标准宗地地价评估技术要点表
宗地估价思路
四.估价原则：特别强调合法原 则、预期收益原则、替代原则 等。
五.估价方法：常用市场比较法 和收益还原法。
六、技术要点
两种类型：
一是土地使用权的租赁 价格，常说的租金；
二是承租土地使用权的 租赁价格：是市场租金 与承租租金的差值。产 生的原因是市场租金高 于承租租金。
区别于租赁权价格。请见书上 第三章第三部分。
纠纷、共有权等的影响。
（1）分割土地转让：分割土地能否独
四.估价原则：特别强调合法原则、
立使用和与相邻土地关系的分析。
替代原则和最有效利用原则、预期收 （2）分摊土地转让：公共配套和公共
益原则。
设施用地的影响、空间权的影响等。
Байду номын сангаас
五.估价方法：可以多种估价方法。
七 价格确定
2020/7/29
6
宗地估价思路
估价思路基于：
估价目的 估价对象用途 估价对象权利 市场状况
2020/7/29
估价技术思路内容： 1.根据估价目的和估价对象
用途等选择估价方法（市场 比较法、收益还原法、剩余 法、成本逼近法、基准地价 系数修正法（路线价））进 行评估。 2.根据估价方法的适宜性确 定各方法估价结果的权重。 3.再根据政策要求（如工业 用地出让最低价要求）和估 价对象权利状况（如划拨用 地估价要扣减出让金）对估 价结果进行修正。 4.最终确定估价结果。
（1）新增建设用地， （2）原建设用地，
六 价格确定
（3）出让后改变用途和使用条件 （合法）需要补交地价的土地。
工业用地出让最低价标准。
4.出让底价：是正常市场状态下地 有规定必须采用基准地价系数
价水平，是政府出让最低控制标准。 修正法并规定权重的等。
宗地地价评估
宗地地价评估宗地地价评估是指对土地的价值进行估算的过程。
土地的价值受到多个因素的影响，包括地理位置、土地用途、规划限制、市场需求等。
评估宗地地价需要综合考虑这些因素，以确定一个合理的价格。
首先，地理位置是评估宗地地价的重要因素之一。
地理位置决定了土地的交通便利程度、所在地的发展潜力以及周边配套设施等。
在城市中心或繁华地段的宗地通常地价较高，因为这些地区更具有投资价值和商业潜力。
而在偏远的郊区或乡村地区，宗地地价相对较低。
其次，土地用途对宗地地价也有重要影响。
不同的土地用途对应着不同的市场需求和发展潜力。
例如，商业用地通常地价较高，因为商业活动有较高的回报率。
而住宅用地、工业用地等则地价较低，因为它们的利润相对较低。
第三，规划限制也是宗地地价中需要考虑的因素之一。
市区内规划限制较多，如道路、绿化带、保护区域等。
这些规划限制会限制土地的使用和开发，从而影响到宗地地价。
另外，规划限制也体现了政府对土地资源的管理和保护。
在评估宗地地价时，需要考虑这些规划限制对土地价值的影响。
最后，市场需求是宗地地价评估的重要参考因素之一。
市场需求直接影响到土地的价格。
市场需求受到多个因素的影响，包括人口增长、经济发展、产业结构等。
在评估宗地地价时，需要了解市场需求的情况，从而判断土地的价值。
综上所述，宗地地价评估是一个复杂的过程，需要综合考虑多个因素。
地理位置、土地用途、规划限制和市场需求都是评估宗地地价的重要因素。
在实际评估过程中，需要考虑这些因素的相互影响，以确定一个合理的宗地地价。
只有通过科学的评估方法和数据分析，才能得出准确的宗地地价评估结果，为土地交易提供参考。
宗地地价评估
第一节 宗地地价评估的原理
➢ ２、估价思路 ➢ ①搜集有关基准地价的资料。 ➢ ② 查出估价对象所处地段的基准地价。 ➢ ③进行交易日期调整。与市场比较法的交易日期调整方
法相同，将基准地价在其基准日期时的值调整到估价时 点的值。 ➢ ④进行土地状况调整。将估价对象宗地的状况，与评估 基准地价是设定的土地条件或状况进行比较，将基准地 价调整为在估价对象宗地状况下的价格。调整的状况包 括：位置、土地开发程度、土地使用年限、容积率、土 地形状、临街状况等。 ➢ ⑤求出估价对象宗地的价格。
