2020-05月第20周上海房地产市场周报
房地产市场报告-2020年上半年上海市场研究半年报
积压需求仍将继续释放，成交可能不及二季度，但仍维持在今年较高水平，价格将逐步趋稳。
4
1市场分析篇 土地市场 商品住宅市场 商业市场 办公市场
5
住宅用地供应：上半年推出71宗宅地，推出建面同比涨幅超四成；商 品住宅用地推出建面占比达76%，推出建面较去年同期增长125.7%
2020年6月： 各类土地：35宗，建面509.0万方，同比+66.7%，环比+87.5% 住宅用地：15宗，建面195.6万方，同比+234.8%，环比+60.7%；含15宗商品住宅用地； 商品住宅用地：15宗，建面195.6万方，同比+482.6%，环比+136.1%，浦东，嘉定，奉贤，松江，虹口，杨浦均有供应
2020年1-6月： 住宅用地：73宗，建面801.9万方，同比+65.5%； 商品住宅用地：48宗，建面530.20万方，同比+136.2% 住宅用地及商品住宅用地成交面积均达到2007年以来最高值。
2020年1-6月： 住宅用地：71宗，建面708.6万方，同比+41.6%； 商品住宅用地：26宗，建面538.6万方，同比+125.7%
180
160
140
120
100
80
60
44.97
40
20
0
图：2015年1月以来上海商品住宅用地供应面积走势
规划建筑面积（万㎡）
月度均值
35.86
20.48
9.24
P01 市场分析篇
土地市场 商品住宅市场 高端住宅 商办市场
P02 行业观察篇
政策研究 土地观察 租赁市场动态 标杆企业策略 营销策略
Contents 目 录
2020年上海商品住宅高端住宅市场总结分析(精品)
备注：商品住宅不含保障性住房
商品住宅-价格：上海房价创新高，重回“限价”难抵价格上涨
2020年1-12月：
• 成交价格：2 0 2 0 年，上海商品住宅成交均价为56330元/m2 ，同比上涨4.17%。
2020年12月：
• 成交价格：1 2 月，上海商品住宅成交均价为51828元/m2， 环比下降1.81%，同比下降6.91%。
缩短，商品住宅有供不应求的趋势；本月出清周期环比下降0.43个月，同比下降4.3个月，维持年内下降趋势。
图：2016年以来上海商品住宅（不含保障房）可售面积与出清周期走势
备注：商品住宅不含保障性住房
商品住宅-区域结构：2020年青浦、南汇和宝山成交活跃；14个区供不应求 ；4个区供大于求
2020年1-12月： • 供应区域分布：2 0 2 0 年上海各区中宝山区以79.07万方供应量居首，南汇区和奉贤区次之，分别为72.24万方
• 供应量：2 0 2 0 年上海市商品住宅累计批准上市面积为 733.48万方，同比下降1.66%。
2020年12月：
• 供应量：1 2 月上海商品住宅批准上市面积为136.45万方， 环比上升607.9%，同比上升85.17%；
从供应走势来看，得到控制后，4月份楼盘集中入市，单月新批上市面积达到95.7万方，此后5-7月供应逐月回落，8-9月两月再次迎来超2 0 0 万方的入市高峰，1 0 月因前期推盘密集及1 1 月偶发影响预售证发放而出现供应回落，但因而暂缓入市的楼盘在1 2 月集中入市。
图：2016年以来上海商品房供应、成交面积走势
商品房-价格：2020年商品房成交均价同比上涨近两成，价格先升后稳， 三、四季度小幅波动
最全面的房地产销售周报模版
时间
天气
5月14日（周一）
5月15日（周二）
5月16日（周三）
5月17日（周四）
5月18日（周五）
5月19日（周六）
5月20日（周日）
合计
变化量
日到访客户统计
电话（个）
来访量（批）
上周 本周 上周 本周
0
0
0
0
成交量（批） 上周 本周
0
0
本周销售现场情况总结： 1、本周完成工作：
2、物料情况： 3、销售团队： 4、现场环境： 5、其他： 下周现场工作计划/调整方向：
பைடு நூலகம்
二层
路牌
三层
路过
一二层
报纸
二三层
短信
一二三层
朋友介绍
合院
其他
其他
未知
未知
A
10、价格区 1万以下
B
1-2万
C
2-3万
D
3-4万
E
4万元以上
11、意向面积
100-
500-799
120-
800-1000
150-
1000以上
200-
未知
300-
批数
12、客户主要关注问题 价格、政策、户型 13、大客户接洽情况
XXX项目销售周报
日期 总批次 1、时间段统计
2、新老客户到 3、年龄段统计
4、认知途径
5、客户级别
20以下 20-39 40-59 60-79 80-99
周报统计报表
批数
9：00-10：00
6、用途
自用
10：00-11： 00
投资
11：00-12： 00
租赁
2020年5月上海房地产市场月报
上海市土地出让金&溢价率走势
亿元
%
宅地市场|供求分析
2020年1-5月，上海市共推出土地规划建面512.92万㎡，成交591.90万㎡，成交楼面均价13566元/㎡。2020
年5月，共推出土地规划建面121.69万㎡，成交115.39万㎡，同比增长20.37%，成交楼面均价13163元/㎡，
同比增长14.0%。
年5月，共推出土地规划建面270.82万㎡，成交268.31万㎡，同比增长58.07%，成交楼面均价6559元/㎡，同
比下降28.7%。
上海市土地供求价走势
万㎡
元/㎡
整体市场|土地出让金
2020年1-5月，上海市成交土地出让金达1047.52亿元，平均溢价率为0.8%。2020年5月上海市土地出让金为 175.98亿元，同比增长12.8%，溢价率为1.6%，较去年同期降低6.6个百分点。
5.63
24000 0.0% 洵钻(南通)置业有限公司
松江区 2020-05-21 住宅用地
6.65
23881 8.6%
大名城
青浦区 2020-05-19 住宅用地
2.2
23000 0.0%
瑞安房地产
青浦区 2020-05-19 住宅用地
5.2
22300 0.0%
瑞安房地产
宝山区 2020-05-08 宝山区 2020-05-21 闵行区 2020-05-15
8 景瑞控股 1
2.41 5.89 24492
9 豫园商城 1 10 顾村资产 1
经营
8.83 10.68
5.37 4.59
6085 4299
2020年5月上海市品牌企业拿地面积排行
排名 企业名称 拿地宗数 拿地面积 拿地金额 楼面均价 (宗) (万㎡) (亿元) (元/㎡)
上海房地产市场调研报告
上海房地产市场调研报告《上海房地产市场调研报告》近年来，上海房地产市场经历了快速的发展和变化。
在这样的背景下，进行一次全面的市场调研显得尤为必要。
本报告的目的是通过对上海房地产市场的调研，分析市场现状、趋势和热点问题，为相关行业提供决策支持和发展建议。
一、市场概况上海房地产市场呈现出高价位、高需求、高投资回报率的特点。
截至目前，城市中心地段的商品房价格稳步上涨，而郊区和远郊地区的房价也在逐渐回升。
同时，大量的楼盘项目陆续上市，竞争愈加激烈。
二、消费者需求近年来，上海购房者的需求呈现出多样化和个性化的趋势。
他们既关注房产的品质和地理位置，也对楼盘的周边配套和生活环境有着更高的要求。
年轻购房者成为市场的新趋势，他们更加追求新颖、便利和多元化的生活方式。
三、政策影响国家对房地产市场的政策不断进行调整和优化，对于购房者和开发商来说都是一种挑战和机遇。
政府大力发展长租公寓、共有产权房等新型住房模式，促进房地产市场的健康发展。
四、发展建议在上海房地产市场的调研中，我们发现商业地产和住宅地产的发展呈现出不同的趋势。
商业地产时代的到来为整个行业带来了新的挑战和发展机遇，而住宅地产市场也呈现出年轻化和差异化的趋势。
因此，我们建议开发商应该根据市场需求的变化，不断更新产品模式和服务，以适应市场的发展。
综上所述，《上海房地产市场调研报告》对上海房地产市场进行了全面的调查和分析。
报告全面展示了上海房地产市场的现状和发展趋势，为相关行业提供了重要的参考和指导，有助于制定合适的战略和决策。
希望本报告能够为上海房地产市场的健康发展作出贡献。
房地产市场报告-2020年上半年上海房地产市场回顾及展望
上半年上海录得三个新增项目入市，分别是静安宝华中心、前滩东方广场二期与上海金融街中心一期，总计12.2万平方米，多个项目推迟至下半年交付。
随着申城疫情得到进一步控制，商务活动也逐步恢复正常，二季度写字楼带看量明显增多，需求活跃度逐渐回暖，录得净吸纳量72,874平方米。
上海多元化的经济结构为写字楼需求的复苏奠定优势，金融、TMT、专业服务、消费品制造业和医疗生命科学行业多点开花，其中证券、银行等传统金融类需求最为活跃。
区域上来看，性价比突出的新兴商务区前滩、大虹桥等区域录得大面积医药及生命科学、专业服务、3C电子产品等搬迁扩租需求；核心区以南京西路、陆家嘴为代表，经济活动回暖之下需求呈现韧性，录得专业服务、消费品制造业、TMT以及传统金融的新租扩租需求，季内该子市场空置率录得小幅回调。
但同时受疫情影响较大的零售贸易、消费服务、第三方办公运营等行业出现部分租户退租，大部分为300-500平方米的中小面积案例。
供需两侧同步放缓的情况下，全市空置率较去年底仅轻微上升0.5个百分点至19.9%。
租金表现上，二季度市场平均报价为每月每平方米282.1元，较去年底下跌3.0%。
“预计下半年供应将有100万平方米，随着上海各项秩序逐渐恢复，经济出现好转，之前被推迟的租赁需求将一一落地，料下半年净吸纳量逐步攀升。
过去几个月上海市政府相继推出营商环境改革3.0版方案、加强投资促进32条、进一步利用外资24条等举措，激发外资企业需求。
同时在长三角一体化发展和临港金融领先开放的大格局下，预计将吸引更多的中资龙头企业落沪，一并推动上海写字楼市场新一轮增长。
”2020年上半年商务园区写字楼市场共迎来13.8万平方米新增供应，其中近八成来自于漕河泾板块。
在充沛供应与紧缩需求的叠加作用下，空置率较去年底上升0.9个百分点至18.6%。
然而，疫情影响逐步减缓使租赁需求在二季度呈现复苏迹象，季度净吸纳量达48,815平方米。
新冠疫情为医药及TMT行业提供发展契机，本季度医药研发企业在张江、外高桥等板块积极扩张；游戏开发与电商类公司选址于漕河泾；金融证券及服务行业在张江与金桥板块中录得大面积成交。
【月报】2021年5月上海房地产市场月报
20-09 30.87 30.87 5201
20-10 28.29 28.29 11987
20-11 64.76 64.76 15722
20-12 41.17 35.49 16988
21-01 43.67 45.66 4018
推出规划建面
成交规划建面
成交楼面价
21-02 4
7.69 4790
21-03 0 0
万㎡ 70
上海市土地供求价走势
元/㎡ 30000
60
25000
50 20000
40 15000
30
10000 20
10
5000
0
推出规划建面 成交规划建面 成交楼面价
20-05 25.65 29.44 5120
20-06 33.83 39.01 7284
20-07 29.81 14.48 3920
20-08 44.78 49.23 12766
上海市土地成交结构走势（按规划建面）
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
其他用地 工业用地 商办用地 住宅用地
20-05 3 44
10.8 42.2
20-06 1.4 52.6 7.2 38.8
20-07 2.2 50.3 3.5 44
20-08 2.8 44.7 17.4 35.1
成交价
成交楼面价 29627元/m²
溢价率
受让单位 传希科技（上海）有限公司
128500万元 0%
技术经济指标
地块名称 徐汇区龙华街道黄浦江南延伸段WS5单元188N-R-1地块
限制区域 上海 上海 上海
政策概述
2020年上海房地产市场分析报告
2020年上海房地产市场分析报告目录01 政策环境分析02 土地市场分析03 商品住宅市场分析04 市场总结与展望回首上海楼市，上下半年均可以用“先扬后抑”来总结。
上半年，三月的“小阳春”来得猝不及防，新房、二手房随之火热了一把，一度呈现出复苏之势，然而二季度成交量却持续回落。
下半年，新房成交量随着夏季的到来再次上涨，但期盼中的“金九银十”却略显冷清。
从全年来看，量涨价稳可以贴切地反映上海的楼市表现。
我们将对2019年上海市场进行回顾，并以此对下一阶段走势进行研判。
01政策动态2019年，在中央“稳地价、稳房价、稳预期”调控主基调下，上海没有出台重磅调控政策，而是以微调为主，松紧并存，稳定市场走向。
2020年，维护上海房地产市场平稳运行仍然是市场调控的主要方向。
➤二手房部分税费下调2月19日，《上海市人民政府关于对本市增值税小规模纳税人减征部分地方税费的通知》发布。
通知明确，从2019年1月1日至2021年12月31日，对增值税小规模纳税人一律按50%的幅度减免资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。
新政后，原适用增值税及附加税税率5.55%的区域，增值税及附加税税率调整为5.3%；原适用增值税及附加税税率5.45%的区域，增值税及附加税税率调整为5.25%。
➤临港自贸新片区限购政策微调8月6日，国务院印发《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案》，临港自贸新片区正式官宣，并透露临港新片区将支持特殊政策，包括人才“居转户”年限缩短，限购微调等。
8月20日，自贸新片区正式揭牌，拉开新片区全面建设的帷幕。
11月20日，《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区支持人才发展若干措施》等系列人才政策正式发布。
人才新政细则的落地为新片区吸引和引进人才注入了“强心剂”。
➤上海普通住宅标准延期5年11月19日，上海政府网站公示《关于调整本市普通住房标准的通知》有效期继续延长5年。
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2020年 20周上海成交地块明
地块名
用
普 区桃浦智创城W06-1401单元 119-01b地块
普 区桃浦智创城W06-1401单元 119-01a地块
浦区 家角工业 区规划经六 西侧B-07-07地块
行区浦 浦 拓展大型居住社区 37-01地块
168769.6 297035 2020/5/14
75035.6
6279 2020/5/15
价截止日期 2020/6/19 2020/6/19 2020/6/4
202009001 浦东新区川沙新市 C06-01 C06-02地块 商办用地 27643.1
2.0
55286.2
54910 2020/5/15 2020/7/9
溢价率 0.0% 0.0% 0.0% 3.3% 3.5% 0.0% 0.0% 0.0%
数据 明：列 中列 了2020年 20周（5.11-5.17）成交地块
数据来源：dataln 上海土地交易
市场 期指数
五 假期 后，上海楼 意愿也在本周有效 放
指数
300
250
200
150
100
50
0
度出现明显 温，本周上海楼 来 指数环比下 35%；截 上周，持 上
598.57亿元，同比下 11.5%；1-4月住宅 售 为291.38万平 ，同比下 18.5%， 1-3月数据 幅收 9.8% 分析：
情影响下，2月上海房地产市基本停滞，为加快市场恢复，政府积极出台措施引导扩大市场有效投 ， 其中提及房地产将是有效投 的 径之 ； 着4月土地市场供应放 ，房企在利好政策下拿地意愿增强， 市场成交 也在4-5月出现明显增 ；未来供应 充 情况下，“稳房价”作为市场调控 点，抑制投 性 求， 放合理性 求，将促 房地产市场良性发展，稳定市场经济发展
物业 型
供应 （万平 ）
供应环比
成交 （万平 ）
成交环比
成交价 （元/平 ）
价格环比
4月存 （万平 ）
去化周期 （个月）
商品住宅
15.99
▼5%
47.61
▲196%
68017
▼3%
866.3
27.4
公
15.99
▲2%
42.13
▲192%
66722
▼2%
772.4
27.4
别
0.00
▼100%
5.49
▲230%
2020年 20周上海房地产市场周报
2020.05.11 - 2020.05.17
C录 ONTENTS 01 周楼市 02 周数据快报 03 商品住宅市场 04 商业办公市场
2
周楼市
政与
数据： 5月15日，据上海 局发布信 ，1-4月上海房地产开发投 1194.78亿元，同比下 2.9%，其中住宅开发投
4
01
二
周数据快报
周数据快报
本周商品住宅市场供应小幅下 ，前期 房意愿有效 化，本周成交 井喷， 改善 求消 力渐显，本周成交均价 小幅下 但仍保持 位；本周商品住宅市场新增供应 15.99万平 ，环比下 5%，成交 上 196%，成交 为47.61万平 ，均价环比下 3%； 区商办市场 度 ，整体均价受 构 因 影响上
2.0
平湖 实业有 公司 （新城控股）
