地定级与基准地价数据库”，在此基础上，开发完成一套具有先进水平，综合、完整的城镇土地定级与基准地价空间数据库的地理信息系统。
实现城镇土地定级与基准地价基础数据的科学化、信息化管理，为国土行业相关管理部门提供全面、准确的基础信息和决策依据。
关键词：城镇土地定级；基准地价；数据库；管理系统DOI:10.3772/j.issn.1009-5659.2013.15.019城镇土地定级与基准地价数据是土地供应的重要依据，建设“城镇土地定级与基准地价数据库”，对优化配置和合理利用有限的土地资源，充分发挥土地的经济效益、社会效益和生态效益。
自1999年开展的“城市土地价格调查”、“地价动态监测和基准地价平衡”等国土资源大调查项目以来，云南省各县(市、区)已经基本建立了城镇土地定级及基准地价体系，目前已有成熟的技术路线和大量成果数据，并应用于城镇土地管理之中。
但由于此业务开展较早，各县(市、区)成果2～3年更新一次，城镇土地定级与基准地价测算成果形成了多年度、多格式的数据，不能在各系统之间共享，难以实现对数据成果的统一管理和深入应用。
因此，建设标准的城镇土地定级与基准地价数据库及管理系统开发成为首选的解决方案。
1 数据库建设本次数据库建设是云南省首次对全省129县(市、区)近几年完成的城镇土地定级与基准地价数据进行统一整理及汇总分析。
结合云南省数据成果涉及区域范围广、数据量大、类型多的特点，严格遵照《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》，参照国土资源部《城镇土地分等定级估价数据库标准》（征求稿），建设紧密结合国土管理部门工作需要，数据库建设的基础数据采用各县(市、区)近年度并且经云南省国土资源厅组织通过验收通过的城镇土地定级与基准地价成果数据，保证数据现势性和有效性。
城镇土地分等定级及基准地价评估
分等定级及基准地价评估的未来发展趋势
评估方法将更加科学化和规 范化；
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发展趋势
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评估结果将更加准确和可靠；
将更加注重与相关政策的衔 接和配套；
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将更加注重与国际接轨和交 流合作。
THANKS
感谢观看
REPORTING
https://
通过比较类似土地交易实例来评估基 准地价，要求市场交易资料充足可靠。
收益还原法
基于土地年总收益和资本化率来评估 土地价格，适用于有稳定收益的土地。
成本法
通过估算土地取得费、开发费、税费 和利息等来评估土地价格，适用于新 开发土地。
剩余法
预测开发完成后的总价值，扣除开发 成本、利息和税费后得到土地价格， 适用于待开发土地。
有利于土地资源的保护和管 理
通过对土地进行分等，可以更好地制定土地保护和 管理政策，防止低价值土地被过度开发和浪费。
有利于土地市场的规范化 发展
通过对土地进行分等，可以规范土地交易市 场，避免出现不公平交易和欺诈行为。
PART 03
土地定级
REPORTING
WENKU DESIGN
土地定级的依据
基准地价的应用
地价管理
制定地价政策、标准，调控土地市场，防止 地价暴涨。
城市规划
指导城市规划和建设，优化土地资源配置。
土地税收
作为土地税收的计税依据，保障国家财政收 入。
土地开发利用
为土地开发者和投资者提供参考依据，促进 土地合理利用。
PART 05
分等定级与基准地价评估 的关系
REPORTING
土地的经济和社会条件
土地的经济和社会条件包括经济发展水平、 人口分布、交通条件、基础设施等，这些因 素对土地的利用价值和开发潜力也具有重要 影响。
土地信息系统课程习题库和参考答案
第七章 土地信息的表示与可视化
1.土地信息的表示方法有哪些？ 2.地图与土地信息系统有何联系与区别？ 3.地图符号的涵义、作用、构成。 4.实现自动注记放置的系统应具备的功能。 5.面状专题内容的表示方法。 6.专题地图设计的内容。 7.如何进行土地信息的可视化？ 8.空间可视化的类型。 9.何为虚拟地理环境，有何特点？
2、 简述土地信息系统的组成、基本功能。
土 地 信 息 系 统 的 组 成 ： 一般由硬件、软件、数据库和人组成。硬件的配置主要包括输入设 备(如数字化仪、扫描仪、键盘等)，输出设备(如绘图仪、打印机、显视器等)，计算机系统，数 据存贮设备(如磁盘和光盘驱动器、磁带机等)；信息系统的软件由管理软件和功能软件组成； 土地信息系统的核心是数据库(Data Base)，用于存贮各种空间位置、拓扑关系和非空间数据。 其基本功能：1、数据采集、检验与编辑； 2、数据格式化、转换、概化；3.数据的存储与组织 4.查询、统计、计算 5、空间分析 6、显示
10 设计题：随着土地管理工作的深入，地籍、地类历史数据的查询与检索越来越频繁，土
地管理工作者对于土地信息系统时空数据管理功能的要求也越来越高。目前，即使一座中等 规模的城市，每天土地使用权交易量平均都可达十宗以上。存储并使用这些与日俱增的大量 数据对土地信息系统的时空数据管理功能是一个巨大的挑战。为满足实际工作对时空数据的 管理功能要求，提出你的设计方案。
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8.3 基准地价测算与自动更新系统
8.3.2 系统设计
1.系统的功能设计 2.系统的流程设计
（1）数据的调查和输入 （2）管理和评价 （3）产品的生产和表达 3.基准地价数据库设计 （1）建立基准地价数据库的具体工作 （2）建立基准地价数据库的技术路线 4.系统输入、输出设计 （1）输入设计 （2）输出设计
21世纪土地资源管理系列教材 土地信息系统