对内和对外两个方面。 ➢ （２）环境优劣度。主要包括两个指标：一是人文环境，即商
业区周围的人口密度、收入水平等；二是自然环境，如地质状 况、土地承载力、地形等。 ➢ （３）城市规划限制。主要反映城市规划对商业区土地利用提 出的具体要求，包括土地的具体用途、建筑物的高度、密度、 容积率、道路宽度等。 ➢ （４）其他因素。 ➢ （5）个别因素还包括宗地的形状、临街状况、临街深度等
第一节 宗地地价评估的原理
➢3、公正性
➢ 宗地地价应该评估出正常市场中，一般经济 技术及管理水平下的正常价格，给土地交易者 提供决策的依据。
➢ 4、时效性 ➢ 宗地地价反映一定时点的价格水平，评估中
都要明确评估宗地在估价时点的价格。
第一节 宗地地价评估的原理
➢ 二、宗地地价评估的一般原理 ➢ 宗地地价评估是根据已有宗地的收益资料、市
场成交价格资料、在费用资料及影响土地使用权 价格的自然、社会、经济因素之间的相关关系， 评估出的宗地在特定时间、特定目的下的价格。 ➢ 1、宗地地价评估的基本原理是地租理论。土地 使用者经营土地而获取的超额利润—土地收益， 是土地使用者支付地租的能力，也是土地使用者 愿意支付地价获取相应土地权利和收益的基础。
土地估价理论与方法：宗地地价评估
⼀、宗地地价评估概述
1、宗地地价的概念
(1)宗地地价与宗地地价评估
(2)宗地地价的特点
2、宗地地价评估的⼀般原理
3、宗地地价评估⽅法
主要有5种⽅法，除了4种基本⽅法外，还有基准地价系数修正法（1）基准地价系数修正法的定义
（2）基准地价系数修正法的基本原理
（3）基准地价系数修正法的特点与适⽤范围
（4）基准地价系数修正法估价的程序与⽅法
⼆、宗地地价评估程序
1、接受估价任务
任务来源途径和接受委托遵循原则
2、确定估价的基本项⽬
3、拟定估价作业计划
4、资料收集与实地踏勘
5、⼀般估价资料调查分析
6、特定资料收集与分析
7、选择适宜估价⽅法，试算地价
（1）各种估价⽅法的⽐较
（2）各种估价对象适宜的估价⽅法
8、试算价格调整与估价额确定
9、撰写估价报告书
10、交付⼟地估价报告，收取估价费⽤
三、宗地地价评估成果整理
1、编制宗地估价报告的⽬的
2、编写宗地估价报告的基本要求
3、宗地估价报告的格式与内容
宗地估价报告包括宗地估价结果报告和宗地估价技术报告。
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扬州市国土资源局
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扬州市市区商业用地二级地宗地地价影响因素指标说明表
扬州市市区商业用地三级地宗地地价影响因素指标说明表
扬州市市区商业用地四级地宗地地价影响因素指标说明表
扬州市市区商业用地五级地宗地地价影响因素指标说明表
扬州市市区商业用地六级地宗地地价影响因素指标说明表
扬州市市区商业用地七级地宗地地价影响因素指标说明表。
土地评估的技术要点
土地评估的技术要点
土地评估是指对土地进行价值评定、市场价格评估和投资价值评估的
过程。
土地评估是广泛应用于房地产开发、土地出让、土地征收、土地抵
押等领域的一项重要工作。
以下是土地评估的技术要点：
1.评估目的和范围：在进行土地评估前，确定评估的目的和范围。
评
估目的可能是为了确定土地的抵押价值、出售价值、租金价值等。
评估范
围则是评估工作所涉及的土地面积、使用权类型等。
2.土地特征分析：对土地的位置、规划用途、地理环境、土地权属等
进行综合分析与研究。
这些特征对土地的价值评估有很大的影响。
3.市场调研：通过市场调研了解土地市场的供需关系、交易价格和价
