2015年上半年陕西省房地产估价师《案例与分析》：估价对象实地查勘记录考试试题
2015年房地产估价师考试《案例与分析》真题与解析精校版
2015年房地产估价案例与分析真题与解析一、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型综合楼，有商业、办公和住宅多种类型物业，该综合楼于2010年7月底竣工后对外出租。
2012年9月，甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构进行评估。
2014年7月甲公司偿还了全部银行贷款后，决定出售该综合楼六层的部分办公用房，再次委托乙房地产估价机构进行评估。
请问：两次估价的估价基本事项具体有哪些不同？估价原则有哪些不同？（二）2015年6月1日某房地产估价机构受委托评估一幢办公楼完全产权状况下的整体转让价值。
该办公楼共20层（含地下两层设备层），钢筋混凝土结构，建设期2年，建成于2007年，登记建筑面积为18000m2（不含地下建筑面积2500m2），土地面积为3000m2，土地使用年限自2005年6月1日至2055年5月31日。
采取成本法时，取类似办公楼的总建筑面积综合单价进行测算；采用收益法等比递增公式测算收益价值时，以周边三个类似办公楼实际租金的平均值为客观租金，年租金增长率6%，收益年限48年进行测算。
请问：1.本次估价成本法测算中采用的建筑面积应为多少？2.上述收益法测算思路中存在哪些错误？（三）某写字楼在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，目前土建主体工程基本完工，房屋设备安装、室内外装饰装修及室外附属工程均未动工。
该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖，甲房地产估价机构接受人民法院委托对该在建工程进行评估，为拍卖提供价格参考依据。
某房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托乙房地产估价机构评估最高竞买价格。
甲、乙两家房地产估价机构均采用假设开发法进行估价，评估价值差异较大。
请问：造成两个估价项目评估价值差异较大的因素主要有哪些？二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析练习题(一)及答案
2023年房地产估价师之房地产案例与分析练习题(一)及答案单选题（共30题）1、下列标准代号中，（）表示国际标准。
A.GJB.IEC.GB/TD.ANSI【答案】 B2、因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。
被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中A房屋办理了权属登记，B房屋为其10年前自行建设，未办理相关手续。
甲房地产估价机构只评估A房屋，B房屋以未办理手续为由没有进行评估。
张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。
A.依照市、县人民政府的认定、处理结果进行评估B.依据张某提供的自建房屋相关证明材料，按照合法建筑进行评估C.该自建房屋未进行权属登记，不论何种情况均不应当予以评估D.该自建房屋已建10年未被拆除，可认定为合法，按照合法建筑进行评估【答案】 A3、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。
甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。
现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。
据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。
问：A.159.12B.175.03C.187.24D.195.12【答案】 A4、（）是指系统或其组成部分能在其他系统中重复使用的特性。
A.可扩充性B.可移植性C.可重用性D.可维护性【答案】 C5、在Windows系统中，通过设置文件的（），可以使其成为“隐藏”文件；如果用户要整理D盘上的碎片，可选中D盘，（），单击“开始整理”按钮，在弹出的对话框中单击“整理碎片”按钮即可。
A.双击鼠标左键，选择“属性”对话框中的常规选项卡B.单击鼠标右键，选择“属性”对话框中的常规选项卡C.双击鼠标左键，选择“属性”对话框中的工具选项卡D.单击鼠标右键，选择“属性”对话框中的工具选项卡【答案】 D6、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。
房地产估价案例分析
案例与分析总结王鑫注意：1、问答题通常很难找到出题者所要求答案的要点，应从多个方面答题；有层次的多写。
2、案例指错认真做两遍。
