房地产个人置业投资的主要内容
房地产个人投资分析
对于房地产个人投资 ， 有着诸 多的影响 因素 ， 比较显 其中 著的因素有国家宏观调控 、 该投资与其他投 资收益的 比较 、 房 地产市场的发展等等 。 １国家宏 观调控。 、 在房地 产市场发展过热的时候 ， 国家往 往 出台宏观调控政策进行降温 ， 包含提高税率 、 改变信贷计划 等等 ， 这就使得个 人投资 的资金成本增加 ， 率受 到影 响 ， 收益 经济压力增加 ，可能促使ｆ１减小投资规模或退 出投资 。相 电门
１投资主体以中高收入人群为主。房地产商品首先是一 、
种必需的消费品 ，一般个人只有在完成不可或缺 的住房 等消 费后 ， 才会拿 出更 多的可支配收入投入 到房 地产投 资领域 而 房 地产 的资本 密集性 又决定 了其价 值额较 大 ：０６ ５ ， ２０ 年 月 全 国商 品住宅平均销售价格为 ３９ 元 ／ １９ 平方米 ，同年首 季城 镇居 民家庭人均可支配收入为 ３９ 元 。 ２３ 在这种情 况下既要满 足住房 消费需要 ， 又要有一 笔不 菲的资金投资房地产 ， 只有中
相应的交易成本， 增加个人投资者的信心， 让他们感觉到有保
障， 激发个 人投 资房 地产的热情。
三、 房地产个人投资的相对性分析
这些使得小户型成为个人投资者投资的首选和主体。 ３投资行为具有灵活性的特点。房地产个人投资因其较 、
小 的投 资规模使得它具 有“ 小好掉头 ” 船 的特 点 ， 够根据 市 能 场的变化更快的调整投资方 向和投资规模 ，以追逐更 多的利
接 的投入 房地 产业 ， 以获取 所期 望的报酬的经济活动 。 由于近
润， 个人 资本往 往会更 加热 切 的投入 到房地产 领域追 逐高 额利 润， 而在社会对房地产业 的预期一旦转 向悲观 时 ， 个人资本又
置业顾问工作描述
置业顾问工作描述
置业顾问是一个非常重要的职位，主要负责管理实体房地产销售和租赁，向客户提供有关各项物业、房地产等方面的咨询、指导、投资、融资等专业服务。
置业顾问也负责协调房地产的购买和出售，为客户提供优质的服务，使双方受益。
作为一名置业顾问，首先要掌握有关房地产、财务、法律等方面的知识，有良好的经济学和金融知识，能为客户提供有关物业的科学分析。
要熟练掌握有关房地产市场、房地产投资、房地产贷款、房地产管理等各种知识，不断加强自我更新，深入了解各类房地产投资规则，以满足客户的需求。
另外，置业顾问还需要具备良好的客户服务意识，熟悉有关房地产业务办理流程和技巧，了解各类房地产交易方式及投资理财知识，能够提供合乎市场行情和客户需求的房地产投资建议，能针对客户的实际情况，合理配置资源，向客户提供优质的投资服务并获得双赢的结果。
置业顾问的职责还包括密切关注房地产市场的动态，及时跟踪各类房地产投资信息，收集客户需求，不断丰富知识储备，能够准确把握客户投资物业市场动态，根据实际情况及客户需求，提供具有成效的投资咨询。
另外，置业顾问还要与有关部门保持良好的沟通，便于及时解决客户的租赁或购买等问题，及时发现房地产行业的机遇和发展趋势，助力客户取得成功。
总之，置业顾问是一个非常艰巨而且具有挑战性的工作，它要求
从业者有全面的财务素养和购房知识，以及良好的客户服务意识，它不仅能够锻炼从业者的专业素养，更能为客户提供有效的投资和房地产服务，共同发展获得成功。
房地产置业投资项目案例分析
贷款余额
M
o
(1 r /12)(nt)12 1 r /12(1 r /12)(nt)12
11.5房地产置业出租经营投资分析
把上述条件代入，将会得到各年末的贷款余额数值。 例：第5年末贷款余额为：
M1 r /12(1 r /12)(nt)12
18
(1 12%
12% /12)(155)12 1 /12(1 12% /12)(155)12
