分析_店铺选址与商圈的关系
大润发选址的商圈分析
大润发超市第三家门 店开业，食用油低价 促销引发抢购热潮
中环城是经开区唯一一家综合体商城，中 环购物中心，以“Lifestyle”为主导，创导 消费、购物、娱乐、休闲和培训为一体的 新概念。不仅提供基本的购物场所，而且 与娱乐、休闲业态的有机组合，使得各年 龄层的消费群体一、城市商业条件选址首先 应从大处着眼把握超市条件，包 括：
（1）城市类型。 （2）城市设施。学校（三联学院、安大），公园（翡翠湖），小区（中环城、翡 翠公馆）。 （3）交通条件。有免费班车接送，多条公交路线到达和地下停车场。 （4）城市规划。经济技术开发区是近几年合肥经济发展的重点区域。 （5）消费者因素。 （6）城市的商业属性。
大润发的商圈与选址分析简言合肥中环城大润发结论商圈分析选址原则标准及分析地理位置及周边环境目录合肥市第三家大润发超市开业11月11日合肥市第三家大润发超市在中环城二楼试营业中环城位于合肥经开区繁华大道与翡翠路交汇处营业面积将近20000平方设食品区家电区儿童区服饰区等应有尽有
组员：
刘 薇 李 星 陈 茜 李丹妮 马瑞文 蒋圣堉 高婧莹 刘芳芳
5.交通地理状况。大润发位于交通便利的地区，商圈规模因此扩大。
7.促销活动。大润发经常通过各种促销手段扩大其知名度和影响力,吸引 更多的边缘商圈顾客慕名光顾,从而使其商圈规模扩大。
结论
1、超市的选址策划具有重要的意义，在进行选址分析时要以便利消费 者为首要原则，最大限度地满足消费者的需要，否则失去了消费者的 支持和信赖，商业网点也就失去了存在的基础。 2、现代社会的商业经营环境变幻迅速，商家必须有效地掌握其变动才 能生存。利用商圈进行超市选址分析，能够使决策更加科学化、直观 化，同时还可以提高决策效率，降低决策风险度。 3、商圈分析已成为连锁超市规划选址必不可缺的利器。通过对中环城 大润发选址原则、标准的分析，还有对大润发商圈的分析，以及对大 润发现状的了解，意识到一个店铺的成功，以及店铺商圈的大小，最 首要的是对选址的慎重，和对选址判断的正确。
店铺选址及商圈调查分析
店铺选址及商圈调查分析1. 引言在开设一家新店的过程中，正确选择店铺选址是至关重要的。
店铺选址不仅涉及到客流量和销售额的问题，还与商圈的发展潜力和竞争环境密切相关。
本文将介绍店铺选址的重要性，并给出一套关于商圈调查分析的方法。
2. 店铺选址的重要性店铺选址对于企业的运营和盈利能力有着直接的影响。
一个好的店铺选址能够吸引更多的客户，提高商品销售额，增加利润。
而一个不当的店铺选址则可能导致客流量不足，销售额不佳，甚至可能使店铺无法维持下去。
因此，在选择店铺选址时需要慎重考虑，综合各种因素做出合理的决策。
3. 商圈调查分析的方法3.1 目标客户分析在进行商圈调查分析时，首先需要对目标客户进行细致的分析。
目标客户分析可以从以下几个方面展开：•年龄段：不同年龄段的人群对商品的需求和购买力有着明显的差异。
•职业：不同职业的人群对商品的需求也不尽相同。
•收入水平：收入水平高的人群更有可能购买高价位的商品。
•兴趣爱好：不同兴趣爱好的人群对商品的需求也不同。
3.2 竞争对手分析正确理解和研究竞争对手的情况能够有助于了解商圈的竞争环境，从而更好地选址。
竞争对手分析可以包括以下几个方面：•竞争对手的种类：了解同类型店铺的数量和分布情况。
•竞争对手的特点：了解竞争对手的规模、产品特点和服务水平。
•竞争对手的定位：了解竞争对手的定位和目标客户。
3.3 交通和配套设施分析交通和配套设施是商圈选址的重要考虑因素之一。
合理的交通和配套设施能够方便客户的到访，并提升商铺的竞争力。
•交通条件：分析附近的交通状况，包括道路交通和公共交通的便利程度。
•停车条件：是否有足够的停车位供客户使用。
•配套设施：分析附近的生活配套设施，包括商场、医院、学校等。