3、《房地产抵押估价指导意见》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产估价规范》、《房地产估价报告评审标准》一、封面（扉页）(报告名称、项目名称、委托人、估价机构、注册估价师、报告出具日期、报告编号)1、子项目“注册房地产估价师”中要求有“注册号”，且不能落下“注册”二字2、注意子项目“估价报告出具日期”不能为“估价作业日期”二、致估价委托人函（致函对象；估价目的；估价对象名称、权属、坐落、范围、规模、用途；估价时点；价值类型；估价方法；估价结果；特别提示；落款、盖章、日期）1、致估价委托人函”在“目录”之前2、明确要求要描述运用估价方法的名称3、估价结果描述与“房地产估价结果报告”要求相同，即单价、总价、大写；特别注意抵押报告（未设定法定优先受偿款的市场价格、估价师知悉的优先受偿款、抵押价格）、政策性住房（估价对象市场价格、已扣除的出让金等税费）对估价结果的特殊要求4、致委托方函中未要求对报告有效期作说明，建议缺少此项不为错误。
5、落款对法人代表签字不作严格要求、但是盖章必须为公章,不能以分公司的名义出具报告(须说明盖章字样)三、目录1、“目录”中不能包含“致估价委托人函”2、“房地产估价结果报告”和“房地产估价技术报告”里面需要有子目录四、注册房地产估价师声明（一般为固定格式7项）1、第五条注意添加《房地产估价基本术语标准》（若无不为错）2、第六条只要求对参与现场查勘的人员作说明，不要求对查勘日期及未查勘人员作说明3、“注册房地产估价师签字”两名注册房地产估价师签字五、估价假设和限制条件1、主要包含四个方面的假设：一般假设、不确定事项假设、背离实际情况假设、报告使用限制条件2、“报告使用限制条件”中必须对估价报告有效期作说明（原结果报告中内容）六、房地产估价结果报告（2013年新教材一般项目包含14个子项目，此项目中删除了子项目估价报告有效期，需注意；另外注意顺序）1、估价委托人2013年教材对个人委托要求此处描述委托人身份证（备选错误）2、房地产估价机构子项目不可缺少“估价机构资质证书编号”，对资质有效期描述不作严格要求3、估价目的（1）可以简单的描述估价目的（不要求和ZDLH一样作过多描述）（2）另外“估价目的”应在“估价对象”之前4、估价对象（1）主要可以从四个方面描述：对象范围、对象基本状况、土地状况、建筑物状况（2）注意权益状况中要分别对土地和建筑物描述：所有权、使用权、他项权利、其他限制、当前使用状况（租约）等，另外须对共有权作说明（曾经有真题对未描述共有权作为一个错误），不能因为描述了土地的使用权人就落下建筑物的所有权人描述（3）实物状况描述中容易遗漏:建筑结构;建成年代;装修状况;维护保养状况(成新度等)（4）区位状况描述（可简单描述但必须描述）5、价值时点必须简述理由6、价值类型包含两项类容：价值类型、内涵或者定义7、估价依据（1）必须有《房地产估价规范》（注意对应的文号）（2）抵押评估必须有《房地产抵押估价指导意见》【建住房（2006）8号】（3）拆迁评估必须有《国有土地上房屋征收与补偿条例》【中华人民共和国国务院令第590号】和关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知【建房（2011）77号】（特别需要注意这两个文件文号及对应的时间）（4）估价对象的相关资料应由委托方提供，不能为第三方提供的资料8、估价原则（普通报告为5项原则）（1）独立、客观、公正原则；合法原则；价值时点原则；替代原则；最高最佳利用原则；谨慎原则。
房地产估价师-案例分析笔记
估价报告的错误之处主要集中在“估价技术报告”中，一般来说，“估价技术报告”中的错误项占60%以上，而“估价技术报告”中的错误又主要集中在“估价测算过程”。
对于没有略的项目如致委托人函、注册估价师声明、假设等，就要挑出1处以上错误。
市场法重点挑可比实例可比性、描述缺项错误；各项目修正描述、修正系数错误。
收益法重点挑净收益计算错误、年限错误、报酬率错误。
成本法重点挑漏项错误、利息、利润、折旧计算错误。
假设开发法重点挑未来开发价值计算错误、扣除项目漏项计算等错误，折现错误等。
第一章房地产估价文书写作完成一个房地产估价项目，需要经过受理委托、拟定估价作业方案、搜集资料、实地查勘、选定估价方法进行测算、撰写估价报告、估价资料归档等环节。
估价文书主要有以下几种：委托书、委托合同、项目来源和接洽情况记录、作业方案、所需要资料清单、估价对象实地查勘记录、估价报告、估价报告内部审核表、估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录、估价报告交接单。
一份完整的估价报告应包括以下8项内容：封面；目录；致委托人函；注册房地产估价师声明；估价的假设和限制条件；估价结果报告；估价技术报告；附件。
（一）封面房地产估价报告的封面应写明估价报告名称、估价项目名称、估价委托人、估价机构（名称）、注册房地产估价师（姓名）、估价报告出具日期及估价报告编号。
封面上的估价项目要写清项目全称。
其中重点要突出估价对象所在的区位、名称及用途。
如“深圳市罗湖区布吉路XX花园XX阁第20层A、C、D、E、F、H共六套住宅价值评估”。
“深圳市罗湖区布吉路“表示估价对象的区位；”XX花园XX阁第20层A、C、D、E、F、H”表示估价对象的名称，这个名称是估价对象在价值时点所使用的名称，也是本估价报告中所使用的名称；“住宅”表示估价对象用途。
封面上所写的委托人，需要准确无误地写明其全称。
封面上所写的房地产估价机构应准确无误地写明房地产估价机构的全称。
封面上所写的注册房地产估价师，主要是负责本次估价的注册房地产估价师的姓名及其注册号。
房地产估价师试题库及答案
房地产估价师试题库及答案一、单选题（共40题，每题1分，共40分）1、因技术革新、设计优化等原因导致建筑物落伍陈旧,而引起的建筑物价值减损,属于( )。