该物业资产使用15年，按线性折旧法计算折旧费用。折旧 基数为投资额的85%。假设投资者要求的投资收益率为20%， 该工程是否值得投资？
11.5房地产置业出租经营投资分析
分析： 大局部投资者都要依赖筹措的资金进展房地产投资，而抵
押贷款是房地产资金筹措的主要形式。投资者经常面临的问 题之一就是权衡抵押贷款投资的效益，作出投资决策。本案 例实际上是想考察该工程的抵押贷款投资决策是否可行。也 就是说，该工程在贷款的情况下再考虑各种应交税款，还能 否获得预期收益。
〔3〕股本投资：
27 000×30%+1 431=9 531〔万元〕
〔4〕抵押贷款额： 27 000×70%=18 900〔万元〕
11.5房地产置业出租经营投资分析
2〕抵押贷款年还本付息额
A
P
i(1 i)n (1 i)n
1
18900
7.5%(1 7.5%)15 (1 7.5%)15 1
2141.13(万元）
试从投资者的角度，计算该工程自有资金的财务净现值和 财务内部收益率，并判断该工程的可行性。
11.5房地产置业出租经营投资分析
解：简要分析如下：
1．相应指标计算
1〕写字楼投资的根本情况:
〔1〕写字楼购置总价： 27 000×10 000=27 000〔万元〕
置业投资
11.2房地产买卖投资分析
解：简要投资回报分析如下：
1．计算相应指标
1）投资成本（购买价）：300 000元
2）销售手续费：400 000×1.5%=6 000元
11.2房地产买卖投资分析
3）有关税费
（1）营业税：400 000×5%=20 000元
（2）城市建设维护税：20 000×1%=200元
（3）印花税：400 000×0.5%=200元
（4）契税：400 000×1.5%=6 000元
（5）城市土地使用税：0.5×120×3=1 800元
（6）评估、交易、登记等费用：约2 000元
（7）所得税：
（销售价-购买价-利息-经营费用-直接税费）×20%=12 760元
房地产置业投资 按照房地产投资形式的划分,分为房地产直接投资与房地产间接投资,其中房地产开发投资与房地产置业投资隶属于房地产直接投资. 房地产置业投资是购置物业以满足自身生活居住或生产经营需要,并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动.置业投资的对象可以是开发后新建成的物业,也可以是房地产市场上的二手货.这类投资的目的一般有两个:一是满足自身生活居住或生产经营的需要;而是作为投资将够入的物业出租给最终的使用者,获取较为稳定的经常性收入.置业投资一般从长期投资的角度出发,可获得保值、增值、收益和消费四个方面的利益。
11.2房地产买卖投资分析
两者相比，储蓄投资比购房投资的投资收益率低2.87%，但储蓄投资相对稳定，除通货膨胀外，基本上无风险，而购房投资的结果却有较大的变数，如3年内用于出租经营，则可有租金收益，仅租金收益一项就已经相当于银行利息收益，如果税费减免或售价增加，其收益更高，但如果售价没升幅，3年后仍无法售出，则只好转为长线投资，靠收租金逐步回收投资资金，等待出售时机。投资者在进行房地产买卖投资回报分析时，其收益率的底线通常是与银行利息作对比。相比之下，购房投资收益大于银行储蓄投资，但风险同时存在。
(完整word版)房地产投资分析复习资料
第1章房地产投资分析的基本问题1、掌握房地产投资的概念:经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。