2020/10/13
曲卫东 韩琼 编著
21世纪土地资源管理系列教材 土地信息系统
第8章 土地定级、基准地价和宗地
地价评估系统
2020/10/13
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8.1 土地市场的主要业务
土地市场管理包括：
➢ 土地交易行为管理（eg.土地出让、转让、抵押和租赁） ➢ 土地价格管理（eg.基准地价、标定地价和交易地价） ➢ 市场中介服务机构管理 ➢ 土地收益管理
定级因子选取 定级因子删除
德尔菲法
因素权重确定方法
因素功能分及 服务半径计算
直线距离 最短路径
层次分析法 因素成对比较法
因素作用分值计算 最佳路径
土地级别确定
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8.3 基准地价测算与自动更新系统
8.3.1 系统建立的意义
➢基准地价是对城市各级土地或均质地域及商业、住宅、工 业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格。 ➢基准地价是反映一个城市地价高低的综合指标，是评估宗 地地价的基础，是政府制定管理措施、投资决策和国家征收 土地使用税的依据，经政府公布的基准地价对土地利用、投 资具有指导作用。
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8.3 基准地价测算与自动更新系统
8.3.3 系统实施的可行性分析
➢首先，目前不存在特殊的、尚待开发的、对系统建设具有 决定性作用的高尖端技术。 ➢其次，计算机的硬件的价格对新产品的开发已经不起决定 作用，系统开发软件诸如PC-GIS的售价也一降再降，因此开 发成本也符合我国目前的基本国情。 ➢最后，在开发的过程中有国外的经验可以借鉴。系统开发 最大的难点在于资料的收集和整理上。
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关键词
土地定级 基准地价测算和自动更新系统 宗地评估信息系统
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复习思考题
1.土地市场的主要业务有哪些？ 2.一般宗地评估信息系统的特点和功能是什么？ 3.基准地价数据库包括哪些内容？
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8.2 土地定级
2.数据流程 定级因素选择，数据采集
土地信息系统
定级因素 数据准备
定级因素指标确定
网格单元确定
网格单元单因素分值计算源自网格单元因素综合作用分值重定 确级 定因
素 权
绘制因素作用 分等值线图
极差收益 测算检验
确定级别分值界限 确定级别图层与应用图层叠加
8.5 网上房地产管理系统实现的关 键技术
1.动态数据服务 2.数据的实时传输 3.交互的、动态的三维场景 4.多媒体技术的使用 5.GIS实体的模糊查询技术
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本章小结
本章主要内容是土地定级系统、基准地价测算和自动更 新系统以及宗地评估信息系统，并介绍了这些系统之间的关 联和综合运用。
系统最终需要解决如下问题： （1）解决数据存储、维护和管理问题。 （2）方便基准地价更新。 （3）科学准确地估算宗地价格。 （4）高效的结果输出和信息查询。
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8.4 宗地地价评估
8.4.2 宗地估价系统的总体结构
宗地估价系统
项目登记 子系统
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8.4 宗地地价评估
8.4.1 宗地估价系统特点和功能
宗地估价系统需要满足各级地价评估事务所的需求，包括日常 数据的维护和管理，以及宗地估价业务办理的需要和估价成果 的输出。宗地估价系统最终开发目标是成为一个功能齐备的、 可以完成各级地价评估事务所宗地估价任务的信息系统。
价格评估 子系统
信息查询 子系统
结果输出 子系统
用户界面
基本数据库 文档库
案例库
方法模型库
数据库
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8.4 宗地地价评估
8.4.2 宗地估价系统数据库设计
1.基本信息数据库 2.案例库 3.文档库 4.方法模型库
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…… 在土地市场业务中，目前基准地价评估和宗地地价评
估已经实行信息化管理。
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8.2 土地定级
1.基本功能
（1）交互式任意地选择影响城镇土地级别的各项定级因素； （2）根据因素类型，自动计算作用分值； （3）采用多种方法交互式确定定级因素权重； （4）自动确定土地级别； （5）绘制土地级别图以及各项定级因素作用分等值线图； （6）对划分的土地级别进行级别检验； （7）为用户提供交互式修正级别数据界面。
确定土地级别
绘制土地级 别分值等值 线图
土地定级 报告
2020/10/13
绘制土地 级别报告
定级因素作 用分值图
量算各级 别面积
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8.2 土地定级
3.土地定级模块的基本结构
辅助图层选择
用地类型选取
用地类型设置
用地类型删除
土 地 定 级
因素体系设置 评价单元设置
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