A、功能折旧B、经济折旧C、物质折旧D、自然折旧正确答案：A2、下列有关中国内地房地产估价,表述错误的是( )。
A、土地所有制在城乡之间不同B、土地和房屋的所有制不同C、行政管理不到位D、房地产市场足够规范正确答案：D3、王某取得一宗面积为10000平方米的住宅用地的土地使用权,楼面地价为2000 元/m2,容积率为3,受让人需按照受让价格的3%缴纳契税,则王某的土地成本为( )万元。
A、2000B、5820C、6000D、6180正确答案：D答案解析：土地成本=土地取得成本x(1+契税)=楼面地价x容积率x面积x(1+契税)=2000x3x10000x(1+3%)4、下列各项中,一般不适用收益法估价的是( )。
A、游乐场B、学校(学校是没有收益的)C、写字楼D、影剧院正确答案：B5、下列有关房地产专业与非专业估价的区别,表述错误的是( )。
A、专业估价承担法律责任B、专业估价由专业机构和专业人员完成C、非专业估价具有公信力(专业具有公信力,承担法律责任,非专业估价不具公信力)D、专业估价提供专业意见正确答案：C6、某房地产开发项目的土地使用期限为50年,项目建设期为5年,自价值时点至建成还需2.5年,建成后的建筑面积为11000m2,年净收益为350万元,若报酬率为7%,折现率为10%,建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束,则建成后的房地产于价值时点的价值为( )万元。
A、3752B、3806C、4128D、4830正确答案：A答案解析：使用收益还原法,A要改成R7、后续开发的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生,而是分散在一段时间内不断发生,但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生,并具体视为集中发生在该时间段的( )。
房地产案例与分析试题及答案
房地产案例与分析试题及答案一、问答题问答题第一版问题及答案第1题：A，B两座写字楼位置规模外部形式均相同，可A与B的租金差异很大，问：1 、造成A B两座写字楼租金差异的原因。
2、若在市场法计算中以B作为可比实例求取A的租金，应对B的租金做哪些调整。
第2题：由于道路建设需要对一个地段的房屋进行征收，甲的房屋是在此次征收范围内的一处独门独户的房屋，甲委托房地产估价机构对其房屋及屋内装饰装修价值进行评估，评估结果出来后甲对评估出的房屋价值没有异议，但对装修价值评估结果仅有15万元不满，甲认为3年前他实际装修花费30万元，估价结果偏低。
经复核，原估价程序和估价结果都没有问题。
问：1、若你是估价师该怎样向甲解释2、装修价值一般应采用那种估价方法估价?估价技术路线是怎样的第3题：某人欲购买一个商铺，委托房地产估价机构为其评估该商铺的最高购买价格，他要求的期望收益率是银行贷款利率。
问：1、此次估价是鉴证性估价还是咨询性估价，评估的价值类型是什么?2、写出估价技术路线问答题第二版问题及答简答1：某估价师为一写字楼估价，相邻B写字楼位置、交通条件、外形等大体符合，但调查中发现两者的租金差异较大。
(1)请问造成两者差异较大的原因有哪些?(2)如选用B写字楼为其中一个可比实例，请问如何处理B写楼的租金?简答2：李某房屋被征收，其中装修及家具为3年前，估价师评为10万，李某不认同，因其3年花费了30万元，要求重核。
但估价师经过认为无误。
请问(1)怎么向李某解释其疑问和说明?(2)估价时主要采用什么方法，讲述估价路线。
简答3：某人想购买一间商铺，主要用于出租，要求收益不低于银行一年期的贷款利率，请求某估价师评估出最高出价。
(1)请问是签证性还是咨询性估价?评估时应采用什么价值?(2)主要采用什么方法?讲述估价路线。
问答题第三版问题及答问答一：是被征收人对装饰装修的价值有疑问，问估价师应怎么说明??装饰装修用什么方法估价，技术路线是什么?答：从三点说明：一时点不同，二状况不同有折旧，三是价值类型，一个是购买时的市场价值，一个是残余价值。
《房地产案例与分析》四大估价方法的相关内容(容易出问答题)
四大估价方法的相关内容（容易出问答题)一、四大估价方法的适用对象和条件1。
比较法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第六章）（1）适用对象:具有交易性的房地产.即经常发生交易的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。
而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，就难以采用市场（比较）法估价.（2)适用条件：同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易.有健全的房地产市场，便于掌握充足的交易实例资料。
一般来说，合适的交易实例要选取3个以上才能满足要求。
如果交易实例太少，可能引起较大偏差。
另外，房地产交易资料也要完整、真实，这是提高估价精确度的基本保证.2.收益法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第七章)（1)适用对象：收益法适用的对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产,如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库(用于出租的)、农地等。