2、熟悉房地产投资的基本形式1、直接投资（投资者直接参与开发或购买房地产）（1）房地产开发投资包括商品房开发投资和土地开发投资（2）房地产置业投资（期房、现房、二手房）长期置业投资可以获得保值、增值、收益和消费式分为直接投资和间接投资2、间接投资（资金投入到房地产相关的证券、基金）（1）投资于房地产开发企业发行的债券和股票（2）投资于房地产投资信托基金(如越秀城建2005年在香港发行的内地第一支REITs)（3）投资于房地产抵押贷款支持证券（如“建元2005—1”）3、了解房地产投资避税收入原理（更适用于国外的税收制度和会计折旧形式）避税收入指因提取房地产折旧而降低纳税基数,给投资者带来的收益。
它是房地产投资者因拥有房地产而间接获得的收益.在有关政策和法规允许的范围内，加速折旧是扩大税收好处的基本途径之一。
房地产避税优势说明应交的所得税=所得税税收基数×所得税率所得税的税收基数一般是净经营收入扣除贷款利息、建筑物折旧后的余额。
会计上的折旧年限一般（税法规定房屋最低折旧年限为20年）短于建筑物实际耐久年限，在账目上可以通过加速折旧来增加收入扣除项，从而降低所得税的基数。
4、熟悉房地产投资分析的内容（或组成部分)1、市场分析2、区位条件分析3、基础数据估算分析4、财务分析5、不确定性分析6、风险分析7、决策分析(方案比较选择分析）5、熟悉可行性分析和投资分析的区别房地产投资分析，是指在房地产投资活动的前期，投资者运用自己及投资分析人员的知识与能力，全面地调查投资项目的各方制约因素，对所有可能的投资方案进行比较论证，从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。
可行性分析也叫可行性研究，它是在投资决策前，对项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究、评价的分析过程.其主要目的和任务是要明确是否值得投资于这个项目，即目标项目在技术上是否先进、实用、及可靠,在经济上是否合理，在财务上是否盈利，并通过具体的指标进行评价和判断。
置业顾问工作内容描述
置业顾问工作内容描述置业顾问是房地产行业中的重要角色，他们负责为客户提供专业的房地产咨询服务，协助客户进行房地产投资和置业规划。
置业顾问需要具备丰富的房地产知识和市场经验，能够为客户提供全方位的置业建议，帮助他们做出明智的投资决策。
下面将详细描述置业顾问的工作内容。
首先，置业顾问需要了解客户的需求和预算，通过深入的沟通和了解，帮助客户明确自己的置业目标和期望。
他们需要耐心倾听客户的需求，分析客户的经济情况和家庭状况，为客户量身定制最适合的置业方案。
其次，置业顾问需要对房地产市场有着敏锐的洞察力，及时了解市场动态和房产信息。
他们需要收集和整理各类房产信息，包括房屋价格、楼盘信息、房产政策等，为客户提供最新的市场资讯和房产投资建议。
除此之外，置业顾问还需要协助客户进行房屋看房和选址。
他们需要陪同客户实地考察房屋，帮助客户了解房屋的实际情况和周边环境，提供客观的房产评价和建议。
同时，根据客户的需求和喜好，为客户推荐合适的楼盘和房源，帮助客户选择理想的房产。
另外，置业顾问还需要协助客户进行房屋交易和签约。
他们需要协助客户了解房屋买卖合同和相关法律法规，帮助客户进行房屋交易谈判和价格协商，确保客户的权益得到保障。
在房屋签约过程中，置业顾问需要协助客户办理相关手续和文件，确保交易的顺利进行。
最后，置业顾问还需要为客户提供售后服务和房产管理建议。
他们需要协助客户解决房产交易中出现的问题和矛盾，提供房产管理、装修设计等方面的咨询和建议，帮助客户顺利完成房产置业和投资。
总之，置业顾问是房地产市场中不可或缺的角色，他们通过专业的知识和服务，为客户提供全方位的置业咨询和帮助。
他们需要具备丰富的房地产知识和市场经验，善于沟通和协商，能够为客户提供专业的房产投资建议和服务。
希望通过以上的描述，您对置业顾问的工作内容有了更清晰的了解。
房屋中介机构的服务内容主要有哪些？