3.4 区域发展趋势分析区域发展趋势对商圈的长期发展具有重大影响。
通过对区域发展趋势的分析，可以了解商圈的潜力和未来的发展方向。
•商业氛围：分析区域内商业氛围的活跃程度，以及商业发展的方向。
肯德基的选址策略
五、讲究醒目
肯德基布点都选择在一楼的店堂，透过落地玻璃橱窗，让路人感知肯德基的餐饮文化氛围， 体现其经营宗旨、由于布点醒目，便于顾客寻找，也吸引人。
六、不急于求成
黄金地段黄金市口，业主往往要价很高。当要价超过投资的心理价位时，肯德基不急于 求成，而是先发展其他地方的布点。通过别的网点的成功，让“高价”路段的房产业主感到肯德基的引进 ，有助于提高自己的身价，于是再谈价格，重新布点。
(6)交通地理状况
交通地理条件是影响商圈规模的一个主要因素。位于交通便利地区的店铺，商圈规模会因此扩大， 反之则限制了商圈范围的延伸。自然和人为的地理障碍
(7)店铺的促销手段
店铺可以通过广告宣传，开展公关活动，以及广泛的人员推销与营业推广活动不断扩大知名度和影 响力，吸引更多的边际商圈顾客慕名光顾，随之店铺的商圈规模会骤然扩张。
北京肯德基的分布
总式结快餐肯连德锁基企是业首，个为入了驻在中中国国市立场足的脚西跟
，它走的每一步都非常谨慎，而门店的 选址就是一个例子。人类的活动离不开 时间与空间，企业的一切经营活动更是 如此，时间与空间可以作为一种资源、 衡量尺度影响企业的各种决策，而肯德 基的门店选址过程就是一个对时间和空 间合理利用的实例。选址的成功与否往 往可以直接决定门店的经营结果，以时 空管理为标准来对此决策提供借鉴是一 个切实有用的方法。除了选址问题，快 餐业企业应该将时空概念渗透到经营管 理的每一个环节，提高自身综合竞争力 。
商圈的定义
商圈是指以零售 店所在地为中心, 吸引顾客的辐射 范围,也就是来店 顾客所居住的地 理环境
(1)店铺
影响商圈大小的因素 经营同类商品的两个店铺即便同处一个地区的同一条街道，其对顾客的吸引力也会有所差异，相应
连锁超市选址分析
摘要连锁企业的新店开业总是惹人注目，所以，门店的选址也就成为了重中之重。
连锁企业的快速崛起与发展，成就了一个又一个的神话，像连锁餐饮肯德基，连锁卖场沃尔玛，还有连锁酒店格林豪泰等等。
本篇论文就是以连锁超市华润为例，探讨一下连锁门店选址的奥秘。
本文第一部分介绍了连锁企业的发展和中国连锁企业的发展现状，并且说明了对连锁企业来说，门店选址的重要意义。
本文第二部分说明了连锁超市选址的原则与要求，以及在选址中商圈的重要性。
本文第三部分以苏州华润万家吴中店为具体案例，分析了其选址的科学性和正确方面，为连锁企业以后门店选址做出了参考的依据和榜样。
关键词：连锁企业；超市；选址目录一、连锁超市的发展简介 (1)二、连锁超市选址的重要性分析 (1)(一) 天时不如地利 (1)（二）门店选址是连锁企业发展的关键之一 (2)（三）有助于商业群的形成 (3)三、连锁超市选址分析 (4)（一）店铺选址的原则 (4)（二）连锁超市的选址要求 (5)（三）商圈的特征及分析 (5)四、华润超市选址案例分析 (6)（一）华润概要 (6)（二）华润吴中店选址分析 (6)结论 (7)参考文献 (9)致谢 (10)连锁超市选址分析一、连锁超市的发展简介连锁经营的模式最早的起源是在美国，至今已有一百三四十年的历史。
在纽约，一家小茶叶店开创了连锁经营的先河，成为世界上第一家连锁茶叶店，也是世界上第一家连锁企业。
在1859年的时候，这家茶叶店从纽约把店铺开到了全美国，全国各地的分店都由茶叶店的统一资本所有者进行统一管理，统一经营，在激烈的市场竞争中依靠薄利多销、扩大与消费者的接触面和经营规模求得发展。
它就是今天的大西洋和太平洋茶叶公司（A&P公司），也是这种开创式的经营模式使得这家茶叶店不仅开创了历史的先河，而且它自身也已经发展成全美国最大的超级市场连锁店之一。