它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。
例如,估价对象目前为自用或空闲的住宅，虽然没有实际收益，但却具有潜在收益，因为类似住宅以出租方式获取收益的情形很多,因此可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价，即先根据同一市场上有出租收益的类似住宅的有关资料，采用类似于市场法的方法求出该住宅的净收益或租赁收入、运营费用等，再利用收益法来估价.但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法一般不适用。
（2)适用条件：收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。
对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识做出的，必须以广泛、深入的市场调查和市场分析为基础.3.成本法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第八章)（1）适用对象:成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价,如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产,以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。
房产评估师考试《房地产估价案例与分析》学习笔记-第四部分各种题型的串讲
第四部分 各种题型的串讲1.问答题的重点：（1）估价四大方法的技术路线选择及应用：一是选用的方法；二是估价前提、价格内涵、估价范围；三是价格形成的过程；资料应收集哪些、参数如何选择及处理、技术路线、注意事项等；四是估价工作中有哪些错误或不当之处？具体如下：1）收益法主要考有效毛收入如何测算、各类用房收益测算的技术路线？合同租金如何处理？租金差异原因？如何处理租金差异？净收益测算中的错误？收益法测算思路中存在哪些错误？2）比较法案例能否作为可比实例？为什么？选定可比实例后，应对可比实例成交价格进行哪些处理？如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整？3）成本法主要考估价适宜选用哪种估价方法？在估价测算过程中应关注哪些特点？测算中采用的建筑面积应为多少？确定该房地产重置成本的过程有哪些错误？4）假设开发法假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？（2）估价的相关事项：估价目的、估价对象范围、价值时点、价值内涵、估价原则、房地产的价值标准与估价目的之间的关系、复核估价如何确定价值时点、估价对象状况及房地产市场状况？复核估价的估价目的和价值定义、原估价报告超出使用期限如何处理、补充哪些外部作业工作、做出哪些具体调整等。
（3）抵押估价、拍卖变卖估价、征收估价、损害赔偿估价的估价路线、参数处理、估价依据等，具体如下：1）抵押估价：变现能力分析中重点分析说明哪些问题？出售和抵押对比考题：两次估价的估价基本事项具体有哪些不同？估价原则有哪些不同？两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些？抵押和征收估价的对比考题：估价对象房屋范围分别包括哪些？造成抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？和四大方法结合的考题，如假设开发法评估在建工程的抵押价值应注意哪些问题？2）拍卖变卖估价：估价机构书面回复的致函对象是谁？价格差异的主要原因有哪些？鉴证性估价还是咨询性估价？3）征收估价：征收房屋用途、面积的确定，租赁合同的处理，室内装饰装修如何补偿？结果差异原因？征收土地用途的确定、政府收购土地变成熟地需要再投入的费用？熟地出让，土地用途的确定和方法的选用。
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2015年上半年陕西省房地产估价师《案例与分析》：估价对象实地查勘记录考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：第一年5600万元、第二年6800万元和第三年3400万元，年均价格上涨率为10％，该项目建设期间涨价预备费为万元。
A：31 134B：311．34C：3113．4D：31134E：执行层的组织协调2、邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在__。
A．3个以上B．5～10个C．5个以上D．3～10个3、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（）元/m2。
A．50B．250C．300D．3504、估价对象土地2004年的纯收益为500万元，预计2005年到2009年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，该土地剩余经济寿命无穷大，该类土地的报酬率为8％，则用未来数据资本化法计算的该房地产2005年1月1日的收益价格为。
A：6866万元B：6713万元C：7161万元D：7661万元E：工业用地的监测点评估价格5、在市场细分的__阶段中，市场营销人员要进行探讨性面访，主要是集中力量掌握消费者的消费动机、态度和行为。
A．目标确定B．调查C．分析阶段D．归纳总结6、是按一定比例描绘出的地物和地貌的正投影图。
A：地形图B：地籍图C：宗地图D：房产图E：执行层的组织协调7、某类房地产2005～2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5,则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为元／㎡。
A：8460B：8500C：8790D：8838E：工业用地的监测点评估价格8、《中华人民共和国刑法》规定，承担资产评估等职责的中介组织的人员虽未索取他人财物或者非法收受他人财物，但故意提供虚假证明文件，情节严重的可处，并处罚金。
A：三年以下有期徒刑或者拘役B：五年以下有期徒刑或者拘役C：五年以下有期徒刑或者管制D：五年以上、十年以下有期徒刑E：执行层的组织协调9、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的__。
A．合法原则B．最高最佳使用原则C．替代原则D．公平原则10、若标准宗地的临街深度为10 m，按照四三二一法则计算临街深度为15 m的宗地价格，其平均深度价格修正率为。
A：78％B：85％C：117％D：150％E：工业用地的监测点评估价格11、地下室防潮、防水构造做法中，当常年静止水位低于地下室地坪，丰水期最高水位高于地下室地坪，但不超过500mm时，应采用的做法。
A：防潮B：防潮与排水相结合C：卷材防水D：钢筋混凝土防水E：执行层的组织协调12、影响房地产价格的环境因素不包括__。
A．大气环境B．声觉环境C．卫生环境D．治安环境13、某宗房地产的总建筑面积为6 000 ㎡，房地总价值为2 400万元，其中土地价值为800万元．某人购买了其中的300 ㎡，该部分的房地价值为126万元．假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为。
A：5．00％B：5．25％C：5．42％D：5．75％E：工业用地的监测点评估价格14、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是__。
A．成本利润率是年成本利润率B．成本利润率是开发经营期的成本利润率C．投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率D．投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率15、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1．3，贷款利率为12％，贷款期限为20年，按月等额还本付息。
则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为万元。
A：28．73B：29．11C：344．74D：349．31E：借款合同16、下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是__。
A．依法登记的房地产权利受国家法律保护B．当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记C．经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力D．房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记17、投资者进行房地产投资的主要目的是__。
A．财富最大化B．保值增值C．降低投资组合的总体风险D．降低通货膨胀的影响18、下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是__。
A．拆迁补偿费及有关税费B．市政基础设施建设有关费用C．贷款利息D．建安费用19、写字楼经营者与甲公司签订了20年的租赁合同，租金为400元/(m2·年)，则其面临__。
A．市场供求风险B．周期风险C．变现风险D．通货膨胀风险20、从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的。
A：长期趋势B：后期利润C：权益D：供给和需求E：工业用地的监测点评估价格21、房地产权属登记管理必须坚持属地管理原则，即只能由__负责所辖区范围内的房地产产权管理工作。
A．国家房地产管理局B．国家土地管理局C．市、县土地管理部门D．市、县房地产管理部门22、房地产估价之所以要遵守合法原则，是因为房地产价值实质是房地产的价值。
A：社会B：现实C：权益D：保险E：工业用地的监测点评估价格23、下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是（）。
A．在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨B．增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨C．在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降D．严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降24、按国家规定，征收10hm2基本农田以外的耕地，如果该耕地被征收前3年平均年产值为1000元/亩，征收该耕地的土地补偿费最低为__万元。