房屋中介机构的服务内容主要有哪些？1、二手房屋的买卖,按揭贷款的融资,房屋写字楼等物业的出租,房屋银行管理,置业投资建议。
2、有关房地产的咨询,提供房地产信息、技术、政策法规等方面服务的活动。
3、进行房地产的评估。
房屋中介机构作为服务型的机构，它主要提供的是什么服务呢?关于房屋中介机构的问题很多人都不清楚，房屋中介机构到底是做什么的?现在将在下面的文章中为您具体的介绍房屋中介机构提供什么服务，帮助您更好的了解房屋中介机构的相关问题。
房屋中介机构的服务内容主要有：1、投资置业，经营机构或个人置业、投资、换房、租赁物业可将买卖(或租赁)楼宇及置业的设想、资源位置，座号等要求委托给中介公司，则该公司将以最快时间、合理的价格为客户提供优质服务，同时协助办理房地产评估、过户、银行按揭、物业管理、产权归属证明、凭证等各种服务。
这样可省事省时，得到的是最优的选择，达到满意的要求。
2、选购物美价廉的楼宇房地产中介公司既代理三级市场楼宇等物业，又有大部分二级市场待销的房地产，及一些开发商在某些特定条件下优惠认购之物业。
中介公司则拥有大量品种多及不同等层次价格的房屋物业的库存，可供客户优选余地大。
因此，在中介公司有优选楼宇、价格优惠等较多的便利，会得到物有所值的回报。
3、房地产开发商的得力帮手为减低经营成本，开通销售渠道，房地产开发商正逐步摒弃自设售楼经营部自产自销的传统观点和做法，从而全面委托中介公司策划、代理、宣传、销售、管理等业务，这已是近年来我国地产开发的一个全新概念。
中介公司有营销的经验，市场脉搏清晰，信息来源快捷而量大。
房地产的开发由中介公司策划营销，一般来说，无论在外观布局、使用面积、或者价格定位等方面，客房都较容易接受，加上中介公司的每个经纪人本身自有的素质的客源，汇总起来也是一个庞大的营销渠道市场资源。
因此，能很好地利用房地产中介公司的作用，这对房地产商的开发成功是一个最佳选择。
以上就是我们的法律中关于房屋中介机构提供什么服务问题的解答，希望能对您的疑问有所帮助，更多关于房屋中介方面的问题，如租房时要防范房屋中介机构的哪些陷阱?如果您想要了解这方面的法律问题，请具体联系我们.：房屋中介常见的霸王条款有哪些。
2023年房地产经纪人之职业导论通关考试题库带答案解析
2023年房地产经纪人之职业导论通关考试题库带答案解析单选题（共35题）1、我国香港地区把房地产经纪从业人员分为地产代理（个人）和（）。
(2012年真题)A.业务员B.销售员C.营业员D.房地产经纪人协理【答案】 C2、根据房地产代理合同中委托人的义务，委托人（）。
A.不承担处理事务过程中的不利后果B.不应该承担房地产经纪人受托处理事务的费用C.负有支付房地产经纪人报酬的义务D.承担在处理事务过程中发生的全部损失的赔偿责任【答案】 C3、牌照制度是中国香港地区房地产经纪业的基本制度之一，作为实施发牌制度第一步的过渡期牌照的有效期为( )。
A.1999年初之前B.2001年初之前C.2002年初之前D.2005年初之前【答案】 C4、房地产经纪服务合同的保存期限为（）。
A.不少于3年B.不少于5年C.5～10年D.10年以上【答案】 B5、房地产经纪机构在风险管理过程中，因买卖双方客户“跳单”而产生的风险，属于（）。
A.未尽严格审查义务引起的风险B.经纪业务对外合作的风险C.经纪人道德风险D.客户道德风险【答案】 D6、下列房地产经纪合同条款中，容易引发纠纷的是( )。
A.房地产经纪机构承诺不吃差价B.代理销售的房屋卖不出去，房地产经纪机构承诺购买C.房屋权属信息的真实性由卖方负责D.房屋登记手续可由房地产经纪机构代办并额外收费【答案】 B7、房地产经纪活动存在的原因不包括( )。