1979年，上海华联超市的开业，标志着中国本土的连锁业开始发展，这也表明了中国的连锁零售进入了一个崭新的发展时代。
店铺选址调查的分析结果汇报
店铺选址调查的分析报告店铺选址前首要的准备工作就是对店铺地址进行周密的调查，列出一份详尽的选址调查报告，从而逐一分析店铺的选址的利与弊，最后确定该地址是否适合店铺的运营。
店铺选址调查报告第一步了解该地段家庭人口及收入水平家庭状况是影响消费需求的基本因素。
家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。
如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。
如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。
家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。
比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。
家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。
比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。
店铺选址调查报告第二步人口密度的普查一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。
一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。
要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。
部分随机流入的客流人数不在考察数之内。
白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。
对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。
比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。
人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。
而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。
店铺选址调查报告第三步客流量的统计一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。
人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。
上下车客人数的调查重点为：1.各站上下车乘客人数历年来的变化。
2.上下车乘客人数愈多的地方愈有利。
3.上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。
商圈定义及解析
商圈(Business District / Market Area)什么是商圈商圈就是指店铺以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，那些优先选择到该店来消费的顾客所分布的地区范围，换而言之就是店铺顾客所在的地理范围。
店铺的销售活动范围通常都有一定的地理界限，也即有相对稳定的商圈。
不同的店由于经营商品、交通因素、地理位置、经营规模等方面的不同，其商圈规模、商圈形态存在很大差别。
即使是同一个店，在不同时间也可以会因为不同因素的影响，而引致商圈的变化，比如说原商圈内出现了竞争，吸引了一部分的顾客，商圈规模时大时小，商圈形态表现为各种不规则的多角形。