2020/5/12
3.0 宝地 （上海）企业发展有 公司 2020/5/13
2.0
（南 ）置业有 公司 （中华企业）
2020/5/13
2.0
乐普生物科技有 公司
2020/5/14
成交价 （万元）
7235 6606 908 109330 134500 16515 135115 5302
行区浦 浦 拓展大型居住社区 38-01地块
宝山区杨行东社区BSPO-0801单元 05-08A地块
宝山区 村大型居住社区BSPO-0104 单元0422-01地块
租 科研设计 用地
租 科研设计 用地
工业用地
居住用地
居住用地
科研设计用地
居住用地
行区浦 工-295号地块
工业用地
出 （平 ） 2775.5 3499.6
数据环比有所下 ；去化周期为3个月 动去化
数据来源：dataln
土拍信
本周 定区挂牌2幅住宅地块， 出
10.38万平 ， 拍价共 35.46亿元，地块均无 持 求
2020年 20周上海供应地块明
地块 号
地块名
202008801
定区安亭 安亭组团JDC3-0601 0602单元35-07地块
JDC3-
上海商品住宅来电来 指数（同 代理楼 ）
05.12-05.18 05.19-05.25 05.26-06.01 06.02-06.08 06.09-06.15 06.16-06.22 06.23-06.29 06.30-07.06 07.07-07.13 07.14-07.20 07.21-07.27 07.28-08.03 08.04-08.10 08.11-08.17 08.18-08.24 08.25-08.31 09.01-09.07 09.08-09.14 09.15-09.21 09.22-09.28 09.29-10.05 10.06-10.12 10.13-10.19 10.20-10.26 10.27-11.02 11.03-11.09 11.10-11.16 11.17-11.23 11.24-11.30 12.01-12.07 12.08-12.14 12.15-12.21 12.22-12.28 12.29-01.04 01.05-01.11 01.12-01.18 01.19-01.25 01.26-02.01 02.02-02.08 02.09-02.15 02.16-02.22 02.23-02.29 03.01-03.07 03.08-03.14 03.15-03.21 03.22-03.28 03.29-04.04 04.05-04.11 04.12-04.18 04.19-04.25 04.26-05.02 05.03-05.09 05.10-05.16
6433 32380.8 39754.6 27802.7 28149 45429.6
容率
得企业
成交日期
2.0 上海桃浦智创城开发建设有 公司 2020/5/12
2.0
上海为奇科技有 公司
2020/5/12
2.0
上海即索实业有 公司
2020/5/12
2.0
景呈 房地产开发有 公司 （建发地产）
2020/5/12
77956
▼12%
93.9
27.4
商业
0.00
▼100%
3.73
▲385%
34483
▲13%
965.9
230.3
写字楼
0.00
▼100%
0.76
▼73%
38007
▲61%
851.7
206.6
数据 明：商品住宅：公 +别 ；公 ：公 /复式+ 洋房/电梯洋房+叠加/叠 /叠 ；别 ：独 + 体
字体
数据环比有所上 ； 字体
数据 明：列 中列 了2020年 20周（5.11-5.17）供应 地块
数据来源：dataln 上海土地交易
土拍信
本周 区住宅地块成交2幅，其中建发房产时 周又以溢价率3.3% 价10.93亿元 得 区住宅用地，楼 价 为16882元/平 ，剩余 幅由新城控 以溢价率3.5%， 价13.45亿元 得，楼 16916.3元/平 ；宝山区出
单元05-02地块
社区JDC1-
202008901
区生物科技 区05-01号地块
用 住宅用地 住宅用地 工业用地
出 （平 ）
19392.7
84384.8
37517.8
容率 1.8 2.0 2.0
划建
始价
（万平 ） （万元）
公告日期
34906.9
57597 2020/5/14