格趋势等因素。
市场调研可以通过访谈、问卷调查、参观实地等方式进行。
4.数据收集：收集土地和相关方面的各类数据，如土地出让合同、土
地权证、土地权属证明等。
同时，还需收集相关的市场数据、经济指标、
土地注册价值等信息。
5.土地评估方法：根据评估目的选择适当的评估方法。
常见的评估方
法包括市场比较法、收益法和成本法等。
市场比较法侧重于比较土地与类
似土地的交易价格来确定价值；收益法则通过计算土地的潜在收益来评估
价值；成本法则是以土地的再开发成本和重建成本为基础来评估土地价值。
6.数据分析和模型建立：利用已收集到的数据进行数据分析和建立评
估模型。
数据分析可以通过回归分析、统计学方法等进行。
评估模型则是
通过建立与土地价值相关的数学模型，来推算出土地的价值。
(完整版)土地评估的技术要点
各种用途土地价格评估技术要点（一）主要用途土地价格评估技术要点1、居住（普通居住、高档公寓、独立别墅）用地的评估评估居住用地地价时，主要技术要点有：（1）客观合理的选择影响居住用地地价的影响因素居住用地受环境条件、交通条件、市政配套设施等因素影响比较大。
（2）估价方法选择宜选用市场比较法、剩余法、收益还原法和基准地价系数修正法；对新开发完成的居住用地，可以使用成本逼近法。
◆居住用地的出让和转让案例比较多，尤其是房地产交易市场比较发育、成熟、规范的区域，适宜选用市场比较法评估地价。
◆居住房屋的交易量大且类型多样，既有房屋的出售信息，也有房屋的出租信息，适宜选用剩余法评估地价。
◆全国各地大多数县（市），甚至乡镇均已完成基准地价的测算工作。
（3）估价技术要点及处理方法A、评估别墅等独立住宅用地，重点分析：城镇地理位置与气候条件、居民生活方式、地区经济增长、财政经融状况与利率水平、景观、人文环境、建筑密度、间距、容积率、绿化率等因素对地价的影响。
首选市场比较法，如极具特殊性则不以采用。
B、评估高档公寓用地，重点分析：居民生活方式、人文环境与景观、基础设施与公用设施状况、交通通达度、规划限制、容积率、地形条件等因素对地价的影响。
首选市场比较法，辅之以受益还原法、假设开发法、基准地价系数修正法。
C、评估普通居住用地，重点分析：城镇人口数量与家庭规模、居民收入与消费水平、居民住房条件、政府的住房消费政策与住房金融政策、区域位置、交通便捷程度、基础设施与公用设施状况、规划限制、容积率、宗地面积、地形及地质条件等因素对地价的影响。
首选市场比较法，辅之以受益还原法、假设开发法、基准地价系数修正法。
对新开发土地可以用成本逼近法。
D、对于待拆迁改造的危旧居住用地，如无特殊需要一般不得依现状用途评估，而应按规划用途评估。
2、工业用地评估（1）客观合理的选择影响居住用地地价的影响因素工业用地受交通条件、相关产业的配套与集聚、产业政策、产业结构、基础设施状况、环境状况、城市规划等因素影响比较大。
土地评估的技术要点
土地评估的技术要点土地评估是指对土地进行综合分析、评估其价值、用途和可持续利用性的过程。
它是土地资源管理和开发的重要工具，可以为土地所有者、开发商、政府机构等提供决策依据。
土地评估的技术要点涉及多个方面，包括土地价值评估方法、土地利用评估、土地利用规划等。
以下是几个主要的技术要点：一、土地价值评估方法：1.比较市场分析法：通过对市场上类似土地交易的数据进行比较分析，确定土地的市场价值。
2.收益法：根据土地的收益潜力及其现值，计算土地的价值。
3.成本法：以土地当前的成本为基础，考虑折旧和整体市场状况等因素，确定土地的价值。
二、土地利用评估：1.土地质量评估：评估土地的肥力、水源、地质条件等，确定土地的适宜用途和可持续利用性。
2.环境评估：评估土地所在区域的自然环境状况、生态系统功能等，确定土地的可持续开发和利用程度。