A．50B．90C．100D．15025、根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定。
A：委托财产总值B：信托范围C：信托收益D：信托信用等级E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、根据保险的近因原则，保险赔偿责任的确定应根据__之间的因果关系来判断。
A．投保人与保险标的B．被保险人与保险标的C．保险事故与保险标的的损失D．保险人与保险标的的损失2、住房置业担保公司的组织形式可以为（）。
A．事业单位B．合伙制企业C．有限责任公司D．股份有限公司E．住房公积金管理机构设立的下属单位3、征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守__等原则。
A．珍惜耕地，合理利用土地B．保证国家建设用地C．有偿使用土地D．无偿使用土地E．依法征地4、投资基金的创立和运行涉及四方。
A：政府B：投资人C：发起人D：管理人E：托管人5、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。
造成建筑物功能折旧的主要原因有__等。
A．意外破坏的损毁B．市场供给的过量C．建筑设计的缺陷D．人们消费观念的改变E．周围环境条件的恶化6、房地产开发项目财务评价报表分为。
A：财务报表B：经营报表C：辅助报表D：基本报表E：资金来源与运用表7、由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。
A．选址规划意见通知书B．规划设计条件通知书C．建设用地规划许可证D．建设工程规划许可证8、农民集体的范围包括__。
A．村农民集体B．村内两个以上农村集体经济组织的农民集体C．乡(镇)农民集体D．建制农民集体E．县农民集体9、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是__。
A．投资利润率B．资本金利润率C．财务内部收益率D．成本利润率10、属于建筑物重要性等级中的乙等的是。
A：一般居住建筑和公共建筑B：中级居住建筑和公共建筑C：高级居住建筑和公共建筑D：具有重大纪念性、历史性、国际性和国家级的各类建筑E：执行层的组织协调11、预期原理是__等估价方法的理论依据。
A．市场比较法B．收益法C．成本法D．假设开发法E．路线价法12、2007年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万㎡，商品住房3750万㎡；同期住房空置量为750万㎡，其中经济适用住房为50万㎡，商品住房为450万㎡，则该市2007年末的商品住房空置率是A：9％B：12％C：12.5％D：15％E：借款合同13、下列关于瑕疵请求权的含义，表述正确的是。
A：瑕疵请求权是指竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道应该知道的拍品缺陷B：相对于买受人的瑕疵请求权，委托人和拍卖人不负有告知的义务C：瑕疵泛指拍卖标的在质量、品质、数量等方面的缺陷D：拍卖人、委托人未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿E：瑕疵请求权是依赖过错责任理论和担保责任理论原理得以操作的14、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。
在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（）万元。
A．0～50B．50～75C．50～100D．100～15015、房地产市场存在着一种均衡状态，这个状态是指。
A：租金和价格都不发生变化B：建造成本不发生变化C：新增量和灭失量相等D：房地产资产存量保持不变E：价格与重置成本相同16、勘察设计和前期工程费主要包括，以及“三通一平”等土地开发工程费支出。
A：城市基础设施建设费B：拆迁管理费C：可行性研究费D：水文地质勘探费E：规划、设计费17、被执行人张某不能清欠张某所欠的债务，同时张某借给杨某的现金足以保证张某履行债务，杨某到期却拒不偿还，法院因此向杨某发出履行到期债务的通知，但杨某在指定期限内既没有提出异议也不履行，法院因此以裁定对__的财务强制拍卖。
A．张某B．张某或杨某C．杨某D．张某和杨某18、商品房预售合同登记备案应由办理。
A：房地产开发商B：房地产销售代理机构C：商品房预购人D：房地产开发商和商品房预购人共同E：执行层的组织协调19、位置对于__具有特殊的重要性。
A．仓库B．工业物业C．商业物业D．物业管理公司20、下列关于丘的表述，正确的是。
A：丘是指地表上一块无界空间的地块B：丘有独立丘和组合丘之分C：一个地块只属于一个产权单元时称为独立丘D：一个地块属于几个产权单位时称为组合丘E：当用地单元的权属混杂和面积过小时则划为独立丘21、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为__万元。