为便于分析，通常是以商店设定地点为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素。
但是对一家大型店而言，其商圈范围则除了周围的地区之外，对于交通网分布的情形变化必须列入考虑，顾客利用各种工具即可很容易来店的地区也应被纳入商圈。
店铺与商圈的依附关系1、以店铺紧密度而言，是集市与分流或错位与竞争2、以商业街与步行街而言，是购物浏览或大众休憩3、以区快（或整条街）行业别而言，是合理；是鹤立鸡群或相辅相成4、以进入时机而言，是开发期或成熟期或饱和竞争期5、以店铺规模大小而定，是自成商圈或单打独斗6、以店铺业态别而言，是必需消费或专程消费或购物消费7、以历史的市场档次而言，是因地适应或引导消费8、以经营定位而言，是业态不清或定位不明影响店铺商圈大小的因素(1)店铺的经营特征经营同类商品的两个店铺即便同处一个地区的同一条街道，其对顾客的吸引力也会有所差异，相应地商圈规模也不一致。
那些经营灵活，商品齐全，服务周到，在顾客中树立了一种属寄生性质的店铺，本身并无商圈，完全依靠因其他原因或前往其他店铺购物而随机光顾的顾客。
(2)店铺的经营规模随着店铺经营规模的扩大它的商圈也随之扩大。
因为规模越大，它供应的商品范围越宽，花色品种也越齐全，因此可以吸引顾客的空间范围也就越大。
三零售商圈与选址
这些基本原则主要有四点，即鲜度管理（确保销售 期限）、单品管理（单品控制，防止出现滞销）、清洁 明亮（有污垢立即清扫，保持整洁明亮的店铺）和友好 服务（热情、微笑待客）。个人因素是7－11公司在店铺 设立过程中十分注重的因素，这也构成了7-11店铺管理 的一大特色。这些因素包括加盟者的身体健康状况、对 便利店的了解程度、性格、夫妻关系融洽与否、孩子的 大小以及本人的年龄等等。
a
s A ij
j b
D ij
A店铺的吸引力 60402 01 375
B店铺的吸引力= 80702 01 163.3 C店铺的吸引力= 5032001 555.56
26
∑Aij =３75+163.3+555.56 =1093.86
顾客到A店铺的可能性 P=375/1093.86=0.34
顾客到B店铺的可能性 P=163.3/1093.86=0.149
21
• 计算公式：
a
s A ij
j b
D ij
Aij为店铺j对顾客I的吸引力；
Sj为店铺的规模;
Dij为顾客I到店铺j的距离和花费的时间;
a为顾客对店铺规模的敏感性参数;
b为顾客对距离或花费时间的敏感性参数。
22
店铺j对顾客的吸引力
Pij ＝
该地区所有同类店铺对顾客的吸引 力之和
sa j
p D s ij
B地 10 200 30000
C地 8
150 25000
38
A地区： IRS 1500 20 40 10.5 27 8 35000
B地区： IRS 1000 200 66.667 30000
C地区： IRS80001050480 25000
连锁门店商圈分析与店址选择概述(PPT 47页)
潜在消费额
生 鲜 、 食 品 、 日 化 品 价 格
2.2商圈竞争店调查
确定自身业态---选择该地区没有饱和的业态 ◆每个零售店服务的人口数＞标准平均数 ◆每平方米销售面积的销售＞标准平均数 ◆反之
店型确定后的竞争店分析 ◆直接竞争店——同种业态的竞争对手 ◆间接竞争店——经营同类商品但不是同种业态
物业面积和形状必须与所开门店的设计思路基本吻合，如果物业成 本与销售潜力不相上下，就不值得去开发。
例 商店选址的多因素分析
补充： 撰写选址报告
新店选址分析报告的内容如下： 新店周围地理位置特征表述（附图说明）； 新店物业的具体情况； 新店开业后预计能辐射的范围（商圈大小）； 新店商圈内商业环境和竞争情况； 新店商圈内居民及流动人口消费结构、消费层次； 新店的交通便利情况； 新店投资效益分析； 新店开业后商品结构和经营特色建议； 新店开业后的风险分析及防范； 新店未来前景分析。
课堂讨论
模拟在黄岩开店（选择项目可为零售业、服装业、餐饮业、饰品店 、格子铺等），并进行选址，说明选址的理由。
画出地理位置图（商圈图） 小组展示。
参考要点： 1.人口统计分析：找集客点、
购物倾向、动向、流量调查
2.竞争状况：分析商圈饱和度
3.购买力分析
4.基础条件分析
案例分析：大润发超市新店拓展秘诀
2.3商圈城市结构调查（基础条件）
气候 交通 繁华地段 各项城市机能（金融中心、总部经济） 城市发展计划
3.店址选择
业务类型与地点类型的匹配性 客流分析 竞争对手分析 交通便利性 城市发展规划 周围环境 物业本身
1. 业务类型与地点类型的匹配性
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分析：商店选址与商圈的关系2011年08期《当代经济》2011-12-14新设商店在选择地址时，总是力求较大的目标市场，以吸引更多的目标顾客。
因此，商店经营者必须对商店所在的商圈进行考察来确定商圈范围。
不同的零售经营业态会有不同的商圈，相同的经营业态在不同的地区，商圈大小也是有所不同。
商圈的选择必须谨慎，且要调查清楚，才能开创自我的生存空间。
一家成功的商店，其成功的因素很多，商圈的影响有着关键作用，因为地点好坏直接影响营运的效率。
据调查，商圈的影响程度达60%以上。
因此如何选择一个好的商圈，对商店日后的经营发展有很大影响。
另外，对于成熟商圈来说，商圈可以产生叠加效应，各零售商家在商圈内能够产生倍增效应，降低零售商独立宣传推广的成本，还能产生巨大的集客能力。
商圈的存在对于商业来说，已经是一荣俱荣、一损俱损，商圈的暗淡也必将使零售商家暗淡，因此维护商圈的平衡和繁荣，寻求商圈资源的最佳配置，是一项明智之举。
一、商圈的内涵商圈也称购买圈或商势圈，是指在一定经济区域内，以商场或商业区为中心，向周围扩展形成辐射力，对顾客吸引所形成的一定范围或区域。
商圈有两层含义：一是在一定空间内的商业设施和商业企业的位置情况与地理范围情况；二是在一定空间内的商业企业经营商品种类与客流情况。
根据在经济区域中的地位，可以区分为核心商圈、次级商圈和边缘商圈，如图1所示。
核心商圈一般占据该经济区域顾客总数的60%～70%，每个顾客平均购买额为最高。
一个城市可以拥有一个以上的核心商圈，这种情况一般只发生在超大型城市中，例如北京就可以在一定时间内拥有西单和王府井两个核心商圈。
但是，在一般大中型城市中，因为消费者和购买力有限，客观只需要一个核心商圈。
次级商圈是指核心商圈外围的商业区，它一般拥有着该经济区域20%左右的顾客，顾客较分散。
这个区域的大型商场在软硬件各个方面与核心商圈的大型商场完全一样，但由于位置上的差异，客观环境使它们很难像核心商圈的大型商场一样进行市场定位，消费者的数量和消费水平使其难以维持较高级的经营项目和较高级的经营环境。
边缘商圈是指次级商圈外围的商业区，其拥有顾客的比例低于次级商圈，一般来说，非核心商圈商业密度相对较小，其商场适合建立经营挑选性不强、档次相对较低的商业物业。
可以清楚地看出，核心商圈、次级商圈和边缘商圈的客流量、营业额是依次递减的，而且其商业物业的价格必然由高到低。
例如：一个城市以百货市场为中心，由西向东延伸，由西向东的商业物业就比较典型，商业物业的价格、商场的装修情况、经营项目的档次等都可以画出一条逐渐下降的曲线，如果在最靠东的路上开设较高级的百货商店，客观的困难就会相应增大。
二、商圈的类型及形状分析1、类型（1）互补型商圈。
这类商圈是建立在购买力消费连锁反应的基础之上的。
无论消费者步入商圈内哪一个专业商店，均有可能去别的专业店，这是一种错位现象，如图2所示。
（2）专业型的商圈。
专业型的商圈处于一种竞争型的商业环境中，在这类商圈中，商家经营同类商品，在价格、款式、服务等方面展开竞争。
在竞争中，商圈形成同类产品的价格凹地，竞争者的大量广告投入及专业商圈的价格、商品种类、规格，吸引远近的大量购买力，薄利多销的经营方针使商圈内商业企业得以在竞争中生存和发展。
（3）综合型的商圈。
综合型的商圈过去多为人为安排布置的。
它根据当地居民人口日常所需，设置了各种类型的商店，商圈内各店各行其道，相安无事。
由于缺乏竞争，商圈内企业缺乏竞争力。
在现代连锁商业迅速发展后，这类商圈原先的平衡被打破，或形成一个新的平衡或此类商圈衰落。
2、商圈的地理形状（1）十字状。
该类商圈多见于居住小区内或中小型城镇，商圈内以两条商业街的交叉处为中心，向四个方向延伸，沿街开设相连的各种商店或百货公司，随着街道向外不断延伸，远离中心，街市逐渐冷落。
（2）环状。
这类商圈延续了传统的商业街市布局，多见于国外大型商业中心区域。
商圈以中央绿地、广场及停车场为中心，周边环状矗立着大型商业设施，道路呈放射性延伸。
如上海徐家汇商圈就属于发射型环状商圈，上海豫园商城则属于封闭型环状商圈。
（3）条状。
这是一种比较常见的商圈形状，如北京的王府井步行一条街、上海的南京路步行街、四川北路商业街、天津的和平路步行街等都属于此类。
三、影响商圈的因素商圈受许多因素的影响，诸如商店类型、商店规模、竞争对手的位置、居民居住模式、行程所需时间和交通状况（如过桥费和糟糕的路况）以及媒体接受状况等。
在同一商业区或购物中心内，由于商店类型不同，其商圈的范围会有所不同。
如果商店品种齐全，进行广泛促销，并注意树立良好形象，即人们通常所说的目标商店，那么其商圈将比一般商店的商圈大得多。
例如，即使在同一购物中心内，特色突出的服装店能够吸引30英里以外的顾客，而一般的鞋店只能吸引10英里以内的顾客。
另一类商店被称为附着式商店。
这类商店自身并不创造客户群，也不真正形成自己的商圈。
顾客由于其他原因被吸引到商店所在区域。
例如，书报亭、购物中心内的美食广场均属附着式商店。
顾客并非被这些商店本身所吸引，可一旦他们来到附近，往往会顺便光临这些商店。
商店商圈的范围受商店规模的影响，随着商店规模不断扩大，其商圈的范围通常也不断扩大。
两者之所以存在一定的正相关关系，主要是因为商店规模的扩大通常表现为商店和服务种类的增加。
但值得注意的是，商圈并不随商店规模同比例增加。
例如超市的商圈比便利店的商圈要大得多，主要原因就在于规模不同。
超市市场经营的产品种类较多，而便利店则主要满足顾客零星应急性需求。
竞争对手的位置会对商圈的范围产生影响。
只要潜在客户处于两家商店之间，那么每家商店商圈的范围都会比预期的小。
每家商店商圈的范围却并不一定会由于竞争而缩小，商店群很可能会扩大每家商店的商圈，这是因为这一区域由于商品和服务种类齐全而能够吸引更多的顾客，然而值得注意的是，在此情形下，每家商店的市场渗透率很可能会降低。
居住方式对商店商圈有所影响。
在许多城区，人们都集中居住在商业区附近的住宅楼里。
由于人口密度大，在顾客居住区附近开设商店成本较低，因此形成了若干个相距不远的商业小区。
于是每家商店的商圈都比较小，而在郊区，人们各自分散居住在单独的房子里。
因此，零售企业为保证其销售额，必须吸引其远处的顾客。
步行或驱车时间往往也会对商圈产生一定的影响。
如果仅从人口地理分布的角度进行考察，这一点很容易被忽略，交通障碍如过桥费、隧道、路况差、河流、铁路、单行道通常会使商圈缩小和变形。
无论采取何种方式对商圈进行分析，商店还应该考虑时间因素。
市中心商业区平时顾客和周末的顾客数量不同，特殊事件如节假日会吸引远处的顾客，但只限于特定时期内，一旦结束，商圈立即缩小，因此，必须经过完整、持续的调研才能确定商店商圈的范围。
最后，零售企业开展的促销活动也会影响其商圈大小。