3.社会经济评估：评估土地所处的社会经济状况、用地需求等，确定土地的社会经济价值和利用潜力。
三、土地利用规划：1.土地分类管理：将土地划分为不同类型，明确其用途和管理方式。
2.土地编制及分区：通过土地编制，确定土地用途的布局和分区，并制定相应的土地利用规划。
3.土地利用管制：建立土地利用管制制度，对土地开发和利用进行管理，确保资源的合理利用和环境的保护。
四、数据分析与模型应用：1.土地数据收集：收集土地基本信息、市场交易数据、环境监测数据等，为土地评估提供数据支持。
2.数据分析：对收集到的数据进行统计、分析，找出土地价值评估和利用规划的规律和趋势。
3.模型应用：利用GIS、遥感、决策支持系统等技术，建立土地评估和利用规划的模型，进行预测和分析。
五、法律法规与政策支持：1.土地管理法规：了解土地法律法规对土地评估和利用规划的要求，确保评估过程的合法性和规范性。
2.政策支持：了解相关政策趋势和政府对土地评估和利用规划的需求，为决策者提供政策依据和支持。
综上所述，土地评估的技术要点包括土地价值评估方法、土地利用评估、土地利用规划、数据分析与模型应用以及法律法规与政策支持等方面。
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利润率(%)
样本修正评估
实际用途
交易目的
交易方式
交易时间
价格
评估价格一权重值：
评估价格二权重值：
评估价格三权重值：
填表说明： 1、此表用于土地估价师测算标准宗地价格时各评估方法的技术要点汇总。 2、单位分别为土地面积，平方米；总价，万元；单价，元／平方米；评估价格，元／平方米；率，％；开发周期，年。 3、样本修正评估是指设立的为土地交易日期在1年以内的交易样本，其地价可直接通过期日、土地开发程度、土地使用权年限、容积率等修正评估得到。
剩余法评估 总价（万元）
房地产价值 单价（元/平方米）
假设开发法评估 总价（万元）
预计房地开发价值 单价（元/平方米）
土地取得成本（含税费）
成本逼近法评估 总价（万元）
单价（元/平方米）
房地年费用 总价（万元） 单价（元/平方米）
建筑重置价 总价（万元） 单价（元/平方米）
预计开发成本 总价（万元） 单价（元/平方米）
土地开发成本 总价（万元） 单价（元/平方米）
房屋现值
总价（万元）
单价（元/平方米）
房屋年折旧 率(%)
综合(%)
房屋现值
总价（万元）
单价（元/平方米）
房屋年折旧率(%)
开发周期(年)
利息率（年）(%)
开发利润率（年）(%)
开发周期(年)
利息率（年）(%)
还原率
房屋(%)
折旧年限(年)
投资回报率（总）(%)
填表单位：
填表人 ：
交易单价（元/平方米）
现状条件下评估价 (地面价) 格（元/平方米） (楼面价)
土地(%)
土地总价 （万元）
现状条件下评估价格 （元/平方米）
(地面价) (楼面价)
税费率（平均）(%)
土地总价 （万元）
现状条件下评估价格 （元/平方米）
(地面价) (楼面价)
税费率(%)
土地总价 （万元）
标准宗地编码： 市场比较法评估
案例名称
估价师姓名：
位置
估价师证号：
表1-9 标准宗地地价评估技术要点表 用途：
实际用途
开发程度
面积(平方米)： 容积率
位置： 成交价格(元/平方米)
比准价格 （元/平方
米）
现状条件下评估价格 （元/平方米）
(地面价) (楼面价)
收益还原法评估 总价（万元）
房地年收益 单价（元/平方米）
现状条件下评估价格 （元/平方米）
(地面价) (楼面价)
增值率(%)
土地总价 （万元）
现状条件下评估价格 （元/平方米）
(地面价) (楼面价)
交易总价 （万元）
现状条件下评估价格 （元/平方米）
(地面价) (楼面价)
设定内涵条件下评估 (地面价) 价格（元/平方米） (楼面价)
填表日期: