【精品】房地产估价师考试-案例分析.doc

2005年大铁锤在线解答《案例分析》

1、大铁锤老师，案例这一门我觉得有点无头绪，复习时都要看哪几本书?怎么看？谢谢

答：《案例分析》复习的时候应当看4本书：《房地产基本制度和政策》、《房地产估价案例分析》、《房地产估价规范》、《拆迁评估指导意见》，另外，可以看看以往年度的考试试卷。至于市面」•.卖的模拟习题集和参考书，建议你不要看。它只有在你对某个问题不好理解时起个参考作用。否则，纯粹是浪费时间。

2、大铁锤你好，案例分析主观题较多，答题时应遵循什么原则才能抓住采分点呢？

答:（1）尽量多回答要点，相同的要点不用展开来讲。只要你回答道要点和阅卷老师手里的标准答案一致就得分：

（2）有把握的要点先同答，不要在答题线外答题，否则无分。

（3）相同的要点不要占2个答题线的位置，这样会挤占其他答题位置；

不同的要点不要挤在同一个答题线上。

（4）具体如何寻找答题点，要针对不同的情况区别对待。

3、大铁锤：听说估价师的案例教材编得漏洞百出，有很多不妥之处，看了会不会受些误倒？

答：案例分析中的案例的取材多是来自全国各地评估公司的实际评估报告，因此，多多少少存在这样那样的错误。有些错误在教材前面章节已经做了分析，或者不是所在章节论述的重点，就会不再提出。所以，大家对《案例分析》这本教材要有一个正确的认识：即：案例并不是范例！千万不要把2者划等号。要说范例，在教材最后有一个正确的范例，可做参考。至于前面的若干案例，大家重点是去学习篇后的分析，掌握评估方法。《案例分析》教材就是教大家如何正确地确定评估路线并采用适宜的方法，来得到估价对象客观合理价格的。当然，教材中也存在疏漏和前后描述不一之处，对这些错误，大家可以向中国房地产估价师学会反映，以便在明年的新版教材中订正。

4、果真像你所说的话，出题教师出题内容不依大纲、不依实际出题的话，那我们全体学员就没必要参加了，是否有道理，铁老师？

答：我好像从没说过这些话吧？我仅仅是说：出题老师在出题时会回避大家都认为会考的地方，并没说他一定不按大纲、不依实际出题啊。

5、锤兄，你好，我想问一下，我今年只考案例这一门考试，对于制度这不书，是不是要全面系统的记忆，对于理论方法这本书，要不要把书上的计算题再做一下，请指教！！不胜感谢！！

答：如果你只剩案例一门没过了，应当说是一件好事。因为，案例是开卷考试，你不必再对《基本制度》进行“记忆” 了，也没必要去反复做《理论方法》的计算题了。你现在关键的是把各种情况下的评估路线和思路理清楚。说简单一点，就是重点在估价的实际运用上！

6、当第三本书与案例分析有冲突时，估价理论与规范有冲突时该如何取舍。究竟该信哪个？望版主能把大家的智慧集中起来作一套规范的考试辅导。届时我也要与大家好好讨论讨论。

答：第三本书（理论方法）有些内容和第四本（案例）有冲突，以第三本为准，第四本宥些案例是直接从各地事务所收集的，不仅和教材不一致，甚至和规范的要求也不符。每个案例后面不是都附了评语吗。就是评价案例的错误的（而且只说了主要错误，并未指出全部错误）

7、铁锤老师：新案例书的P 4 0的收益法中理论预期价格和实际预期价格有何不同？什么是招租修正值，它有何用？答：这是引用个别评估公司的实际案例作为的例子。所以不规范，教材中也没有相关内容，不用管它。后面不是已经有评语指出问题了吗。

8、山于超市生意看好，某公司将其划拨土地上用于超市合法经营的一座四层楼房重新进行了装修改造，并经上级公司批准后在原来的基础上加盖了一层。改造完成后将该物业整体出租，租期三年，每年租金分别为50万、60万、70 万元并限定该物业只能做超市使用。合同执行一年后，该市公布了新的城市规划方案，按照规划要求，一年后，该物业所处位置将变成公共绿地，现状房地产将全部被拆除。承租方知道消息后以此为理由提出解除合同，并要求出租方赔偿损失。问：

1、出租方是否应承担责任，为什么？

2、如果合同继续执行，如何评估该物业的正常市场价值？

3、如果规划是5年后拆迁，又如何评估该物业的市场价值？

答：这主要涉及合同法、租赁管理办法和收益年限的问题，你看看相关教材章节就知道做了

9、我觉得vv估价理论与方法＞＞中的计算题章节也得看，这是最起码的!vv开发经营＞＞的计算部分要不要看我就无法把握了！

答：对仅参加《案例分析》考试的考生而言，《开发经营》这本书可以不用看了。因为《案例分析》考试大纲中没有案• 对开发经营的内容，人事部是严禁超出考纲出题的。

10、《理论》中案例格式作了大的调整，而《案例》与《规范》中均未有大的调整，请问应按哪咱标准呢？

请教大铁锤，（1）在《案例与分析》书+206页的案例中收益法一层、三层测算净收益时为什么不采用租约期内的租金，要用市场客观租金呀，这不是已经出租的吗？（2）在成本法估价中，重置成本的构成是根据实际情况按基本公式加、减项的,如果房地产建成后是自用的，比如办公楼，还要有销售税费和销售费用及开发利润吗？书上说成本法宜用于缺少市场交易的，可是还要按开发后出售为基本形式，真让人有些头疼呀？

答：《案例》有很多是从各地实际案例中选发的，因此很不规范：《规范》甘前正在修订。因此，以《理论方法》为准不失为一个好办法。你提的几个问题都是考生容易混淆的问题

（1）是针对旅馆房地产评估的，而旦一般是整体评估，所以，考虑的是客观收益，而不采用明显偏低的实际收益。我知道你一定是和某房地产单独评估时，在租赁期内应当按租赁合同规定的租金标准混淆了。

（2）这个问题和自再资金搞开发一样要计算利息（资金成本）一样。都是强调“客观”和普遍意义！一定要和“实际投入”区别开。我们评估的实际上应当是在估价时点与估价对象类似的房地产的正常市价，而不是估价对象实际投入了多少。这点一定要搞清楚。

11、在这感谢锤子老师的回复，我把你的建议打印了一份，以便督促自己按照此计划执行。我觉得自己在公式方面很薄弱，尤其是《房地产开发与经营管理》看了都晕了，我该怎么办啊？

答：如果你是去年参加的《房地产开发与经营管理》考试就很可能过了。因为去年这门相对来说考得比较容易。我认设的几个网友都是这门通过了。今年就难说了。这门复习的要点是计算题。如果你能把计算题都搞懂弄会。那么过关应当没多大问题。初学者一般公被书里繁多的计算公式吓倒。但是，如果留心看一下，就会发现：其实很多公式都是由一个基本公式推导而来的，你只要记住最基本的公式，其他的就很容易推出。比如说收益年金公式一类。而且，考试也多考基本公式和稍微引申一点的公式，这从历年估价师考试试题可以看出。

12、铁锤老师:我觉得单考vv案例＞＞的人,vv经营管理＞＞的第五章现金流量怀资金时间价值及第六章的经济评价指标与方法也有必要再熟悉,不知是否太多虑太紧张了.vv规范＞＞既然要改，何时颁布实施,那么在今年的考试中新旧规范以哪个为标准呢?没有太仔细去比较，但是也发现新理论方法中估价的假设和限制条件拆开放在了估价结果报告中, 以哪个为准？

答：教材中很多知识并不是完全割裂的，而是丑相穿插的。例如，你提到的现金流、资金的时间价值在《理论方法》书中的收益还原法里就有体现。为了更好地掌握计算公式和某些原理，把《开发经营》内容再温习一遍当然也可以。

《案例分析》本就是评估知识的综合运用，不然还开前面几门课干嘛？新《规范》未颁布之前，老《规范》自然没有废止，因此，不可避免地会出现矛盾之处。但在考试中出题会尽量避免矛盾的出现，比如你提到的假设限制条件问题，考试时很可能用“（略）”一笔代过。退一万步说，考试中真出现矛盾的地方，那不管你是按教材还是按老《规范》，都能得分。如果你还觉得迷惑的话，那就只看新教材好了。