A.房地产交易需要签订书面合同B.房地产具有特殊性C.房地产交易具有复杂性D.房地产市场具有信息不对称性【答案】 A8、由于职业道德是与一定的职业相联系的，所以在性质上具有( )。
A.专业性B.特殊性C.关联性D.整体性【答案】 A9、目前，（）已成为房地产经纪人获得客源的一个重要渠道。
A.网上虚拟地盘B.房地产经纪门店C.房源发布网络化D.网上门店【答案】 D10、在房地产经纪机构注销时，对尚未完成的房地产经纪业务采取的不当处理方式是（）。
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由于房地产具有保值增殖性（长期内），根据美国、英国、香港等地研究资料表明，房地产价格增长率大约是同期通货增长率的2倍，因此具有抵御通货膨胀影响的作用。
而且在一定程度上可以起到避税作用（通过多提折旧降低税前利润，并可以通过用投资房地产的亏损抵消其他方面的利润），另外作为不动产比较容易获得银行的抵押贷款等优点，使得房地产是一种非常好的投资对象。
房地产投资可以选择的方式：直接投资购买房地产，购买房地产上市公司的股票，购买房地产信托投资基金以及购买房地产抵押贷款支持证券。
个人进行房地产投资时，应选择合适的投资对象，尽可能运用杠杆原理，以较少的资金控制较大数额的资产。
基本步骤：
（1）确立资产计划
确切估算本人可用于投资房地产的财富，并确定投资目标。
对投资目标进行分析。
仔细分析要投资房地产的特性，以便发现投资目标是否存在不正确定价的情况。
构思各种资产投资的正确组合。
确定用于各种特定投资的数量，并确定在目前拥有的资产中哪些应该出售或买入，哪些资产作为自己资金组合的新成分。
对资产投资组合的经济效果进行评估。
从风险和收益两个方面对所拥有的各种资产的实际经济效果做出测定，并将其结果与基准收益水平进行比较。
投资计划还要因人而异，与投资者的风险偏好有关。
（2）长、短线投资
对房地产进行长线投资是比较有利的。
长线投资一般是指在购入房地产之后，持有10年甚至20年，以获取租金为主，同时伴随着房地产的升值，投资期越长，收益状况越好。
短线投资一般是指持有时间不超过5年，较为频繁地买卖，以低买高卖来赚取价差。
特别是近两年房地产市场比较热，变现能力比较强，升值比较快。
在实际操作中，长短线有时候很难区分，可采用长短线相结合的方式，在待售期间出租。
（3）最佳投资组合
个人投资房地产，最好采取分散投资，寻求最佳的投资组合，以降低风险。
2、房地产投资技巧
（1）慎选对象。
投资不仅要看投资物业是否物有所值，还要看投资后的市场前景。
对于不同的物业有不同的考虑，中小型住宅由于总价较低，适合于未婚或刚结婚的年轻人居住，因此一般购具有较好的市场前景。
如果投资者资金较宽裕还可以考虑购买大户型但单价相对较低的住宅作为投资对象，然后将其改造为几套小户型的用于出租。
资金雄厚的投资者可以考虑投资厂房，需要注意的方面：一是不同的工业要求，厂房的条件也很不一样，根据当地的聚集工业类型、交通便利条件来考虑。
二是成本与效益的比较，是租还是购买，根据使用主体的情况。
三是负担能力，这与厂房售价和按揭比例相关。
与住宅相比厂房的价格相对低廉。
商业铺面也是很好的投资对象。
由于面积一般较小，虽然单位售价较高，但是单位租金水平也很高。
铺位的选择一定要选择旺铺，主要是地段，一般房屋的新旧程度影响不大。
当然新建小区周围的铺面也是不错的选择，只要小区的入住人数足够多，小区的层次较高，投资这里就有利可图。
另外在选择铺面时同一个地段的商铺也存在具体位置的差异，如靠近十字路口或小区主要出入口的商铺一般较好，虽然售价可能相对较高，但出租风险较小收益较高。
（2）入市时机
不盲从、不跟风，人弃我买、低买高卖。
（3）实地观察
物业的价值与当地的交通环境条件、生活水平、经济发展和政策法规息息相关，因此投资者应该实地观察