因而，当借助报纸等各种形式的媒体进行广告宣传时，对于媒体所辐射到的地区，零售商店能够很容易地收回投资、扩大商圈。
如果存在当地媒体辐射不到的地区，零售企业则应将成本和在全城地区大做广告可能产生的额外广告支出与扩大商圈的可能性进行权衡。
四、如何进行选址1、商圈调查商圈实地调查十分重要。
商店在开店之前，对于实地调查作业应精心细致，如考虑商店出入的人口流量、附近有几家同类店或不同类店、其营业情形如何、商品的内容如何、价位的高低等，均是调查的重点。
商圈实地调查的内容包括以下几个方面。
（1）人口规模和特征。
包括人口的数量和密度、年龄分布、文化水平、职业分布、人口变化趋势、人均可支配收入、消费习惯。
（2）城市结构。
包括交通，地形。
（3）商业结构。
包括销售动态、零售商店的种类和经营方式、竞争的饱和度情况的分析。
（4）商圈基础设施。
（5）商圈潜力。
即未来商圈发展趋势及未来零售市场销售空间的期待和预测。
通过上述商圈调查，就基本可以预估商店坐落地点，可能交易范围内的住户数、消费水准、流动人口量、营业额；通过实地评估，就店铺地理位置的便利性、人的流量、车的流量、接近性、视觉效果等，判断该点是否适合开店，这样才不致因为盲从而贸然开店，得不偿失。
2、商圈分析在进行了这一系列的调查之后，就进入了商圈分析阶段，商圈分析包括理论计算和实际评估操作。
一般常用的商圈计算理论有零售吸引力法则和零售饱和理论。
（1）零售吸引力的赖利法则。
通过确定两个城市或社区之间的无差异点，进而分别确定商圈。
无差异点是指两个地区之间的地理分界点，这里的顾客去那里采购都无所谓。
根据赖利法则，许多顾客都被吸引至大城市或大社区，因为那里商店多，商品种类多，路途多花时间也值得。
假设前提为：两个竞争性区域的交通同样便利，两个城市的商店竞争力相同，其他因素如人口分布状况等或视为不便，或忽略不记。
具体表述如下：式中：Dab为城市或社区A商圈的范围，d为城市或社区A和B主要干道之间的距离，Pa 为城市或社区A的人口数量，Pb为城市或社区B的人口数量。
（2）顾客吸引力的赫夫法则。
从不同地区商店的品种、顾客从家庭住处到购物区所花的时间及不同类型顾客对路途时间不同的重视程度这三个方面出发，对商圈进行分析。
商品品种种类以商业区各商店某种商品的总销售面积来测算。
在考察顾客对路途时间的重视程度时，购物类型既包括购买目的，也包括购买内容，计算公式为：式中：Pij为消费者从住所前往商业区的可能性，Sj为某类商品在商业区内的总营业面积，Tj为消费者从住所到商业区所需花费的时间，Λ指数用来衡量因购物类型不同而对路途时间的重视程度不同，通过实际调研或运用计算机程序加以确定，N为不同商业区的数量。
赖利的零售吸引力定律认为门店对于顾客的吸引力是随着门店可用面积的平方根的增加而增加。
赫夫提出的模式是顾客在某一地点购物的可能性与销售面积和到达商店所需的时间之比相一致。
但是赖利的理论只与商店位置的相关吸引力有关，认为购物所走的距离是不同的，它是由人和所选商品的性质决定的。
由于不同地区的地势（如有山或河的阻隔）、生活习惯、市场情况及收入水平的差异性，计算商圈的大小没有什么固定的方法，需要结合实际的环境进行推测，这些方法只是在做一些粗略的估计时才有意义。
（3）零售饱和理论。
饱和度指数是测量商圈饱和度，使用比较广泛的是，其公式为：IRS＝（C*RE）÷RF其中：IRS为饱和度指数，C为顾客总数，RE为每一位顾客的平均购买额，RF为商圈内商场的营业面积。
假设某年某商圈的商场每平方米平均营业额10996元，顾客为350万人，全年人平均购买5000元，现有商业物业为110万平方米，那么该商圈的饱和指数为：（350*5000）÷110＝15909元/平方米那么，该商圈每平方米的营业额与正常水平相差近5000元，说明该商圈的商业物业已经饱和了，不应该在此开设新店。