（4）积累经验和知识
（5）及时搜集资讯
3、购买房地产的谈判技巧
关键就在于杀价。
（1）多方了解
看房屋。
一定要表现出适度的兴趣，细心观察房屋的布局和建筑结构、采光、保养及新旧程度、周围环境等。
掌握背景材料。
房屋推出市场多久了，有多少人出价，出价多少。
一般越是多人出价的房屋，表示其转售能力较强。
让业主知道你购房是为了自住，不是转卖。
（2）摸透卖方的心理
卖方多久之内必须卖房，越接近卖方的出售期限，越是杀价的好时机。
了解卖方出售房屋的意图。
是急于套现还是其他用途。
（3）杀价战术
暴露房屋缺点、拖延战术、欲擒故纵
4、买房应注意的方面
新房五证（二手房两证）是否齐全、建筑结构（框架还是砖混）、基本设施是否齐全（是否达到“五通”以及门窗等设施），如果现正在出租，最好要求业主提供租赁合约并要获得承租人的同意。
投资的几种类型
（1）预售房屋可作为短线投资
预售房屋在未来可能有一定程度的价格上涨，炒卖楼花有可能获得较高利润。
一般炒卖期房，必须寻求易于脱手的房屋，信誉好的开发商，签约时要注意合同中没有妨碍转让的条款。
（2）二手房
（3）城区置业
（4）郊区置业
价廉物美，一般具有较大的升值潜力。
房地产置业投资效果的两个重要评价指标
（1）现金回报率
是指置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入资金的比率，主要反映初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系。
包括税前现金回报率和税后现金回报率。
税前现金回报率=（净经营收入－年还本付息额）/投资者的初始现金投入
税后现金回报率=（净经营收入－年还本付息额－所得税额）/投资者的初始现金投入
（2）投资回报率
是指置业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入资金的比率。
相对于现金回报率来说，投资回报率的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加
的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。
该指标反映了投资者实际获得的收益与初始权益投资额的比率。
投资回报率=（税后现金流量＋投资者权益增加值＋物业增值收益）/投资者的权益投资额
房地产抵押贷款支持证券
在我国2005年底出现了第一个个人住房抵押贷款支持证券：“建元2005—1个人住房抵押贷款支持证券”正式进入全国银行间债券市场。
担任本次建设银行个人住房抵押贷款支持证券受托机构和发行人的是中信信托投资有限责任公司。
此外，中国工商银行将作为资产保管机构，香港上海汇丰银行将作为交易管理机构，中央国债登记结算公司将作为证券登记托管和支付代理机构。
资产支持证券发行后，各交易参与主体将依据合同的规定，各自履行对信托财产管理和服务的职责，以满足每期向证券投资人及时支付本息的需要。
本次建设银行推出的个人住房抵押贷款支持证券（MBS，英文全称是“Mortgage-backed Securities”）是一种将个人住房抵押贷款作为基础资产的信贷资产证券化产品，该产品作为一种全新的投资和交易工具，不同于传统的债券和其他固定收益类证券。
其一，此次发行的一系列证券化产品是具有不同档次、不同还款期限、不同收益率和风险的证券，可以满足投资者对风险和收益的多样化需求；其二，与国债、企业债、金融债等以证券发行人的信用为偿付基础不同，本次发行证券是仅基于基础资产信用的固定收益产品，其还本付息来源是资产池内贷款产生的现金流、贷款抵押房产、其他附属权益以及证券分层和各项储备账户的信用增级安排等，建设银行和中信信托不以自身信用为证券担保。